Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Ипотека для бизнеса

17.01.2006 15:23 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотека в России

Проблема приобретения собственной недвижимости, которая всегда стояла перед бизнесменами Владивостока, нынче обострилась из-за предстоящей приватизации городского имущества. Ранее арендуемые предпринимателями помещения будут реализованы через открытые аукционы. И смогут ли арендаторы, вложившие немало денег и сил в ремонт и содержание в приличном состоянии площадей, выкупить их в собственность, пока вопрос.

Свободные средства есть не у всех: свои деньги обычно “работают”, а для получения кредита нужен хороший залог, в качестве которого нередко требуется та же недвижимости. Однако ситуация не безвыходная: во Владивостоке можно получить кредит на покупку недвижимости под ее залог - работает так называемая коммерческая ипотека.

В законе об ипотеке нет четкого разграничения между ипотекой жилья, ставшей очень хорошо известной приморцам за последние пару лет, и коммерческой ипотекой, пока не получившей широкого хождения. И причина этого кроется в том же законе, где указано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно только в случае приобретения жилья. Вот и приходится придумывать какие-то схемы, чтобы и бизнесу помочь, и банкам себя обезопасить.

Самый простой вариант, когда есть альтернативный залог в размере выдаваемого кредита. В Банке кредитования малого бизнеса во Владивостоке 80% кредитов на недвижимость выдается при наличии альтернативного залога.

Однако что делать, если серьезного залога на всю сумму кредита у бизнесмена нет? “Как правило, для бизнесменов не проблема найти залог в размере 25-30% от суммы кредита. Для таких случаев у нас разработаны особые схемы, которые мы уже неоднократно применяли на практике”, - рассказывает руководитель КМБ-Банка во Владивостоке Дмитрий СОЛОВЕЦ. Как правило, когда бизнесмен обращается в банк за кредитом на покупку коммерческой недвижимости, он уже присмотрел, что именно хочет приобрести. Есть собственник этого помещения и есть покупатель, который хочет это помещение купить.

Первая схема в КМБ-Банке будет работать, если продавец и покупатель друг другу доверяют либо они уже работали вместе. Либо - это компании с серьезным имиджем на рынке. Тогда кредит выдается покупателю, а в залог идет то самое помещение, которое он собирается купить, и залогодателем выступает собственник помещения, то есть продавец. Покупатель получает кредит, покупает у продавца здание, которое находится в залоге у КМБ-Банка. Залог, согласно российскому законодательству, следует за помещением, а не за собственником, то есть залогодателем становится его новый собственник. Таким образом, продавец получает деньги, а покупатель становится собственником здания и расплачивается за него с банком.

Вторая схема пригодится, если между участниками сделки нет такого доверия. Тогда кредит выдается частями. Первую часть кредита покупатель получает под тот залог, который у него имеется, то есть 25-30% от суммы кредита. Заключается договор купли-продажи, где четко указаны сроки платежей. Этот договор находится в центре регистрации сделок с недвижимостью, и уже ни одна сторона не может отказаться от завершения сделки. Если продавец передумает продавать, то собственником все равно станет покупатель, потому что он осуществит все платежи и выполнит условия договора, а если покупатель вдруг передумает покупать, то он и собственником помещения не станет, и деньги ему вернутся с вычетом большой неустойки. Поэтому такой договор безопасен для обеих сторон. После полной выплаты денег продавцу помещение также переходит в собственность покупателя, а в залоге у банка оно остается до погашения кредита.

Третий вариант - если у покупателя нет залога (хотя КМБ-Банк рассматривает возможность выдачи кредита при наличии обеспечения на 10-50%). Тогда в залог оформляется недвижимость третьих лиц, а после выдачи кредита и покупки недвижимости происходит замена залога.

Так же кредитует и Дальневосточный банк. “Банк предоставляет юридическим лицам кредиты на приобретение недвижимого имущества - офисных, торговых, производственных, складских и др. помещений - под залог приобретаемой недвижимости. На период оформления в залог приобретаемого имущества требуется обеспечение, в качестве которого может быть оформлено другое имущество заемщика или третьих лиц. Это может быть недвижимость, торговое и производственное оборудование, автомобили, товар в обороте и др. имущество, - рассказала начальник управления кредитования Дальневосточного банка Лариса СТАФЕЕВА. - Договор купли-продажи недвижимого имущества с обременением регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После полного погашения кредита заемщик становится собственником приобретаемого недвижимого имущества”.

Стоит отметить, что КМБ-Банк идет на кредитование на приобретение недвижимости с клиентами, которые уже имеют хорошую кредитную историю в банке, репутацию, устойчивое финансовое положение. Заемщиками Дальневосточного банка могут стать предприятия, которые ведут доходный бизнес, позволяющий осуществлять ежемесячное погашение кредита и процентов.

Как рассказал Дмитрий Соловец, юридические лица и предприниматели чаще покупают в кредит небольшие помещения (около 70-80 кв. м) под кафе, магазины, парикмахерские, то есть предприятия сферы услуг и общепита. На втором месте складские помещения, на третьем - производственные.

Кстати говоря, покупкой складских помещений чаще всего интересуются и клиенты филиала Внешторгбанка во Владивостоке, правда, здесь кредитуются в основном представители среднего и крупного бизнеса. Что касается помещений под офисы, то, по словам Дмитрия Соловца, бизнесмены предпочитают покупать их в рассрочку в строящихся зданиях - также берут кредит под имеющийся залог, делают платеж за помещение, возвращают кредит банку, снова берут кредит и так далее. Тем более что сроки строительства обычно оставляют на это время.

Что касается условий кредитования, то в Дальневосточном банке готовы выдать кредит в сумме до 120 млн руб. на срок до трех лет под 14-18% годовых в зависимости от срока кредитования. КМБ-Банк выдает кредит на сумму до 30 в рублевом эквиваленте на срок до 5 лет, в долларах - до трех лет. Ставка для рублевых кредитов составляет 17-18% годовых, для долларовых - 12-13%. Ставки также варьируются в зависимости от срока кредитования.

Версия для печати
« 2006 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru