Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Формула лучшего Коттеджного поселка

11.02.2008 13:06 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Формула лучшего Коттеджного поселка

Слово «рейтинг» сегодня вызывает целую гамму чувств — от охотничьего азарта до крайнего раздражения. Кто-то действительно использует рейтинги как руководство к действию, кто-то утверждает, что не обращает на них внимания.

Наверное, последнее в какой-то мере справедливо для коттеджных поселков: ведь считается, что большинство коттеджей покупается по рекомендации знакомых. Но это также значит, что знакомый сам только обзавелся домом и вряд ли способен оценить все достоинства и недостатки нового поселка или поселок уже не слишком нов и заселен. Не пробовали дожидаться вторичного предложения в хорошем месте?

Оценивать строящиеся поселки сложнее всего. Запрошенная информация будет заведомо рекламной: застройщики и уполномоченные риэлторы ничего с собой поделать не могут. Остается хитрить: «Давайте-ка составим рейтинг». И остается риэлторам, переживая, ставить баллы своим поселкам и обосновывать оценки.

Наши художества

«Ну и что? — спросил один из риэлторов. — Нарисую везде по 10 баллов. Дальше-то что?» — «Нарисуй». Не смог. Потому что риэлторы — люди честные: солидные компании своим клиентам уже практически не врут.

Обычно респондентам предлагается единый перечень оцениваемых объектов. Мы поступили иначе: для оценки предлагалось выбрать не более 10 поселков и проставить им оценки по четырем критериям:

1) Местоположение (направление, удаленность от Москвы, транспортная доступность, окружение, экология);

2) оригинальность архитектурной концепции, обеспеченность внутренней или удобной внешней инфраструктурой;

3) соответствие цены качеству;

4) субъективный фактор — некая изюминка, благодаря которой данный поселок заслуживает дополнительной оценки, или, возможно, некая совокупность факторов, в том числе затронутых в пунктах 1–3.

Максимальная оценка по каждому пункту — 10 баллов. Итого: максимальная оценка поселка — 40 баллов. Мы попросили также дать краткий комментарий, поясняющий оценку.

Не раскрутишь — не продашь

По крайней мере, по одному параметру предложения удалось распределить довольно легко. Это количество упоминаний в рейтингах разных компаний. Семь экспертов назвали поселок «Резиденции Бенилюкс», пятеро — «Николино», трое — шесть поселков: «Агаларов Village», «Зеленый мыс», «Ландшафт», «Миллениум-парк», «Павлово», «Резиденция Монолит». Такое попадание в рейтинги трех и более конкурирующих компаний вряд ли объясняется случайными факторами.

По два раза были названы семь поселков: «Бельгийская деревня», «Довиль», «Гринфилд», «Клуб 20'71», «Санаторий Барвиха», «Сосновый бор» («Николина гора»), «Риверсайд». Наконец, 28 поселков оказались в рейтинге только одной компании, это Cotton Way, FreeDom, «Ангелово», «Архангельское», «Баден-Баден», «Барвиха Hills», «Величъ», «Высокий берег», «Горки-8», «Горки-XXI», «Грибово», «Грин-парк», «Княжье озеро», «Корабельные сосны», «Курорт Пирогово», «Лазурный берег», «Мартемьяново», «Монаково», «Никольская слобода», «Новахово», «Новый стиль», «Покровское-Рубцово», «Папушево», «Пестово», «Променад», «Серебряный век», «Усадьбы Усово», «Эрмитаж Вилладж».

Не следует придавать этим данным определяющего значения. Во-первых, некорректно сравнивать все 43 поселка из-за их принадлежности к разным классам и разной степени готовности. Во-вторых, большая часть 28 поселков-«одиночек» попали к нам из рейтингов всего двух–трех компаний. Зато в этих рейтингах «одиночки» составляют большинство. То есть данные компании пока не способны объективно оценивать «свои» и «чужие» поселки. Увы, есть и «в-третьих»: некоторые из «одиночек» получают очень высокие оценки специалистов, но по своим характеристикам недостаточно известны даже коллегам. Что ж, информационная политика, если угодно, умение «раскрутить» — тоже критерий успеха.Больше доверия вызывают оценки тех 8–15 поселков, которые оказались в двух–трех и более рейтингах. Их и рассмотрим.

Майка лидера

Наиболее часто упоминался поселок «Резиденции Бенилюкс» на Новорижском шоссе. Характеризуя его, эксперты указывают разное расстояние — от 17 до 23 км от МКАД. Если официальным адресом поселка считать соседнюю деревню Чесноково, то 22 км.На этом разногласия не заканчиваются. Эксперты компании «Century 21 Запад» присудили поселку всего 30 баллов (согласно перечню вопросов — 9, 8, 7, 6 баллов соответственно), высоко оценивая местоположение, ниже — архитектуру и инфраструктуру, еще ниже — соотношение «цена/качество», не отмечая никаких «изюминок» (четвертый критерий).

Не слишком высока оценка компании Blackwood — 35 (9, 9, 8, 9): особые претензии опять же к цене. Месторасположением и ценами «Бенилюкса» не слишком довольны в Renaissance Realty — 37 баллов (8, 10, 9, 10) — и в «МИАН–агентстве недвижимости» — 38 (9, 10, 9, 10). Только расположение не устраивает специалистов Penny Lane Realty — 38 (8, 10, 10, 10).

Зато в компаниях Ostogenka Real Estate и «МИЭЛЬ» объект удостоили максимальных 40 баллов. Здесь необходимо пояснить, что специалисты компании «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» оказались самыми лояльными по отношению к застройщикам. Расположив поселки в определенном порядке, они тем не менее баллов не проставили, а разбираться в стилистических нюансах («цена соответствует качеству» и «цена полностью соответствует качеству») мы не стали. В «МИЭЛе» ясно выразили свое отношение по параметру «цена–качество» только двух поселков — «Баден-Баден» и «Новый стиль»: «цена завышена, особенно с учетом того, что поселки находятся на начальной стадии реализации».

Совсем удивительно то, что некоторые компании, поставив «Бенилюксу» по той или иной номинации оценку на один–два пункта ниже максимальной, по тем же параметрам поселок похвалили. В частности, специалисты отметили развитую инфраструктуру: боулинг, теннисные корты, аквапарк, дансхолл, пять видов саун, косметические салоны, SPA, дом детского творчества, театр-студию, магазин, кафе и рестораны, бизнес-центр, интернет-кафе, кинозал, площадку для пейнтбола и конноспортивный комплекс. Многие эксперты считают удачным расположение поселка: 2 км от шоссе, собственная подъездная дорога и удачный рельеф, отгораживающий поселок от шума и вида трассы. Плюс 130 га арендованного леса.

Серебряный номер

В случае с поселком «Николино» на Рублево-Успенском шоссе разные компании по традиции указали неодинаковое расстояние — от 24 до 27 км. И по традиции же «возмутителем спокойствия» выступила «Century 21 Запад» с 28 баллами (9, 8, 6, 5). Относительно высоко оценив транспортную доступность поселка, специалисты компании разгромили инфраструктуру направления. Несколько компаний намекнули на несоответствие цены и качества: «МИАН» — 38 (10, 9, 9, 10), Blackwood — 35 (7, 10, 8, 10), Renaissance Realty — 36 (7, 10, 9, 10). Но главная претензия к поселку касается шоссе. Эксперты «МИЭЛЬ» на словах обозначил транспортную доступность поселка как «среднюю» (рискнем перевести эту формулировку в 9 баллов).

Рассказывать об инфраструктуре культуры и отдыха Рублевки — только бумагу переводить. На территории поселка есть рестораны, кафе, магазины, спортивный комплекс, фитнес-клуб, клиника SPA, медицинский центр, банные комплексы и бассейны, клубы, теннисные корты и боулинг, пляж и лодочная станция, автозаправка и мойка. Разумеется, сервисный центр с круглосуточной диспетчерской службой.

И снова терзания. Поместив поселок лишь на четвертое место в своем рейтинге, специалисты Blackwood сочли нужным пояснить: «В целом в сегменте премиум-класса, по нашему мнению, наиболее привлекательным по множеству параметров является поселок «Николино». Это и местоположение, и доступность инфраструктуры Рублево-Успенского шоссе. Кроме того, поселок отличается эксклюзивными проектами домов и отличными природно-видовыми характеристиками».

Группа преследования

Среди шести поселков, упомянутых в рейтингах трех компаний, баллы распределились следующим образом:

— «Павлово», Новорижское шоссе, 14 км от МКАД (по другим сведениям — 16 км). «МИАН» — 37 баллов (9, 9, 9, 10), Blackwood — 34 (9, 8, 8, 8), Penny Lane Realty — 38 (9, 10, 9, 10);

— «Зеленый мыс», Дмитровское направление, 20 км (28 км) от МКАД. «МИАН» — 36 баллов (10, 8, 10, 8), «Комстрин» — 37 (8, 10, 9, 10), «Пересвет–Реал эстейт» — 35 (9, 8, 9, 9);

— «Агаларов Village» («Агаларов Estate»), Новорижское шоссе, 24 км (23 км). «МИЭЛЬ» — высшая оценка, Blackwood — 35 баллов (9, 10, 7, 9), «Century 21 Запад» — 38 (9, 10, 9, 10);

— «Миллениум-парк», Новорижское шоссе, 19 км (24 км). «МИЭЛЬ» — высшая оценка, «Century 21 Запад» — 38 баллов (9, 9, 10, 10), Penny Lane Realty — 38 (9, 9, 10, 10);

— «Резиденции Монолит», Новорижское шоссе, 28 км (22 км). «Century 21 Запад» — 35 баллов (9, 9, 8, 9), «Пересвет–Реал эстейт» — 31 (8, 8, 8, 7), Penny Lane Realty — 38 (8, 10, 10, 10);

— «Ландшафт», Рублево-Успенское направление, 9 км от МКАД. «МИАН» — 36 баллов (10, 10, 8, 8), Blackwood — 36 (10, 9, 8, 9), Penny Lane Realty — 39 (10, 9, 10, 10).

Разумеется, мы привели все эти цифры не для того, чтобы читатели самостоятельно высчитывали более точное место поселка в табели о рангах. Но кое-какие интересные наблюдения сделать можно. Например, расположение на примерно одинаковом расстоянии по Новорижскому шоссе «Резиденции Бенилюкс» дважды стоило 8 баллов, а для «Павлово», «Агаларов Village» и «Миллениум-парк» не опускалось ниже 9 баллов — объяснить это довольно трудно.

По-хорошему удивляет и скромность некоторых риэлторов. Скажем, компания «Комстрин» оценила расположение своего основного поселка «Зеленый мыс» в 8 баллов («потому что не Рублево-Успенское шоссе и не такое близкое расположение к столице»). При этом «МИАН» выставила этому поселку по данной позиции 10 баллов («самая протяженная собственная береговая линия — 1,2 тыс. м, яхт-клуб, причал на 50 судов и развлекательный центр на воде»). Прибавим сюда просторный теплый эллинг, а также школу и детский сад, что довольно редко встречается в поселках такого уровня.

Непонятен разнобой с оценкой инфраструктуры «Павлово» — это не только весь мыслимый набор внутренних опций, но и внешние блага (торгово-развлекательный комплекс «Павлово подворье» (15 га), гольф-клуб Moscow сountry сlub в Нахабине).Впрочем, невысокая субъективная оценка некоторых поселков представляется оправданной: въезд в поселок через собственную триумфальную арку — на большого любителя.

И прочие мастера

На высокие места в рейтинге претендуют еще семь поселков (разночтения в расстояниях от МКАД опускаем):

— «Сосновый бор», Рублево-Успенское направление, 24 км от МКАД. «МИАН» — 34 балла (8, 8, 8, 10), Blackwood — 33 (8, 8, 8, 9);

— «Довиль», Минское шоссе, 11 км. «МИЭЛЬ» — 40 баллов, Blackwood — 35 (8, 10, 8, 9);

— «Гринфилд», Новорижское шоссе, 29 км. Ostogenka Real Estate — 38 баллов (9, 9, 10, 10), «Century 21 Запад» — 29 (8, 9, 7, 5);

— «Клуб 20’71», Минское шоссе, 20 км. Blackwood — 38 баллов(8, 10, 10, 10), Ostogenka Real Estate — 39 (9, 10, 10, 10);

— «Риверсайд», Новорижское шоссе, 30 км. Penny Lane Realty — 37 баллов (9, 9, 10, 9), Blackwood — 37 (10, 9, 8, 10);

— «Санаторий Барвиха», Рублево-Успенское шоссе, 7 км. Blackwood — 35 баллов (8, 10, 8, 9), Penny Lane Realty — 39 (10, 9, 10, 10).

— «Бельгийская деревня», Калужское шоссе, 9 км. «Century 21 Запад» — 28 баллов (8, 7, 9, 4), Penny Lane Realty — 36 (8, 10, 9, 9).

Удивляет не только разброс экспертных мнений по тому или иному поселку, но и то, что некоторые из объектов были обойдены вниманием остальных профессионалов. Особенно с учетом высокой оценки по важнейшему, на наш взгляд, критерию: правильному соотношению цены и качества.

Очевидно, мы поставили задачу, которая не имела однозначного решения. Но уверены, что при некоем заранее заданном перечне поселков ответы не оказались бы более объективными. Любой достаточно представительный список явно выходит за рамки компетенции отдельного специалиста. Не важно, разрешима ли вообще эта задача. Поселки названы, замечания — справедливые и не очень — высказаны. В споре легче сделать правильный выбор.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Февраль »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
2526272829  






   Рейтинг@Mail.ru