Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Кредит недоверия: Андрей Шаронов о дешевом жилье, плохих авто и хитрых монополистах

05.05.2005 16:37 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотека в России

Заместитель министра экономического развития и торговли Андрей Шаронов обещал приехать в редакцию в 9.00, а прибыл за полчаса до этого - время дорого. Чем и порадовал наших читателей, которые завалили замминистра вопросами, прежде всего - о дешевом жилье, об ипотеке, о естественных монополиях, и о том, сколько государства должно быть в экономике.

Жилье - только для избранных?

Российская газета | На состоявшемся недавно заседании президиума Госсовета выяснилось: чтобы встроиться в ипотеку, человек должен зарабатывать не менее 17 тысяч рублей в месяц и заплатить сразу за треть квартиры. На Госсовете вы выступили против удешевления “входного билета”. Почему?

Андрей Шаронов | Я не говорил, что нельзя сделать первый взнос в ипотечный кредит ниже 30 процентов от цены квартиры. Я говорил, что при этом существенно повышаются риски того, что кредит не вернут. Потому что в программу попадут люди с более низкой платежеспособностью. Это не значит, что они “плохие”, но они по своим финансовым возможностям - объективно из второй лиги, а их тянут в высшую, и есть большой шанс, что они просто надорвутся. Но это не значит, что ипотека открыта только для “высшей лиги”. Видимо, нужно выделить группу “рискованных” заемщиков и страховать их риски.

Нам понравился опыт одного израильского банка, который практикует ипотеку с растущей процентной ставкой и низким входным взносом. Это сделано специально для молодежи: предполагается, что молодые люди поначалу “бедны”, но потом их доходы быстро растут. Еще один инструмент для снижения входного билета - кредитная история. Если у вас нет ничего, но есть хорошая кредитная история (то есть вы брали уже кредиты и по ним хорошо рассчитывались), значит, вам должны дать лучшие условия по ипотеке. К сожалению, для России это почти экзотика: закон о кредитных историях принят всего месяц назад, а сами истории еще нужно создавать. Отсутствие же историй пока компенсируется высокими ставками, которыми финансовые организации пытаются снижать свои риски.

РГ | Когда все-таки заработает механизм ипотечного кредитования?

Шаронов | Это эволюционный процесс. Два направления: стимулирование спроса, и стимулирование предложения. Спрос очень велик, но он неплатежеспособный. Поэтому, снижая ставку, удлиняя сроки “расплаты”, мы стимулируем именно платежеспособный спрос, в том числе через развитие региональных программ. Например, в Челябинской губернии уставной капитал областного ипотечного агентства - 1,08 миллиарда рублей, в то время как капитал федерального агентства - всего 700 миллионов, и, возможно, лишь в этом году мы его удвоим до 1,4 миллиарда. Но и этого, конечно, недостаточно, его надо поднять до 10 миллиардов, что позволит федеральному агентству рефинансировать банки, которые выдают кредиты. Хотя, к сожалению, всего лишь 10 процентов населения в состоянии воспользоваться этим кредитом, поскольку он дорог, и на длинный срок брать его нельзя.

Что же касается стимулирования строительства, то, если резко увеличить платежеспособный спрос, мы получим лишь рост цен, а не рост строительства.

РГ | Мэр Москвы Юрий Лужков, будучи в “РГ”, опровергал эту идею, говорил, что жилье сразу станет дешевле.

Шаронов | Здесь две проблемы: во-первых - монополизированный рынок, в который сложно войти и в силу административных барьеров, и в силу недобросовестной конкуренции, а значит, можно не бояться конкурентов и не снижать издержки. Во-вторых, компании сталкиваются с высокой себестоимостью работы, вызванной в том числе тем, что им дорого приходится платить за право строить жилье. Высоки и обременения (ты должен построить столько-то бесплатных квартир для города, поучаствовать в развитии инфраструктуры). Все это в конце концов ложится на покупателя в виде цены квадратного метра. Поэтому Москва, конечно, может гордиться тем, что у нее много строится бесплатного жилья, но бесплатного ничего не бывает, и за это жилье платят покупатели коммерческих квартир. Может быть, все жилье должно быть платным? По крайней мере, тогда оно и в самом деле станет дешевле.

РГ | Ипотеку тормозит и то, что зарплаты очень многих людей - “серые”, а под них кредит не дают. Посоветуйте народу, как можно потребовать от работодателя “обелить” зарплаты?

Шаронов | Правительство пытается предпринимать шаги, которые бы облегчали работодателю возможность платить только белые зарплаты, скажем, снижением единого социального налога до 26 процентов, хотя и 26 процентов - все равно очень дорого. Тут важна позиция граждан, которые должны помнить, что, получая “конверты”, они ущемляются и в кредитах, и в пенсионных накоплениях, в социальном страховании. Правительство должно действовать политикой кнута и пряника. С одной стороны, снижать ЕСН, в том числе, возможно, разрешив разделять между работодателем и работником бремя по формированию пенсионных накоплений. С другой - наказывать, как же без этого?

Когда частнику отдадут московское метро?

РГ | Только через 9 лет Госдума вернулась к закону о концессиях (аренда с жесткими обременениями, например, коммунального хозяйства того или иного города). Мнения разделились: одни толкуют о “новом акте продажи Родины”, а вот минтранс считает, что без концессий не будет новых дорог. Кому концессии насолили?

Шаронов | У минэкономразвития тоже были сомнения: мы пытались понять, что концессии дают такого, чего уже нельзя сделать по Гражданскому кодексу. Ситуация состоит в следующем: концессия предпочтительнее, чем аренда в случаях когда, например, объект нельзя приватизировать, но у государства нет денег на его развитие. Это транспортные, коммунальные инфраструктуры, объекты здравоохранения...

РГ | Тюрьмы, метро...

Шаронов | По формальным признакам, и тюрьмы, и метро подходят под объекты концессии. А в мире есть и частные тюрьмы, правда, в тех странах, где гражданско-правовые отношения появились очень-очень давно, и где вообще другое законодательство: скажем, можно выкупить свободу за деньги, или в армию не пойти.

РГ | Против концессий есть то возражение, что они никак не защищают прав потребителей. Скажем, возьмут в концессию метро, и взвинтят цены.

Шаронов | Мне кажется, это предлог. Права потребителей должны являться условием концессионного соглашения. Уверяю вас, частный инвестор выполнит желания клиента гораздо лучше, чем государственный чиновник, потому что он будет бояться потерять этот контракт.

РГ | Если законопроект тормознут в Думе, можно ли сказать, что в России не будет новых дорог?

Шаронов | Скорее, да, если говорить о современных магистралях.

РГ | Закона еще нет, но фактически концессии уже есть, например, пермский водоканал отдан в управление частнику. И ему теперь придется перезаключать договора?

Шаронов | Я думаю, будет найдена щадящая форма. Такая же ситуация возникает в связи с новым Лесным кодексом, и решение предлагается следующее: нынешний арендатор будет иметь право перезаключить договор без аукциона по новому законодательству, но только на тот срок, который предусматривался действующим договором. А после этого он должен выиграть право работы на аукционе.

Что и кому продаст государство?

РГ | Сейчас обсуждаются поправки к Закону о приватизации. Пока госимуществом торгует РФФИ, будут - частники. Поскольку большинство госимущества - неликвидные объекты, возникает подозрение, что частники пойдут в этот бизнес только ради махинаций. Вы как относитесь к этим новаторствам?

Шаронов | Нормально отношусь. Ведь частник будет продавать объекты не из-за любви или нелюбви к предмету продажи, а из-за выгоды. И если он получает нормальную выгоду, то будет торговать всем, чем угодно. Возможность “обилия” продавцов уже заложена в законодательстве, но не реализована. А реализована она может быть через конкурсы. Вопрос соблюдения прав стоит одинаково остро вне зависимости от того, кто продает имущество. Любой продавец должен соблюдать права всех покупателей.

РГ | Верно ли, что программа приватизации провалена?

Шаронов | На самом деле могу сказать, что пока никаких продаж госимущества в этом году еще не произошло. И это тревожный сигнал.

РГ | Есть ли список, какие ГУПы намерено продать государство, и когда?

Шаронов | Комиссия правительства по административной реформе уже составила пять списков предприятий. Первая категория - те, которые должны остаться в собственности государства. Вторая - те предприятия, которые должны быть переданы в ведение или собственность другим уровням власти. Третий список - объекты, которые надо или ликвидировать, или приватизировать (в зависимости от их состояния), поскольку они не нужны для выполнения государственных функций. Четвертый - предприятия и организации, подлежащие дополнительному рассмотрению после принятия нормативных правовых актов по социальному пакету гражданских государственных служащих. И пятый список - предприятия и организации, в отношении которых требуется уточнение их статуса, проведение и оформление реорганизационных и ликвидационных процедур и внесение соответствующих изменений в реестр федеральной собственности.

Список приватизации ГУПов на 2005 год сформирован, но не закрыт. По мере готовности к продаже, эти предприятия будут попадать в список номер три: либо на ликвидацию, либо на приватизацию. Когда все это произойдет, затрудняюсь сказать. Считается, что к 2008 году крупные государственные активы должны быть проданы. Но, я думаю, что ситуация с ГУПами будет тянуться еще не один год.

РГ | Изменится ли форма собственности у предприятий первого списка?

Шаронов | ГУПы плохо защищают интересы собственников: и Федерации, и губерний, и муниципалитетов. Отсюда принципиальное решение - превращать ГУПы либо в АО со стопроцентным госкапиталом, либо в казенные предприятия, работающие по смете. Сегодня ряд предприятий даже из списка стратегических переводится в разряд “стратегических АО”. Государство полагает, что АО лучше обеспечивают сохранность имущества и подконтрольность менеджмента.

РГ | Откройте страшную тайну, зачем понадобилось создавать Росрегистрацию в ведении минюста? В результате чего, если верить нашей почте, в БТИ - дикие очереди, практикуются взятки за оформление дач и земель, полная неразбериха с информацией?

Шаронов | Не надо путать идею с тем, что получилось. Я надеюсь, что это - временная ситуация, связанная с переходом полномочий от регионалов к федералам. Росрегистрация регистрирует права, права любые, на имущество, на партию - без разницы. Поэтому получился вот такой конгломерат. Хотя это не наше изобретение, Россия просто переняла международный опыт.

Другая часть вопроса - это БТИ. Здесь мы тоже затеяли большие изменения. Идея - чтобы база данных учтенных объектов оставалась сугубо государственной, а инвентаризация была бы передана на откуп рыночным субъектам. К сожалению, и тут наблюдаются сложности переходного периода, связанные с тем, что нужно было решить судьбу старой системы БТИ. Я надеюсь, что и эти сложности - временные.

А что касается земельной реформы, есть ряд нерешенных вопросов, и самый болезненный - это выкуп земли под приватизированными зданиями. К сожалению, позиции сближаются очень медленно. Одни хотят все бесплатно и сразу, другие планируют фактически провести повторную приватизацию. Строго говоря, сегодня разногласия актуальны только для Москвы и Санкт-Петербурга, которые имеют уже сложившийся рынок недвижимости, и, конечно, здесь очень высок риск спекуляции. Некоторые смотрят на это философски, потому что спекуляция - это элемент рынка. Другие считают, что деньги, которые могли бы пойти муниципалитетам, пойдут тому, кто в свое время “завладел” объектом на дорогой земле, а теперь получает ее, золотую, даром. Уверен, мы найдем компромисс, потому что правда есть в обеих точках зрения.

Почему “Газпрому” можно все?

РГ | Вы поддержали предложение “Газпрома”, и теперь уже с осени он может часть своего газа продавать по свободным ценам. А ведь министр Герман Греф вроде бы сказал четко: хотите свободы - реформируйтесь, свобода - в обмен на реформы. Реформы нет, а газ уже на воле...

Шаронов | Это возможность “Газпрома” - продавать небольшую порцию газа на свободном рынке, до 5 миллиардов кубов, причем обязательно с паритетным участием независимых производителей. Нам это нужно для того, чтобы нащупать спрос, определить “квазирыночную” цену на газ. Опыт аналогичного решения в электроэнергетике показал, что свободное электричество получается дешевле регулированного. Правда, в газе и в электроэнергии характер рынка принципиально различен. В электроэнергетике, по крайней мере, в европейской части страны, рынок избыточен, газа же не хватает. Причина нехватки - как раз в нерыночных ценах и монополизме одной компании.

РГ | Нет ли желания пустить на наш рынок туркменов, например?

Шаронов | Надо пускать любого. Пусть расцветают сто цветов. Важно обеспечить недискриминационный доступ к трубе всех, у кого есть газ. Проблема в том, что труба находится у “Газпрома”. Но “Газпрому” не нужно развивать трубу, потому что транспортный бизнес его не интересует, а для продажи своего газа трубы хватает. Если в трубе есть место, “Газпром” готов пустить другого производителя, нет - извиняйте. Поэтому труба должна стать самостоятельным бизнесом, владельцу которого будет интересно принимать любой газ, поскольку зарабатывать он будет именно на объеме прокачки. И эту банальную истину нам не удается объяснить вот уже пятый год.

РГ | Вы сторонник частных трубопроводов. Так они будут или нет?

Шаронов | Могут ли быть частные трубопроводы, это первый вопрос. Если да, с какой долей участия государства, с какими формами контроля, вопрос второй. Ответа нет. И нет такого решения правительства, где был бы написан этот ответ. Пока - только оценки. И все еще бытует точка зрения, что нельзя отдавать “трубу” в частные руки, поскольку иначе частник получит контроль над вывозом из страны стратегических ресурсов.

Лично я не вижу ничего страшного, чтобы трубопроводы были частными. Или, по крайней мере, если частные деньги будут участвовать в строительстве трубопроводов. У государства много способов для контроля над этими объектами. Государство может вообще не иметь прав собственности на какой-то объект, но выстроить режим его работы так, что он будет функционировать по правилам государства. Ведь к газпромовской трубе затруднен доступ независимых поставщиков не потому, что в этой трубе мала доля государства. А потому, что государство не хочет проявить политическую волю и разобраться с реформой “Газпрома”.

Нужны способы привлечения частных денег. Больше таких способов. А государство сумеет защитить себя. У нас еще и таможня есть, и граница, у нас есть пошлины, которыми мы можем регулировать, куда потечет нефть, газ, есть антимонопольное законодательство. Поэтому, мне кажется, здесь больше страхов.

Сколько государства должно быть в государстве?

РГ | Изгоняя государство из бизнеса, вы делаете ставку на конкурсные закупки для государственных нужд. Это вызывает сопротивление. Почему?

Шаронов | Закупки для нужд государства, осуществленные по конкурсу, - это “элемент джентльменского набора”: коли вы себя считаете более-менее приличным государством, конкурс должен быть. Если нет, или конкурс липовый, то вы еще не приличное государство.

Первая сторона медали - эффективное использование бюджетных средств. Можно сократить до 25 процентов расходов бюджета. Мне приходилось общаться с руководителями муниципалитетов, которые, по-детски раскрыв глаза, говорили - “я действительно на этом сэкономил!” А сначала конкурсы воспринимаются как игрушка или как лишняя забота. Мол, федералы, которым делать нечего, заставляют проводить конкурсы, хотя я знаю, что вот этот поставщик - лучший, я с ним сто лет работал. А что сделает другой поставщик - я не знаю, я его в глаза не видел. Как я его к себе пущу?

А вторая сторона - это конкуренция. Правильно организованные закупки - это возможность производителю, который не знает ни министров, ни начальников, просто прийти, и за счет того, что у него конкурентоспособный продукт, получить государственный заказ.

РГ | А можно путем закупок, допустим, поддержать родную автомобильную промышленность? Скажем, пересадить чиновников на “Волги”, как этого хотел г-н Немцов?

Шаронов | На мой взгляд, нет. Это две разные песни. Первая песня называется “госзакупки”, и эта песня связана с экономией. Я должен купить лучше и дешевле, а не непременно свое - вот постановка вопроса. А то, о чем вы говорите, - это протекционизм, который тоже имеет право на жизнь. Но с ним надо быть очень аккуратным.

В начале 90-х один американец меня спросил: “Почему вы из-за трех миллионов человек, работающих в автомобильной промышленности, насилуете 150 миллионов человек, которых заставляете покупать это барахло?” Дословно. Я не нашелся, что ответить, и до сих пор не знаю. Правда состоит в том, что протекционизм должен быть разумным, он должен носить временный, стимулирующий характер. Скажем, через три года вы, производители машин, будете работать в таких же условиях, как иностранцы. На эти три года вас защищают пошлинами, квотами и так далее. Но, к сожалению, пример с автомобильной промышленностью показывает, что производители выторговывают себе срок, ничего не делают, а потом снова поднимают шум.

РГ | Когда же будет новый закон о закупках?

Шаронов | Я представляю в правительстве этот закон, и после первого чтения депутаты решили сделать его более революционным. Революционность состоит в том, что появляется такой инструмент, как аукционы, а это - совершенно другие критерии торговли. Скажем, мне, государственному органу, нужно купить газету. Не самую дешевую, а самую лучшую. Как определить ту группу товаров, по которым без угрозы для качества можно соревноваться только по одному параметру, по цене? Видимо, это, скорее всего, биржевые товары, и еще небольшая группа товаров.

РГ | Но рынок-то у нас узкий, и часты случаи, когда такой-то товар производит только один производитель, хоть разбейся.

Шаронов | Не соглашусь. Я возглавляю комиссию, которая выдает разрешения на закупку без конкурса. Позиция людей, которые к нам приходят, такова: я всех, мол, знаю, кто делает нужный мне товар, и могу обойтись без конкурса.

Даже если мы точно знаем, что вот эту продукцию в стране делает один завод, он все равно должен выйти на конкурс. Хотя бы для того, чтобы все знали: есть покупатель, которому эта “продукция” нужна в таких-то объемах. И, быть может, через год-другой производитель смекнет, что для него открывается ниша, и тоже захочет это производить, и выйдет на конкурс. А так - нет спроса, нет и предложения. Зачем я буду вкладываться в производство, если я не могу оценить потребность в товаре или если я точно знаю, что мне не пробиться?

Сегодня в Казахстане принято решение, по которому разрешить закупать для государства без конкурса такой-то товар может только правительство. И в итоге все пошли на конкурс. Вот и мы должны этого добиваться.

Евгений Арсюхин

Источник: Российская газета

Версия для печати
« 2005 г. »
« Май »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru