Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Как работает ипотека в северной Америке

30.05.2005 17:21 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотека в России

Жилье от Джинни Мэй

При создании вторичного рынка ипотечных кредитов в Америке и Канаде в 30-х годах ХХ века государство играло ключевую роль. В рамках различных госпрограмм большое количество семей получало возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретавшие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков.

В Канаде вот уже 50 лет активно действует созданная государством Канадская жилищная ипотечная корпорация, которая предоставляет кредитным организациям услуги по страхованию кредитных рисков и гарантии по ценным ипотечным бумагам, что позволило им, например, в 1998 году выдать кредитов на общую сумму порядка $60 млрд. При этом было выпущено ипотечных ценных бумаг на сумму около $13 млрд.

Ипотечный рынок в США является самым большим и развитым в мире. Только стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на американском рынке, составляет порядка $3,5 трлн, что сопоставимо с объемом рынков американских правительственных ценных бумаг. В Америке четко разделяются деятельность по накоплению ипотечного покрытия и выпуску ценных бумаг и выдача кредитов. Так, ипотечные компании, универсальные банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты населению, не оставляя их на своем балансе и не выпуская ипотечные ценные бумаги. Сформированный пул выданных кредитов они продают специализированным ипотечным операторам. Эти ипотечные агенты аккумулируют купленные жилищные кредиты и выпускают ценные бумаги, размещаемые в дальнейшем на рынке.

Основными такими операторами в Америке являются организации, созданные при активном участии правительства США. Эти организации покупают ипотечные кредиты, формируя собственный портфель кредитов, за счет привлечения средств от частных инвесторов—эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Инвесторами, вкладывающими свои средства в эти бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды и страховые компании.

“Фэнни Мэй”—Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начиналась как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные—в собственности государства. Кроме этого функционируют “Фредди Мак”—Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, Freddie Mac) и “Джинни Мэй”—Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae).

Федеральное правительство полностью владеет “Джинни Мэй”, которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, которые предоставляются в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные “Джинни Мэй”, по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным правительством США. Ценные бумаги, гарантированные “Фэнни Мэй” и “Фредди Мак”, считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от правительства США, как “Джинни Мэй”, они пользуются неявной, но очевидной для рынка поддержкой. По сути дела, гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и уровень доходности по этим бумагам сравним с уровнем доходности по правительственным ценным бумагам США.

Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность всех этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы. В мае этого года комитет по финансовым услугам палаты представителей конгресса США одобрил предварительную версию законопроекта, который должен изменить систему регулирования деятельности Fannie Mae и Freddie Mac. Необходимость реформирования возникла после того, как в 2003-2004 годах вокруг этих компаний разразился крупный скандал: выяснилось, что компании манипулировали финансовой отчетностью. Предлагается создать специальный комитет, который будет контролировать деятельность Fannie Mae и Freddie Mac, вместо управления по контролю за предприятиями, занятыми в жилищной сфере (OFHEO).

Источник: Коммерсантъ

Версия для печати
« 2005 г. »
« Май »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru