Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


От тюрьмы, сумы и недостроя не зарекайся

11.02.2008 13:02 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  От тюрьмы, сумы и недостроя не зарекайся

Собирая информацию для материала об обманутых дольщиках, мы пообщались с организациями, которые защищают их интересы. Обычные вопросы: сколько пострадавших зарегистрировано сегодня, много ли семей получили жилье в 2007 году и скольким даны твердые гарантии на год нынешний? По итогам бесед первоначальный план публикации пришлось пересмотреть.

Тем, кто получил жилье, говорить не о чем: у них другие, радостные заботы. Тем, кому не повезло, рассуждать о более удачливых товарищах не хочется: слово «гарантии» для них почти ругательное. И все же, как дела у обманутых дольщиков?

Загадочная нумерология

Почему бы не спросить об этом представителей власти? Увы. Во-первых, ни по стране в целом, ни в отдельных регионах нет органа, отвечающего за решение проблемы дольщиков и имеющего при этом достаточные полномочия.

Во-вторых, спрашивать не о чем. По данным столичного правительства, в Москве к середине прошлого года оставалось около 3,3 тыс. семей пострадавших, до декабря жилье получили около 800 семей, а к 2009-м их уже не будет (в хорошем смысле, конечно).

По данным председателя Оргкомитета соинвесторов Светланы Дроздовой, в столице около 12 тыс. обманутых приобретателей жилья, а на место тех, кто получает квартиры, заступают новые. Как писали жители одной «новопроблемной» новостройки: «Работы на объекте не ведутся. Мы не понимаем, нас уже кинули или еще нет?»

На федералов надежды тоже мало. Сводные данные взялся собирать интернет-портал аппарата рабочей группы президиума генерального совета высшего политсовета партии «Единая Россия» по оказанию помощи обманутым дольщикам под руководством Александра Хинштейна, но жизнь сайта оказалась короче его названия. Кстати, по данным портала, в середине прошлого года в Москве насчитывалось 76 проблемных объектов и около 8,5 тыс. пострадавших, в Московской области — 143 новостройки и 17,5 тыс. человек.

По словам руководителя аппарата рабочей группы Алексея Семенова, эта база данных самая полная, на нее ориентируются все организации пострадавших соинвесторов и органы власти, включая Минрегионразвития.

Интересно, что данные о количестве проблемных объектов рабочей группе предоставили региональные власти. То есть насчет 76 остановленных строек в Москве споров между администрацией города и рабочей группой нет. Но почему по одним данным в Москве насчитывалось 3,3 тыс. пострадавших, а по другим 8,5 тыс. — большая загадка.

Точно так же в Подмосковье, по сведениям областного правительства, на 143 объектах пострадали 8,5 тыс. семей, а не 17,5 тыс., как по данным рабочей группы. К концу 2007 свыше трети пострадавших отпраздновали новоселье. Либо «готовятся отпраздновать», — туманно объяснил министр строительства Московской области Евгений Серегин.

Кстати, по подсчетам руководителя Комитета пострадавших дольщиков «Жилье. Земля. Люди» Антона Белякова, ныне депутата Госдумы, в Москве обманутых соинвесторов около 20 тыс., в Подмосковье — в полтора раза больше. Чудеса.

Фарцевать — так по-крупному

Казалось бы, в чем здесь загадка? Методы властей при подсчетах пострадавших известны. Если дом сдан, то все покупатели получают квартиры и спокойно в них заселяются. Если стройка встала, то администрация начинает сортировать пострадавших на «работяг» и «деляг», «чистых» и «нечистых», «агнцев» и «козлищ». Так отсекают «спекулянтов», купивших несколько квартир (точнее, права на будущие квартиры). Но таковых среди 8,5 тыс. не много.

Обычно те, кто покупает больше двух–трех квартир, выбирают объекты крупных застройщиков. Либо «мелкие» инвесторы — это профессионалы рынка, тесно связанные с застройщиком.

По подсчетам руководителя Объединенного координационного совета пострадавших соинвесторов Бориса Косарева, ныне члена рабочей группы по проблемам соинвесторов в Совете при президенте России, «девять из десяти сделок с новостройками заключаются по схемам, которые не гарантируют получение квартиры. Существует больше 20 вариантов договоров.. Мы не участвовали в бизнес-проекте, а оплачивали квартиру, и власти прекрасно понимают это. Но то один, то другой чиновник называет нас «бизнесменами».

С. Дроздова добавляет, что еще в 2001 году Верховный суд постановил, что независимо от формы договоров все, кто фактически является приобретателями жилья, являются потребителями. Суд признал потребителями даже членов коммандитных товариществ. «Социальная инициатива» привлекала средства граждан через подобие закрытого ПИФа.

Но цель клиента строительной компании как покупателя квартиры легко доказуема. Поэтому и «фондовики» должны получить фактически оплаченное ими жилье.

По согласию и без

Поскольку на одном объекте договоры застройщика с покупателями заключаются, как правило, по одной схеме, то очевидно, что все дольщики должны признаваться либо добросовестными, либо нет. Тогда разница в числе пострадавших еще больше запутывает ситуацию. По рассказам пострадавших, их «прощупывают» и «просвечивают», переговоры с каждым стремятся вести отдельно. То есть решают проблемы людей в меру наивности каждого.

Есть и другие факторы влияния. Имея оригинальное представление о едином правовом пространстве Российской Федерации, московские власти не упускают возможности уйти от ответственности перед иногородними дольщиками.

Если же речь идет о москвичах, обманутых в другом регионе, даже в Московской области, находятся иные основания отказать им в помощи. В конце декабря прошлого года на заседании круглого стола «Аферы на рынке долевого строительства: уроки кризиса» председатель Мосгордумы Владимир Платонов заявил, что проблему москвичей, вложивших деньги в недвижимость в Московской области, в состоянии решить только областные власти, поскольку, «согласно федеральному законодательству, один субъект федерации не имеет права вкладывать деньги в объекты на территории другого субъекта». Напомним, иногородних среди приобретателей московской «первички» — не более 10–20%, москвичей среди покупателей подмосковных новостроек — 30–40%.

Наконец, и число проблемных объектов гораздо больше признанного. Администрации регионов отказываются помогать гражданам, пострадавшим от действий компаний, с которыми город не заключил инвестиционные контракты.

Это «Сиболь», «Сибур», «Аттика 2000», «Империя», «БНЛ» и другие. Фактически они собирали деньги «ни подо что». Власти об этом как бы не знали. Странно, конечно. Особенно если реклама этих компаний печаталась в городских и федеральных изданиях, а стройплощадки в городе окружались забором с зазывными плакатами.

Дело в том, что должностные инструкции дворников иной раз почти текстуально совпадают с указом Екатерины II о городском устройстве. Указ в частности обязывал дворников докладывать начальству обо всех замеченных изменениях в землеустройстве, о любом начинающемся строительстве. А уж начальство должно было проверять их законность. Подобные предписания получали и участковые, извините — городовые. Единственное утешение дольщикам — слова главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина: «Восьмью недобросовестными компаниями, которые не имели права на застройку в Москве и по сути оказались чистой воды мошенниками, занимается прокуратура».

Ничего личного

Хочется сказать несколько слов в защиту «спекулянтов». Тех самых, кто, покупая квартиры на стадии колышков, многие годы давали девелоперам средства для начала строительства. Одним словом, спасали свои накопления от инфляции и одновременно финансировали работы, двигали столичный стройкомплекс к новым победам.

И в защиту строителей. В разных регионах время от времени появляются застройщики, которые вкладывают в дело собственные деньги. Зачастую у этих умников возникают неожиданные проблемы, и они заканчивают проект в минусе. Либо проект завершают другие застройщики. Думаете, это беда только мелких компаний? Вовсе нет.

Скажем, между двумя соседними, очень крупными, но не очень дружными регионами в ноябре прошлого года вспыхнул нешуточный скандал. Дело в том, что компании из одного региона возводят дома для пострадавших дольщиков в другом. Точнее, не строят, а заканчивают недострой. Поскольку прежний застройщик все квартиры, которые мог, уже продал (иногда и не по одному разу), а «достройщику» продавать уже нечего, и он требует пересмотреть прежний договор с администрацией. Обычно пересматривается проект (например, увеличивается площадь или высотность застройки), либо администрация уступает компании свою долю в новостройке или предоставляет на льготных условиях новые площадки.

В нашем случае «достройщики» вдруг остановили работы. По версии администрации региона, они взяли ее за горло перед думскими выборами, требуя каких-то немыслимо выгодных условий в новых договорах. По версии компаний, власти, наоборот, всячески затягивали заключение новых договоров. Но вроде бы на этот раз разобрались, и пострадавшие дольщики не пострадали еще раз. В основе многих недостроев лежат именно такие и похожие недоразумения между девелоперами и администрацией. Наметилось несколько конфликтов и в 2008 году. Понятно, до марта стороны будут улыбаться, а там уж извините.

«Купировать уши» недостроя

Привлечение средств граждан для строительства жилья в настоящее время регулируют закон № 214-ФЗ либо закон о ЖНК № 215-ФЗ. Никаких других схем действующее законодательство не разрешает. На деле власть допускает 20 форм договоров, основанных на нескольких законах помимо № 214-ФЗ и № 215-ФЗ, закрывает глаза на «многозаконие», а затем бьет тех, кто выбрал «неправильный» закон. Точнее, тех, кого можно бить безнаказанно.

Закон еще не вступил в силу, а уже была изобретена дюжина схем, чтобы обойти его. И это стремление понятно: в законе имелось несколько статей, которые делали его исполнение невозможным. Чего стоил один только пункт о солидарной ответственности банков-кредиторов перед дольщиком по обязательствам застройщика.

Вообще столь грубая «ошибка» с последующим ее устранением (но лишь после того, как с рынка оказались выбитыми десятки компаний, не имевшие достаточных ресурсов, чтобы обойтись без банковского кредита) напоминает классическую рейдерскую атаку. Обманутые дольщики оказались лишь ее побочным продуктом.

Впрочем, рейдеры не брезгуют и побочным продуктом, поэтому логическим завершением атаки мог стать закон о реструктуризации строительных компаний, не оставляющий соинвесторам никаких шансов. У них, правда, и по действующему закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» шансов немного: в очереди за удовлетворением исков к банкроту физлица стоят четвертыми после государства, сотрудников компании и юрлиц.

Закон об участии долевом строительстве, как и любой документ, явно рассчитанный на последующее совершенствование, не мог заработать. Потому что еще один закон — перехода количественных изменений в качественные — хорош для философских дискуссий, но не для регулирования экономических отношений. Реалии деятельности правоохранительных и контролирующих органов таковы, что они имеют возможность как добиваться исполнения закона, так и рассуждать о том, после какой по счету поправки закон перестанет быть «сырым» и станет годным для исполнения. Вот тогда они и начнут охранять и контролировать.

Депутаты Госдумы сокрушаются, что, приняв закон, тут же приходится принимать поправки, а потом — поправки к поправкам. А полугосударственный Сбербанк с гордостью рекламирует «законный способ обойти закон». Это не борьба правил и лазеек. Это принципиальный подход, позволяющий просто отрицать любой не понравившийся закон. И слава богу. Иначе строительство в стране просто остановилось бы.

Вести с полей

Но ближе к пострадавшим. «У тех, кого лично не коснулась эта беда, складывается впечатление, что, пусть с опозданием, люди могут рассчитывать на помощь властей, — говорит член правления Координационного совета пострадавших соинвесторов товарищества «Социальная инициатива» Андрей Демкин. — Это иллюзия. Никакого системного решения государство даже не пыталось разрабатывать. Всеми возможными способами проблему спускают на тормозах. Тотальное замалчивание в 2005 году, многочисленные обещания и создание комиссий, которые ничего не делали, а только «выпускали пар» — в 2006-м и, наконец, «победные отчеты» о достроенных объектах — в 2007-м».

Искусственная статистика, по словам А. Демкина, создается таким образом: в перечень «проблемных объектов» включаются дома, почти завершенные, но с нарушением сроков (а где они сейчас не нарушаются?). Дом достраивается, телевидение снимает довольных новоселов. А те объекты, где требуются серьезные вложения или вообще существует только огороженная площадка (а таких подавляющее большинство) часто вообще не включаются в перечень.

«Социальная инициатива», по сведениям Координационного совета, имела около 460 площадок по всей стране, и, за редким исключением, это был именно огороженный участок или в лучшем случае объект на нулевом цикле. Количество пострадавших соинвесторов этой компании, по разным официальным (!) данным — от 20 тыс. до 50 тыс. Это только граждане, заключившие договор. С учетом членов их семей список увеличивается как минимум втрое. Напомним, речь об одной лишь «Социальной инициативе».

Из более чем 40 новостроек компании в Московской области, по данным совета, сдано по одному дому в Воскресенске, Люберцах, Мытищах и поселке Ватутинки. Стройки возобновлены и идут хорошими темпами на двух объектах в поселке Октябрьском, на четырех — в Серпухове, на одном — в Мытищах, на одном — в деревне Марфино. Практически по всем достраиваемым домам перезаключение договоров с дольщиками идет такими темпами, что большинство пострадавших людей не уверены, что квартиры предназначаются для них.По нескольким объектам людям возвращают вложенные средства (многократно обесцененные): в Дубне, Можайске, поселке Калинина.В отношении всех остальных новостройкам «Социальной инициативы» в Московской области за последние два года не сделано практически ничего.

Надежность. Опыт. Гарантии

Так случилось, что в одной из организаций дольщиков наш запрос попал в массовую рассылку. Мы получили письма не только из Москвы и Подмосковья, но также из Екатеринбурга, Краснодара, Нижнего Новгорода, Астрахани и других городов. Читать их тяжело. Жалобы самые разные: дом не входит в число проблемных объектов; затянулся передел собственности после смены администрации; двойные продажи; откровенное мошенничество; искусственное банкротство; рейдерские атаки и т. д. Вплоть до таких «мелочей», как требование доплат сверх оговоренных договорами сумм и задержек с оформлением права собственности лет на пять.

Каждая история заслуживает отдельной статьи. Мы остановились на письме молодой женщины, которая, кажется, даже не понимает, почему дом не строится или это для нее не важно. Дома нет — это главное.Елене Б., в наследство от отца досталась хорошая квартира в провинциальном городке. Женщина вышла замуж за молодого ученого, родила ребенка.

Со вторым возникли медицинские сложности, но, потратив все накопления, наши герои собрали сумму на процедуру «ребенок из пробирки»: «Бог услышал наши молитвы, в ноябре 2004 анализ показал, что я беременна!».

А тут еще одна радость — перспективного специалиста пригласили на работу в Москву: «В феврале 2005 года мы продали не только квартиру, но и дачу, мебель, машину. Изучив предложения, поняли, что денег хватает только на однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Мы остановились на риэлторской компании, которая существует с 1993 года, является членом Российской гильдии риэлторов, Московской ассоциации риэлторов».

Улитка без панциря

«В марте 2005-го, — продолжает Елена, — мы обратились в эту компанию с намерением купить квартиру в городе Щербинке по ул. Мостотреста, 7. Съездили на место застройки, которое было огорожено бетонным забором и пестрело рекламными щитами. Начало строительства, как обещали риэлторы — через две недели, окончание — в первом квартале 2006 года. Риэлторы ручались за застройщика, как за самих себя, заверили, что с документами все в порядке».На время строительства семья остановились в служебном общежитии, перегородками из шкафов разделили комнату на кухню, зал-спальню и детскую.

«Возведение дома так и не началось. Как мы узнали, не хватало некоторых документов: договора аренды земли, разрешения на строительство и, как оказалось, еще требовалось расселить ветхий двухэтажный дом, который стоял за огороженной стройплощадкой. На заборе появилась надпись: «Лохотрон!», а 75 семей пополнили списки обманутых дольщиков. В октябре 2007 состоялся суд над гендиректором компании-застройщика ООО «Ингорстрой» Волковым В. В., вынесен приговор — девять лет лишения свободы. Только остался вопрос: мог ли один человек обмануть и нас, и риэлторов с целой свитой юристов, и администрацию Щербинки? Неоднократные обращения в различные инстанции ничего не дали, отовсюду получаем одни отписки. Этих благополучных людей в дорогих костюмах не трогают наши судьбы. Хожу по улицам как «улитка без панциря», с завистью заглядываю в чужие окна».

Как видим, не самая страшная история: кто-то не видит оплаченной квартиры с самого начала 2000-х, а живет у знакомых на летней даче. Просто показалось занятным, как в судьбе одной семьи сплелись важнейшие государственные приоритеты. Тут и молодая семья, и поддержка науки, и доступное жилье. Успехов.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Февраль »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
2526272829  






   Рейтинг@Mail.ru