Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Петербургский рынок жилья ступил на порог больших перемен

09.11.2007 17:55 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Петербургский рынок жилья ступил на порог больших перемен

В 2007-м должны были выйти на рынок первые из десятка масштабных проектов жилищного строительства. Они могли «подвинуть» цены на жилье вниз. Однако продажи в новых проектах пока не начались и цены продолжают рост. Даже если «антре» Балтийской жемчужины и Кудрово-града состоится до конца года, два проекта влияния на цены не окажут.

Вероятность, что жилье подешевеет, сейчас профессионалами практически исключается. Цены, по данным БН.ру, продолжают рост на 2% в месяц.

Спрос, несколько затихший летом, в сентябре активизировался. Продавцы тоже взялись за дело: в листингах появились новые объекты. Причем впервые выставленное жилье выставляется по ценам, на 3% превышающим аналогичное, уже присутствующее в листинге.

Риэлторы характеризуют ситуацию как стабильную. По данным УФРС по городу и области за полугодие зарегистрировано более 50 тыс. сделок с жильем. Это на 23% больше, чем в первом полугодии 2006 года и 62% всего прошлогоднего объема сделок с готовым жильем (81,5 тыс.). Для сравнения: новых объектов в городе и области в прошлом году зарегистрировано 37,7 тыс.

Плюс на минус

Требование федерального закона «О рекламе» указывать рублевые цены в рекламе продаваемого жилья увеличило долю сделок, по которым расчеты проходят в национальной валюте. Но практика долларовых расчетов сохраняется. Год 2007-й вторичный рынок жилья встретил на отметке около 69 тыс. руб./кв. м. К концу января средняя цена предложения преодолела отметку в 70 тыс. руб./кв. м, затем – после небольшого отступления, - эта планка была взята вторично в конце марта. Следующие 5 тыс. руб. средний «квадрат» набирал в течение 7 месяцев. Снижение цен отмечалось в конце зимы и весной, но оно было едва заметным (максимум – 0,3% в месяц). К началу ноября индекс средних цен на петербургском вторичном рынке жилья составил 76,5 тыс. руб. за квадрат.

С мая по сентябрь 2006 года - в период ценового взлета - кривые цен на квартиры в панельных, кирпичных и сталинских, а также в домах старого фонда почти сливались воедино. Сейчас разница все более ощутима. Средний квадрат в панельных домах за три квартала подорожал лишь на 5,5% - с 64,5 до 68,2 тыс. руб. Тогда как старый фонд (в среднем - включая «убитые» варианты, но исключая элитное жилье) вырос на 14% - с 71,9 до 82,3 тыс. руб./ кв. м.

Самый дорогой «средний метр» в сталинках – 85,2 тыс. руб. Тому есть две причины. Во-первых, многие петербуржцы по-прежнему уверены в высоких потребительских характеристиках домов 47–56 годов постройки. Очевидно, поклонники советского ампира ценят внешний вид домов, их планировки и местоположение (хоть и не в центре, но с неплохой транспортной доступностью). Во-вторых, качество жилья в домах сталинского периода относительно однородно, то есть в них отсутствуют очень плохие варианты – с видом на третий двор-колодец, например.

Игра контрастов

По мнению директора департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, устойчивым спросом у покупателей пользуются сталинки вдоль Московского проспекта. В качестве локальных престижных зон складываются также территории у метро «Пл. Мужества», «Академическая», «Черная речка», «Ленинский пр.» и «Пр. Ветеранов».

Формирование таких (популярных у покупателей или наоборот, нелюбимых) территорий продолжается на протяжении нескольких лет. Но однородность пока все равно сомнительная. Петербургу в этом отношении далеко не только до европейских городов, но и до российской столицы, считает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. В Петербурге сложилась единственная территория, которую без оговорок можно назвать однородной - элитный Каменный остров. Все прочие приблизились к цели не более чем наполовину. Главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» прогнозирует, что темпы образования однородных территорий будут зависеть от среднего класса.

Если благодаря развитию экономики средний класс станет достаточно многочисленной прослойкой, то и районы проживания этих людей будут формироваться достаточно быстро. Иначе еще долго сохранится нынешний разнобой, соседство ухоженных и убогих домов. В перспективе разницу в цене квартир будет определять и качество самого дома, но гораздо в большей степени – местоположение, популярность территории.

Голос Америки

Летом и осенью велось активное обсуждение влияния на Россию кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванного волной неплатежей американских ипотечных заемщиков категории subprime. На российском рынке события аукнулись в виде подорожания финансовых ресурсов. Какие-то банки были вынуждены из-за неблагоприятной конъюнктуры отложить сделки по секьюритизации активов, то есть - оставить долгосрочные кредиты на собственном балансе. Потому наращивание объемов ипотеки перестало быть для них главной задачей.

Кроме того, банки пересмотрели в сторону сокращения собственных рисков ипотечные линейки. Средние ставки по ипотеке подросли, но пока едва заметно. Все программы разом не менял ни один из банков, но у кого-то подорожала долларовая ипотека, у кого-то – кредиты для заемщиков с неподтвержденным доходом. Кто-то вовсе перестал выдавать жилищные займы.

В Америке на рынок выброшено огромное количество домов, принадлежавших неплатежеспособным заемщикам. Цены на жилье с лета прошлого года дали усадку на 20–30%. Из Англии сообщают, что ежедневно у неплательщиков по кредитам изымают десятки домов.

Понятно, что вопрос о возможности удешевления жилья в России волнует всех. Но ждать, что это произойдет из-за массового выброса квартир заемщиков, не приходится. Более того, ипотека, несмотря на отголоски американского кризиса, в Петербурге обеспечила приток на рынок жилья денег в размере более $1 млрд. По мнению Сергея Бобашева, этот фактор существенно ограничил вероятность снижения цен.

За три квартала 2007 года общее количество выданных кредитов составило 11 154 единицы, что уже превысило показатель всего прошлого года (11 081). Если не в количественном отношении, то уж по денежному объему, ипотечный рынок Петербурга вновь вырастет двукратно, в этом сомнений ни у кого нет. В прошлом году общая сумма выданных кредитов составила 19,6 млрд руб., за 9 месяцев 2007-го – 26,7 млрд. Причем, только в третьем квартале объем ипотечных займов составил более половины всего прошлогоднего – 10,7 млрд руб. Причем доля сделок с привлечением кредитных средств среди новостроек намного превысила аналогичный показатель для готового жилья. В ведущих строительных компаниях города говорят о 50–60% сделок по ипотеке в общем объеме продаж недостроя.

Снижению цен препятствует и психологическое восприятие недвижимости как понятного инструмента сохранения средств для среднестатистического петербуржца. Поскольку фондового рынка он несколько опасается, а о недостаточной обеспеченности квадратными метрами жилья «на душу населения» наслышан.

Первичный баланс

По мнению Михаила Бимона, покупательский спрос распределяется между готовым и строящимся жильем по-разному - в зависимости от состояния рынка. На стабильном рынке предпочтения отдаются готовому жилью, на активно растущем рынке перевешивают новостройки. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья за 9 месяцев 2007 года выросла с 57 до 65,7 тыс. руб./кв. м. Подорожание составило примерно 15%.

Рост не был равномерным, но такая динамика, в отличие от инертного вторичного рынка, традиционна для рынка новостроек. Застройщик, выводя на продажу новый проект, эмпирическим путем нащупывает приемлемый для покупателя уровень цен. Поэтому колебания средней цены предложения квартир в новостройках случаются достаточно часто.

Объем предложения (площадь квартир в выставленных на продажу домах) осенью 2007 года оценивается экспертами «Петербургской недвижимости» в 4,5 млн. кв. м. Объем спроса, по данным того же источника, составляет 2–2,2 млн кв. м в год.

И это соотношение означает баланс спроса и предложения для первичного рынка жилья Петербурга. Разрыв в средней цене квадрата между готовым и строящимся жильем в 2007 году увеличился – до 25% ($500), считает Михаил Бимон. Какое-то время разница сохранится, затем последует сокращение.

Однако сравнение средней цены за квартиру показывает, что она одинакова для новостройки и вторички - за счет большей средней площади новых квартир. Если в среднем площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 38 кв. м, то в новостройке – 40,8 квадратов. Для двухкомнатных квартир средняя площадь отличается заметнее: 57 кв. м на вторичке и 67 кв. м в новостройке, трехкомнатные имеют площадь 80 квадратов для готовых и 100 кв. м - для строящихся. Средняя площадь четырехкомнатной квартиры в новостройке составляет 143 кв. м, что на 33 кв. м больше.

Неприятности дисбаланса

Спрос и предложение на вторичном рынке по ценам не вполне сбалансированы. Например, достаточно большая доля предложения приходится на дорогие квартиры. Дорогой можно назвать однокомнатную квартиру стоимостью свыше 4 млн руб., и таких достаточно много - 25%. Тогда как почти 90% покупателей готовы приобрести однокомнатные квартиры по цене от 2 до 3 млн руб. Их ожиданиям соответствует 48% представленных в листингах объектов.

Почти половина (46,5%) двухкомнатных квартир предлагается дороже 5 млн, а 82% покупателей готово платить за двушку не более 4 млн руб. Из всех выставленных на продажу трехкомнатных квартир 39% оценены более чем в 8 млн руб. Тогда как спрос ориентирован на объекты не дороже 5 млн: почти 80% потенциальных покупателей ищут именно такие объекты.

По географии спрос и предложение сбалансированы лучше. Разрыв наблюдается по районам, относящимся к историческому центру: в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах предлагается к продаже квартир на 3–8,5% больше, чем интересно покупателям.

На Выборгский район приходится более 15% спроса, а доля предложения в общем объеме - лишь 9%. Похоже сложилась ситуация в Калининском районе. На первичном рынке картина иная: предложение превышает спрос в Московском районе менее чем на 4%. Данные по другим районам показывают разницу в доли процента.

Пресс малых габаритов

На вторичном рынке жилья Петербурга пока недостает малогабаритного жилья: на одно- и двухкомнатные квартиры нацелены по 35% покупателей, а предложение составляет 25% и 30% соответственно. Этот перекос рынок получил в наследство от советского периода, но он все больше нивелируется. И в ближайшие годы, обещает Михаил Бимон, ситуация переменится – благодаря новому строительству. Пока, выбирая (при относительно равных ценах) между новой малогабаритной квартирой или старой – в кирпичном доме массовых серий, покупатель склоняется к покупке новой квартиры. В период прошлогоднего скачка цен доля однокомнатных квартир, включая студии, доходила, по статистике корпорации «Петербургская Недвижимость», до 65% процентов сделок. Уже сегодня спрос на однокомнатные квартиры и студии в новостройках удовлетворен: их доля в спросе меньше, чем в предложении.

Между тем, в ныне реализуемые проекты маленьких квартир заложено столько, что через 2–3 года, когда они попадут уже на вторичный рынок, их количество среди выставленных на продажу объектов будет равно всему объему предложения квартир в новостройках. Малогабаритным объектам придется жестко конкурировать друг с другом.

При этом именно малогабаритное жилье, купленное на этапе строительства, быстро попадает в листинги вновь. Владелец продает небольшую квартиру, которая уже не устраивает семью, чтобы купить более просторное жилище. Дальнейший рост объема предложения небольших квартир будет происходить на фоне снижения спроса на них. Причем сокращение интереса покупателей к таким квартирам - долгосрочная рыночная тенденция, отмечает Сергей Бобашев.

Ранее активность рынка аналитики оценивали, в том числе по доле однокомнатных квартир в листингах. Для стабильного рынка характерна доля однокомнатных квартир, не превышающая 15–16%. Снижение показателя до 12% для инертной «вторички» означало повышение спроса до ажиотажного. Так было в начале весны 2004 года. К осени того же 2004 года доля единичек достигла 22%, что, по мнению аналитиков свидетельствовало о спаде активности и затоваривании. С осени прошлого года фиксировались рекордные 23–25%. Но факт уже не расценивается как признак стагнации рынка. Скорее – как свидетельство меняющихся представлений покупателей о минимуме комфорта в собственном жилье.

В любой постажиотажный период, отмечает Сергей Бобашев, рынок меняется, прежде всего, в части предпочтений покупателей. Тем более что ипотека, мало доступная для покупки квартиры «с нуля», весьма полезна для улучшения жилищных условий. В среднем по рынку разница в стоимости одно- и двухкомнатной квартиры на протяжении многих лет составляет столько, сколько стоит средняя комната в коммуналке. Сегодня это 1,3 млн руб. Для получения кредита на такую сумму семья должна иметь доход в размере 34 тыс. руб., а ежемесячные выплаты составят 17,9 тыс. руб. – в течение 10 лет (и 14,5 тыс. руб. при сроке кредита в 15 лет). В общем, условия вполне посильные.

Резервом роста спроса на однокомнатные квартиры и студии Михаил Бимон называет городскую программу расселения коммунальных квартир. Однако даже выход ее на плановую мощность (до чего далеко) не сможет полностью компенсировать избыток предложения малогабаритных объектов.

Правильный размерчик

К долгосрочным тенденциям Михаил Бимон относит также увеличение спроса на четырехкомнатные квартиры. В этом сегменте рынка новостроек, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень недвижимости», доля «четырешек» в общем объеме спроса на 1% выше, чем их доля в предложении. Таких квартир нет ни в типовых панельных проектах, ни в типовых кирпично-монолитных. Квартиры из 4-х комнат запроектированы в основном в домах повышенной комфортности, поэтому и «средний» метр в строящихся четырехкомнатных квартирах стоит почти 80 тыс. руб. – против 65,5 тыс. руб. за метр в среднем на рынке.

Такие объекты особенно востребованы на территориях, формирующихся в качестве престижных, считает Михаил Бимон. Причем, по мнению аналитиков «Петербургской недвижимости», популярными могут стать и окраинные территории, где начинается квартальная застройка.

Масштабные проекты заявлены в Красносельском и Выборгском районах, на Конной Лахте, в Кудрово (неподалеку от границы с Петербургом, на пересечении КАД и Мурманского шоссе) и др. Всего, по данным городских властей, на разных стадиях реализации сегодня находится около 15 млн кв. м жилья.

Причем, если все проекты уложатся в заявленные сроки, по каждому из них объем продаж должен составлять не менее 100 тыс. кв. м в год. По сложившейся на данный момент практике, «в одном месте» за год продается 25 тыс. кв. м. Поэтому, считает Сергей Бобашев, очень вероятно, что обладатель крупного участка перепродаст часть земли, либо растянет сроки реализации проекта – чтобы не продавать жилье по демпинговым ценам.

Было бы логично, отмечает руководитель Центра аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», увязать воедино строительство новых кварталов с программами городских властей по расселению коммуналок и предоставлению жилья очередникам. Эти планы властей беспрецедентны по масштабу. За 4 года планируется расселить 57,5 тыс. коммунальных квартир из существующих ныне в Петербурге 118 тыс. В случае координации этих направлений, застройщикам был бы обеспечен спрос на жилье, городской администрации – продвижение городской очереди.

Замдиректора по развитию и аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Евгений Каплан отмечает, что спрос на 80% сосредоточен в обжитых районах. Он уверен, что с учетом инерционности рынка жилищного строительства, на новые окраинные территории должно приходиться не более 30% ввода жилья. То есть окраинные территории должны застраиваться постепенно - по мере переориентации спроса населения, развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также мест приложения труда. Иначе, считает г-н Каплан, они превратятся в неблагоустроенные резервации для малообеспеченного населения, отрезанные от «старого города». Жилье в таких районах будет относительно доступным, но оно не станет комфортным для жизни, поскольку комфортность определяется качеством среды обитания.

Эксперты «Петербургской недвижимости» отмечают, что привычный нам рынок петербургских новостроек доживает последние годы. До сих пор проекты были локальными, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением 30–60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, «эмоциональных якорей». В каждом должна быть собственная изюминка – тишина и экология или наоборот – все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов.

Если благодаря правильной стратегии будет создана комфортная для конкретной группы потребителей среда обитания, тогда и цены в строящемся квартале будут сопоставимы со среднегородскими. Если же застройщик предпочтет построить быстро и дешево, ему придется конкурировать ценами. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в цене на однотипные квартиры в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30–40%, а то и все 50%. Сегодня местоположение определяет не более чем 15%-ную разницу в цене.

В любом случае, ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет не скоро. Ценовой пресс способны создать не один или два, а не менее пяти масштабных проектов. При этом резервов земли под уплотнительную застройку хватит еще лет на 10, считает Михаил Бимон. Объем предложения нового жилья в обжитых кварталах, безусловно, сократится - с нынешних 2–2,5 до 1–1,4 млн кв. м к 2009 году. С учетом развития территорий, занятых сегодня промзонами или транспортной инфраструктурой, (вроде Московской-Товарной) недостаток предложения неподалеку от центра будет компенсирован.

Общий объем предложения в течение 2–3 лет увеличится по сравнению с нынешним на 1–1,5 млн кв. м. Поэтому эксперты подчеркивают необходимость создания веских стимулов для платежеспособного спроса. Рост средних цен предложения на петербургское жилье до весны 2008 года, по мнению Сергея Бобашева, будет плавным, не более 2% в месяц. Позже возможно ускорение - до 3–3,5% в месяц.

Версия для печати
« 2007 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  






   Рейтинг@Mail.ru