Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Лучше больше да лучше

21.01.2008 11:01 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Лучше больше да лучше

Тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий и устал ждать бесплатной квартиры, государство предлагает компенсацию — жилищную субсидию. Получайте деньги — выходите из очереди. Но что реально вы можете на них себе позволить?

Утром деньги, вечером квартира — идеальный расклад. Тем более что деньги платите не вы — материальная помощь исходит от государства, безвозмездная, беспроцентная и прочие невероятные эпитеты.

В Москве больше половины жителей недовольны своими жилищными условиями, у 200 000 из них это недовольство основано на объективных обстоятельствах — ютятся семьями в малогабаритных квартирках в домах, признанных непригодными для жизни, или в общежитиях, коммуналках. Таким положено бесплатное жилье от государства. Чтобы получить его, надо встать в очередь. Очередь — дело нервное, но самое неприятное, что затягивается обычно минимум лет на десять.

Жилищные субсидии государство предлагает давно. Но только с прошлого года, когда была внесена поправка в закон города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (максимальную субсидию теперь можно получить через 10 лет ожидания, а не через 15, как было раньше), когда цены на рынке недвижимости более-менее стабилизировались, очередники начали правом на субсидии активно пользоваться.

Собственно, что такое субсидия? Это некая сумма, которую государство выплачивает очереднику взамен его жилья или в дополнение к нему. Размер субсидии зависит от положенного вам по закону метража, цены квадратного метра (определяется специальной комиссией), типа вашей очереди (льготная или на общих основаниях) и количества лет, которое вы провели в ожидании квартиры.

Как это выглядит в теории? Вы скучаете в очереди энное количество лет, вам надоедает, вы отправляетесь в Департамент жилищной политики, подаете заявление на получение субсидии, оформляете ее, находите подходящую квартиру, покупаете, празднуете новоселье и живете долго и счастливо.

А теперь нюансы.

Считайте сами, решайте сами

Подвох в том, что денег, выданных государством в качестве безвозмездной материальной помощи, на квартиру в Москве не хватит. Никак. Даже если вы простояли в очереди 10 лет. Программа рассчитана на людей, готовых вложить в жилье значительную часть собственных сбережений. (Именно поэтому не все рвутся получать субсидии, предпочитая дождаться бесплатной квартиры).

Судите сами. Размер субсидии зависит от нескольких факторов. Прежде всего это время ожидания квартиры. Через год «стояния в очереди» вы имеете право на 5% от стоимости квартиры (льготные категории: семьи с детьми-инвалидами, неполные семьи, например, — на 10%). Цифра смешная. Оформлять такую субсидию бессмысленно, если только у вас не прикопилось на банковском счете (или в углу за печкой) 95% стоимости жилья. На 5% жилищные условия не улучшишь (если не подразумевать под улучшением покупку новых штор и замену паркета).

Второй фактор — социальная норма площади. Одиноко проживающему гражданину в нашей стране положено до 36 кв. м. Семье из двух человек — 36 кв. м. Семье из трех человек, двое из которых супруги, — 54 кв. м. Если вас трое и вы не супруги — 62 кв. м. Семье из четырех и более граждан — по 18 кв. м на одного члена семьи.

Третий фактор — стоимость квадратного метра. Скажем прямо, она далека от рыночной. Среднюю стоимость определяет специальная комиссия раз в квартал. На IV квартал 2007 г. цена квадратного метра жилой площади в многоквартирном панельном доме, по мнению госкомиссии, составила 86 159 руб. Эта цифра ниже среднерыночной.

Расчет жилищных субсидий

Например, вас в семье четверо: вы с супругой и двое несовершеннолетних детей. Вы занимаете комнату в коммуналке и стоите в очереди на получение квартиры более 10 лет. Согласно социальным нормам вам положено 72 кв. м.

Очевидно, что квартиру в 72 кв. м в Москве на эти деньги не купишь. Придется доплачивать. Что при этом происходит с вашей старой квартирой (комнатой)? Это зависит от вас и от того, какой вид помощи вы выберете — субсидию взамен или субсидию в дополнение. Если вы оформляете субсидию взамен, старая жилплощадь отходит государству, ее метраж при расчете суммы субсидии не учитывают (используется та же формула, что и выше). Если же вы хотите получить субсидию в дополнение к уже имеющемуся жилью, формула будет выглядеть так:

При этом квартира, в которой вы проживаете сейчас, остается в вашей собственности. Для примера: некто Иван Иванович с женой и тремя несовершеннолетними детьми занимает две комнаты в коммуналке общей площадью 24 кв. м. В очереди стоят 10 лет. По социальной норме им положено 90 кв. м.

Если продать комнаты в коммуналке и добавить к субсидии, можно позволить себе двух- или трехкомнатную квартиру на окраине Москвы. При этом нужно учитывать, что найти покупателей на комнаты сложно, а субсидия действует определенное время. Разумно ли это?

На эти деньги вполне реально найти хорошую двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье и сразу в нее заселиться, не мучаясь с продажей комнат. Другой пример: в трехкомнатной квартире в Медведкове (метраж 60 кв. м) проживает Иван Никифорович с женой и сыном, у которого, в свою очередь, жена и ребенок, и старенькая бабушка. На шестерых им полагается 108 кв. м.

На эти деньги они могут купить однокомнатную квартиру в Подмосковье для семьи сына, а сами останутся жить в Медведкове (сохранят московскую регистрацию и соответствующие льготы: ЖКХ, пенсионные). Если они получат субсидию взамен, им придется искать сразу две квартиры (не факт, что хотя бы одну из них они смогут купить в Москве), что займет больше времени и сил.

Получите свое

Итак, вы решили не ждать у моря погоды (а от правительства квартиры), посчитали размер субсидии и пришли к выводу, что жить можно и даже найдется где. Дальше вы идете в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы вашего округа — туда, где вас ставили на учет. Пишете заявление, прикладываете к нему копии паспортов и свидетельств о рождении всех проживающих с вами членов семьи, ИНН, пенсионных страховых свидетельств. Все документы на квартиру в управлении уже есть — они хранятся там с тех пор, как вы встали в очередь за бесплатным жильем.

В течение двух недель заявление рассматривается, и в управлении принимают решение — выдать вам субсидию или отклонить заявку. Надо отдать должное госучреждению, на практике заявления действительно рассматривают быстро и отказывают в субсидиях крайне редко. Например, в управлении может банально не оказаться денег — «субсидийный» бюджет расписывается каждый квартал, это фиксированная сумма, и, если желающих много, на вашу долю попросту не хватит средств.

Вашу заявку одобрили? Получите на руки свидетельство — именной документ, удостоверяющий право гражданина на получение субсидии из бюджета города на приобретение или строительство жилых помещений. У свидетельства есть номер и срок действия. Субсидия «годна» ровно шесть месяцев. Если за это время вы не нашли квартиру, удовлетворяющую социальным нормам, субсидия возвращается в бюджет города, а вы — обратно в очередь.

В течение полугода после одобрения заявки вам откроют счет в банке и начислят туда сумму субсидии. Счет блокируют, воспользоваться им по своему усмотрению вы не сможете. Деньги целевые, и тратить их позволительно только на жилье. Квартиру вы подыскиваете сами, через знакомых или с помощью агентств недвижимости — у департамента нет «любимчиков» среди агентств, рекомендаций он не выдает, так что вы вольны выбирать на свое усмотрение. Услуги агента вы, разумеется, оплачиваете самостоятельно. Вы вправе приобрести квартиру где угодно: в Москве, Мышкине, Владивостоке… В новостройке или на вторичном рынке жилья.

Но есть ряд ограничений:

  • если вы приобретаете квартиру в новостройке, готовность дома должна быть выше 70%. Это своего рода страховка от «недостроя»;
  • жилплощадь не может быть меньше положенной социальной нормы;
  • квартира должнасоответствовать стандартам благоустройства, то есть в квартиру без света и воды при всем вашем желании вам вселиться не позволят;
  • нельзя использовать субсидию на приобретение жилья, которое находится под арестом, отдано в залог (банку, например), если квартиру продают без согласия тех, кто в ней зарегистрирован, имеет на нее какие-либо права.

Вы заключаете с продавцом договор купли-продажи, отдаете ему копию свидетельства о предоставлении субсидии, доплачиваете необходимую сумму из собственных сбережений и затем несете все документы в Агентство по реализации жилищного займа и субсидий. Там их проверяют и перепроверяют, после чего переводят субсидию с вашего заблокированного счета на счет продавца.

Субсидия считается реализованной после государственной регистрации договора на приобретение жилища в собственность. Если вы взяли субсидию в дополнение, а старое жилье муниципальное, субсидия будет «засчитана» после того, как вы приватизируете прежнюю квартиру. Напомним, все это нужно успеть сделать за шесть месяцев. Если все сложилось успешно, вас снимают с учета по улучшению жилищных условий и вычеркивают из списка очередников.

Гладко было на бумаге

Хорошо, если за 10 лет ожидания милости от государства вы успели накопить приличные деньги, которых вкупе с субсидией хватило на ту квартиру, которую вам хотелось, — в хорошем доме, чистом районе. И не пришлось искать компромиссные варианты. А что, если нет?

Какие-то личные сбережения есть, но их не хватает

В исключительных случаях разрешается приобрести квартиру общей площадью ниже социальной нормы — не 18 кв. м на человека, а меньше (но не ниже 16 кв. м на человека). Если квартира сильно «жмет в плечах» — скажем, вас четверо в одной комнате в коммуналке, квартиру ждете уже 10 лет, — департамент может пойти на такую уступку (подобные случаи рассматривает специальная комиссия). По социальной норме семье из четырех человек полагается 72 кв. м.

То есть фактически город оплачивает 50 кв. м жилья (это если рассчитывать по стоимости «государственного» квадратного метра, по рыночным расценкам — еще меньше). 22 кв. м (минимум 1 895 498 руб.) семья должна выкупить сама. Однако можно подать прошение на приобретение квартиры меньшей площади, 64 кв. м (по 16 кв. м на человека), — по причине недостатка личных сбережений. И тогда самостоятельно придется оплатить всего 13 кв. м (1 120 067 руб.) — разница существенная. При заключении подобной сделки потребуется нотариально заверенное согласие всех очередников.

Нет накоплений, но есть достаточно высокий и стабильный источник дохода

Ваш вариант — ипотека. Субсидированные средства отдаете в качестве первоначального взноса, оставшуюся часть суммы занимаете у банка. Некоторые банки предоставляют специальные программы льготным категориям граждан или, например, молодым семьям. Если вы попадаете под определение «молодая семья», а ваши родители стоят в очереди на улучшение жилищных условий, можете объединить усилия — использовать их субсидию и ваши льготы при получении ипотеки. (О государственной жилищной программе для молодых семей читайте в этом номере)

Если субсидии на квартиру не хватает, накоплений нет и возможности взять ипотеку тоже

Вариантов немного. Дождаться бесплатной квартиры от государства. Или, скажем, переехать в Подмосковье. Льву Николаевичу, пенсионеру, очереднику, занимавшему комнату в коммуналке, его дети оформили документы на получение субсидии и приобрели однокомнатную квартиру в тихом подмосковном городке, неподалеку от санатория.

Консультант: Юлия Чурикова, пресс-секретарь Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Буква закона. чтобы встать на учет (в очередь) на получение квартиры, нужно удовлетворять двум условиям:

1. На каждого проживающего в квартире приходится меньше 10 кв. м общей площади (для коммуналок и общежитий — 15 кв. м). Предыдущее требование не принимается в расчет, если дом (или только ваша квартира) официально признан непригодным для проживания (то есть аварийным, ветхим); а также если в доме (или только в вашей квартире) отсутствует или неисправно электричество, водопровод, электро- или газовая плита на кухне, ванная или душевая, горячее водоснабжение или газовая колонка.

Вы вполне можете подавать документы на постановку в очередь, если зарегистрированы в общежитии или доме гостиничного типа; если живете в коммуналке с соседом, страдающим опасным хроническим заболеванием, например туберкулезом (правда, придется собрать бумаги из органов здравоохранения, удостоверяющие этот факт). Наконец, если вы делите кров — одну комнату или смежные комнаты — с человеком, который не является вашим родственником.

2. Вы должны проживать в Москве не меньше 10 лет и иметь документальное подтверждение — регистрацию на весь срок проживания. Формально в Жилищном кодексе нет термина «ценз оседлости». Известны прецеденты, когда постановлением суда (в том числе Верховного — в 2001 г.) гражданина без «ценза» ставили на учет (при этом он удовлетворял одному из дополнительных условий). Тем не менее правило «10 лет» до сих пор действует. При этом никто не мешает вам оспорить его в судебном порядке — но мы не беремся подсчитать, скольких сил и денег вам это будет стоить.

Частный случай. Когда субсидия — самый выгодный вариант

Вы живете в коммунальной квартире, и ваши соседи тоже стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Можете действовать по следующему сценарию: ваша семья реализует свое право на субсидию, а второй семье выделяется внеочередная жилищная субсидия на покупку освободившейся комнаты. Таким образом, вы, используя свою субсидию и деньги, полученные от продажи комнаты, приобретаете квартиру, не вкладывая в нее личные средства. Вашим соседям остается коммунальная квартира целиком.

Если ваш дом признан аварийным, не ждите расселения, а подавайте заявление на субсидию — его рассмотрят в первую очередь. Так у вас будет возможность самостоятельно выбрать жилье. Правда, действует такая субсидия всего три месяца — если в установленные сроки вы не найдете квартиру, будете выбирать из предложенных городом вариантов.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   






   Рейтинг@Mail.ru