Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Бурный рост украинской ипотеки: предвестие грядущего кризиса?

25.08.2005 16:40 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотека в России

На украинском рынке недвижимости можно наблюдать ситуацию, которая по многим признакам напоминает настоящий жилищный бум. Судите сами… Цены на жилье в Киеве, украинской столице, за год выросли примерно вдвое. Рост имел место не только на первичном рынке, то есть рынке новостроек ($500-800 за квадратный метр общей площади год назад и $900-1500 сейчас, а так называемая элитная застройка – до $2500 и выше, в середине июля сего года), но точно в такой же пропорции цены повысились и на девятиэтажки, построенные 35-40 лет назад, «хрущевки», дома «сталинской» постройки и т.д., то есть на вторичном рынке жилья. Причем речь идет не о цене предложения (просить можно и миллион), а о ценах, по которым жилье, в конце концов, находит своих покупателей.

Надо сказать, что ситуация в Киеве не является чем-то исключительным. Такими же темпами за этот период росли цены на недвижимость в других больших украинских городах, прежде всего крупных промышленных центрах юго-востока Украины (Днепропетровск, Харьков, Донецк, Запорожье), а также городов-курортов черноморского и отчасти азовского побережий. При этом киевские цены в среднем, разумеется, в два-три раза выше харьковских или запорожских, но такое же соотношение было и раньше. Так как на рынке отсутствуют признаки охлаждения, можно констатировать, что доходы украинцев стабильно растут и все большее число граждан незалежной могут позволить себе купить новую квартиру или, на худой конец, улучшить свои жилищные условия. То есть жилье в целом стало доступней, несмотря на значительное повышение цен.

Ипотека?

Большую доступность жилья эксперты обычно объясняют бурным развитием на Украине ипотечного кредитования. Несмотря на то, что Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) была основана еще в 5 июня 2002 года, динамично этот вид банковских услуг начал развиваться только начиная с весны прошлого года. Строго говоря, кредитование строительства и приобретения жилья существует на Украине уже несколько лет, но условия получения подобных кредитов были столь запутанны, сложны и невыгодны, что практически оставались недоступными или невостребованными.

В январе 2004 года вступили в силу законы Украины «Об ипотеке» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», а 20 апреля в Государственном реестре ипотек был зарегистрирован первый ипотечный кредит. С тех пор снизилась ставка по кредиту (с примерно 20% в валюте до 12-15%), величина первого взноса (с 40% от стоимости приобретаемого жилья до 30% и ниже), увеличился срок кредита (ранее составлял до 10 лет), упростились условия его предоставления, сократились сроки рассмотрения необходимых документов.

Неделю назад стало известно, что Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выбрало 5 банков для реализации пилотного проекта по кредитованию покупки жилья. По словам первого заместителя главы ГИУ Сергея Святко, такими банками стали Правэкс-банк, Приватбанк, Укрсиббанк, Укрсоцбанк и Укрэксимбанк. В рамках пилотного проекта кредиты физлицам на покупку жилья будут предоставляться на срок до 30 лет под 9,5% годовых.

В общем все идет к тому, что ипотека из разряда экзотики переходит в категорию все более доступного финансового продукта для все более широких слоев украинского населения. Например, если год назад воспользоваться ипотекой без особого риска могли семьи, обладающие доходом около $2000 в месяц, то сегодня прибегнуть к нему могут рискнуть семьи, зарабатывающие $500-800 в месяц. Это, конечно, по украинским меркам немаленькие деньги, но тенденция налицо.

Перспективы развития ипотеки на Украина также можно оценить как весьма обнадеживающие. Многолетний отложенный спрос на жилье (мизерный объем строительства в сравнении с советским «застоем») привел к тому, что в жилье нуждается по некоторым оценкам свыше 30% населения страны, а в улучшении жилищных условий – и того больше. Потенциальную емкость жилищных кредитов можно оценить и другим способом. В настоящее время ипотека составляет от 1 до 2 процентов ВВП Украины, тогда как в западных странах в среднем – 40% (в Германии и Нидерландах – свыше 60% от ВВП) и даже развивающихся – около 20%. Другими словами, даже по осторожным оценкам объемы кредитования жилья вполне могут увеличиться в 10 раз. Поэтому прогноз председателя правления «Укрсоцбанка» Бориса Тимонькина о том, что объем кредитов, выданных украинскими банками физическим лицам под покупку жилья, по итогам 2005 года вырастет как минимум на 55%, о чем сообщает Комп&ньон_online со ссылкой на Интерфакс-Украина, представляется вполне правдоподобным. Конкуренция на этом рынке между кредитными организациями, борьба за клиента будет вынуждать их удлинять и удешевлять кредит, приближать ипотеку к европейским показателям (стоимость кредита – 3-6%).

Ложка дегтя в бочке меда

Однако необходимо сказать и о неприятном. Мой однофамилец, Сергей Ковалев, опубликовал в издании «Украинская правда» статью о ситуации на киевском рынке недвижимости. По его мнению, ситуация с жильем в украинской столице является, мягко говоря, неудовлетворительной. Вместе с тем, Ковалев винит в сложившемся положении вещей в основном риэлтерские учреждения. С одной стороны автору статьи представляется обидным, что несмотря на то, что зачастую только одна сделка из десяти является чистой куплей-продажей, а остальные – длинной цепочкой обменов, риэлтеры «обогащаются на всех сразу!» С другой стороны, по убеждению Ковалева, «агентства создают искусственный дефицит, «выбрасывая» на рынок квартиры маленькими порциями» и, удивляется автор, «почему такая практика до сих пор не вызвала интерес у компетентных органов, тех самых, которые теперь «с народом»? Возможно, что касается столичного рынка, в этом есть доля правды, но на мой взгляд, эти два утверждения являются по большому счету взаимоисключающими. Придерживание квартир и желание заработать свои комиссионные в каждом звене длинной цепочки очевидным образом противоречат друг другу. Условно говоря, лучше заработать на четырех сделках по $500, чем ждать, когда выстрелит одна на $1000. Другое дело, если имеется в виду новое жилье, но в этом случае инициатива придерживания квартир принадлежит скорее строительным компаниям.

Проблема, по-видимому, состоит не в «неэластичном спросе», как подозревает автор статьи в «Украинской правде», а в стабильно ограниченной емкости рынка недвижимости Украины, если оценивать его не в денежном выражении ($, гривны), а в натуральных показателях (квадратных метрах), следствием чего является недостаточное предложение, а объем рынка является, по сути, постоянной величиной. Другими словами, крайне низкие объемы введения в строй нового жилья, о чем вскользь упоминалось выше. Отсюда – чрезвычайная чувствительность рынка недвижимости к факторам самого разного свойства (переменчивые тенденции в экономике, политическая нестабильность, колебания валютного курса и т.д.). И не только киевского, как уже говорилось. Поэтому и увеличение на рынке денежной массы (в широком смысле слова), в том числе развитие ипотеки, без увеличения объемов строительства неизбежно имеет следствием повышение цен.

По данным днепропетровского портала «Базис-Днепр», 75% объемов нововведенных объектов жилой недвижимости (первичного рынка жилья) сейчас приходятся на Киев, в то время как лишь 25% - на иные города Украины. Однако, как сообщает этот же портал, 2000 же году в среднем по Киеву на 1000 жителей было построено всего 1,3 квартиры. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, сегодня не менее 95% всей жилой недвижимости в Украине составляют объекты, построенные до 1991 года; большинство из них не соответствуют современным нормам, выдвигаемым к жилью. Иначе говоря, темпы жилищного строительства даже в относительно благополучном Киеве не идут ни в какое сравнение даже с «застойными» советскими временами. В результате, множество экспертов сходится на том, что приобрести жилье сразу способны всего около 5% населения Украины, а воспользоваться жилищным кредитом – порядка 10%, что и не удивительно, учитывая вопиющее имущественное неравенство.

