Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Как очереднику приобрести жилье, не ожидая, пока подойдет очередь?

30.08.2005 13:32 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

Ответ на этот вопрос дает начальник отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Сергей Морозков. Решайте сами, какой из способов, о котором он рассказывает, вам больше подходит, а город вам поможет.

Еще недавно город предлагал очередникам всего два способа приобретения жилья в собственность на льготных условиях: с помощью субсидии или рассрочки платежа. Сегодня к ним добавилось еще два способа социальной ипотеки.

Первый способ: город строит жилье и продает по льготной стоимости - в 2-2,5 раза дешевле такого же, но коммерческого жилья. В два раза снижается и сумма ипотечного кредита. Снижаются и требования банков к необходимому уровню доходов заемщика.

Второй способ: можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней банковский ипотечный кредит, 10% личных средств и купить жилье на рынке недвижимости. Если человеку полагается сравнительно небольшая субсидия - 50-60%, но он не хочет ждать, а берет в банке кредит, субсидию он получит в первоочередном порядке.

Город поддерживает заемщиков

В обоих случаях город оказывает адресную поддержку очередникам. Подчеркиваю - адресную. Банки кредитуют заемщиков на своих, рыночных условиях, но благодаря двум нашим схемам обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки.

Сегодня минимальные рублевые процентные ставки по кредитам - 13% годовых. Однако у семьи очередников за счет финансовой поддержки города платежи по кредиту будут такие, как если бы банк выдавал кредит под 4-6% годовых в рублях.

Есть точка зрения: будет эффективным прямое дотирование процентной ставки за счет бюджета. Так ли это? Сейчас человек, который хочет купить квартиру, должен сразу заплатить минимум 30% от ее стоимости. При прямом дотировании банковской ставки первоначальный взнос не уменьшается, и человек, который не может собрать нужную сумму, лишается возможности решить жилищный вопрос. Вторая проблема - дополнительное налогообложение. В Налоговом кодексе записано: если вы получили материальную выгоду от экономии на процентах, должны заплатить налог. Значит, реально процентная ставка будет выше указанной в кредитном договоре.

Но и банку, который получит "бесплатные" деньги из бюджета, придется заплатить налог на прибыль. Для компенсации этих потерь он вынужден будет увеличить базовую процентную ставку. Это увеличение снова будет оплачивать заемщик.

Поскольку кредиты выдаются на 20-30 лет, банки учитывают возможные изменения в политике и экономике страны и перестраховываются: увеличивают опять же базовые процентные ставки и предусматривают в договоре, что в случае прекращения бюджетного дотирования, заемщик обязан погашать кредит по рыночной ставке. Если у человека не будет такой возможности, то банки должны будут обратить взыскание на заложенное имущество. Рискуют банк, заемщик и город. К тому же ежегодно нагрузка на бюджет по прямому дотированию ставки будет колоссально возрастать.

Еще вопрос: какие будут у города административные затраты по сопровождению дотирования ставки каждого заемщика в течение нескольких десятков лет? При том же результате дотирование процентной ставки обойдется городу и человеку значительно дороже, чем другие схемы. Вывод: схема прямого дотирования процентной ставки не эффективна и рискованна для всех ее участников.

Другое распространенное мнение: когда процентные ставки будут такими же, как на Западе, тогда ипотека станет массовой. Процентные ставки сегодня в нашей стране оптимальны, и они не сильно отличаются от реальной процентной ставки на Западе. Она представляет собой разницу между номинальной ставкой и уровнем инфляции. На Западе банковские процентные ставки 4-5-6% годовых, но там и уровень инфляции 2-3%. У нас же официальная инфляция почти 12% в год, а ипотечные кредиты можно взять под 13-15% годовых. Поэтому, на мой взгляд, главный тормоз на пути ипотеки - не размер ставок, а стоимость 1 кв. м жилья, несоизмеримая с уровнем доходов "средних" москвичей, который сегодня по официальной статистике равняется 700-750 долларам в месяц.

Итак, с помощью разработанных Департаментом жилищной политики схем социальной ипотеки достигается главная цель - радикальное снижение финансовых затрат заемщика при улучшении жилищных условий с использованием ипотечного кредитования.

Теперь жилье становится доступным для людей со средними доходами и даже ниже средних. Семьи очередников с доходами 500-700 долларов в месяц могут воспользоваться схемами, которые мы разработали, и улучшить жилищные условия. Сегодня ипотека доступнее, а жилье дешевле для тех, кто стоит в очереди, в два - два с половиной раза.

В этом году на экспериментальном этапе применения первой схемы планируется построить около 800 квартир. А из 1 млрд. 120 млн. рублей, выделяемых ежегодно из бюджета на субсидии очередникам, до 50-60% будет направлено на субсидирование первоначального взноса за квартиры, покупаемые по второй ипотечной схеме.

Куда можно обратиться

С 1 августа прием очередников по социальной ипотеке ведет подведомственное департаменту Агентство по реализации жилищных займов и субсидий.

Телефоны агентства: 229-47-17 и 229-69-50.

Что должен знать очередник

Необходимо иметь определенный уровень дохода, желательно официальный, подтвержденный справкой НДФЛ-2 (налог на доходы физических лиц). Но банки готовы рассмотреть и выдать кредит под неофициальные доходы: учитывая, где работает человек, какую должность занимает, есть ли у него активы - гараж, машина, дача и т. д.

На что можно рассчитывать

Первоначальные взносы за счет собственных средств должны составить минимум 30% при покупке жилья у города. Если же очередник покупает жилье на рынке с помощью субсидии, то первоначальный взнос снижается до 10%. Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство", принадлежащий городу, - сегодня основной оператор, который будет оценивать платежеспособность заемщика и предоставлять кредиты. Процентная ставка по кредиту - 13,5% годовых в рублях.

Одно из требований: ежемесячные платежи в счет погашения кредита и процентов не должны превышать 30 - 50% от "чистого" дохода семьи заемщика. Кроме того, для москвичей коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" увеличил срок кредитования до 30 лет (можно взять кредит на 10, 15, 20, 30 лет). Необходимое условие - возраст заемщика на момент получения кредита должен быть такой, чтобы до выхода на пенсию он полностью рассчитался с банком. Разрешается досрочное погашение кредита через полгода со дня его получения и без штрафных санкций и оплаты оставшихся процентов.

Кто собственник квартиры

Когда город продает жилье с рассрочкой платежа, квартира находится в собственности города, пока человек полностью не рассчитается за нее.

При покупке квартиры с помощью ипотеки ситуация иная: квартира сразу оформляется в собственность заемщика, но с обременением - государственной регистрацией залога (ипотеки) квартиры. Залогодержателем этого имущества становится кредитор, то есть банк. Человек - собственник квартиры, но не может ее продать, подарить, обменять без согласия банка. Он может ею пользоваться, прописывать туда членов своей семьи, а также завещать. Когда заемщик погасит кредит - обременение ипотекой снимается.

Что произойдет, если заемщик не сможет платить

Если заемщик не может платить по причинам, предусмотренным страховыми случаями: потерял трудоспособность, погиб один из основных созаемщиков и т. д., страховая компания погасит сумму страхового долга, предусмотренного договором, и обременение с квартиры будет снято. Квартира останется в собственности семьи заемщика.

Если случай не подпадает под страховой, - потерял работу или распалась семья, банк может пойти навстречу и реструктуризировать долг, дать отсрочку. Если ситуация критическая, банк обратит взыскание на объект залога - квартиру во внесудебном или судебном порядке. И в том, и в другом случае квартира продается на рыночных условиях. Отличие в том, что в первом случае банк и заемщик продают квартиру через риэлторские фирмы. Часть вырученных средств возвращается банку: остаток основного долга, проценты, которые заемщик все это время не платил, штрафные пени, упущенная выгода, а оставшуюся сумму отдают заемщику. На эти деньги он может купить квартиру меньшей площади. Если дело доходит до суда и продажи квартиры с торгов, то вряд ли стоит рассчитывать на получение высокой цены за квартиру. Поэтому до судебного разбирательства дело лучше не доводить.

Платежи заемщика при приобретении квартиры с использованием ипотеки при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: строительства жилья по городскому заказу с последующей продажей гражданам по льготной стоимости, субсидирования первоначального взноса при покупке жилья на рынке недвижимости
НаименованиеПлатежи без дотирования процентной ставкиПлатежи при государственной поддержке:
При покупке жилья на рынке с использованием субсидииПри покупке жилья у города по льготной стоимости
Площадь квартиры, кв. м

60

60

60

Стоимость 1 кв. м, руб.

40 000

40 000

20 000

Стоимость квартиры, руб.

2 400 000

2 400 000

1 200 000

Минимальный первоначальный взнос (собственные средства), руб.

720 000

240 000

360 000

Субсидия на строительство или приобретение жилья (70%), руб.

-

1 183 140

-

Ипотечный кредит, руб.

1 680 000

976 860

840 000

Срок кредитования, лет

20

20

20

Банковская процентная ставка, % годовых

13,5

13,5

13,5

Ежемесячный аннуитетный платеж, руб.

20 284

11 794

10 142

Эквивалентная банковская процентная ставка (по ежемесячным платежам), % годовых

-

6

4

Ориентировочные платежи очередников при приобретении жилья по социальной ипотеке

Общая площадь квар-тиры, кв. мСтоимость С1 кв. м, руб. кСтоимость квартиры, руб.Перво-начальный взнос за квартиру (собствен-ные средства очередников- 30% от стоимости квартиры), руб.Ипотечный кредит, руб.

Банковская процентная ставка, % годовых в руб.Срок креди-тования, летЕжеме-сячные аннуи-тетные платежи, руб.

38

20 000

760 000

228 000

532 000

13,5%

10

8 101

15

6 907

20

6 423

30

6 094

22 000

836 000

250 800

585 200

10

8 911

15

7 598

20

7 066

30

6 703

24 000

912 000

273 600

638 400

10

9 721

15

8 288

20

7 708

30

7 312

26 000

988 000

296 400

691 600

10

10 531

15

8 979

20

8 350

30

7 922

52

20 000

1 040 000

312 000

728 000

13,5%

10

11 086

15

9 452

20

8 790

30

8 339

22 000

1 144 000

343 000

800 800

10

12 194

15

10 397

20

9 669

30

9 172

24 000

1 248 000

374 400

873 600

10

14 634

15

12 831

20

12 154

30

11 748

26 000

1 352 000

405 600

946 400

10

14 411

15

12 287

20

11 427

30

10 840

60

20 000

1 200 000

360 000

840 000

13,5%

10

12 791

15

10 906

20

10 142

30

9 621

22 000

1 320 000

396 000

924 000

10

14 070

15

11 996

20

11 156

30

10 584

24 000

1 440 000

432 000

1 008 000

10

15 349

15

13 087

20

12 170

30

11 546

26 000

1 560 000

486 000

1 092 000

10

16 628

15

14 178

20

13 185

30

12 508

80

20 000

1 600 000

480 000

1 120 000

13,5%

10

17 055

15

14 541

20

13 523

30

12 829

22 000

1 760 000

528 000

1 232 000

10

18 760

15

15 995

20

14 875

30

14 111

24 000

1 920 000

576 000

1 344 000

10

20 466

15

17 449

20

16 227

30

15 394

26 000

2 080 000

624 000

1 456 000

10

22 171

15

18 904

20

17 579

30

16 677

  • вы можете приобрести жилое помещение только в доме, который построен правительством Москвы за бюджетные средства и предназначен для продажи очередникам с использованием ипотеки;
  • вы приобретаете жилье по договору купли-продажи, заключаемому с правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики;
  • вы приобретаете жилье по льготной цене, которая определяется себестоимостью строительства конкретного дома (ориентировочно 20-26 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади);
  • вы обращаетесь за предоставлением жилищного ипотечного кредита в банк, действующий в рамках соглашения, заключенного с правительством Москвы;
  • срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет; возврат кредитных средств банку должен быть осуществлен до наступления пенсионного возраста заемщика; стаж по последнему месту работы заемщика должен быть не менее 6 месяцев;
  • процентная ставка по кредиту устанавливается банком самостоятельно (ориентировочно - 13-15% годовых в рублях), однако благодаря льготной стоимости жилья размер уплачиваемого вами первоначального взноса, ежемесячные платежи в погашение кредита и затраты на страхование снижаются почти в два раза по сравнению с платежами при приобретении жилья на рыночных условиях;
  • после перечисления в бюджет города 100% стоимости квартиры согласно договору купли-продажи вы и члены вашей семьи становитесь собственниками квартиры и снимаетесь с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  • купленная вами квартира будет обременена залогом до полного погашения вами предоставленного банком кредита.

* * *

По вопросам участия в социальной ипотеке вам следует обратиться в подведомственное Департаменту жилищной политики ГУП "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий".

ГУП города Москвы "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий" в рамках схемы социальной ипотеки:

1. Консультирует очередников по вопросам ипотечного жилищного кредитования, предоставляет информацию об адресах продаваемых домов, стоимости 1 кв. м.

2. Осуществляет предварительную квалификацию очередников (оценку платежеспособности) по стандартам банка.

3. Формирует совместно с очередниками пакеты документов, необходимые:

  • для подачи и рассмотрения кредитной заявки в банке; 
  • для заключения договора купли-продажи; 
  • для получения кредита в банке; 
  • для оформления в собственность очередника приобретаемой квартиры.

4. При необходимости оказывает содействие очередникам в получении разрешения органов опеки и попечительства на приобретение жилья у города по ипотечной схеме.

5. Осуществляет взаимодействие с банками, структурными подразделениями Департамента по реализации схемы ипотечного кредитования очередников.

* * *

1. На консультации очередники знакомятся с условиями ипотечного жилищного кредитования банков, проводятся предварительные расчеты в соответствии с пожеланиями, материальными возможностями очередников, стоимостью и размерами предлагаемой жилой площади, условиями кредитования банков.

Для получения консультаций очередникам необходимо иметь при себе следующие документы (оригиналы или копии):

  • паспорта всех членов семьи,
  • свидетельства о браке, о рождении детей,
  • извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

2. На консультации заполняется анкета предварительной квалификации для проведения оценки платежеспособности по стандартам банка, подготовленный пакет документов передается в банк.

Для заполнения анкеты очередникам необходимо предоставить в ГУП "АРЖЗС" следующие сведения и документы (оригиналы или копии) всех совершеннолетних членов cемьи:

- паспорта, ИНН, место работы, организационно-правовая форма предприятия и название; должность; сфера деятельности предприятия; стаж работы (общий и по последнему месту); образование; доходы, подтвержденные после уплаты налогов; доходы неподтвержденные; свидетельства о браке, о рождении детей; извещение о постановке на учет на улучшение жилищных условий.

Консультации проходят по адресу: Газетный переулок, дом 5.

Проезд до станции метро "Охотный ряд", выход к Центральному телеграфу, переулок расположен между Центральным телеграфом и кафе "Макдональдс". Вход в здание (двери из светлого дерева под большим зеркальным козырьком) между авиакассами и туристическим агентством "Сан Экспресс".

Телефоны для справок: 229-47-17, 229-69-50, местный телефон: 1-33.

Источник:

Версия для печати
« 2005 г. »
« Август »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru