Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Кому капремонт нужнее: строителям или жителям

13.11.2007 11:01 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Кому капремонт нужнее: строителям или жителям

Столичное правительство завершает подготовку программы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом на 2008–2014 годы». Какого-либо несоответствия федеральному законодательству или коррупциогенности мэр столицы Юрий Лужков в новом городском законе не видит. Залогом успеха программы он считает необходимость широко и своевременно информировать москвичей о том, «что будет с их домом», чтобы они успели морально подготовиться и пережить многомесячный ремонт без отселения. Вносим свой посильный вклад в информирование москвичей.

Едва ли не самой запоминающейся частью апрельского послания президента Федеральному cобранию стали предложения по реформированию ЖКХ. В частности, высокую оценку депутатов получила идея Владимира Путина потратить на ремонт жилья средства от продажи компании ЮКОС, а также доходы от администрирования налогов и приватизации. Таким образом, «выгодополучателями» от банкротства компании станут от 5,5 млн до 80–95 млн россиян.

Такой разброс объясняется разными оценками объемов жилья, подлежащего капремонту. Согласно данным президентской администрации, в стране чуть более 100 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, в капремонте нуждается около 60% жилищного фонда страны (объем фонда, по разным оценкам, составляет 2,5–3 млрд кв. м).

Впрочем, действительное решение проблемы состояния жилья президент видит в другом. Он предложил довести объем жилищного строительства в России к 2010 году до 100–130 млн кв. м в год, а при возможности ежегодно вводить в эксплуатацию по 1 кв. м в год на человека (т. е. 142 млн кв. м в целом). Только в этом случае дома будут строиться быстрее, чем физически изнашиваться, даже если норма жилья со временем повысится до обещанных 30 кв. м на человека. Проблема капремонта решится естественным образом. Правда, программа «Жилище» предусматривает довести ежегодный ввод к 2010 году только до 80 млн кв. м, и внести в нее необходимые коррективы пока не удается.

Не все ясно и с объемами капремонта в Москве. По данным главного архитектора столицы Александра Кузьмина, жилой фонд города на начало 2004 года составлял 195 млн кв. м. С учетом нового строительства и сноса ветхих и аварийных зданий к концу нынешнего года этот показатель должен составить около 210 млн кв. м. При этом считается, что в Москве всего около 40 тыс. жилых домов.

Оценка жилого фонда, нуждающегося в капитальном ремонте, примерно в треть общего объема (70 млн кв. м) стала «общим местом» в выступлениях столичных чиновников в последние годы. Однако в октябре Ю. Лужков резко поднял планку, заявив, что до 2014 года городу предстоит капитально отремонтировать 13,8 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м (56% сегодняшнего объема жилого фонда). Столичный бюджет готов потратить на это около 475 млрд руб. Добавим, что за предыдущие семь лет отремонтировано менее 1 млн кв. м жилья.

План в 117,5 млн кв. м особых вопросов не вызывает. Сразу было сказано, что на «хрущевки», а также «сталинки» с деревянными перекрытиями и другие ветхие здания деньги тратиться не будут: они подлежат сносу. Таковых в Москве в общей сложности около 40 млн кв. м, а с начала 1990-х годов, по утверждению московских чиновников, в столице построено свыше 50 млн кв. м. Итого около 90 млн кв. м. Если их отнять от 210 млн кв. м жилого фонда столицы, то останется около 120 млн кв. м преимущественно 9–12-этажных панельных домов. Собственно они и значатся в списках на капремонт на 2008 и 2009 годы.

И отчасти комплексно

Но мэр настолько проникся заботой о москвичах, что прозвучали и повышенные обязательства: полностью или частично отреставрировать 27,5 тыс. домов, или 164 млн кв. м жилья. Без малого 80% нынешнего жилого фонда. За счет каких домов и сколько при этом добавят из бюджета к 475 млрд руб., планировавшихся на капремонт 117,5 млн кв. м, пока не сообщалось. Но и эти две астрономические суммы вызывают вопросы. Если первую разделить на вторую, то получится около 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м.

По словам сотрудника одной из московских строительных компаний, злоупотребления возможны при любом варианте ремонта, в том числе капитального. Но при комплексном капремонте (он требует 8–9 тыс. руб. на 1 кв. м) происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте (2–2,3 тыс. руб. на 1 кв. м) сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому расходы проконтролировать сложнее. По данным Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы, комплексный капремонт получат всего 1,5 тыс. домов, а свыше 12 тыс. — выборочный.

Кассовая дискриминация?

Очень серьезные вопросы вызывает главное условие капитального ремонта за счет городского бюджета, поставленное столичными властями, — наличие в доме товарищества собственников жилья. Требование изложено в проекте программы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» и, очевидно, войдет в окончательный текст. «Цель проста и понятна, — заявил Ю. Лужков, — капремонт только в тех домах, где созданы ТСЖ, и договоры с ними о том, что они станут полностью обслуживать дома после капремонта».

Тем не менее мэру столицы следует сверять свои предпочтения с федеральным законодательством. В данном случае с Жилищным кодексом, который допускает, точнее, обязывает выбрать (ст. 161, ч. 2) один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное, осуществляемое собственниками квартир; посредством ТСЖ, жилищного или иного потребительского кооператива; с привлечением специализированной управляющей компании.

Зададимся вопросом: имеет ли региональное правительство право законодательно сужать действие федерального закона? Правомерно ли ставить условие: долг государства по капитальному ремонту будет возвращен только тем, кто выберет рекомендуемую региональными властями форму управления домом из трех, допускаемых федеральным законом?

Мы свой, мы новый мир...

Согласимся с тем, что большинство ответственных собственников сами предпочтут второй способ управления — ТСЖ. Впрочем, жители десятков многоквартирных домов в Астрахани, Ульяновске, Архангельске, Рязани, Твери, Армавире и других городах выбрали непосредственное управление. Да, в Москве дальше отдельных попыток дело не пошло. Помешали внешние обстоятельства. Видимо, этот способ управления годится только для дружных жильцов.

Но во всяком случае он, а не ТСЖ в отечественном исполнении скорее имеет право называться ячейкой самоуправления. Жильцы формально самостоятельны. Каждый из них выступает одной из сторон в договорах с поставщиками коммунальных услуг (и стороной в суде, если до этого дойдет), жильцы не отвечают за чужие неплатежи и не содержат громоздкий аппарат управляющей компании или ТСЖ.

Жильцы вправе избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с компанией-поставщиком (энергии, воды и т. п.) или просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию.

Можно создать комитет территориального общественного самоуправления (ТОС) дома или некоммерческое партнерство, т. е. общественную организацию всех собственников дома, которая открыла бы счет в банке и все расходы вела только на содержание здания. Эта правовая форма довольно распространена, регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ.

Меняю капремонт на первый этаж

Данные, согласно которым сегодня в столице насчитывается около 1,7 тыс. ТСЖ на 40 тыс. домов, мало о чем говорят. Картина здесь довольно пестрая. Активных товариществ, самостоятельно управляющих своим домом, не более четверти из этого числа (по некоторым данным, и вовсе не более 200). Большинство остальных изначально созданы в новостройках в «карманном» формате либо «сломались» и заключили договоры с теми же управляющими компаниями, ограничившись номинальным контролем. Наконец, есть несколько десятков особенно удачливых ТСЖ, которые сами фактически превратились в управляющие компании: товарищество вправе объединять сколько угодно домов, если жители того пожелают. Поэтому, кстати, ориентиры мэрии по созданию к 2014 году именно 30 тыс. ТСЖ кажутся маловразумительными.

Безразличие жителей девятиэтажек к созданию товариществ вполне объяснимо. Они не видят в этом особого смысла. Им не дадут огородить и по-настоящему обустроить придомовую территорию, заодно обеспечив безопасность детей днем и автомобилей ночью. Первые этажи таких домов, как правило, жилые, т. е. также не могут быть использованы товариществом.

Несколько лет назад прозвучала идея расселить первые этажи (частично даже внутри дома за счет выезжающих очередников), перевести их в нежилой фонд, передать ТСЖ для сдачи в аренду и тем самым обеспечить его экономическую самостоятельность. Но городские власти отнеслись к идее более чем прохладно. Официально поступления от сдачи коммерческих площадей в аренду приносят в городской бюджет лишь 3% поступлений, и почти столько же первые этажи отнимают из бюджета на ремонт и разного рода обслуживание. Уму непостижимо, почему городские чиновники так держатся за эти первые этажи и невыносимо при этом страдают.

А теперь посчитаем. Город готов выделять по 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м на каждом из 9 или 12 этажей. Это значит, что тех же денег хватило бы на строительство квартир для жителей одного этажа этого дома. В доме наверняка есть те, кто готов доплатить за новую квартиру, фактически внести строительную себестоимость и даже больше. То есть городской бюджет сохранил бы 500 млрд руб., а жители дома получили бы в собственность первый этаж — вечный источник арендных платежей, который позволит им самостоятельно проводить ремонт по мере необходимости и с весьма прозрачными сметами.

Пустяк-вопрос

Москвичи хорошо помнят, что еще совсем недавно ТСЖ находились в опале, а власти всячески подталкивали жильцов к выбору безальтернативной управляющей компании, где интересы жителей защищал бы домовый комитет с совещательным голосом. Что же изменилось? Откуда эта внезапная любовь к товариществам собственников и недоверие к управляющим компаниям, бывшим ДЕЗам, старым и проверенным кадрам?

Первое. Похоже, власти, начав акционирование ДЕЗов, не отдали им ожидавшуюся роль посредников, а банально помахали ручкой. Президент сказал: «Надо делать капремонт», и московское правительство изыскало на это 500 млрд руб., только на 2008 год заложив 42 млрд — в 20 раз больше, чем в 2007-м. О том, чтобы дать заработать на капремонте управляющим компаниям, президент ничего не говорил.

Второе. Какие-никакие, а 14 млрд руб. можно получить и из Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ. Правда, при условии, что 5% стоимости ремонта возьмут на себя жильцы. То ли федералы взялись воспитывать население в рыночном духе, то ли решили создать дополнительный механизм контроля расходов на капремонт, но мэр столицы назвал это требование «формой политического давления» и «дурнотными наслоениями». Тут же пообещав оплатить эти 5% «за всех москвичей без исключения». Из бюджета. Пустяк-вопрос.

Третье. Московский стройкомплекс нуждается в серьезной перестройке. Дело не столько в нехватке площадок (на деле их хватит еще на один жилой фонд), а в приходе на столичный рынок структур, которых стройкомплексу не переварить. Но так же легко прорваться на рынок ЖКХ новичкам вряд ли удастся. Туда и начал перетекать стройкомплекс. Судя по замаху, капремонт по всем статьям будет соизмерим со строительством. Зная, что «капремонт по-столичному» часто перетекает в реконструкцию с достраиванием по вертикали и по горизонтали, перспективы компаний, близких руководству стройкомплекса, выглядят просто замечательно. Сюда хорошо ложатся и слова мэра о том, что «одной из важнейших задач является переориентирование промышленности стройматериалов для изготовления элементов, деталей домов для замены их обветшавших аналогов при капремонте зданий типовых серий».

И не говорите: «А мы не знали»

Наконец, четвертая причина. Которая в наибольшей степени может коснуться жителей капитально ремонтируемых домов. Вряд ли найдется в Москве человек, который верит, что означенные 500 млрд руб. будут потрачены, как бы помягче сказать, безупречным образом. А потому нелишне побеспокоиться о том, чтобы будущие скандалы не превратились в нечто похуже кризиса с обманутыми дольщиками. Простейшие приемы управления требуют создать буферную структуру, которая примет на себя удар масс. Управляющие компании подошли бы здесь наилучшим образом. Но столичные власти известны как раз нестандартными, изощренными приемами управления. Они кое-чему научились на предыдущем кризисе, где буфер строительных компаний-неудачников оказался слишком хлипким. Фразы вроде: «Нас ваши неудачи в бизнесе не касаются» недолго помогали чиновникам, чьи подписи стояли под инвестиционными контрактами города со строительными компаниями.

В случае с капремонтом власти формально самоустраняются, не нуждаются в посреднике-буфере и возлагают всю ответственность на... самих жильцов. Конечно, составят список ремонтных организаций, но выбор оставят горожанам.

«Процессом ремонта занимается организация, уполномоченная самими жителями дома», — пояснила в одном из недавних интервью Ирина Генцлер, эксперт Института экономики города, «мозгового центра» мэрии. Абсолютно верная фраза, но за ней будет стоять форсированное создание мелких, юридически беспомощных товариществ (на один дом, отсюда цель — 30 тыс. ТСЖ), непосредственно перед тем, как до дома дойдет очередь заключать договор на ремонт (отсюда растянутый на семь лет процесс создания этих ТСЖ). Рыночное воспитание москвичам гарантировано.

Версия для печати
« 2007 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  






   Рейтинг@Mail.ru