Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Дмитрий Будаков: Банки уже сейчас могут выпускать ипотечные ценные бумаги

28.05.2005 17:23 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотечные банки

В прошлом году Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» начал выдавать розничные ипотечные кредиты. Первым делом очередникам, которые хотели бы побыстрее решить свою жилищную проблему. О том, как работает КБ «МИА» на рынке столичной ипотеки, мы беседуем с генеральным директором банка, Дмитрием Будаковым.

Дмитрий Юрьевич, КБ «МИА» пока единственный банк в Москве, который работает с очередниками?

Наверное, да. Эта технология была разработана летом прошлого года: мы взаимодействуем с Агентством по реализации жилищных займов и субсидий. Очередники могут использовать субсидии в качестве первоначального взноса по ипотеке. Пока таких кредитов, правда, выдано не очень много. Но эта практика будет продолжена. Очередники – люди небогатые, и они не представляют большого интереса для коммерческих банков. КБ «МИА» банк, принадлежащий правительству Москвы. И цель его работы с очередниками не прибыль получать, а решать жилищную проблему москвичей.

Когда к нам из Агентства присылают анкету потенциального клиента, мы ее изучаем и, если даем положительный ответ, то квартира находится довольно быстро. И полгода – а именно за такой срок очередник должен использовать субсидию для этого более чем достаточно. Банк оперативно проводит заемщика через второй кредитный комитет. Квартира становится предметом залога, человек получает кредит, к которому присоединяются деньги субсидии, и идет к продавцу оформлять сделку.

Существует ли у банка какая-то база адресов, которые вы им предлагаете?

Да, конечно. Есть два вида кредитов: на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройке. Списки по новостройкам у банка имеются, и все новостройки, которые мы кредитуем, предлагаем нашим клиентам. Что же касается вторичного рынка, то по нему самые полные базы у риэлторов, и мы сами работаем с их помощью.

Как сегодня обстоит дело с кредитованием «недостроенных» квартир – ведь такая покупка выгоднее для заемщика, потому что дешевле?

На сегодня банком подписано два соглашения: с ДСК-1 и СУ-155, и ведутся переговоры еще с несколькими крупными компаниями. Такие кредиты уже выдаются. Это касается не только кредитов с субсидиями, но и обычных.

В прошлом году одним из тормозов для расширения объемов кредитования назывались трудности с выселением несознательных заемщиков, а сейчас на первый план вышла проблема нехватки «длинных» денег.

Эта проблема решаема. Банки, которые серьезно работают в системе ипотечного кредитования, понимают, что, к примеру, весь прошлый год был потрачен не на поиски «длинных» денег, а на формирование ипотечного портфеля. «Длинные» деньги должны появиться к концу этого года. На рынок выйдут ипотечные ценные бумаги. Они принципиально поменяют ситуацию.

Был принят целый ряд законов, которые позволяют банкам выпускать ипотечные ценные. Мы планируем выпустить такой заем, и еще несколько банков активно над этим работают. Кроме того, АИЖК в ближайшее время выйдет на рынок с подобным выпуском. Недостатков в принятых законах не так много, хотя они есть. То есть, если банки хотят выпускать ипотечные ценные бумаги – они уже сейчас могут это делать.

Если у банков в результате рефинансирования, появятся дополнительные средства, то, по идее, сами кредиты должны стать более выгодными для заемщиков. Могли бы банки предложить рублевые кредиты не с фиксированной на весь многолетний срок ставкой, а с переменной, реагирующий на рынок?

Вопрос в том, к чему привязать эту переменную ставку? К инфляции не хотелось бы – она в России слишком «субъективная». Как только будет найден объективный рыночный критерий, на который могли бы опираться переменные ипотечные рублевые ставки – они появятся. Сегодня таких критериев нет. Первый, кто их придумает, будет героем. Все остальные воспользуются его идеей. Но пока героев не находится.

КР: Насколько популярны валютные кредиты с переменными ставками? Для кого они больше выгодны: для заемщиков или для банков?

Б.: Они довольно популярны и у заемщиков, и интересны банкам. Но банкам иностранным, которые используют внешний валютный ресурс. Если процентные ставки на рынке падают, то человек, который взял кредит под высокий процент, может его досрочно погасить, перекредитовавшись в другом банке, на более выгодных условиях. Поэтому банки, которые раньше других выдавали кредиты, всегда дрожали, что клиенты, на которых можно заработать, от них уйдут. И выдавали кредиты с «плавающей» ставкой, меняющейся с изменениями на рынке.

Другое дело, что у людей, которые взяли кредит на таких условиях, свои интересы. Ведь ситуация на рынке может измениться и не в их пользу.

Почти все московские заемщики берут валютные кредиты с фиксированной ставкой. Чем вы это объясняете?

Простая арифметика. Когда курс доллара падает, понятно, что никто не хочет брать кредиты в рублях. Хотя через год-два тенденция может поменяться.

Невыгодно брать долларовый кредит, если человек получает зарплату в рублях. Если бы я брал кредит, в первую очередь ориентировался на ту валюту, которой мне платят зарплату. Если это рубли – то брал бы рублевый кредит, доллары – долларовый.

Насколько новые законы из пакета о доступном жилье повлияют на развитие ипотеки?

К практической части пакета у банков нет вопросов. По крайней мере, хуже ситуацию ипотечные законы не сделали. Наоборот, усилили позицию банков, например, в отношении заемщиков, которые перестали платить, но не желают выселяться. Но в Москве ситуация и так была нормальная – в столице существует резервный фонд к которому наш банк и банки, которые являются нашими партнерами, имеют прямой доступ. Пока мы реализуем на рынке квартиру неблагонадежного заемщика, всегда можем предоставить ему крышу над головой.

Хотя в ситуации дефолта виноват не банк, который дал заемщику деньги, а человек, который неправильно рассчитал возможности. По справедливости, если он не справляется с обязательными выплатами кредитору, то его возращение в первоначальную стадию – это нормально. Банк спокойно продает его новое жилье, причем по рыночным ценам, и возвращает ему первоначальный взнос (обычно это 30% от стоимости жилья). Цены на недвижимость сейчас только растут, и люди фактически получают назад свои деньги.

Вы упомянули, что первоначальный взнос составляет 30%. Но ваш банк предлагает и кредиты, в которых они снижен до 10%. На кого они ориентированы?

Для заемщиков, которые взяли кредит с серьезными намерениями. Для тех, кто готов переехать в новую квартиру, перевезти туда своих детей, сделать там ремонт. И кто потом не будет убегать к другим кредиторам, выгадывая какие-то доли процента.

По таким кредитам ставки несколько выше: банк должен оправдать свои риски. Ежемесячный платеж заемщика состоит из выплат по основному долгу (той суммы, на которую банк кредитовал человека) и процентов по обслуживанию. В ежемесячных выплатах сначала превалируют проценты, затем все большая сумма приходится на основной долг.

Стандартное рыночное соотношение ипотечной покупки недвижимости: 30% средства заемщика, 70% кредитные деньги. Тут кредитор не слишком рискует. Пока на рынке не существует системы страхования, которая помогла бы без проблем снизить первоначальный взнос, к примеру, с 30% до 10%, при условии, что возврат разницы в 20% банку гарантировала бы страховая компания. Поэтому риск невозврата этих 20% ложится на кредитора. И он вынужден подстраховываться, увеличивая ставки. Пока заемщик не выплатит 30% от стоимости квартиры, его банковский кредит стоит дороже.

«Коронный вопрос». Будут ли снижаться процентные ставки по кредитам?

КБ «МИА» уже снизил ставки. Теперь деньги на квартиру у нашего банка можно одолжить под 13% годовых (в рублях). Помимо этого, мы предлагаем нашим клиентам выбирать, какой срок кредитования им больше подходит: вместо двух стандартных ипотечных продуктов длиной в 10 и 20 лет, с 1 мая в КБ «МИА» можно прокредитоваться на 10, 15, 20 и даже 30 лет. Cегодня это самый долгосрочный кредит на столичном рынке ипотеки.

А вот сроки рассмотрения заявки снижены – сегодня потенциальный заемщик будет ждать от банка ответа не более трех дней.

Некоторые банки объявляют о разовых акциях снижения ставок. К примеру, в преддверии какой-нибудь крупной выставки по недвижимости. Вы не планируете подобных акций?

Это не должно быть «акцией». Ставки должны снижаться не разово - ведь это не совсем корректно: предлагать потребителю сырой банковский продукт, приуроченный к какому-нибудь событию и на самом деле стоящий гораздо дороже, чем объявлено в рекламе. Ведь к процентам, озвученным в рекламе, прибавляются дополнительные расходы – это и плата за рассмотрение заявки, и различные комиссионные. Да и сумма таких кредитов всегда весьма ограниченна. Поэтому в данном случае, говоря о низких ставках, банки лукавят.

Источник: Квартирный ряд

Версия для печати
« 2005 г. »
« Май »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru