Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Ориентиры: Кто кого?

05.11.2009 13:55 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

По словам риэлторов и застройщиков, октябрь по продажам оказался не хуже сентября. Но сомнения покупателей в том, что на рынке столичной недвижимости все-таки появится понятие справедливой цены, не развеял даже кризис.

Лидирует по объемам продаж, безусловно, Марфино, хотя девелопер «Ведис групп» уже поднял минимальную цену 1 кв. м до 80000 руб. (вянваре было 70000 руб.) и нанял еще одно (третье по счету) риэлторское агентство для продажи квартир. Правда, этот микрорайон, как признают опрошенные «Ведомостями» эксперты, — не показатель. Мало того что основные покупатели — мелкие инвесторы, «люди покупают по 3-5 квартир, продают чуть дороже», утверждает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер». Но и общей ситуации на рынке успех Марфина не отражает. По словам Ланы Волохиной, директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости», он обусловлен несколькими факторами: в районе давно ничего не строилось, а район хороший, это массовая застройка, ведется под патронажем правительства Москвы, обеспечена мощной рекламной кампанией.

Справедливая цена

Продавцы утверждают, что снижается разрыв между ценой предложения и ценами сделок. Но даже на блоге так хорошо раскупаемого Марфина есть высказывания о том, что платить по 90000 руб. за 1 кв. м в панельной малогабаритной 1-комнатной квартире — дорого. Да и сами риэлторы в приватных беседах ужасаются: $3000-4000 за 1 кв. м для «гадости в виде панельного жилья» — нереальная цена, в Париже квартиры и то дешевле.

Оживление рынка Ольга Косенкова, директор управления маркетинга Panorama Estate, объясняет не только оптимистичными заявлениями властей о восстановлении экономики, но и «коллективным бессознательным»: все стали покупать, и я тоже куплю. «Поведение людей определяет поведение рынка: если они считают нынешние цены комфортными, значит, они и есть справедливые, убеждают клиентов продавцы», — отмечает маркетолог. Активность проявляют не только покупатели дешевого (по московским меркам) экономкласса, но и VIP-клиенты риэлторов. «В октябре в жилом комплексе “Четыре солнца” за 10 дней продано 17 квартир, как в старые добрые времена», — радуется Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed.

Очевидно, покупатели элитного сегмента увидели для себя приемлемое ценовое дно, полагает Косенкова. Либо же купили квартиры про запас. А вот панельные новостройки приобретать с инвестиционными целями, по словам Косенковой, вряд ли стоит — ликвидность их невысока: цена 1 кв. м в экономклассе может упасть до $2000. Правда, когда это случится и случится ли вообще, никто не знает: если квартиры берут сейчас по ценам, которые намного превышают этот уровень, то зачем продавцам идти на депминг? Если только у них нет сильной мотивации в виде, например, нереструктурированного кредита.

В марте у продавцов была действительно тяжелая ситуация, рассказывает один анонимный риэлтор: «Например, 1 кв. м в готовом монолитно-кирпичном доме в прекрасном районе на западе Москвы стоил $2850, а сейчас я замучился говорить людям, которые звонят, что такого предложения больше нет: продают уже по $4000, и это все равно дешево. Через месяц уже будет по $6000 — девелопер вышел из тяжелого положения, и ему больше не надо демпинговать».

Дораспродают готовое

«Да, продажи идут не так, как раньше, — признает один из столичных девелоперов. — Но люди все равно берут квартиры — а куда они денутся?» Правда, он дораспродает остатки в уже сданной новостройке.

У «Инком-Недвижимости» лучшие продажи сейчас в сданных объектах и комплексах высокой степени готовности. «ЖК “Волжский” мы продаем с весны 2009 г., он сдан и уже обживается покупателями. Часть микрорайона “Красная горка”, который мы начали продавать летом, также готова к заселению», — приводит примеры Волохина. Около 20% квартир в новостройках, предлагаемых сейчас «Инкомом», — это квартиры «зачетников» (подрядчиков, которые получили квартиры бартером за выполненные работы) и мелких компаний-инвесторов, которые стали активно выставлять имеющиеся объемы на продажу.

У «Миэль-Новостроек», по словам Юлии Гераськиной, директора по продажам, сейчас в работе примерно 20 адресов, в основном готовые, построенные дома, в которых осталось менее 30% квартир. «Миэль», говорит Гераськина, стал работать только с застройщиками, проверенными временем: «Компания не берет на реализацию все подряд, репутация дороже, а с нашими партнерами мы можем вместе формировать ценовую политику».

Больших скидок уже никто не дает, уверяет риэлтор. По ее мнению, дисконт свыше 10% покупателей настораживает. «Демпингуют застройщики, которым срочно нужны деньги — но не на достройку объекта, а на какие-то другие цели, — добавляет Воронин. — В результате можно получить не 20, а 200 обманутых дольщиков».

«Скидки до 5% дают, чтобы стимулировать клиентов внести всю сумму сразу. Зато любому посетившему объект клиенту “Миэль” вручает так называемое “письмо счастья” — при заключении договора на покупку квартиры он может обменять его на подарочный сертификат “М.Видео” на сумму 3000 руб.», — говорит Гераськина.

Однако те из застройщиков, кто предлагает дома «в стадии строительства», более сговорчивы и маркетинговые приемы у них убедительнее. Например, один известный крупный московский девелопер начинает торг с покупателем своей новостройки бизнес-класса с вопроса «Сколько вы готовы заплатить?». Дальше стороны либо приходят, либо не приходят к консенсусу.

«Сейчас на первом месте — цена и срок въезда в новую квартиру. Это (высокие цены и срыв сроков ввода домов в эксплуатацию) оставило рынок новостроек практически без покупателей», — говорит Олег Самойлов, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». Впрочем, завышенная цена, по его словам, еще не самая главная проблема.

Отсутствуют гарантии того, что новый дом вообще будет достроен или его строительство не растянется на десятилетия. Поэтому отважных покупателей новостроек становится все меньше. «Клиенты ходят кругами по рынку, уровень недоверия крайне высок», — рассказывает Юлия Гераськина.

На строящийся объект люди теперь приезжают по нескольку раз — чтобы лично удостовериться в том, что стройка не встала, а для заключения договора часто берут с собой юриста. Словом, покупая «панель», ведут себя будто при сделке с элитной недвижимостью. Самойлов признает, что ушло в докризисное прошлое мнение о «незапятнанной юридической репутации» квартиры с первичного рынка: «Раньше среди клиентов было распространено мнение о полной чистоте юридической истории новой квартиры в силу отсутствия этой истории. Сейчас, наоборот, новостройка, по мнению потенциальных покупателей, менее благонадежна, так как существует только на бумаге». В результате, говорит риэлтор, клиенты оказывают явное предпочтение квартирам с вторичного рынка, невзирая на старые коммуникации и длинные «истории». По крайней мере здесь они могут потрогать руками товар, за который платят.

Будет ли дефицит

Чтобы стимулировать продажи сейчас, девелоперы убеждают покупателей в том, что завтра их ждет дефицит предложения. «В 2010-2011 гг., когда имеющийся задел будет во многом исчерпан, а новые проекты в таком же объеме не будут выведены на рынок, сокращение предложения новостроек может дойти до 30-50% от уровня 2008 г.», — подсчитывает Виктор Преснов, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век».

Но власти с таким прогнозом не согласны. За девять месяцев 2009 г. в Москве возведено 1,56 млн кв. м жилья. Годовой план — 3,1 млн кв. м, из них 722000 кв. м — по городским социальным программам. В 2010 г. предполагается ввести примерно столько же и в такой же пропорции. А вот к 2011 г., как заявил на открытии октябрьской выставки-ярмарки «Недвижимость-2009» руководитель градостроительного департамента Владимир Ресин, стройкомплекс намерен выйти на докризисный уровень. «На 2010 г. отдельные фирмы уже дали заявки на 800000 кв. м жилья на территории Москвы. И город на будущий год сохранил все свои объемы строительства. Думаю, что в следующем году мы перестроимся и с 2011 г. выйдем на строительство 5 млн кв. м жилья», — цитирует чиновника «РИА Новости».

Но пока что застройщики не только не торопятся выходить на новые площадки, но и кто-то разрывает уже заключенные инвестконтракты, кто-то добивается их пересмотра. По словам Ильи Свиридова, руководителя «Земельных дел конторы», столичные девелоперы, общая задолженность которых перед московским бюджетом за год превысила 8 млрд руб., либо не имеют возможности погашать долги, либо в силу разных причин не хотят этого делать. Департамент экономического развития правительства Москвы даже предпринял недавно инвентаризацию всех существующих инвестиционных контрактов. По словам замглавы департамента Евгения Васькина, ее цель — принять дополнительные меры поддержки инвесторов и оказать при необходимости адресное содействие в решении их проблем.

В октябре мэр Москвы одобрил в соответствующем постановлении инициативу «Интеко» о расторжении инвестконтракта 2004 г. на право застройки двух участков: 76,5 га по Международному шоссе и 148,6 га по Ленинградскому шоссе. Здесь планировалось построить более 1 млн кв. м разнообразной недвижимости, преимущественно жилья. На строительство трех корпусов «Интеко» даже оформила акты разрешенного использования — они также будут признаны недействительными.

На сайте префектуры Северного округа висит список из 24 инвестконтрактов «с истекшими сроками действия, по которым строительство объектов не завершено». По тем новостройкам, которые компании худо-бедно возводят, предлагается продлить срок реализации проекта, там, где площадки, мягко говоря, не освоены, — договор разорвать.

Правда, расторгать инвестконтракты власти намерены с компаниями, не потянувшими строительство, к примеру, гаражей-стоянок. Строителям жилых домов, как правило, дается возможность их завершить.

Например, «Главстрой» совместно с ФСО России к январю 2008 г. должны были ввести новостройку на Карельском бульваре, 1/24. В мае 2009 г. Москонтроль принял решение продлить срок реализации проекта до октября 2013 г. без применения к заказчику-застройщику (ФСО России) и инвестору (ОАО «Главстрой») штрафных санкций. А вот ОСК повезло меньше: на июльском совещании у Владимира Ресина постановили, что компания, не сдавшая новостройки на ул. Дубнинской, вл. 20-22, к ноябрю 2008 г., должна ввести корпуса к октябрю 2009 г., уплатив солидный штраф за «просроченный» год.

«Есть девелоперы, которые не скрывают, что не достроят объекты, — рассказывает Воронин. — У покупателей есть шанс получить квартиры, только если такие объекты попадут к банкам-кредиторам, которые по каким-то причинам будут вынуждены их достраивать». Его и другие компании сейчас «шерстят» рынок, присматривая лакомые инвестиционные проекты.

Однако нормальных инвестконтрактов, без «нюансов», по словам Косенковой, мало — либо непосильные обременения, либо сложности с переоформлением на другое лицо: «Прежний инвестконтракт мог быть получен с использованием пресловутого административного ресурса, и его перевод на другую компанию может обнажить щекотливые моменты». Еще вариант: условия договора перестали удовлетворять московские власти, покупать же компанию с имеющимися у нее инвестконтрактами нецелесообразно, «вкусного» мало, и оно уходит «по своим».

«Новые площадки брать еще не время, они будут дешеветь», — выражает Воронин общее мнение потенциальных покупателей. Они к тому же стали очень разборчивы и не собираются хаотично, как до кризиса, скупать за любые деньги все подряд площадки. Времена не те. «Раньше $5-10 млн вложил в разработку проекта, вышел на площадку, раз копнул — и уже окупил все затраты за счет предварительных продаж. Сейчас надо вложить $50 млн, прежде чем начать что-то получать: покупатели “котлован” не берут», — рассказывает Воронин. Он сейчас рассматривает предложение войти генподрядчиком на площадку, а в качестве оплаты взять квартиры: «Это лучше, чем площадку покупать, — выходить на стройку можно хоть завтра». Но выгодно договориться можно только в том случае, когда стройка начата и какие-то квартиры уже проданы. «Пустая площадка, если это не мегапроект, может еще постоять», — уверен застройщик.

Новые стройки

Тем не менее новые проекты компании все-таки анонсируют. ГК «Пионер», по сообщению ее пресс-службы, завершает проектирование жилого комплекса в Текстильщиках — это будет реконструкция квартала со сносом существующих строений и новым строительством. «Сити — XXI век», по словам Виктора Преснова, в 2010 г. начнет строительство первого корпуса нового жилого комплекса (70000 кв. м) в Строгине. Владимир Горский, гендиректор «Центржилстроя», рассказал, что весной 2010 г. планирует начать стройку элитного дома площадью 5000 кв. м в одном из переулков Старого Арбата.

ПИК также, по словам ее представителя Дмитрия Ивлиева, «планирует и дальше строить и продавать жилье». А у компании «НДВ-строй» (входит в ГК «НДВ»), говорит ее гендиректор Александр Хрусталев, есть планы весной выйти на московский рынок. Планируется также приобрести или построить домостроительный комбинат производительностью 200000 кв. м в год.

Наталья Самарина

Версия для печати
« 2009 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru