Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Загородный рынок. Около 80% новых проектов — участки без подряда

16.11.2009 13:45 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

В конце лета — начале осени текущего года на рынке загородной недвижимости было отмечено увеличение количества сделок, а на некоторые объекты — даже повышение цен. Насколько устойчива эта тенденция? Начался ли подъем рынка? Эти и другие вопросы обсуждали эксперты и специалисты на конференции «Новая страница в биографии рынка загородной недвижимости» в рамках 21-й Международной выставки «Домэкспо-2009» , состоявшейся в Москве в Гостином Дворе.

Руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов начал свое выступление с обзора рынка за 2008 г. и первые девять месяцев 2009 г. По его словам, итогом 2008 г. стало значительное увеличение в общем объеме предложений экономкласса — на него пришлось 60% новых проектов. При этом концепция примерно четверти из них предусматривала смешанную застройку: коттеджи, таунхаусы и малоквартирные дома. Спикер отметил, что в целом спрос в прошлом году был невысок — покупатели хотели приобрести загородное жилье со скидкой, которую продавцы были не готовы предоставить. Однако многое изменилось с наступлением зимы 2009 г. Этот период большинство экспертов считают самой острой фазой кризиса. Продавцам пришлось пойти на уступки покупателям, и на рынке появились весьма привлекательные предложения. В пределах зоны ближнего Подмосковья (до 30 км от МКАД) цены упали на 30–50%, а на расстоянии 50 км можно было найти дисконт и в размере 70%.

«Например, крупные участки у «большой воды» на Новорижском направлении предлагали по 500 долл. за сотку», — сообщил Т. Сайфутдинов. Сходные данные прозвучали и в сообщениях других выступавших. Так, генеральный директор компании «Абсолют-М консалт» Валерий Лукинов считает, что в среднем цены на загородном рынке снизились не менее чем на 25%. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов назвал цифру в 20%.

Девелоперские компании искали и иные, помимо изменения цен, способы привлечения клиентов: разрабатывали схемы рассрочек, устраивали всевозможные акции, предлагали покупателям разнообразные бонусы. Все эти меры в совокупности в незначительной степени стимулировали спрос.

«Казалось бы, к лету все ликвидные объекты должны были быть проданы, а осенью — подняться цены. Но этого не произошло, — сказал Т. Сайфутдинов. — В 2009 г. объем сделок сократился на 27% по отношению к прошлогодним показателям». Покупатели почти перестали интересоваться строящимися поселками и переключились на вторичный рынок — за девять месяцев текущего года на него пришлось 70% операций с загородной недвижимостью.

Ситуация на первичном рынке сегодня такова, что около 80% проектов заморожено, при этом большая часть из них находится на стадии реконцепции. «Кризис заставил застройщиков понять, что девелоперский проект — это не средство получения сверхприбыли, а кропотливая работа ради качественного, конкурентоспособного результата, ради потребителя. Сегодня ошибки уже невозможно скрыть ростом цен», — справедливо заметил В. Лукинов. Генеральный директор компании «Апрель» Александр Илюхин поддержал коллегу: «Снижение продавцами цен не спасает. Девелоперы должны сделать сегодня акцент не столько на стоимости, сколько на «усвояемости» продукта». По его мнению, поселок следует подготовить к продаже: прежде чем вывести его на рынок, застройщик должен проложить инженерные коммуникации, возвести объекты инфраструктуры и пр. «В таких поселках цены не только не будут снижаться, наоборот, дома в них будут активно раскупать», — уверен спикер. В качестве примеров успешных продаж он привел такие поселки, как Волшебная Страна, Русская Усадьба, Жуковка-21. «Картинки больше не продаются, — сказал один из участников конференции. — Люди хотят приобретать лишь готовые дома в высоколиквидных поселках. Это означает хорошее месторасположение, наличие инфраструктуры, коммуникаций, управляющей компании».

Другой вопрос, что строить сегодня могут лишь те компании, у которых имеются собственные средства. Банки перестали кредитовать девелоперские проекты. Но и «обваливать» рынок им невыгодно. «Отбирать недвижимость у застройщиков-банкротов в счет погашения долгов по кредитам банкам нет никакого смысла, — объяснил В. Яхонтов. — Выставляя «дефолтный» объект на рынок, финансовые структуры могут получить не больше 20% от его реальной стоимости». Поэтому, как правило, компаниям предоставляют возможность реструктуризировать кредиты, иногда по сниженным ставкам.

В перспективе, по мнению участников конференции, в развитии загородного рынка кредитным организациям должна отводиться все более значимая роль. По словам В. Яхонтова, если ситуация нормализуется, то банки снова начнут выдавать кредиты на строительство. Реализация девелоперского проекта занимает около трех лет. Это значит, что новые загородные объекты появятся на рынке лишь к 2013 г. Соответственно, накопится отложенный спрос и сформируется значительный дефицит предложения, поскольку все готовые поселки будут проданы.

«Я думаю, все понимают, что ждет рынок в ближайшие пару лет, — заявил В. Лукинов. — Сегодня предложение имеется в основном в формате «поселки с участками без подряда на строительство». Начиная с апреля этого года было заявлено 34 таких объекта, а это 81% всех новых проектов. Подобная тенденция будет иметь место и в дальнейшем, поскольку лендлорды намерены избавляться от активов. Существующие поселки, прошедшие реконцепцию, достроят, новых проектов не предвидится. Это означает возможный дефицит загородного продукта». Эксперты прогнозируют в недалеком будущем уменьшение размера скидок до 5–10% и незначительный рост цен — в пределах 3–5%.

Следует подчеркнуть, что все участники конференции отметили значительное влияние на рынок недвижимости макроэкономических факторов, таких как колебания курсов валют, стоимости нефти и даже политические заявления руководителей государства.

Юлия Милованова

Версия для печати
« 2009 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru