Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Офисная аренда. Уловки–2009

12.11.2009 13:50 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

Сегодня многим участникам офисного рынка приходится туго. Убытки терпят и собственники бизнес-центров, чьи площади стремительно дешевеют, и арендаторы, которым зачастую тяжело тянуть даже снизившуюся ставку. Однако кое-кто использует кризисную ситуацию, чтобы поймать рыбку в мутной воде, изобретая весьма сомнительные с точки зрения деловой этики приемы для извлечения выгоды.

Военные хитрости арендаторов

Практически все арендаторы, заключившие с собственниками бизнес-центров договоры по высоким докризисным ставкам, тем или иным способом стараются пересмотреть их условия. У одних действительно тяжелое положение, а другие просто используют преимущества, которые дает сегодняшний рынок. Собственнику приходится идти на уступки и в том и в другом случае. Иначе можно остаться с пустыми площадями. «Когда арендатор требует понижения в пределах 20–30%, мы, как правило, соглашаемся, даже если его бизнес находится на подъеме», — говорит Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Ведь 20–30% годовой аренды в среднем составляет как раз сумму затрат на переезд из одного офиса в другой.

Некоторые фирмы и вовсе отказываются оплачивать счета по аренде. Сейчас практически в каждом бизнес-центре есть компании, которые задолжали за один-два месяца, а то и больше. Если с арендаторами торговых центров ситуацию можно прояснить, затребовав отчетность об оборотах магазина, то в офисном сегменте таких эффективных мер не существует. Имеются, конечно, косвенные признаки, по которым собственник способен составить мнение о том, как обстоят дела у фирмы. «Компания, действительно испытывающая финансовые трудности, наверняка будет оптимизировать свои расходы. В частности, сократит персонал и, следовательно, запросит у арендодателя помещение меньшего размера либо попытается сдать излишки площади в субаренду, — говорит Владимир Рыбаков, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer. — Кроме того, попробует договориться о сокращении срока предупреждения о выезде из помещения».

Директор по управлению NAI Becar Наталья Скаландис советует изучить сайт фирмы-неплательщика (многие компании выкладывают здесь новости о своих достижениях, по которым можно судить о состоянии компании) и отзывы о ней в Интернете. Затем действовать либо путем переговоров — можно предложить арендатору рассрочку платежей или иное условие, либо через суд. «Сегодня второй вариант решения проблем более популярен, его собственники выбирают в 60% случаев», — говорит эксперт.

Во все тяжкие

Между тем некоторые арендаторы, не надеясь на успех переговоров с собственником о снижении или отсрочке выплат, применяют далекую от деловой этики «военную хитрость»: нанимают брокера и при его помощи подыскивают другое помещение. Затем подписывают договор, а когда наступает день оплаты, выясняется, что он нужен был как средство давления на нынешнего арендодателя. Причем подобные случаи далеко не редкость. Именно поэтому сорванных сделок на рынке в три раза больше, чем успешных.

«От подобных афер собственник может защититься, заключая договор аренды, в котором прописан срок внесения авансового платежа или гарантийного депозита. У нас, например, до получения платежей договор не считается заключенным», — рассказывает Н. Скаландис.

Обманутый собственник нового офиса может предъявить претензии несостоявшемуся арендатору и инициировать иск в суд. Вот как комментирует успешность подобного дела Мария Истомина, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры»: «В случае если договор аренды подлежит государственной регистрации (заключенный на срок более года), однако не был зарегистрирован, у арендодателя возникает лишь право к понуждению арендатора к регистрации такого договора в судебном порядке в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. Тем не менее в случае необоснованного отказа арендатора от государственной регистрации договора аренды у арендодателя появляются правовые основания для взыскания убытков, вызванных задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ). В случае если договор аренды был заключен на срок менее одного года или на срок более года и зарегистрирован в установленном порядке, арендодатель может взыскать с арендатора убытки, вызванные его недобросовестным поведением (ст. 393 ГК РФ)».

Ну а если напрямую подать иск об упущенной выгоде? «Гражданское законодательство, безусловно, предусматривает возможность взыскания упущенной выгоды (п. 2 ст. 15 ГК РФ), однако доказать ее наличие и размер достаточно трудно, — говорит М. Истомина. — В связи с этим рекомендуем предусмотреть штрафную неустойку в договоре аренды».

Но часто стороны подписывают не договор, а коммерческое предложение (LOI), смысл которого в том, что они договариваются об основных условиях сделки и обязуются не вести переговоры с другими арендаторами (арендодателями), то есть фактически подтверждают эксклюзивность переговоров. В этом случае обманутая сторона не сможет требовать исполнения обязательств по суду. «Собственникам нужно максимально сокращать период действия такого предложения для того, чтобы стимулировать активность заинтересованной стороны и в случае необходимости иметь возможность оперативно переключиться на другого потенциального арендатора, — рекомендует В. Рыбаков. — Этот срок сейчас должен составлять пять — десять дней, а не три-четыре недели, как было раньше».

«Я призываю арендаторов ни в коем случае не применять вышеописанные уловки, — говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. — Для чего тратить время брокера, путать карты собственнику бизнес-центра, который из-за этого клиента, возможно, отказал реальному арендатору? Зачем ставить под вопрос репутацию и свою, и брокера? Если у арендатора задача снизить арендную плату, для этого достаточно привлечь того же брокера, чтобы он провел переговоры с собственником. Мы знаем рынок, и у нас есть все необходимые аргументы, чтобы достичь нужного результата. Это удается в 80% случаев».

Ловушки арендодателей

Собственники, в свою очередь, используют другие хитрости. Например, заявляют ставку в полтора-два раза ниже среднерыночной, чтобы привлечь клиента. Рекламные щиты в Москве пестрят предложениями помещений по 4 тыс. руб./кв. м. И только в ходе переговоров арендатор выясняет, что тарифы на телефонию в разы выше тех, которые были на прежнем месте. Собственник принуждает работать только со своим провайдером и таким образом с лихвой компенсирует низкие ставки по аренде, следовательно, необходимо уточнять этот пункт сразу же.

У слишком выгодных предложений могут быть и другие подводные камни. «Заявляют только базовую арендную ставку, не включающую в себя операционные расходы и НДС, — добавляет В. Рыбаков. — Кроме того, льготный период по платежам, как правило, действует только в первый год аренды (в случае долгосрочного контракта). Далее владельцы настаивают на существенной индексации, то есть в последующие годы ставка вполне может превысить среднерыночные показатели».

Иногда в общую арендуемую площадь включен коридорный коэффициент, из-за чего реальный размер офиса становится меньше заявленного (и чем меньше офис, тем существенней разница). А выясняется это уже на последнем этапе сделки, когда арендатор получает план помещения.

Также необходимо спрашивать, по каким стандартам считали площадь офиса — по БТИ или международным BOMA. По западным стандартам площадь помещений получается на 10–15% больше, чем по БТИ. Обычно по BOMA рассчитывают здания класса А, в проектировании которых участвовали западные компании. Они имеют хорошую планировку, грамотные системы коммуникаций, просторные удобные общие зоны, профессиональное управление. Однако если офис сдают по BOMA, то это еще не означает, что предлагают комфортные помещения класса А, построенные с учетом требований подобных стандартов, предупреждает Д. Евсеев.

Помочь найти действительно дешевое помещение может только опытный брокер, замечающий все подводные камни и знающий достоинства и недостатки объектов на рынке. «Есть раскрученные объекты, которые у всех на слуху благодаря проведенной агрессивной маркетинговой компании, и прекрасные недорогие офисы, очень удобные и с безупречным управлением, которые, тем не менее, мало кому известны», — констатирует Д. Евсеев.

УК: алчность плюс лень

Порой на свой кусок пирога рассчитывают и сотрудники управляющих компаний, пользуясь тем, что доступ к собственнику офисного центра, принимающему все решения по аренде, есть только у них. «Мы сталкивались с такими случаями, когда работники управляющей компании хотели войти с брокерами в долю за предоставление контактов собственника, а в противном случае отказывались сотрудничать», — рассказывает Д. Евсеев.

Однако еще чаще брокеры, желающие привести клиента в бизнес-центр, сталкиваются не с алчностью, а с ленью и непрофессионализмом. «Поражает равнодушие сотрудников отдела аренды на объекте, доходящее вплоть до нежелания разговаривать по телефону с нами, брокерами, — делится опытом эксперт. — В ответ на предложение привести арендатора мы зачастую слышим: «А нам не нужно», в то время как их здание наполовину пустует. Таким образом, владельца бизнес-центра обкрадывают его сотрудники».

Нередко управляющую компанию возглавляет руководитель (это часто встречается в классе В), действующий по старым, совковым, схемам, не умеющий вести переговоры, не понимающий ни конъюнктуры рынка, ни нужд арендаторов, более того, создающий им массу неудобств. В докризисный период подобное положение дел не так критично влияло на доходность объекта: свободных помещений на рынке было мало, и арендаторы мирились и с грубостью управляющих, и с бюрократией, и с низким качеством обслуживания.

Теперь ситуация поменялась: имея большой выбор помещений, руководители компаний при поиске офиса смотрят, с кем им приходится договариваться. Обращают внимание и на скорость согласований, и на организацию пропускной системы, и на качество обслуживания инженерных коммуникаций, и на проведение уборки.

Проколы в работе управляющей компании отчасти происходят из-за того, что она не заинтересована напрямую в заполнении здания. Понимая это, многие собственники переводят свои управляющие компании на процент от дохода здания или суммы каждого заключенного договора аренды (например, 4%) либо предоставляют им право получать с арендаторов операционные платежи. Стимулом для более эффективной деятельности управляющей компании может служить и перспектива работать на других объектах девелопера. Но эти меры не всегда являются панацеей. «Я считаю, что главное все-таки — человеческий фактор. Собственнику нужно очень внимательно относиться к кадровому составу управляющей компании — в ней обязательно должны работать люди подготовленные и заинтересованные в повышении своего профессионального уровня», — утверждает Д. Евсеев.

Брокеры: обманщики и жертвы

Сегодня многие брокеры предлагают свои услуги, не требуя взамен комиссионных от арендаторов. В чем тут подвох? На самом деле его как раз и нет. Теперь посредников все чаще нанимают собственники, чтобы заполнить объекты. Такое положение вещей имеет как плюсы (меньше расходов), так и минусы: брокер, действующий в интересах собственника, предлагает только конкретный объект, а не помогает найти лучшее из имеющегося на рынке.

Правда, бывает, что и посредники ведут себя сомнительно с точки зрения деловой этики. Заключив договор с собственником, они действуют на самом деле в интересах арендатора, зачастую умудряясь получить проценты и с него. То есть убеждают владельца помещений неоправданно снизить ставку, ссылаясь на конъюнктуру рынка.

Однако брокеры тоже подчас оказываются обманутыми. Некоторые заказчики их услуг не спешат выплачивать положенное вознаграждение, ссылаясь на временные трудности, вызванные кризисом. «Этим не брезгают даже крупные игроки. Среди задолжавших компаний большой процент тех, которые имеют доступ к средствам, но симулируют неплатежеспособность, — утверждает Д. Евсеев. — Не смущает их даже то, что такая линия идет в ущерб реноме организации».

Наталья Скаландис, директор по управлению NAI Becar:

«Перед тем как заключить договор, арендатору стоит узнать, включены ли в базовую ставку коммунальные услуги, НДС, телефонная связь, техническое обслуживание, уборка; входит ли стоимость парковки и сколько парковочных мест предоставляют; какова условная единица договора; существуют ли обязательные дополнительные платежи. Следует уточнить процент увеличения арендной ставки в течение года и то, как часто она применяется. Лишь в этом случае можно высчитать ее реальный уровень».

Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND:

«Нужно понимать, что непрофессионализм сотрудников управляющей компании может ухудшить имидж бизнес-центра, задуманный собственником и консультантами, и даже снизить класс здания. Настало время провести чистку кадров в управляющих организациях. Во-первых, от них теперь слишком многое зависит. Во-вторых, найти высокопрофессиональных работников сегодня не проблема».

Ирина Богатырева

Версия для печати
« 2009 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru