Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Максим Ельцов: Рынок только начинает выходить из комы

09.11.2009 13:25 - раздел: Ипотечное кредитование: Ипотека в России

Рынок ипотечного кредитования только-только начинает оживать. Восстановление будет долгим и нелегким. К уровню 2007–2008 года рынок вернется в лучшем случае в 2011-м, полагает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.

– Можно сказать, что рынок только начинает выходить из комы. Фиксированные рублевые ставки к началу года выросли на 3–6%. Плавающие ставки решительно перепрыгнули рубеж в 20% годовых, а брать валютные кредиты не было никакого смысла, хотя по ним ставка увеличилась чуть меньше. При ставке выше 15% годовых аннуитетные платежи становятся непосильным бременем для бюджета семьи среднего класса.

По нашим оценкам, совпавшим с предположением большинства экспертов, озвученных, в частности, на Жилищном форуме, рынок в текущем году сократится как минимум в четыре, если не в пять, раз.

Но петербургский рынок пострадал значительно меньше, чем российский в целом, и «придет в себя» намного быстрее. Спрос на квартиры эконом-класса уже восстановился, возвращается уверенность населения и работодателей. А новости о снижениях ставок банками-партнерами мы едва успеваем отслеживать.

Изменились ставки: для некоторых категорий заемщиков они вернулись на докризисный уровень. Если весной ипотека под 13,5% годовых от Сбербанка была пределом мечтаний, то сейчас реально выдаются кредиты под 11% годовых по федеральной программе.

Помимо снижения ставок банки постепенно возобновили программы кредитования, в том числе на покупку квартир в новостройках. Появилось несколько неплохих предложений по загородной ипотеке.

На 10–15% уменьшился размер первоначального взноса. Теперь есть предложения ниже 30%, хотя этот параметр банки будут менять менее охотно, чем ставку.

Главное, снова появились желание и готовность покупать недвижимость в кредит. Пока рынок неуклонно снижался, кредит брали только в исключительных случаях. Например, когда заемщик получал фантастическую скидку на квартиру, либо жизненные обстоятельства не оставляли другого выбора, либо истекал срок получения субсидии.

– Какие тенденции преобладают сегодня на рынке?

– Банки стали проверять заемщиков очень внимательно. Многие вернулись к забытой практике выезда на место работы, созваниваются с директорами и бухгалтерами компаний-работодателей. Резко упали шансы на одобрение кредита у предпринимателей и собственников бизнеса. Появились ограничения на выдачу кредитов специалистам из отдельных отраслей. Пострадали строители, риэлторы, маркетологи, турагенты, финансовые специалисты.

Но, пожалуй, основная тенденция – большая доля ипотечных сделок, когда начальный взнос формируется не из накоплений, а от продажи недвижимости. Эту тенденцию можно было предугадать. Те, кто мог купить квартиру в кредит и имеет значительные средства на начальный взнос (больше 30%), взяли паузу. По моим наблюдениям, среди таких покупателей было много инвесторов. Они еще не вернулись на рынок.

А вот если у вас есть в собственности квартира и вы задумываетесь об увеличении жилой площади, лучшего времени для сделки нет. Например, чтобы обменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную в современном панельном доме, надо 800, а то и 500 тыс. руб. Платеж по кредиту на эти суммы на 15 лет составит примерно 11 тыс. и 7 тыс. руб. соответственно. Даже при высоких ставках. Такой платеж может себе позволить массовый клиент.

А если квартира приобретается для того, чтобы в ней жить, какая разница, будет она дорожать или дешеветь? Платеж за улучшение площади минимальный, после того как рынок оживится, таких возможностей уже не будет.

– Какие банки лидируют сегодня на рынке ипотечного кредитования?

– Абсолютный лидер – Сбербанк. В начале года под 17–18% годовых никто кредиты не брал. В результате Сбербанк, который в первой половине года предлагал лучшие ставки, занял более 60% рынка ипотеки. В группе лидеров – банки и компании, работающие по Федеральной ипотечной программе, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург, Банк Дельта-Кредит, Росбанк. Благодаря хорошим последним предложениям увеличит долю на рынке Городской Ипотечный Банк, определенные надежды я возлагаю на Нордеа Банк и ряд других банков с участием иностранного капитала. Потенциал нашего рынка от кризиса только увеличился, а опыт банков – лидеров рынка показал, что ипотека – лучшее направление для развития розничных продаж. Именно поэтому я предполагаю, что до конца года на рынке появятся два-три банка с иностранным капиталом, которые предложат неплохие ставки. В том числе рублевые.

Обратите внимание: лучшие ставки предоставляются в рамках Федеральной ипотечной программы. Банки без государственного участия пока не могут предложить аналогичных ставок. Они не могут привлечь дешевые долгосрочные деньги. И до тех пор, пока такая возможность не будет доступна коммерческим банкам, полноценное развитие ипотеки невозможно. Искусственное поддержание низких ставок, их дотирование – это плохо. Рынку нужны возможности, а не гарантии и дотации.

– Насколько доступны сегодня ипотечные кредиты?

– Термин «доступность» меня всегда смущал. Увлекшись этой «доступностью», чиновники и участники рынка делали все возможное, чтобы российские семьи могли взять ипотечный кредит. Основной здесь была возможность «взять», а не «отдавать». Как результат – волна дефолтов среди низко обеспеченных семей. И никакая реструктуризация им не поможет. Главное было – торжественно выдать кредит на покупку квартиры, с минимальным взносом, с неподъемным для семейного бюджета платежом; не думая о том, что будет, если пузырь на рынке недвижимости лопнет…

Доступность ипотеки – то же самое, что и доступность новых «Мерседесов» или черной икры. Есть простая формула, определяющая потенциал рынка ипотеки. На покупку жилья могут рассчитывать только семьи, которые зарабатывают в месяц как минимум на кв. м жилья. Будут зарабатывать – можно рассуждать о том, что ставки высоки, переплаты большие, кредит брать дорого. Рынок ипотеки определяется в первую очередь числом жителей, которые зарабатывают указанную сумму, а не уровнем ставок. Ипотека просто позволяет избежать длительного накопления денег на покупку жилья. От того, что государство предложит ставку в 7–8% вместо 10,5–12%%, у населения денег больше не станет. Более того, если искусственно поддерживать спрос на жилье, это обязательно приведет к перекосу рынка, особенно с учетом недостатка мер по стимулированию строительства.

– Насколько охотно сегодня застройщики и банки развивают ипотечные программы на рынке строящегося жилья?

– Ряд банков возобновил ипотеку на строящееся жилье, но, во-первых, кредиты можно получить только на квартиры в почти построенных домах, а во-вторых, компенсируя риски, банки запрашивают слишком высокую ставку до момента оформления права собственности. Текущий объем сделок показывает, что при действующих ставках и разнице в цене первичного и вторичного рынков заемщику интереснее покупать в кредит готовые квартиры.

Компании с хорошим менеджментом понимают, что ипотека существенно помогает в продажах. В прошлом году, до кризиса, мы, проанализировав сопоставимые объекты разных компаний, пришли к выводу, что продажа в кредит позволяет застройщику поднять цены на 10% по сравнению с конкурентами. Теперь это фактор выживания. Пока на реализацию с помощью ипотеки приходится незначительная доля квартир, но она устойчиво растет (в первую очередь из-за снижения ставок). И если банк кредитует застройщика, это подтверждение его надежности в глазах дольщиков.

Пока застройщики явно недооценивают пользу ипотеки при продаже квартир, уже находящихся в их собственности. Купить такие квартиры у застройщика нередко выгоднее, чем у частных продавцов. Это просто надо объяснить покупателю.

Небольшие и средние агентства тоже весьма активны в развитии ипотеки. Только сейчас они поменяли стратегию работы – не содержат ипотечные отделы, а привлекают нас как кредитного брокера. Это не только снижает затраты и повышает шансы на одобрение кредита клиенту, но и увеличивает доход агентств.

– Каков объем невозвращенных кредитов, увеличивается или уменьшается этот показатель?

– По последним статистическим данным, объем просроченных кредитов в Петербурге не превышает 5%. Объем невозвращенных кредитов стабилизировался, думаю, у нас есть шансы увидеть снижение просрочки по ипотеке. Объяснение тут довольно простое: во-первых, стабилизация цен на квартиры сократит приток новых дефолтов, во-вторых, банки увеличили эффективность борьбы с просроченными кредитами по ипотеке. Сотрудничая с банками-партнерами, мы видим, как они совершенствуют технологии сделок, проявляют гибкость в работе с заемщиком. Как результат растет объем согласованных продаж заложенных объектов, заемщики гасят «плохие» кредиты. Позитивно сказалось укрепление рубля – до 20% кредитов в Петербурге выдано в иностранной валюте, и среди этих заемщиков было большое число дефолтов.

Уровень просрочек по ипотеке меньше, чем по остальным розничным кредитам. Выделить «проблемные» ипотечные кредиты довольно просто. Наибольшая просрочка была по валютным кредитам и кредитам с плавающей ставкой. Еще один фактор, который влияет на вероятность дефолта, – размер первоначального взноса. Основная группа риска находится среди кредитов с нулевым или небольшим первоначальным взносом. При снижении цен на квартиры на 15–20% платить по таким кредитам просто бессмысленно, что и подтвердили заемщики своими неплатежами.

– Пользуются ли спросом программы реструктуризации ипотечных долгов?

– Официальная статистика на этот счет закрыта. На мой прямой вопрос к руководителям АРИЖК об объемах оказанной помощи я ответа не получил. Если судить по косвенным признакам, программа реструктуризации в Петербурге не пользуется спросом. Когда люди понимают, что за отсрочку придется расплачиваться, они либо напрягаются и решают свои проблемы самостоятельно, либо стремятся продать квартиру и погасить кредит.

– Что ждет ипотечный рынок в перспективе?

– Итоги 2009 года по объему выдачи ипотеки будут плачевными. В лучшем случае он уменьшится в четыре раза. Банки по-прежнему будут уделять максимум внимания качеству выданных кредитов, а не их объемам, а также тщательно проверять кредитную историю, доходы и активы заемщика.

Постепенно банки возобновят более рискованные направления ипотеки – кредит на коммерческую и загородную недвижимость. Увеличится объем покупок в кредит строящихся квартир – по таким продуктам можно ожидать снижения ставок, а активность спроса рано или поздно врастет.

Думаю, произойдет постепенное снижение и выравнивание ставок, предлагаемых кредитными организациями. Минимальная ставка для заемщиков с официальным доходом (от 10,05% по федеральной программе) в этом году не снизится, а вот для заемщиков, которые не могут подтвердить весь доход по форме 2-НДФЛ, предложение улучшится.

Дальнейшее изменение ставок будет зависеть исключительно от ситуации в российской экономике. Если не возникнет резких негативных изменений с валютными курсами и динамикой ВВП, то и в следующем году ставка будет плавно снижаться.

Но уменьшение до 5–6% годовых произойдет не через год и не через два. Немного смешно и грустно, когда от банков требуют выдавать кредиты под 6% годовых при уровне инфляции в 10–12%. Низкие ставки появятся только тогда, когда будет возможность привлекать длинные дешевые деньги. А это вопрос не ипотеки, а уровня развития экономики в целом.

В следующем году восстановление рынка ипотеки продолжится: ставки снизятся, стабилизация рынка недвижимости приведет к росту активности покупателей, среди которых будет все больше ипотечных заемщиков.

Игорь Фёдоров

Версия для печати
« 2009 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru