Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Земля с подрядом: пережиток монополизма или двигатель прогресса?

06.05.2005 07:31 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Кто это выдумал?

С приходом капитализма в малоэтажной загородной застройке наступил хаос. Принцип: «Моя земля, что хочу, то и ворочу!» – стал основным. Свобода оказалась полной, но невыгодной: вскоре выяснилось, что неорганизованная застройка резко снижает потребительские свойства земли. «Людям надоело жить в поселках с хаотичной застройкой, где рядом с кирпичным домом – деревянный, рядом с избушкой – замок», – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость». Как компромисс между готовым домом в дорогом коттеджном поселке и наделом в чистом поле родился товар с «сопутствующей» услугой в виде земли с подрядом. О плюсах и минусах, а также об истории и перспективах такого подхода рассказывают эксперты рынка.

Есть три способа обзавестись загородным домом: купить землю и строить самому, купить участок с подрядом на строительство или купить готовый дом. «Доход инвестора меньше всего, когда продается просто участок, – говорит Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». – Прибыль возрастает, если участок продавать с подрядом. И больше всего можно заработать на продаже готового объекта... А можно и не заработать, если его не купят. То есть, как и положено в бизнесе, прибыль является производной от финансовых затрат инвестора и от того риска, который он на себя берет». Соглашаясь с этим, Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» отмечает, что девелопер, предлагающий подряд, не просто берет дополнительные деньги с покупателя, но и сам выполняет больший объем работ: «Он должен разработать концепцию и общую планировку поселка, создать несколько вариантов домов разной площади в едином архитектурном стиле, проработать все технические детали, согласовать документацию и организовать строительные работы. При этом увеличиваются не только начальные затраты, но и сроки окупаемости проекта».

С точки зрения потребителя, выбор одной из трех форм покупки – это вопрос психологии и возможностей конкретного человека, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости корпорации «МИАН»: «Хочет ли он сам возводить уникальный «дом своей мечты», либо готов предоставить такое право подрядной организации».

Простой процесс и предсказуемый результат

Впрочем, главная проблема – не в дороговизне инфраструктуры при индивидуальной застройке, а в том, что вокруг могут наворотить такого, что в окно выглянуть не захочется. В последнее время, по словам Т. Сайфутдинова, наблюдается тенденция к некоторой унификации предпочтений потребителя, другими словами, реже можно встретить крайности в архитектуре или в размахе проектов. Это связано с тем, что сегодня практически любой человек, покупающий загородную недвижимость, думает о ее возможной перепродаже в будущем. Естественный выход – покупка участка в коттеджном поселке (с подрядом или без, хотя, по словам С. Кондачковой, первый вариант встречается намного чаще).

Помимо очевидных преимуществ «подрядной» формы покупки (не надо все организовывать самому) Артем Смыслов, специалист по загородной недвижимости компании Renaissance Realty, отмечает, что покупатель может избежать утомительного сбора многочисленных разрешений – вся документация уже готова. Важно и то, что он будет точно представлять себе внешний вид как собственного дома, так и всего поселка, не опасаясь неприятных неожиданностей. Еще один большой плюс – отсутствие долгостроя по соседству (это подчеркнули и другие респонденты). «Если по каким-либо причинам некоторые участки в поселке окажутся не приобретенными по прошествии определенного времени, застройщик начнет возведение коттеджей самостоятельно», – говорит А. Смыслов.

Торопиться не надо

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, советует покупателям (точнее, частным инвесторам) заранее выяснить, кто из сторон несет бремя регистрации права собственности на коттедж. «Желательно также, чтобы в договоре указывалась реальная сумма инвестиционного взноса (имеется в виду, что оплата должна происходить официально). Это необходимо для того, чтобы в случае задержки сроков строительства или иных обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, покупатель мог вернуть всю внесенную сумму».

Сергей Пушкин («Новое Качество»): «Покупателю следует обращать пристальное внимание на такое существенное условие договора, как срок сдачи всего поселка и разных его очередей. Этот параметр важен, потому что если один человек планирует заезжать в тот момент, когда на соседнем участке строители начинают рыть котлован под дом, вряд ли он сможет получить удовольствие от проживания в своем доме на протяжении нескольких месяцев. Жить на стройплощадке не очень приятно. Грамотное развитие ситуации – это поэтапное строительство поселка, при котором одна очередь (определенное количество домов, расположенных рядом) полностью построена и сдана».

Главным минусом покупки участка с подрядом А. Смыслов считает то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Правда, он может контролировать процесс возведения коттеджа, внося собственные изменения в проект, однако эти изменения все равно ограничиваются рамками общей концепции застройки поселка. Но покупатель не является бесправной стороной: «Если в определенный момент покупателю что-то перестанет нравиться в отношениях с застройщиком, – говорит Т. Сайфутдинов, – он может вернуть деньги, однако с учетом роста стоимости земли он, конечно, много потеряет».

Надо заметить, что для многих более существенным недостатком становится то, что клиент ограничен в выборе. «Застройщик обычно предлагает максимум 10 возможных вариантов дома и планировок, – говорит А. Смыслов. – Небольшие внутренние изменения выбранного проекта все-таки возможны, а внешние – нет. Существуют и некоторые исключения, но они настолько редки, что не стоит говорить об этом как о практике, характерной для рынка загородной недвижимости». Впрочем, с чем сравнивать: если с покупкой готового дома, то гибкости с подрядом все же значительно больше, констатирует М. Маркарова. В отличие от городского жилья первичный загородный рынок пока очень ограничен, и подобрать готовый дом с учетом всех пожеланий клиента практически невозможно.

Если говорить о возможностях покупателя по контролю строительства, то обязательный подряд – это палка о двух концах. «Важной гарантией качества является то, что сам проект уже проверен на практике – архитекторами, инженерами, строителями, – говорит С. Пушкин («Новое Качество»). Клиент вправе осуществлять технический надзор за строительством. Другое дело, что девелоперами и подрядчиками это обычно не приветствуется».

Уже при заключении договора клиенту следует четко оговорить, будет ли он привлекать независимого эксперта для осуществления надзора. Застройщик обычно принимает такой вариант. М. Маркарова (Blackwood) советует для проведения надзора заключить договор с каким-либо архитектурным бюро или строительной организацией. Впрочем, возможность контроля еще не означает возможность реально влиять на строительство, поскольку покупатель лишен двух основных инструментов: права не оплатить очередной этап работ и возможности сменить подрядчика. По сути его эксперт – это наблюдатель без права голоса.

Потемкинские деревни

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru: «Любая монополия развращает. Если нет конкуренции, люди неизбежно расслабляются. Когда на коттеджном поселке сидит один монополист-застройщик, он может задрать расценки, поскольку знает, что от него все равно никуда не денутся. Но основная проблема даже не в ценах, а в качестве. Это ситуация, аналогичная положению дел с нашими ЖЭКами. Единственное, что может обеспечить заявленное высокое качество, – жесткое оперативное управление со стороны заказчика-девелопера, а для этого нужны желание и, главное, компетентность. А поскольку на загородный рынок на его подъеме пришли многие непрофильные компании, искавшие возможность вложения свободных средств, то компетентность порой в дефиците. Так что при продаже земли с подрядом появление «потемкинских деревень» с броскими фасадами и сомнительной начинкой – реальная опасность».

Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»), признавая, что схема покупки земли с подрядом сама по себе не гарантирует качество, не склонен драматизировать ситуацию: «Проблемы с качеством были и будут, хотя их становится меньше. Сейчас рынок все расставил на свои места. Это картина, аналогичная ситуации с рынком московских новостроек. За городом теперь уже тоже ясно, кто чего стоит. Были случаи и долгостроя, и требования с покупателя неоговоренных сумм, скажем за газ или дорогу. Но те компании, которые жили одним днем, так во вчерашнем дне и остались. Сейчас у серьезных застройщиков все четко оговорено, и сумма, прописанная в договоре, соблюдается вплоть до 1%. Основной капитал на рынке недвижимости – не сегодняшняя, а завтрашняя прибыль, поэтому дальновидные компании дорожат своей репутацией. Так что главное в схеме покупки земли с подрядом – не возможности контроля за строительством, а правильный выбор девелопера. И это сейчас уже задача нетрудная, по крайней мере для профессионалов рынка».

Подряд как гарант вменяемости

На подъеме рынка был велик соблазн получить землеотвод, дать красивую рекламу и начать собирать деньги с покупателей. При этом, как сегодня ясно, не все девелоперы удосужились подумать о потребительских качествах будущего поселка. Некоторые поселки так и остались в рекламных буклетах, в том числе и те, где земля продавалась с подрядом. Можно назвать примеры поселков, где за три года из ста домов построено три. Сегодня эксперты с удовольствием задним числом перечисляют ошибки подобных проектов.

Антон Архипов, «ИНКОМ-Недвижимость»: «Если поселок не продается, срабатывает цепная реакция. Раз ничего не продается, то ничего и не строится. Люди видят, что это долгострой, и продажи вообще останавливаются. Но я бы хотел подчеркнуть, что как раз в случае с обязательным подрядом такой риск минимален. Допустим, девелопер встал с утра не с той ноги и решил, что он семи пядей во лбу. Нарезал свой землеотвод по 15 соток и на каждом решил строить дом площадью 500 м. Назвал все это суперэлитой, дал рекламу и ждет свою золотую рыбку. Рыбка не плывет... Так вот, если это схема с подрядом, то никто его коммерческий порыв не оценит – люди захотят дома подешевле, либо уйдут к другому продавцу. А с продажей готовых домов можно наштамповать чего угодно. Так что подряд всех держит в рамках рыночной конъюнктуры – и инвестора, и покупателя».

Вот видите, а вы не хотели!

Схема продажи земли с подрядом начала активно внедряться 4–5 лет назад. Поначалу было резкое ее неприятие со стороны клиентов – тогда выгодно было потратить максимум средств именно на землю, поскольку она очень быстро росла в цене. Подряд воспринимался как неоправданное желание девелопера войти в долю. Однако сейчас, отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость», легко увидеть, что люди, купившие землю с подрядом, финансово выиграли, поскольку их участки выросли в цене более значительно. Класс таких поселков оказался значительно выше, чем в неорганизованных, а значит выше и стоимость построенных там объектов. К тому же большинство поселков, которые в то время продавались без подряда, до сих пор не закончены.

В принципе организованный поселок с единой инженерной инфрастуктурой отнюдь не является синонимом продажи участков с подрядом. «Некоторых покупателей не устраивает вариант типовой застройки, – замечает Артем Смыслов (Renaissance Realty). – В такой ситуации идеальный вариант – покупка земельного участка без подряда в организованном коттеджном поселке со всеми коммуникациями, единой охранной системой и службой эксплуатации. Правда, в настоящее время на рынке наблюдается дефицит подобных предложений, поскольку застройщикам гораздо выгоднее продавать уже готовые дома или участки с подрядом». Лишь немногие из опрошенных «М&Д» профессионалов считают, что обилие предложений с подрядом объясняется тем, что покупатели осознали преимущества такой формы покупки. Большинство откровенно назвали главной причиной то, что это увеличивает норму прибыли девелопера.

Кому – подряд, а кому – дом

Существует явная зависимость числа предложений земли с подрядом от класса поселка. Правда, комментарии на этот счет неоднозначны, но это, очевидно, объясняется отсутствием четкой классификации загородного рынка и тем, что разные компании работают с разным ценовым диапазоном. «В элитных поселках предложений участков без подряда попросту не существует, – считает С. Кондачкова (корпорация «МИАН»). – К примеру, 80% земельных ресурсов Рублевки, находящихся в обороте, уже поделены, застроены или находятся в стадии строительства. В поселках бизнес-класса предложения участков без подряда пока еще есть, однако и здесь они в меньшинстве. Основную долю предложений в этом сегменте составляют коттеджи в разной стадии строительства. Наибольшее количество предложений без подряда – в сегменте эконом-класса».

В компании «Терра-недвижимость» несколько иной взгляд на классы: «В секторе самых дорогих домов преобладают уже готовые особняки под ключ, так как потенциальные покупатели не имеют достаточно времени, чтобы выбирать землю и контролировать ход строительства, – уверяет Т. Сайфутдинов. – В секторе домов подешевле (до $3 млн.) преобладает вариант с подрядом на строительство. В секторе до $500 тыс., где покупатель уже старается сэкономить, можно попробовать самому найти землю и контролировать процесс строительства».

Государство тоже хочет попробовать

За границей подведением коммуникаций и межеванием участков обычно занимаются муниципальные власти, хотя есть и примеры частных девелопментов с единой архитектурой (в отличие от России это не элита, а более дешевое жилье). Новый Градостроительный кодекс, вступающий в силу с этого года, предполагает, что и у нас должно наступить подобное благолепие. Увы, никто из опрошенных экспертов не верит в такую перспективу, а их оценки отличаются лишь степенью скептицизма. Два основных ответа: «это будет не скоро» и «этого не будет никогда». Если это так, то по-прежнему основным средством достижения упорядоченности и цивилизованности индивидуальной загородной застройки будет оставаться продажа земли с подрядом. «Государство, безусловно, должно контролировать градостроительную политику, но государственный бюджет не сможет обеспечить ее воплощение, и поэтому основная финансовая нагрузка в реализации градостроительных планов в любом случае ляжет на частный бизнес», – говорит Т. Сайфутдинов.

Между тем, стабилизация цен и избыток предложения на коттеджном рынке не способствуют диктату девелоперов. По мнению Олега Репченко (IRN.ru), продажа с подрядом никогда не была и вряд ли будет инициативой покупателя, она удобна прежде всего застройщику, поскольку оставляет контроль в его руках. «Расцвет этого подхода, на мой взгляд, пришелся на прошлый сезон, – говорит О. Репченко. – Мне известно, что часть продавцов в этом сезоне планирует отказаться или уже отказалась от такого варианта. В ближайшее время наш аналитический центр должен закончить очередное исследование рынка коттеджных поселков, тогда можно будет на цифрах увидеть, проявится ли такая тенденция в реальности. Сейчас ситуация в значительной степени изменилась, и застройщики готовы больше прислушиваться к требованиям покупателей».

Подряд forever!

Как это ни парадоксально, но если инвесторы под давлением финансового голода пойдут на поводу у покупателей и станут продавать землю без подряда, то те, кто успел попасть в цивилизованный поселок, окажутся в выигрыше, остальным грозит долгострой и «шанхай». Правда, подавляющее большинство экспертов убеждены, что у подряда светлое будущее. Конечно, трудно было бы ожидать от риэлторов, каждый из которых продает контракты с подрядом, меньшего оптимизма, но надо признать, что аргументы их вполне весомы. «С точки зрения прогнозов на будущее предложения земельных участков с подрядом на строительство будут составлять абсолютное большинство, – убеждена С. Кондачкова (корпорация «МИАН»). – Причина в том, что стоимость земли настолько высока, что составляет существенную долю в итоговом предложении. Поэтому для застройщика-инвестора гораздо более выгодно заработать еще и на строительстве».

Без подряда, считают эксперты, в будущем будет продаваться в основном самая дешевая и самая дорогая земля. Дешевые предложения находятся за пределами коттеджного рынка – это садовые товарищества без «городских» удобств. А «верхушка айсберга» – большие участки ценой около миллиона долларов. Запросы и возможности таких покупателей плохо совместимы с типовой застройкой, пусть даже самой привлекательной, и у них едва ли возникнут проблемы с долгостроем. Если этот прогноз сбудется, то продажа земли с подрядом на строительство через какое-то время окажется там, где ей и надлежит быть, – в среднем классе недвижимости, который на фоне общей нищеты наших загородных реалий имеет полное моральное право гордо именовать себя... как угодно.

Источник:

Версия для печати
« 2005 г. »
« Май »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru