Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


В 2009 году на столичный рынок торговой недвижимости вышел рекордный объем нового предложения - 900 000 кв.м

29.01.2010 14:25 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

В 2009 году на столичный рынок торговой недвижимости вышел рекордный объем нового предложения - почти 900 000 кв. м. Это шесть новых современных торговых центров общей площадью 895 400 кв.м. и арендуемой 489 400 кв.м. Таким образом, суммарное количество введенной в эксплуатацию торговой площади в современных торговых центрах увеличилось на 41% по сравнению с 2008 годом и на 63% по сравнению с 2007 годом. Об этом говорится в обзоре компании «Магазин Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis.

Совокупное предложение в этом сегменте увеличилось до 3, 205 млн. кв.м. (101 объект) при показателе обеспеченности населения торговыми площадями на уровне 304 кв.м. на 1000 человек, подсчитали в компании.

По словам экспертов компании Colliers International, открытие большинства проектов становилось знаковым для рынка. Торговый центр «Метрополис» был открыт с большим опозданием (изначально открытие планировалось на конец 2008 г.) и представил рынку много новых западных марок (H&M, River Island, Bebe, Gap, Ipekyol и другие), в ТРЦ «Филион» открылся первый в столице гипермаркет Carrefour, который в дальнейшем под влиянием кризисной ситуации в России принял решение о прекращении развития в стране и закрытии действующих магазинов. Также в IV квартале 2009 г. открылись торгово-развлекательные центры «Золотой Вавилон» на Проспекте Мира и «Город» – одни из самых крупных в Москве.

Эти проекты, несмотря на весьма значительную торговую площадь, практически полностью заполнены арендаторами. При этом общей тенденцией на рынке стал выход торговых объектов с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта. Причина этого – поздний выход арендаторов на отделку, либо отсутствие достаточного финансирования на ее осуществление, отмечают эксперты.

В свою очередь в Москве в фазе незавершенного строительства находится ряд торговых объектов более скромных размеров, открытие которых в 2009 году так и не состоялось. В их числе можно упомянуть ТЦ «Маркос Молл», расположенный на Алтуфьевском шоссе, ТЦ «Фаворит» на Южнобутовской улице, ТЦ «Ключевой» на улице Борисовские Пруды, ТЦ «Вива» на пересечении улиц Поляны и Академика Глушко, первую очередь ТЦ «Речной вокзал» на Фестивальной улице, говорится в обзоре компании «Магазин Магазинов».

По словам экспертов компании, динамика спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов в 2009 году находилась под значительным влиянием макроэкономической ситуации, складывающейся в стране, и прогнозов относительно ее развития. Так, в начале года, в период низких цен на нефть, девальвации национальной валюты, недостатка ликвидности в банковской сфере, падения реальных располагаемых доходов населения, наличия негативных экономических прогнозов, отмечено значительное снижение интереса ритейлеров к открытию новых магазинов. Более того, они активно проводили оптимизацию бизнеса, закрывая наименее эффективные торговые точки. Поэтому было зафиксировано увеличение доли вакантных площадей в московских торговых центрах до 10%. К середине года экономическая ситуация в России стала стабилизироваться. Поэтому, начиная с этого периода, спрос на торговые помещения стал увеличиваться. Ритейлеры спешили воспользоваться более выгодными коммерческими условиями аренды. К концу 2009 года доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизилась до 7%.

Специалисты Colliers International отмечают еще одну тенденцию - активную экспансию как крупных западных ритейлеров, так и региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах.

Ситуация на рынках торговой недвижимости региональных городов остается крайне сложной: спрос со стороны торговых операторов низкий (даже по функционирующим объектам). Это связано с общим сокращеним планов развития, вызванного снижением покупательской способности в регионах, а также отсутствием дешевых заемных средств, необходимых для активной экспансии. Помимо этого банкротство некоторых торговых сетей в Москве, освобождение части помещений в действующих торговых центрах, а также некоторое снижение ставок аренды позволило региональным сетям арендовать помещения в столичных объектах, говорится в исследовании Colliers International.

По данным «Магазин Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis, в первой половине 2009 года на московском рынке торговой недвижимости наблюдалась ярко выраженная тенденция по снижению арендных ставок, спровоцированная падением спроса на торговые помещения со стороны ритейлеров. За полгода они сократились в среднем на 25-30% относительно конца 2008 года. Во второй половине 2009 года уровень арендных ставок достиг «дна» падения. В этот период времени не отмечено его резких колебаний.

Согласно данным Colliers International, максимальное снижение ставок к середине 2009 г.ода составило в Москве и регионах от 30% до 50% в долларах США.

Зачастую по проектам, сдающимся в аренду, ситуация со ставками такова: собственник стремится выйти на определенный уровень ставки через 2-3 года, соответственно относительно этого уровня согласовывается снижение ставки на первый и второй годы аренды. Если ранее при схеме: минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной.

Ежегодная индексация составляет от 3% до 5%. При этом к концу 2009 г. собственники самых успешных торговых центров перестали предоставлять скидки, и стало возможным говорить о наметившейся тенденции роста ставок аренды. Однако, как отмечают эксперты, на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.

По прогнозам компании «Магазин Магазинов», с учетом наличия стабильного уровня спроса на торговые площади со стороны розничных сетей в течение 2010 стоит ожидать увеличения среднего размера ставок года на 5-10%.

В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве колебался, достигнув своего исторического максимума к середине года (15%). Осенью вместе с общим оживлением на рынке и увеличением спроса на торговые площади со стороны торговых операторов уровень вакантных площадей в Москве снизился и на начало декабря составил около 5-7%, подсчитали в Colliers International.

В настоящее время в Москве ведется строительство порядка 20 современных торговых центров с совокупной арендопригодной площадью, превышающей 900 000 кв.м. Новое предложение торговых площадей в среднесрочной перспективе прогнозируется на уровне 300 000 –400 000 кв.м. ежегодно, считают эксперты компании «Магазин Магазинов».

По прогнозам Colliers International, несмотря на трудности с финансированием в 2010 г. продолжится реализация ряда заявленных московских проектов, тем не менее, их ввод может быть отложен на 1-2 года (если речь идет о крупных проектах). Однако новые крупные проекты на рынке в ближайшее время не появятся. Кроме того, будет происходить «размораживание» проектов в региональных городах, особенно в городах с высоким уровнем доходов и остающимся дефицитом качественной торговой недвижимости.

В настоящий момент крайне трудно достоверно прогнозировать, какие торговые объекты выйдут на рынок в 2010 г. Мы ожидаем выход около 1 000 000 кв. м площадей (данные – по общей площади объектов), основную долю которых (около 80%) составляют 4 крупных проекта: «Каширский Молл» (изначально был заявлен на 2009 г.), «Гагаринский» (в настоящий момент активно сдается в аренду, открытие заявлено на май 2010 г.), Mall of Russia (был заявлен к открытию на конец 2009 г., планируется к открытию в IV квартале 2010 г.), а также «Гудзон» (изначально был заявлен на 2009 г., в настоящее время заявляемая дата открытия – IV квартал 2010 г.), резюмируют эксперты Colliers International.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru