Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Московские новостройки. Панельное разнообразие

30.03.2010 11:45 - раздел: Новости недвижимости: Москва и Подмосковье

Мировой опыт типового домостроения показывает: без панельных домов решение жилищных проблем основной части населения невозможно. Современные отечественные панельные дома по уровню комфорта ненамного уступают монолитным. А относительная дешевизна, быстрые сроки строительства, высокое качество — все эти факторы говорят о том, что панельное домостроение еще долгие годы будет в нашей стране сохранять свои позиции.

От Черемушек и по всей стране

Отечественное индустриальное домостроение в стране (тогда СССР) активно стало развиваться в Москве в начале 1950-х годов прошлого века. Это было связано с дефицитом жилья после Второй мировой войны. До крупнопанельного строительства в Москве возводили крупноблочные жилые дома.

Как поясняет главный инженер Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) Евгений Никитин, крупноблочное строительство, по сути, стало предшественником крупнопанельного в большинстве городов страны.

В 1951 г. по инициативе Никиты Сергеевича Хрущева было создано Архитектурно-планировочное управление города Москвы, в состав которого вошло специальное архитектурно-конструкторское бюро, впоследствии — МНИИТЭП. Именно здесь впервые разработали типовые серии многоэтажных домов: К-7, I-515, II-32 (всего 16 новых типов зданий), которые потом широко использовались при строительстве жилых районов.

Апробация проектов проходила в экспериментальном квартале № 9 Новых Черемушек. Сюда приезжали перенимать опыт инженеры и архитекторы со всех уголков Советского Союза, поэтому Черемушки были знамениты на всю страну. Неслучайно позже слово «черемушки» стало нарицательным. В различных городах СССР едва ли не каждый новый район называли московским именем Черемушки.

«Типовое панельное домостроение, при котором дома буквально сходили с конвейера, позволило миллионам граждан переселиться из коммуналок и бараков в собственное жилье, — говорит генеральный директор ОАО «Завод ЖБИ-6» (предприятие Группы ЛСР) Александр Сидоров. — Наш Завод ЖБИ-6 стоял у истоков этой новой «панельной эпохи»».

Хотя панельные дома решили квартирный вопрос миллионов граждан, комфортность проживания в них оставалась низкой. Как поясняет начальник отдела продаж МИАН Юлия Широбокова, жилая площадь однокомнатной квартиры составляла 16 кв. м, двухкомнатной — 22 кв. м, трехкомнатной — 30 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, толщина внутренних перегородок не превышала 4 см, потолки были низкими, санузел совмещенным. В период с 1956 по 1965 г. в Москве сдали в эксплуатацию 14 млн кв. м подобного жилья. По стране данный показатель достигал 290 млн кв. м, что составляло 10% всего жилого фонда.

Постепенно требования к качеству проектирования повышались, продолжает Ю. Широбокова. Во время второго периода индустриального домостроения (II половина 60-х — I половина 70-х гг.) отрасль перешла на новые нормы: повысилась этажность жилой застройки, улучшилась комфортабельность квартир. МНИИТЭП разработал типовые проекты крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей. Они отличались более удобными планировочными решениями, высотой этажа до 2,8 м, новыми инженерно-техническими системами жизнеобеспечения.

«Хотя в те времена появились новые конструкции, к сожалению, основа оставалась та же самая, — поясняет первый заместитель главного архитектора Москвы, директор МНИИТЭП Юрий Григорьев. — Панели пропускали большое количество тепла, поскольку были однослойными. Достаточно примитивная планировка квартир и мест общего пользования. Вы попадали с улицы прямо на лестничную клетку, вестибюля не было. Крыша давала множество протечек и промерзаний. Сегодня все эти 9- и 12-этажные дома подлежат капитальному ремонту».

Революция в крупнопанельном домостроении

Пересматривать подход к архитектуре крупнопанельных домов стали еще в советский период — с 1980-х гг., замечает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Однако оперативно отреагировать на новые идеи и веяния было невозможно, поскольку производство железобетонных панелей — инертная отрасль. Утверждение новых гостов и типоразмеров — длительный процесс, поэтому даже в первые годы постсоветского периода в основном продолжали достраивать объекты, спланированные гораздо раньше.

«В конце 1990-х гг. мы заставили домостроительные комбинаты поменять свою политику и разработать новые проекты жилых зданий, — поясняет Ю. Григорьев. — Домостроители перешли на трехслойные панели, которые являются более энергосберегающими, на новые типы столярных изделий. Самое главное — мы фактически перешли на новую конструктивную и планировочную систему и современное инженерное оборудование. Таким образом, можно сказать о революции в крупнопанельном домостроении».

Первыми модернизировали свои производства домостроительные комбинаты № 1 и 3, завод ОАО «Моспромстройматериалы». Одним из последних усовершенствовал серию «КОПЭ» ДСК № 2. Эту серию возводили в столице без изменений в течение 20 лет. Сегодня современные панельные дома во многом не уступают по качеству монолитным, а по цене заметно привлекательнее для покупателей.

Удачными типовыми сериями эксперты называют П-44Т, П3М, КОПЭ-М-Парус, И-155. Они отличаются улучшенными планировками, просторными комнатами, кухнями и санузлами, имеют разнообразные подсобные помещения и эркеры. Кухни в них оснащены электроплитами, вместо чугунных батарей установлены современные плоские радиаторы, дающие возможность регулировать мощность отопления, лоджии и балконы заранее утеплены и остеклены, везде пластиковые стеклопакеты. Внедряются энергосберегающие технологии, которые снижают эксплуатационные затраты на отопление на 25–30%.

Наиболее массовой панельной серией в Москве остается П-44Т (ДСК-1). Домами данного типа застроены целые районы. Отличительными преимуществами квартир является отсутствие вентиляционных блоков на кухнях, просторные раздельные санузлы, широкие прихожие. Площадь однокомнатных квартир составляет 38 кв. м, двухкомнатных — от 51 до 60 кв. м, трехкомнатных — от 73 до 82 кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры — трехсторонние и имеют по две лоджии.

Серия «Юбилейная» впервые позволила строить крупнопанельные дома со свободной планировкой, поясняет Д. Таганов. В здании высокие потолки (3,3 м), просторные веранды, в двух- и треккомнатных квартирах предусмотрено по два санузла. Автовладельцев серия «Юбилейная» порадовала встроенным гаражом. Снаружи панели облицованы плиткой под кирпич, поэтому дом выглядит добротно и солидно.

Серия И-155 по своим потребительским свойствам также вполне способна конкурировать с монолитными домами. «Из деталей данной серии можно строить здания разных конфигураций, применять свободные планировочные решения, поскольку несущие панели имеют широкий шаг», — говорит Ю. Широбокова.

Высокая скорость строительства и многообразие изделий, которое обеспечивает вариативность планировочных решений, отличают серию «ЕвроПа» группы ЛСР. Как поясняет А. Сидоров, квартиры сдают с полной отделкой, кухни и прихожие имеют площадь до 15 кв. м, есть гостевой санузел и кладовая комната, в подъездах предусмотрены помещения для консьержей.

Для придания выразительности фасадам панельных домов домостроители используют различные элементы — веранды, эркеры и полуэркеры. Важным элементом стала большая площадь остекления, которая сглаживает монотонность и тяжеловесность фасадов, отмечает Д. Таганов. По мнению Ю. Григорьева, архитектурные элементы позволяют добиться разнообразия в городской застройке. Поэтому домостроители должны их активно внедрять. «Это не дело, что одна и та же серия П-44Т повторяется в разных районах города», — замечает он.

Однако по поводу удорожания строительства из-за разнообразия элементов эксперты высказывают различные мнения. Юрий Григорьев считает, что если технология гибкая, то она не повысит его стоимость. Александр Сидоров утверждает, что на предприятиях Группы ЛСР современная техника позволяет осуществлять переналадку оборудования всего за десять минут, и это никак не сказывается на себестоимости жилья.

В свою очередь, Ю. Широбокова обратила внимание на то, что использование в индустриальных зданиях разнообразных архитектурных элементов не должно превышать себестоимость их строительства более чем на 10–12%, иначе ее значение вплотную приблизится к себестоимости домов, возводимых по индивидуальным проектам.

Испанские дома в Москве

А что же за рубежом? В Европе массовое жилищное строительство также началось в послевоенные 1950-е гг. Наиболее масштабные типовые проекты панельной застройки были реализованы в Германии в 1960-80-е гг.: например, огромный квартал Мапцан-Хеллерсддорф в Восточном Берлине, ряд районов Дрездена и Эрфурта. По мнению Ю. Широбоковой, важнейшей составляющей успеха индустриального домостроения в Германии, Франции, Великобритании и США стала государственная поддержка строительной отрасли.

Основную часть жилья строили по государственному заказу, на льготных условиях с использованием субсидируемых правительствами кредитных, налоговых и строительно-сберегательных программ. Благодаря этому в той же Германии за 20 лет удалось полностью решить жилищную проблему.

На современном этапе в Западной Европе наиболее распространено малоэтажное панельное строительство. Доля панельных домов в жилом фонде Великобритании, Финляндии, США составляет порядка 20–40%. Их популярность объясняется прежде всего экономичностью, а кроме того низким объемом отходов, загрязняющих окружающую среду.

В России первым опытом применения типовых зарубежных проектов может стать совместный проект ЗАО «Интеко» и известного испанского архитектора Рикардо Бофилла — автора районов экономкласса, признанных экспертами одними из лучших архитектурных проектов социального жилья ХХ в. Они стали достопримечательностью многих городов.

В Москве подобный проект «Интеко» планирует реализовать в районе Бескудниково. Сегодня девелопер совместно с НИиПИ Генплана Москвы и Рикардо Бофиллом прорабатывает концепцию застройки с одновременной реконструкцией ДСК-7.

«Мы приступили к реализации проекта, который в случае удачи позволит насытить рынок социального жилья, — отмечает вице-президент ЗАО «Интеко» Олег Солощанский. — Используя современные, инновационные технологии индустриального домостроения, мы сможем строить быстро, комфортно и недорого не только в Москве, но и в различных регионах России».

Потому что они качественные

Несмотря на небольшое сокращение доли панельных новостроек, полностью панельное домостроение из Москвы и России не уйдет. Оно еще долгие годы будет перспективным, и в этом эксперты единодушны. «Ни монолитные, ни кирпичные дома не решат проблему расселения очередников, десятилетиями ждущих улучшений жилищных условий, так же как и вопрос расселения жителей домов, предназначенных под снос», — говорит Д. Таганов. Панельный дом возводят в среднем в полтора-два раза быстрее монолитного. К тому же панельное домостроение пока на 30% дешевле, и имеются резервы для дальнейшего снижения себестоимости за счет увеличения этажности. Не стоит забывать и о том, что социальное строительство позволяет загрузить мощности домостроительных комбинатов и сохранить коллективы.

Но и для коммерческого жилья панельное домостроение удобно, особенно в ближайшей «посткризисной» перспективе, когда вопрос цены выйдет для покупателя на первое место, добавляет А. Сидоров. «Люди с удовольствием идут в панельные дома, потому что это заводская сборка, это качество», — утверждает Ю. Григорьев.

Впрочем, по мнению Ю. Широбокова, без мер государственной поддержки индустриального домостроения, как это было сделано за рубежом, решить жилищные проблемы россиян будет проблематично. Она считает, что необходимо выработать четкие механизмы господдержки инвестиционных проектов индустриального домостроения на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Вывод очевиден: панельное домостроение необходимо развивать дальше. Возможно, нынешний финансовый кризис вдохнет новую жизнь в домостроителей, подытоживает Д. Таганов. Сегодня, когда спрос и производство сократились в разы, появилось время и стимул для разработки новых, конкурентоспособных серий жилых домов — разнообразных по архитектуре и технологическим решениям.

Виктор Переслегин

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru