Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Цена эстетики

12.03.2008 11:02 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Цена эстетики

Традиционно считается, что цена эстетики строительства находится за границей инвестиционного проекта и никак не вычисляется математически. Однако, по мнению некоторых экспертов, качество архитектуры и вид из окна стоят вполне конкретную сумму, которая в зависимости от того, насколько удачен проект, может увеличиваться или уменьшаться.

В вопросе о важности эстетики на рынке недвижимости единую точку зрения найти нельзя. «В условиях обострения конкуренции между девелоперскими проектами становятся все более востребованными архитектурные отличия. В свою очередь, архитекторы способны создавать новое качество зданий, городской среды и в итоге — дополнительную прибавочную стоимость бизнес-проектов», — считает вице-президент строительного дивизиона группы «Бородино» Наталья Василиади.

Управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Наталия Тихоновская не согласна. По ее словам, для российских застройщиков, как правило, не принципиальны архитектурные особенности проекта. «Покупателям столичных квартир важнее район, в котором будет располагаться их новое жилье, а также продуманность планировок квартир. Все равно все скупят независимо от того, кто разработал проект», — уверена она.

Непростой выбор

У девелоперов интерес к эстетике в жилищном строительстве начинается обычно с выбора архитектора проекта. «Привлечение известного архитектора является обязательным в премиальном сегменте и желательно во всех остальных. Это требование не только покупателей недвижимости, но и чиновников, согласующих проект, так что большинство компаний так или иначе стремятся получить качественный архитектурный проект. Бюро, которые готовы его предоставить, сейчас достаточно много. Если говорить о российских игроках, можно отметить “Меганом”, “Остоженку”, “Киселев и партнеры”, мастерские Скуратова, Филиппова, Савина и др.», — отмечает аналитик инвестиционной компании «Финам» Владимир Харченко.

Выбор архитектора — сложная задача для любого девелопера. «На российском рынке дефицит архитекторов. Например, в Германии один архитектор приходится на 1600 жителей, а в России один архитектор на 12 000 жителей», — говорит руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed Алена Бригаднова. Поэтому многие девелоперы обращаются к западным архитекторам в целях получить более качественный продукт.

Однако такие ожидания далеко не всегда оправданны. «Во-первых, привлечение иностранцев связано с проблемой адаптации их проектов к нашим условиям из-за разных норм проектирования. Потому, как правило, иностранцы разрабатывают только концепцию, а затем девелоперы нанимают людей, которые занимаются корректировкой, рабочей документацией, согласованием проектов иностранцев. Такой вариант работы позволяет под именем знаменитости cоздать объект без особых проблем», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Во-вторых, по ее словам, для западных архитекторов российский рынок — возможность пристроить свои неудачные проекты и продать их еще раз. «Отсюда — низкое качество предлагаемой ими архитектуры», — говорит эксперт.

«Часто то, в чем упрекают архитектора, на самом деле было запрограммировано до того, как он вошел в проект. Например, Кишо Куракава строит стадион в Санкт-Петербурге на месте прекрасного послевоенного стадиона проекта Никольского. Но он ведь не виноват, что снесли памятник архитектуры. Так же и Норман Фостер, который реконструирует комплекс “Новая Голландия”, не несет ответственности за то, что городские власти задумали обширную реконструкцию на территории ценнейшего федерального памятника, где возведение любого строительства запрещается законом. Ему просто заказали проект», — вступается за коллег директор Архитектурной мастерской М. Атаянца Максим Атаянц. Часты ситуации, когда архитектора вынуждают отходить от его первоначальной концепции или изменяют проект в процессе строительства — как правило, в целях экономии, добавляет Бригаднова.

Кроме того, по словам Атаянца, большую сложность для западных архитекторов в России представляют строгие условия согласования. «Оригинальный и необычный проект априори согласовывать трудно, потому что любые действующие нормы поневоле склоняются в сторону заурядности. Значительное количество очень дорогих квартир и домов в исторических центрах европейских городов не отвечают действующим нормам, но стоят десятки миллионов долларов», — говорит он. По словам эксперта, архитектор не имеет права «перекладывать ответственность за свою работу ни на заказчика, ни на согласовывающие органы». «В худшем случае он может отказаться от авторства. Но согласования — это часть профессии, и с этим нужно уметь работать», — добавляет он.

В связи с этим многие девелоперы предпочитают идти по легкому пути, отказываясь от услуг «оригинальничающих» иностранцев. «Прежде чем застройщик получит разрешение на разработку полного комплекта проектной документации на объект, архитектурная составляющая должна быть одобрена экспертно-консультативным общественным советом, получено добро от Москомархитектуры. Для того чтобы эта задача гарантированно решалась, многие застройщики предпочитают обращаться к архитекторам, чьи работы заведомо будут одобрены», — объясняет гендиректор Urban Group Иван Богатов. По его словам, чаще всего речь идет о заслуженных и опытных руководителях мастерских институтов «Моспроект» или других городских архитектурных инстанций.

«В результате у таких исполнителей выстраивается очередь из застройщиков, каждый из которых хочет побыстрее получить одобренную архитектурными властями проектную документацию. В такой ситуации об эстетической составляющей проекта думают в последнюю очередь — эстетика определяется усредненными представлениями о том, что разрешат построить на конкретном месте», — добавляет он. По его словам, «лишь малая часть застройщиков, уверовавших в экономический смысл выразительного архитектурного решения, работает над созданием именно такого продукта — интересного и комфортного для будущих покупателей, не соглашаясь на эстетические компромиссы».

Многие компании подтверждают, что предпочитают работать с зарекомендовавшими себя на московском рынке архитекторами. «Компания “Миэль-Новостройки” сотрудничает только с крупными и проверенными временем архитектурными бюро и мастерскими столицы, такими как “Моспроект-2” и “Моспроект-4”. Что касается западных архитекторов, то на данный момент в России доля предоставляемых ими услуг не так велика», — утверждает Наталия Тихоновская.

Однако в России каждый год запускаются проекты, выполненные совсем не в традиционной манере. «На сегодняшний день востребованы архитектурное бюро “Остоженка” Александра Скокана, ТПО “Резерв” Владимира Плоткина и др.

Если проект знаковый и заказчик имеет желание-возможность увеличить бюджет проектирования, то привлекаются мировые звезды, например Норман Фостер. На одном из знаковых объектов в ЦАО заказчик привлек Фостера с условием, что в созданной им архитектурной концепции не менее 50% квартир должны быть видовыми. В конечном итоге было найдено решение, которое позволило увеличить количество видовых квартир до 65%», — отмечает руководитель проекта УК «Масштаб» Игорь Сим. Таким образом, авангардные решения западных специалистов также можно применить в России.

Подтверждением этого эксперты называют многочисленные совместные проекты того же Нормана Фостера и главы Russian Land Шалвы Чигиринского. Однако история российского рынка недвижимости знает и знаменитые зарубленные проекты. «Самый известный зарубленный проект — это “Русский авангард” Эрика ван Эгераата. Другие проекты тоже претерпели изменения, просто не было громких скандалов, и это неизвестно широкой общественности», — говорит Алена Бригаднова.

Вопрос благодарности

Не только сложности согласований и качество работы влияют на выбор архитектора, но и стоимость его контракта. По словам Игоря Сима, гонорар архитектору вычисляется в зависимости от стоимости проектных работ за 1 кв. м объекта. «Стоимость услуг российских и зарубежных архитекторов может отличаться в разы. При проведении тендера на застройку одного участка были получены предложения от российских бюро с ценовым коридором $50-60 за 1 кв. м, а предложение от звездного западного архитектора составило чуть более $100 за 1 кв. м, и это не предел», — приводит он пример. «Услуги российских архитекторов могут быть и дороже», — дополняет замгендиректора Vesco Group Андрей Федака.

По словам Ивана Богатова, затраты застройщика на создание уникального архитектурного проекта составляют $25-200 на 1 кв. м будущего здания. «Определяется эта сумма несколькими параметрами: аппетитами архитектора, верой девелопера в этого архитектора и планируемой ценой за 1 кв. м. Чем дороже предполагается продавать конечному покупателю, тем больше тратится на эстетику», — говорит он.

В результате реально обозначить нижнюю планку бюджета, при которой девелопер может задумываться об инвестициях в архитектурный проект. «Чтобы девелопер рассматривал архитектурную составляющую в качестве одной из доминант в развитии проекта на рынке загородной недвижимости, бюджет должен начинаться примерно от $1,5 млн. В данном случае затраты на архитектуру составят примерно 0,5-1% от стоимости проекта, что и будет являться гонораром архитектора», — говорит Федака.

В сегменте городской недвижимости эта планка значительно выше. «Стоимость проектных работ — обычно около 10% от стоимости строительства. Для привлечения серьезного бюро нужно несколько сотен тысяч долларов, т. е. бюджет проекта должен составлять минимум несколько миллионов долларов», — говорит Мария Литинецкая. Многое зависит и от площади объекта. По мнению Владимира Харченко, пользоваться услугами архитекторов, как правило, наиболее выгодно при реализации проектов с площадью от 3000 кв. м.

Однако, по словам Максима Атаянца, слухи о баснословных гонорарах архитекторов сильно преувеличены. «Плохая и хорошая архитектура стоят примерно одинаково. Дома одной и той же площади, равного класса отделки, расположенные в одном месте, при равном бюджете могут быть безобразны или красивы. Авторский гонорар архитектора в обоих случаях исчезающе мал по сравнению с общими расходами на строительство. Нередко гонорар архитектора путают с проектными затратами, которые, естественно, выше — ведь это тысячи страниц документации! А вот расходы на сам архитектурный замысел ничтожны», — утверждает он.

Повод заработать

Участники рынка недвижимости делятся на три категории по их отношению к потенциальной прибыли, которую может принести девелоперу качественный архитектурный проект. Одни считают, что качество архитектуры никак не влияет на продажи объекта. «Использование известного архитектора или просто качественного проекта не будет влиять на увеличение прибыли, скорее данный фактор будет способствовать повышению себестоимости строительства и, соответственно, удорожанию проекта, тем не менее на финансовых показателях, ликвидности объекта или увеличении прибыли это никаким образом не скажется», — считает Федака.

Другие утверждают, что с привлечением именитых архитекторов ликвидность, конечно, растет, но выразить этот рост в конкретных показателях довольно сложно. «Времена, когда рынок поглощал все, прошли. Качественный проект — это не вопрос цены или удорожания 1 кв. м для покупателей за счет привлечения именитого и дорого архитектора. Это вопрос ликвидности. Цены на квартиры действительно не зависят от того, кто их проектировал. Вообще, трудно перевести качественные показатели в количественные. Сколько стоит парк напротив дома? Сколько стоит тот факт, что в доме тишина и уже закончены ремонты? Сколько стоит и то, что этот проект нравится и вы хотите жить именно здесь и нигде больше?» — рассуждает Алена Бригаднова.

Третьи эксперты считают, что качество архитектурного проекта вполне может быть оценено экономическими показателями. По словам Владимира Харченко, сильный архитекторский бренд вполне может увеличить получаемую прибыль на 3-5% и более. «Правда, на надежность девелопера как заемщика в банке это не влияет, но при грамотной стратегии продвижения ликвидность объекта, а также финансовые показатели компании могут вырасти», — добавляет он.

По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Конти» Елены Калининой, «имя известного архитектора и безупречная идеология комплекса, отвечающая всем ожиданиям клиента, могут повысить стоимость 1 кв. м жилья примерно на 15% и способствовать значительному сокращению времени экспозиции реализуемых квартир».

У некоторых экспертов есть еще более подробные концепции. «Красота немедленно отражается на цене, которая вырастает на 20-30%, а иногда и вдвое, и люди готовы за это платить. Пять лет назад мы провели большое исследование с несколько провокационным названием “Сколько стоит вид из окна?”. По результатам исследования выяснилось, что данный вид продукта имеет довольно твердые котировки: в жилье экономкласса наценка за хороший вид из окна составляет 10-20%, в бизнес-классе — 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. С тех пор рынок в целом подтвердил наши выводы», — рассказывает профессор кафедры «Прагматика культуры» Высшей школы экономики Александр Долгин.

По его словам, вид из окна — это всего лишь маленькая часть большого комплекса, который называют качественной архитектурой. «Расчеты показывают, что инвестиции в качественную архитектуру составляют немногим более 3-4% от себестоимости проекта. А выгода, которую из этого может извлечь производитель, составляет 20-30% — это если не учитывать увеличение скорости продаж, т. е. повышение ликвидности, что, по сути, равнозначно тому же приращению рентабельности», — утверждает он.

По словам Александра Долгина, в данном случае можно провести параллель с гостиничным бизнесом. «Зарубежные отели торгуют видами на море за полсотни-сотню долларов в сутки. Если помножить на 10 лет, учесть загрузку и продисконтировать по годам, то на круг выйдет что-то вроде 5000-10 000 за 1 кв. м. Перенося эту математику на жилье, нужно сделать поправку на то, что вид из гостиничного окна — кратковременная услуга. Если сравнивать его с видом из окна постоянного жилища, нужна поправка на длительный ангажемент: наскучит — со стенки не снимешь. Потому должно быть дешевле на 30-50%, чем в отеле», — проводит он расчеты.

Долгин проводит параллель и с живописью, отталкиваясь от аукционных расценок, ведь вид из окна — это «картинки с брендом микрорайона, сменямые по времени суток и по сезонам». В свою очередь, стоимость «картинки» зависит от архитектурной среды района. «Репутация Замоскворечья, Чистых прудов и Остоженки имеет прямое выражение в ценах за 1 кв. м», — отмечает эксперт.

Похвали себя сам

Пока российские девелоперы не подсчитали прибыль от качественной архитектуры и видов из окна, многие из них предпочитают использовать известных архитекторов и проектировщиков в маркетинговых целях. По словам Максима Атаянца, «для громких девелоперских проектов застройщику важно привлечь архитектора с именем. Ставка делается на рекламные преимущества, которые привносит раскрученное имя, и это для инвестора важнее соображений бюджета».

По мнению большинства экспертов, подобный архитектурный пиар способен воздействовать на ограниченную аудиторию. Проект под именем известного архитектора интересует людей определенной социальной группы, приобретающей жилье бизнес-класса или элитное. «Брендовость и известность проекта может помочь еще и в случае, если участок по каким-либо параметрам недотягивает до требуемого уровня: из-за неудачного расположения, отсутствия рядом рекреации и т. д.», — говорит Мария Литинецкая. По ее словам, известность бренда компенсирует эти недостатки — люди покупают такое жилье, так как это престижно и модно.

Однако Иван Богатов утверждает, что инвестиции в архитектуру с точки зрения маркетинга могут принести прибыль и в сегменте экономкласса: «Конкуренция за клиента приходит и в этот сегмент; здесь появляются новые маркетинговые стратегии». Например, Urban Group при разработке ЖК «Ивакино-Покровское» потратила на архитектуру больше $2 млн дополнительно. В результате ликвидность таунхаусов с небольшим земельным участком, соизмеримых по цене с 2-3-комнатной панельной квартирой на окраине Москвы, повысилась, говорит Богатов. «Мы окупили затраты на архитектуру только за счет того, что кредиты на строительство возвращаем быстрее», — утверждает он.

То, что в настоящий момент не все девелоперы заинтересованы инвестировать в архитектуру, по словам Максима Атаянца, связано с перекосом в соотношении спроса и предложения. «Я неоднократно слышал мнение, что уродливые и красивые дома в одном и том же месте пользуются одинаковым спросом. Это временное явление, связанное с тем, что рынок жилья в Москве искусственно перегрет», — говорит он.

Отчасти это мнение подтверждают и статические данные. По словам Владимира Харченко, рынок архитектуры растет — архбюро заработали в 2007 г. на 30-35% больше, чем в предыдущем году, в том числе за счет роста спроса на услуги московских архитекторов со стороны региональных компаний. «Скорее всего эта тенденция сохранится еще несколько лет», — заключает эксперт.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      






   Рейтинг@Mail.ru