Об относительности прогнозов и невозможности предугадать

Весной прошлого года по итогам третьей ежегодной конференции «Ипотека и финансирование недвижимости в Украине» аналитики единогласно сошлись на том, что ажиотажного роста цен на новую жилую недвижимость на Украине во второй половине 2004 года не будет. Довольно скоро время показало, как жестоко они ошиблись в своем прогнозе.

Но уже через полгода специалисты прогнозируют обвал цен. Аргументируется такое предположение тем, что в Варшаве или Берлине цены на 200-300 долларов ниже. При этом, специалисты по недвижимости в ситуации на рынке жилья обвиняют строителей. Количество жилья значительно выше, чем необходимо (?! – А.К.) населению – 30% киевской недвижимости находится в частном резерве. После того, как стоимость на жилье начнет снижаться, на рынок выйдут резервные квартиры, и тогда специалисты прогнозируют резкий обвал цен. На мой взгляд, такое объяснение может быть справедливым, если под «населением» понимается крайне незначительная часть украинских граждан (те самые 5-10%).

Тем не менее, прогноз заслуживает доверия, но совсем по другим причинам. По оценкам УНИА, стоимость (очевидно, имеется в виду «себестоимость») нового киевского жилья, например, в районе Оболони составляет $250-300 за квадратный метр. Старое жилье, естественно, стоит дешевле. Как и первичное жилье в городах-миллионниках, не говоря уже о меньших населенных пунктах или депрессивной Западной Украине. Разумеется строительство жилья при средних ценах ниже себестоимости не является рентабельным, но сегодня ситуация иная. Спрос спросом, но предел росту обязательно существует. Варшава и Прага – дело такое, но вряд ли киевские цены превысят, например, лондонские или московские.

Особенностью рынка недвижимости является то, что цены на жилье растут и тогда, когда имеет место продолжительный экономический рост (цены растут равномерно), и в периоды политической неопределенности и финансовой нестабильности (ажиотажный спрос), когда люди вкладывают деньги во что-то осязаемое и ликвидное.

Экстраполяция существующей тенденции в будущее, то есть бездумнее продление сегодняшней линии роста подвела население многих стран и не только из числа неразвитых. Из сравнительно давних примеров можно вспомнить американскую Великую депрессии, из примеров поближе – лопнувший «мыльный пузырь», в том числе и на рынке недвижимости, в Японии начала 1990-х. Японцев можно понять – экономический рост порядка 10% в год на протяжении десятилетий усыпит бдительность кого угодно. Что касается украинских реалий, то рост длился примерно пятилетку, но итоги первого полугодия даже в редакции новой власти свидетельствуют о формировании совершенно другой тенденции. Очевидно, что экономический рост на Украине будет значительно меньше даже скромных заявленных цифр (и тем более показателей прошлого года), а инфляция – значительно выше.

Таким образом, цены растут, во-первых, по инерции при уже замедлившемся экономическом росте, во-вторых, под воздействием ажиотажного спроса в условиях политической и экономической нестабильности. То есть цены какое-то время еще будут расти (на осень и конец года традиционно приходится сезонный рост после затишья второй половины лета), но этот рост уже будет чисто спекулятивным, хотя, возможно, и довольно значительным перед неизбежным спадом. Роль «спускового крючка» в такой ситуации может сыграть любое обстоятельство, вполне безобидное в других условиях, поэтому о точных сроках обвала мало кто сможет сказать с высокой степенью вероятности. Для многих из воспользовавшихся ипотекой это будет означать невозможность выполнить свои обязательства по кредиту, а для банков – накопление так называемых «плохих долгов», то есть безнадежных долговых обязательств. При этом, попытка свести решение проблемы к использованию преимущественно финансовых инструментов, например, упор на форсированное создание развитого фондового рынка, создание условий для выпуска соответствующих ценных бумаг и определение правил их широкого обращения не представляется убедительной. По крайней мере, Японии это не помогло…

Алексей Ковалев

Источник: Правда.ру

Версия для печати
« 2005 г. »
« Август »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru