Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Город дает жилье

21.01.2008 11:01 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Город дает жилье

Молодожены-москвичи редко могут похвастаться отдельной жилплощадью. Достать из сейфа чемодан с деньгами и купить квартиру для них — из области фантастики. Обычный ипотечный кредит им тоже, как правило, не подходит: не тот уровень доходов, чтобы позволить себе ежемесячные выплаты в $1 000—1 500. Но ведь есть же еще городская программа «Молодой семье — доступное жилье». Может, это именно то, что нужно?

Москва для москвичей

Московская программа «Молодой семье — доступное жилье» способна действительно облегчить решение квартирного вопроса молодым семьям. Однако многие испытывают разочарование, лишь ознакомившись с ее условиями. Чтобы получить причитающиеся льготы и субсидии сполна, супруги (или хотя бы один из них) должны стоять на очереди по улучшению жилищных условий (причем вовсе не обязательно, чтобы именно молодой муж или жена подавали документы на постановку в очередь, это мог сделать любой их родственник, с которым они делят кров) или, по крайней мере, соответствовать требованиям постановки на такой учет, то есть, говоря юридическим языком, иметь жилую обеспеченность менее 10 кв. м общей площади на человека при проживании в отдельных квартирах или менее 15 кв. м — в коммунальных. Впрочем, подать заявку на участие в программе могут и обладатели большей жилплощади, но при этом не дотягивающие до социальной нормы 18 кв. м. Правда, в отношении этих граждан город скорее скуп, чем щедр.

Есть ограничения и в самом понятии «молодая семья москвичей». Итак, москвич — это тот, кто имеет постоянную регистрацию в Москве и является гражданином РФ. Следовательно, семья москвичей — когда регистрацию и гражданство имеют оба.

К счастью, хотя бы в плане «молодости» сделаны послабления.

Если оба супруга не старше 30 лет, длительность проживания в Москве роли не играет. То есть если брак заключен совсем недавно, а молодую супругу (или супруга) из другого региона удалось прописать в свою муниципальную квартиру, которая значится на очереди, то у вас есть все шансы поучаствовать в программе. Ваша вторая половинка из другого региона может быть прописана и в другой московской квартире, например у родственников. Главное, чтобы прописка была постоянная.

Но и это еще не все: если молодые в браке менее одного года, то наличие ребенка обязательно. Этот момент (наличие ребенка) имеет определяющее значение и для приобретения жилья с рассрочкой платежа.

Если супругам от 30 до 35 лет, то они должны иметь ребенка (детей).

Допускается вариант, когда один из супругов старше 35 лет, но их суммарный возраст не превышает 70 лет. Такие семьи должны: либо иметь ребенка до пяти лет, либо ожидать его рождения (срок беременности не менее 28 недель), либо иметь трех и более несовершеннолетних детей, а также десятилетний городской «стаж».

Наконец, подать заявление на участие в программе может и неполная семья с детьми, в которой мать (отец) моложе 30 лет.

Каждому — по потребностям и заслугам

Согласно условиям программы, всех участников делят на группы, для каждой из которых предусмотрены свои способы решения «жилищной» задачки:

Затраты на содержание жилья (ежемесячные процентные выплаты по кредиту, налог на жилье, страховые взносы, жилищно-коммунальные услуги и т. д.) с нынешнего года не должны превышать 60% (до 2008 г. — 40%) eжемесячного дохода молодой семьи. В противном случае семье откажут и в кредитовании, и в участии в программе.

• Очередники и семьи, которые по всем параметрам подходят для признания очередниками. Им предлагается на выбор больше всего вариантов: заключить договор коммерческого найма и одновременно участвовать в одной из накопительных систем; приобрести жилье по льготным ценам с рассрочкой платежа либо с использованием ипотечного жилищного кредитования; вступить в молодежный жилищно-строительный кооператив (МЖСК). При этом только очередники могут претендовать на получение городских субсидий.

• Семьи молодых специалистов до 30 лет Комплекса социальной сферы или государственных органов Москвы (достаточно, чтобы молодым специалистом был кто-то один из супругов), занимающие жилплощадь менее 18 кв. м на человека. Для таких семей предусмотрено заключение договора найма, а также участие в МЖСК.

• Семьи молодых преподавателей, аспирантов, талантливых ученых до 35 лет, также не дотягивающие до социальной нормы 18 кв. м. Они могут заключить договор найма с одновременным участием в накоплении первого взноса по ипотечному кредиту либо вступить в кооператив.

• Прочие молодые семьи москвичей. Для них поддержка города ограничена МЖСК.

Программное обеспечение

Итак, мы выяснили, что поддержка города молодым семьям может иметь различные формы. Рассмотрим их поподробнее.

Накопительная система

Молодой семье предлагают заключить договор коммерческого найма сроком на пять лет с ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ) и арендовать у него квартиру в специальном доме, что на улице Верхние Поля в Марьине, за весьма символическую плату — 2,96 руб. за квадратный метр в месяц. Плюс к этому нужно будет платить за коммунальные услуги.

За эти пять лет семья должна накопить согласно предварительным расчетам определенную сумму (см. «Пример из практики»), которая вместе с городской субсидией позволит ей приобрести жилье на рынке, в том числе и по льготному ипотечному кредитованию (квартира, предоставляемая по договору коммерческого найма, не может быть выкуплена). Накопления производятся путем ежемесячного внесения взносов в одну из трех накопительных систем, согласованных с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это может быть жилищно-строительный кооператив, облигации банка «Московское ипотечное агентство» либо специальный вклад «Жилищный» в Банке Москвы.

Что касается выделяемой городом субсидии, то ее размер зависит от того, сколько лет человек числится в очереди, а также от состава семьи. При этом субсидия для молодых семей в 1,29 раза выше той, которая положена всем прочим очередникам.

Если супруги не успевают накопить на квартиру за пять лет и при этом они еще не преодолели установленный программой возрастной рубеж, то у них есть возможность продлить договор коммерческого найма еще на пять лет. В противном случае придется съехать в свое прежнее жилье, при этом накопленные деньги им возвращаются.

Алексей, 29 лет: «Мне кажется, что при безумных ценах на съемные квартиры в Москве можно поселиться на Верхних Полях, просто чтобы платить меньше за аренду жилья. Сама сумма коммерческого найма все эти годы была просто смехотворной. Да, мы делаем немалые ежемесячные отчисления в накопительную систему, а еще платим за ведение счета, но это выходит дешевле, чем если бы мы снимали “трешку” по рыночной цене».

А денежки потом

Приобрести жилье по льготным ценам, да еще с рассрочкой платежа, то есть без процентов, сроком до 10 лет, — этим правом могут воспользоваться исключительно очередники. Город предоставляет им квартиры из собственных фондов — как правило, это новостройки, которые он покупает у дружественных строительных фирм по самым разным схемам, например в обмен на площадку для точечной застройки. Если рассмотреть географию такого жилья, то в прошлом году молодоженов активно селили в Новокуркине, Павшинской пойме, Балашихе, то есть там, где цены сами по себе ниже.

Первоначальный взнос для семьи с одним ребенком — 20%, с двумя детьми — 15%, с тремя и более — 10%. Сама же стоимость жилья зависит от года постановки на очередь. Так, очередникам 1987 г. 1 кв. м обойдется примерно в 400 у. е., 1997 г. — в 1 200 у. е., а 2004 г. — в 2 000 у. е. Эти расценки начали действовать с 1 сентября 2007 г., а до этого льготное жилье старым очередникам обходилось дороже, чем сейчас, а новым — дешевле. Дополнительно молодые семьи, выбравшие рассрочку, должны оплачивать 5% годовых от оставшейся к погашению суммы долга за услуги МГЦАЖ и за ведение счета.

Даниил, 24 года: «Такое ощущение, что этот вариант не для молодых семей, а для тех, у кого родители или бабушки-дедушки в свое время сообразили встать в очередь. Но тогда бы уж говорили об этом открыто, а то все подается как поддержка молодых семей».

Наташа, 28 лет: «Я коренная москвичка, мы стоим в очереди с 2000 г. Идея перебраться в Подмосковье, даже ближнее, как-то не впечатляет. Боюсь, возникнут проблемы с хорошей школой, лечением… К тому же у людей с московской пропиской больше льгот».

В целом же этот вариант совсем не плох: где еще можно найти квартиру по столь низким ценам? Более того, если уже после заключения договора купли-продажи у вас родится первенец, то город «спишет» вам стоимость 10 кв. м, за второго ребенка — еще 14 кв. м, за третьего и каждого последующего вам будут «прощать» по 18 кв. м.

Несколько слов о кооперативах

Участвовать в молодежных жилищно-строительных кооперативах (МЖСК) могут как очередники (при этом положенных им субсидий они лишены не будут), так и все прочие семьи, подпадающие под понятие «молодые» (только стаж проживания в столице роли не играет). Подобные кооперативы в настоящее время организованы в Северном и Северо-Западном округах, но вступить туда могут жители любого другого округа Москвы, обратившись непосредственно в правление (всю необходимую информацию вы найдете на сайте ).

Кооперативная квартира обойдется на 30-40% дешевле рыночной. Но нужно будет внести первоначальный взнос 10%. Оставшуюся сумму можно выплачивать в течение 10 лет.

Никаких документов об официальном подтверждении доходов с вас не потребуют — достаточно предоставить копии паспортов, свидетельства о браке и рождении детей и написать заявление, указав, сколько комнат вы желаете и сможете «потянуть».

Сколько времени пройдет от момента подачи документов до начала строительства, сказать трудно. Все зависит от того, когда город выделит очередную площадку под застройку. Но с этим власти стараются не затягивать. Например, для тех, кто подал документы осенью 2007 г., строительство планируется начать уже в первом квартале 2008 г. Правда, неясно, когда оно закончится.

Петр, 30 лет: «По стоимости метров в кооперативах никаких крайних пределов не существует. Например, в ЖСК СЗАО система такая: первые полсрока платишь по себестоимости (сейчас она составляет около $1 000 за 1 кв. м) за половину метража квартиры, потом вселяешься и вторые полсрока выплачиваешь деньги за оставшуюся половину квартиры, но уже по рыночной цене минус 20 или 30%. Гарантии правительства Москвы — ну действительно разве что от какого-нибудь совсем откровенного кидалова».

Валентина, 32 года: «Когда мы с мужем вступали в кооператив, нам обещали квартиру через полгода, а дали только через год. И то исключительно благодаря нашим личным усилиям: каждый день мы звонили туда по 2-3 раза, писали письма аж на имя мэра. В конечном итоге квартиру мы получили. Говорят, нам повезло, но на самом деле мы просто очень настойчивые люди».

Искусство правильных шагов

Чтобы стать участником городской программы, нужно лично пройти процедуру регистрации в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» по адресу: Шарикоподшипниковская улица, дом 12. Телефон чиновники не дают, потому что колл-центра в организации нет. С собой необходимо принести паспорта обоих супругов, свидетельства о рождении детей и заключении брака, извещение о постановке на учет по улучшению жилищных условий (если есть), а также копии этих документов (местным ксероксом вам воспользоваться, скорее всего, не позволят).

В МГЦАЖ, который участники программы нежно именуют «Шариком» по названию улицы, вам предложат написать заявление. Если пройдете процедуру регистрации, копия вашего заявления будет доставлена в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы вашего округа. В «Шарике» говорят, что все отлично, ждите звонка.

Однако на практике получается, что под лежачий камень вода не течет. Точнее, бывает по-разному: иногда чиновники звонят, иногда нет. Причем закономерности в этом вопросе нет никакой.

Алена, 23 года: «Мы записались на программу, прошли регистрацию и стали ждать звонка. Месяца через три не выдержали и решили лично наведаться в Управление Департамента жилищной политики ЮВАО. Оказалось, что на нас просто “забыли” завести досье! А ребятам, с которыми я познакомилась в Интернете, папочку завели и даже позвонили. Правда, живут они в САО».

Далее семьи, которые решили купить квартиру с рассрочкой платежа, а таких большинство, по идее, должны дожидаться звонка от своего инспектора с приглашением явиться за смотровым ордером. Однако ожидание может продлиться вечность. А вот если самим проявить инициативу, то дело, скорее всего, сдвинется с мертвой точки.

Степан, 30 лет: «Моя жена, отчаявшись дождаться звонка от инспектора, зашла в деп (департамент. — Прим. ред.) поинтересоваться, почему нам не дают смотровые. Инспектор тут же протянула ей ордер. Жена так и не поняла: должна ли она за это делать подарок или давать взятку чиновнице либо той просто было некогда позвонить».

Смотровой ордер обычно выдают на адрес дома, без указания квартиры. Семья, которая согласится жить в этом доме, подписывает документы и ждет решения префекта. После этого оформляется договор купли-продажи.

Бывает и так, что договор заключен, а новоселье откладывается. А все потому, что куплю-продажу можно совершать еще до того, как дом введут в эксплуатацию. Задержки возникают и из-за того, что молодые семьи, по условиям программы, обязаны заселять только в благоустроенные квартиры, то есть с ремонтом. Вот и получается, что полдома уже заселили «частники», которые наняли бригады по отделке квартир, а наши семьи все ждут и ждут…

После заключения договора квартира находится в залоге у города до погашения всех выплат, причем прописываться в нее нельзя, а вот устраивать детей в школы, сады и прикрепляться к поликлиникам — это пожалуйста.

Консультант: Ромен Григорян, заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Северном округе

Пример из практики

Молодая семья из четырех человек (муж, жена, двое детей), очередники 1991 г., собирается приобрести трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м. Сейчас рыночная цена на такую квартиру в районах массовой застройки Москвы или в ближнем Подмосковье — около $270 000, или 6 500 000 руб. Молодой семье положена субсидия: 4 чел. x 18 кв. м x 0,7* x 86 159 руб. x 1,29** = 5 601 714 руб.

Разница между рыночной ценой квартиры и суммой субсидии и есть та сумма, которую семья должна накопить в течение 5 лет. В нашем примере это 898 286 руб. Таким образом, ежемесячный взнос в накопительную систему будет составлять около 15 000 руб.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   






   Рейтинг@Mail.ru