Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Западные сети пропускают «мелкую рыбешку»

08.11.2007 12:05 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Западные сети пропускают «мелкую рыбешку»

Гостиничный бизнес в России развивается. Количество заявленных к реализации новых проектов – в том числе с участием крупных международных управляющих компаний – растет. Отечественные операторы, проигрывая мировым сетям в премиум-классе, отыгрываются на периферии, в регионах – в сегментах эконом-класса и мини-гостиниц. И охотно идут на сотрудничество с мировыми брендами. Об этом шла речь на конференции «Особенности управления отелями», проходившей в рамках форума PROEstate.

В Петербурге работает достаточно много отечественных управляющих компаний. В столице гостиницами управляют в основном иностранные операторы. Впрочем, по словам Роба Стоддарда, вице-президента по развитию проектов Hilton в России, западные сети скоро активно пойдут и на питерский рынок. Сейчас статистика по Петербургу примерно такова: из шести отелей один уже либо принял западный бренд, либо готов принять его и находится в стадии переговоров.

С точки зрения Майкла Купера, вице-президента по развитию в России и Украине InterContinental Hotels Group, осторожность западных сетей, их тщательность в подборе партнеров объясняется объективным недоверием к российским компаниям, опыт работы которых в сегментах «4 звезды» и «5 звезд» (в Москве большинство отелей именно данной категории управляется зарубежными операторами) невелик или вовсе отсутствует.

Как показал круглый стол, недоверие можно назвать взаимным. Владимир Ильичев, региональный директор по развитию группы Accor, посетовал на нежелание некоторых российских владельцев привлекать западные УК: «Нас часто спрашивают в ходе переговоров: что вы нам можете гарантировать? Приходится отвечать, что мы ничего не гарантируем. Мы помогаем сделать проект эффективным. Западные сети приносят владельцам гостиниц прибыли на 20–30% больше – по сравнению с финансовыми результатами, которые демонстрируют российские управляющие. И эту разницу владельцы получают в обмен на небольшие издержки, которые им приходится нести, привлекая к управлению отеля западные бренды».

Надо сказать, что последнее заявление вызвало оживление в зале. По­скольку, по утверждению некоторых присутствующих, стоимость услуг западных управляющих отнюдь не незначительна. В соответствии с европейскими стандартами гонорар управляющей компании может составлять в общей сложности до 30% от оборота. В совокупности услуги западной управляющей компании обходятся отелям в $2–3 млн в год. Если учесть размер издержек, связанных с привлечением западных УК, логичным выглядит отказ части отелей от привлечения иностранного менеджмента.

Евгения Полетаева, директор по развитию гостиничного направления Clover Development, рассказала о том, как нелегко сделать выбор между российскими и западными управляющими компаниями. «У девелоперов есть два пути: управлять самим или пригласить западную компанию. Пока мы склоняемся к варианту работы с западными партнерами – так спокойнее», – сообщила она. Сейчас статистика по Петербургу примерно такова: из шести отелей один уже либо принял западный бренд, либо готов принять его и находится в стадии переговоров.

Следующий этап

Понятно, что столицами гостиничный рынок не ограничивается. И российским и западным операторам особенно интересны те регионы и цент­ры, в которых идет активный экономический рост, существует постоянный туристический поток и традиционно высок уровень жизни населения.

В первую очередь для инвесторов привлекательны города-миллионники и крупные индустриальные центры, затем – регионы с развитым туризмом: города Краснодарского края, Золотого кольца и другие. Роб Стоддард отмечает, что проблема размещения бизнес-туристов особенно остро стоит в региональных центрах. Прежде всего это относится к городам, население которых составляет 500 тысяч человек и более: Краснояр­ску, Краснодару, Хабаровску и др. Именно в них и планируют развивать свои сети международные и российские гостиничные операторы (Accor, Rezidor SAS, Protea, «Русские отели», AMAKS, «Сити-отель»).

Наибольшее развитие гостиничная недвижимость сейчас получила на Черноморском побережье, в частности в районе Сочи. В рамках создания там курорта мирового уровня развитие гостиничного сектора стало первоочередной задачей. До недавнего времени многие международные операторы обходили эти края стороной, считая чересчур рискованным рынок с существенным фактором сезонности спроса и ограниченным числом туристов-ино­странцев. Теперь, в связи с предстоящей олимпиадой, ситуация радикально меняется.

Владимир Ильичев, региональный директор по развитию группы Accor:

Для нас не стоит задача любой ценой опередить конкурентов: мы понимаем, что если первыми придем в город, это еще не значит, что вся прибыль будет нашей. Поэтому большинство международных операторов к месту расположения отеля подходят по-прежнему очень щепетильно, стремятся занять центральные площади в городах, центральные улицы – понимая, что рано или поздно появятся и другие операторы гостиниц.

Вопрос о том, какого качества гостиницы нужны в регионах, до сих пор остается открытым. Несмотря на то что отели высшей категории по мировым стандартам в российских городах отсутствуют, девелоперы не спешат строить здесь пятизвездные гостиницы. Высокий спрос на подобные отели возникает в пиковые периоды деловой активности города, во время крупных конференций, выставок, встреч.

Однако в силу непостоянства потока гостей, готовых останавливаться в отелях высшей категории, есть опасения в их недозагрузке в другие периоды, а вариант строительства пятизвездной гостиницы с небольшим номерным фондом (менее 100 номеров) невыгоден с точки зрения окупаемости. «Тем не менее можно прогнозировать, что в городах-миллионниках такой отель будет иметь достаточно высокий уровень загрузки. Особенно если предложение подобной категории ограничить одним-двумя объектами», – полагает Майкл Купер.

Своя «поляна»

Большинство участников рынка так описывают востребованный сегодня в региональных центрах отель: категория «3 звезды» на 100–200 номеров, в которых могут останавливаться постояльцы с рекреационными и бизнес-целями. При этом акцент должен быть сделан на предоставление широкого спектра бизнес-услуг (конференц-залы, комнаты переговоров, бизнес-центр, беспроводной интернет). Наличие конференц-зоны дает возможность проводить конференции, встречи в зимние месяцы, когда поток рекреационных туристов минимален. В качестве подобного примера можно привести гостиницы, находящиеся под управлением международного оператора Rezidor SAS: Radisson SAS Лазурная (Сочи), Radisson SAS Пик Отель (Красная Поляна). Благодаря широкому спектру бизнес-услуг среднегодовой уровень загрузки этих отелей не опускается ниже 70%.

Региональные рынки остаются цитаделью для российских операторов: средства размещения в регионах ориентированы в первую очередь на российских клиентов. Для этой категории потребителей не так важно присутствие международного оператора, тем более что иностранное управление значительно удорожает гостиничное предложение, а основной клиент региональных отелей значительно более чувствителен к цене, нежели постояльцы столичных гостиниц. Основными конкурентами в регионах для российских операторов будут не западные компании, а независимые владельцы: по оценкам специалистов Colliers, в регионах будет сохраняться присутствие значительного количества независимых владельцев, формирующих соб­ственную управленческую команду под конкретный объект.

Евгения Полетаева, директор по развитию гостиничного направления Clover Development:

Архитекторы не имеют опыта проектирования отелей. Я прихожу в тихий ужас от того, что они предлагают. Как правило, это какие-то советские стандарты гостиниц – с раздутыми донельзя подсобными помещениями, с нерациональным использованием полезной площади, с огромными коридорами, огромными помещениями для горничных. Я спрашиваю: «Зачем такие помещения?». «Но им же надо где-то отдыхать!», –отвечают мне. Да, горничным надо отдыхать, а не работать… В общем, взять архитектора, который способен был бы от начала и до конца довести проект, пока не получается.

Лидеры

Пока же о гостиничном рынке в полном понимании этого слова можно говорить только применительно к нескольким городам: Москве, Петербургу, в меньшей степени Сочи и Екатеринбургу. Там уже можно проследить деление на сегменты (нижний, средний и верхний). Они представлены, как правило, не одним объектом, поэтому между ними развивается конкуренция. В других городах ситуация иная: на рынке действует несколько объектов размещения, построенных еще в советское время, при этом основное предложение сконцентрировано в бюджетном или экономическом сегменте, верхний сегмент практически отсутствует, средний представлен единичными объектами. Новые проекты формируются, как правило, в сегменте мини-отелей (до 10 номеров) и малых гостиниц (10–50 номеров), которые, в силу малого формата бизнеса, не могут рассматриваться как полноценная замена «индустриальным» гостиницам (с номерным фондом, превышающим 100 единиц). По той же причине малые гостиницы неинтересны гостиничным операторам.

В то же время проекты строительства в регионах гостиниц, номерной фонд которых превышал бы 100 номеров, также можно пересчитать по пальцам. При этом если такие гостиницы строятся (например в Самаре, Нижнем Новгороде, Новороссийске и т. д.), то владелец стремится привлечь к управлению международного оператора, справедливо полагая, что известный интернациональный бренд даст ему определенное рыночное преимущество. Но такие проекты единичны: регио­нальные рынки не всегда привлекают международных операторов, оценивающих свои риски по ведению гостиничного бизнеса на них как высокие.

Горизонты планирования

Участники конференции не обошли вниманием проблемы, связанные со строительством отелей. Специалистов в области проектирования гостиниц не хватает так же, как и управляющих. Тем не менее, как полагают участники конференции, отели могут быть гораздо более выгодными, чем другие виды коммерческой недвижимости. Владимир Ильичев отмечает: «Нередко возникает вопрос: какой объект выгоднее: отель или торговый центр. Отель или офисное здание? Все зависит от горизонтов планирования. Если вы планируете оставаться в бизнесе 15–20 лет, то для вас выгоднее отели, если пять лет – то офисные центры. Офисное здание морально и материально устаревает через пять лет – таков приблизительно жизненный цикл подобного объекта. Далее наступает перелом: доходы от этого вида недвижимости начинают снижаться, появляются более современные конкуренты с более технологичными объектами, и к этому моменту лучше из бизнеса выходить. С отелями все наоборот: через пять лет он начинает приносить все больше и больше прибыли. Конкуренция на рынке отелей не такая серьезная».

Мини-отели лидируют

Самую большую долю на рынке гостиниц Петербурга занимают отели класса «3 звезды» – более 50% всего предложения. На втором месте – четырехзвездные (22%), на третьем месте – комплексы уровня «5 звезд» (9%). Оставшуюся долю занимают гостиницы эконом-класса.

За последние полтора года в Петербурге не введено в эксплуатацию ни одного отеля с номерным фондом более 100 номеров. Заявленные к сдаче на конец второго квартала значимые объекты так и не были открыты, дата их ввода переносится. Наиболее динамично развивается только рынок мини-отелей: к началу нового туристического сезона открылось не менее 20 новых объектов такого типа (и это только из числа тех, об открытии которых объявлено публично – владельцы многих мини-отелей этого не делают).

До сих пор в городе не представлены ни мировые сети гостиниц среднего уровня («3 звезды»), ни ведущие сети гостиниц высокого класса, такие как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton.

Правда, количество заявленных к реализации проектов – в том числе с участием крупных международных управляющих компаний – постоянно растет. В первом полугодии были заявлены планы по созданию гостиниц под крупными международными брендами. Например, британский фонд Northern European Properties Limited приобрел за $110 млн гостиницу Sokos Hotel Vasilievsky категории «5 звезд» на 278 номеров у другого инвестиционного фонда – London&Regional Properties. До 2009 года компания «Тристар Инвестмент Холдингс» намерена по­строить гостиничный комплекс на 186 номеров («5 звезд») на Вознесенском проспекте, 1/12, стоимостью $100 млн. Управлять гостиницей будет компания Four Seasons Hotels & Resorts.

Компания РСУ совместно с ООО «Десна Девелопмент», дочерней структурой турецкой Renaissance Construction, начала реконструкцию восьмиэтажного здания под гостинично-деловой центр Renassance Housе на Лиговском проспекте, 61–63 («4 звезды», 120 номеров). А Orco Property Group создала инвестиционный фонд в 250 млн евро для покупки гостиничных объектов на территории России и планирует открыть в Петербурге гостиницу под брендом MaMaison Hotels & Apartments. Норвежский инвестиционный фонд Linstow намерен построить до 2010 года сразу три гостиницы на 150 номеров каждая. Сейчас идет поиск земельных участков и объектов для размещения отелей.

СПРАВКА

Сегодня существует 24 инвестиционных проекта по строительству и реконструкции гостиниц на 3 771 номеров, а число заявок под гостиничное развитие превышает 80. В среднем инвестиции в строительство или реконструкцию гостиницы «5 звезд» составляют от $5 до $9 тыс. на кв. м. При этом такой отель окупается за 6–8 лет, доходность его ориентировочно составляет 15–18%. Создание гостиницы «4 звезды» обойдется в $3–4 тыс. за кв. м, окупаемость составляет 5–7 лет, а доходность – 18–21%.

Версия для печати
« 2007 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  






   Рейтинг@Mail.ru