Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог

20.03.2008 11:01 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог

Сколько стоит квадратный метр в малогабаритной хрущевке на первом этаже? Знатоки рынка недвижимости назовут разные цифры, но самым распространенным окажется ответ: около 7 тыс. долл. Возможно, человеку, не владеющему всей информацией о подводных течениях московского рынка, эта сумма покажется запредельной.

Вот дополнительные сведения о квартире аналогичной стоимости: район — Измайлово, общая площадь — 13 кв. м. Приведенные цифры — не вымысел, а данные реальной сделки, проведенной в Москве в конце прошлого года. Именно тогда за 93 тыс. долл. (в пересчете на стоимость одного квадратного метра — фактически по цене бизнес-класса) была продана малогабаритная квартира в хрущевке на северо-востоке столицы. Это скромное жилье реализовано практически с аукциона: при продаже выстроилась очередь более чем из 20 покупателей. Но и данная операция не самая дорогая на рынке московских малометражек. За 17 800 долл./кв. м была куплена квартира общей площадью 14 кв. м в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Цветной бульвар».

Может, в Москве появился новый тренд — мода на малогабаритное жилье? Однозначно ответить не представляется возможным. Если говорить конкретно о сделке в Измайлово, то в перспективе хрущевка пойдет на снос, и покупатель получит по программе переселения квартиру большей площади. Пока же жилье можно сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Сегодня приобрести отдельную жилплощадь в Москве, уложившись в сумму менее 100 тыс. долл., удастся лишь в редком случае. Для людей, не располагающих средствами, достаточными для покупки более комфортной квартиры, малогабаритка — реальный выход из положения. Ну а что касается сделки с жильем на «Цветном бульваре», то там скорее всего сработал фактор места.

На рынке недвижимости доля клиентов, рассматривающих возможность приобретения малометражек, в целом невелика. Однако вопрос о необходимости строительства такого жилья стал вставать все чаще. В первую очередь за это ратуют московские власти, которым приходится расселять жителей хрущевок в квартиры большей площади. В результате город несет убытки. Отдельные застройщики также пришли к выводу, что увеличение размеров квартир приводит к повышению их стоимости и, соответственно, делает недоступными для большинства населения. У продавцов же нет единого мнения о пользе возведения новых малометражек.

«Если под новоявленным малогабаритным жильем подразумевают такие же квартиры, как в хрущевках, то подобное строительство нецелесообразно, — уверена Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент». — Скажем, площадь трехкомнатной квартиры в старой пятиэтажке колеблется в пределах 50–60 кв. м. А при норме 18 кв. м на человека, которая сегодня принята в Москве, общий метраж жилья на четырех человек должен составлять как минимум 72 кв. м. Это соответствует размерам трешки в современном панельном доме. Поэтому новостройки такой площади, как в пятиэтажках, востребованы не будут».

Но есть и другой, диаметрально противоположный взгляд на данную проблему. «Безусловно, рынок предъявляет спрос на малогабаритное жилье, — утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». — Однако зачастую такие квартиры выкупает государство под переселение». «Малогабаритки будут пользоваться спросом, — согласен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, — поскольку не все покупатели хотят переплачивать за лишние квадратные метры, тем более по таким высоким ценам, какие установились сейчас в столице и области. Маленькие квартиры ликвидны, а следовательно, выгодны и городу, и девелоперу».

Несколько лет назад московские власти попытались возобновить практику строительства малогабаритного жилья. В микрорайоне Южное Бутово появился дом с двумя типами квартир: однокомнатная площадью 23 кв. м (12 кв. м — комната, 3,82 кв. м — прихожая, 1,25 кв. м — коридор, 1,68 кв. м — кладовая и совмещенный санузел с душевой кабиной, в комнате под кухню отведена ниша — 2 кв. м) и двухкомнатная — 41 кв. м, с отдельной кухней площадью 7 кв. м. Этот реализованный проект оказался единственным. Он не понравился ни жильцам, ни строителям. Оказалось, что маленькие квартиры создают немало сложностей: надо возводить много стен, планировать больше санузлов, подводить к ним коммуникации. То ли дело две квартиры на этаж, в которых все дополнительные перегородки ставит покупатель! Тем не менее неудачный опыт не затормозил строительство малогабариток: проект был модернизирован и усовершенствован. «Сегодня возводят несколько типов домов с малогабаритными квартирами, — отмечает Оксана Каарма. — В основном это, конечно, панель экономкласса, ее быстрее строить, и обходится она девелоперу дешевле, чем монолит. В качестве примера можно привести проекты компании «ДСК». Одна из серий домов данного застройщика состоит из одно- и двухкомнатных малометражек». «Самые маленькие квартиры (порядка 20 кв. м) во вновь построенных домах можно найти в микрорайоне Кожухово, — уточняет Константин Ковалев. — Территорию застраивали в основном социальным жильем, но есть предложения и в открытой продаже». Вероятно, такая квартира является своего рода перевалочным пунктом в ходе решения жилищного вопроса. Одинокому человеку, возможно, и достаточно общей площади 20 кв. м, но для семьи, пусть даже из двух человек, подобное жилье явно тесновато.

Малогабаритные квартиры не всегда относятся к экономклассу, но для каждого сегмента рынка существуют свои показатели небольшой площади. Например, в панельных новостройках малометражными считают жилье до 30 кв. м, в элитном же секторе это обычно студии до 70 кв. м. «Малогабаритки можно найти в домах и бизнес-, и элиткласса, — подтверждает Константин Ковалев. — Так, в жилом комплексе «Магнолия Парк» в Лианозово представлены однокомнатные квартиры по 40 кв. м. А в элитном сегменте примером послужит дом компании «Баркли» во 2 м Зачатьевском переулке».

И все же малометражное жилье сегодня востребовано далеко не в той мере, как сразу после своего появления в 60-х годах. Тогда перед государством стояла задача предоставить жильцам коммуналок и бараков отдельные квартиры. Нынешние требования к жилью, в частности социальные нормы, существенно изменились по сравнению с хрущевской эпохой. «Можно сказать, что появление пятиэтажных домов было вынужденной мерой для улучшения условий жизни людей, — говорит Наталья Усова. — Сейчас таким же этапом в развитии домостроения следует считать снос хрущевок и переселение жильцов в современную панель. Я не вижу смысла в возведении домов с малогабаритками, не отвечающими современным требованиям жизни, ни в Москве, ни в Подмосковье». «Проекты, подобные дому в Южном Бутово, больше не реализуют, — поддерживает коллегу Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании ОАО «Квартал». — В настоящее время отсутствует четкое понимание того, насколько малогабаритные квартиры необходимы в массовом строительстве. Если застраивать такими домами целые кварталы, то инфраструктура района будет сильно перегружена. Кроме того, при проектировании малометражек не всегда удается соблюсти нормы инсоляции: поскольку окна устанавливают небольшие и выходят они почти всегда на одну сторону, солнечный свет проникает в квартиру на очень короткое время». Многие застройщики и риелторы добавляют, что если и нужно строить малогабаритки, то уж точно не на московской земле. Дефицит свободных участков под застройку побуждает инвесторов возводить в столице более рентабельные монолитные дома повышенной комфортности.

Квадратный метр в однокомнатной квартире, как правило, оказывается дороже, чем в среднем по дому. То же касается и малогабариток: из-за небольшого метража они стоят дешевле среднерыночной цены, хотя в пересчете на квадратный метр — дороже.

Версия для печати
« 2008 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      






   Рейтинг@Mail.ru