Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Москва против диктата собственника

04.04.2008 09:02 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Москва против диктата собственника

Мосгордума с подачи мэра Юрия Лужкова инициирует изменения в Земельный кодекс. Городские власти предлагают считать строительство социального жилья основанием для изъятия недвижимости у нынешних собственников.

Правила и исключения

Инициировать поправки Москву вынуждает дефицит свободных площадок. Земли в столице много, а строить негде. Это не ирония, а констатация факта. В административных границах города все занято. Многие не знают, что земля под жилыми домами с прилегающими территориями по Жилищному кодексу является долевой собственностью владельцев квартир. В подавляющем большинстве случаев подобное право еще не зарегистрировано в установленном порядке (но от этого оно не перестает быть правом).

Занимаемые предприятиями участки могут быть выкуплены хозяевами на довольно льготных условиях, а какие-то уже выкуплены. Что остается? Улицы, набережные, проезды, скверы, участки под административными зданиями и откровенные неудобья.

Помимо перечисленного, в распоряжении городской власти находятся буквально несколько островков свободной земли по окраинам, да и те приходится отстаивать от поползновений со стороны соседей, как это происходит в Щербинке.

До последнего времени основной резерв «главное командование» видело в частичном выводе промпредприятий и сносе ветхого малоэтажного жилья с целью современной застройки высвободившихся площадок. Однако с недавних пор неплохо отлаженная машина сноса начала ломаться – изымать участки земли у собственников стало крайне сложно, а во многих случаях невозможно. Напомню, Земельный кодекс сегодня допускает изъятие земельного участка, но только для государственных нужд, да и то лишь в порядке исключения. Естественно, с соответствующим возмещением потерь собственнику.

Когда торг не уместен

В диалоге о компенсации стороны равноправны, и если не найдут общего языка, за них это сделает суд. При этом жестко ограниченный (как говорят специалисты – «закрытый») перечень госнужд приведен в 49-й статье кодекса. В него входит строительство дорог, оборонных объектов, трубопроводов, линий связи и т.п. Если же повод для сноса не подпадает под 49-ю статью, то это значит, что требовать власть ничего не вправе, ей остается только просить и полагаться на милость собственника. Вмешательство суда в этом случае просто не предусмотрено. Положение городской администрации здесь ровно такое же, как положение одного частного лица, обратившегося к другому с просьбой продать ему садовый домик.

Жилищное строительство в перечень государственных нужд не входит и основанием для изъятия не является. А значит, если муниципальной власти приглянулся чей-то участок под застройку, то она вынуждена или принять условия собственника, или отказаться от своих планов. Торг здесь, как говорится, не уместен.

Классическим примером диктата собственника может служить громкий конфликт с семьей Прокофьевых. Он завершился мировым соглашением, которое собственники со всей очевидностью навязали префектуре. За пару соток в Южном Бутове граждане, якобы «затурканные» властью, вытянули из городского бюджета 17 млн. рублей! Эта сумма на порядок выше рыночной стоимости земли на престижной Рублевке. Понятно, что строить на подобных условиях не хватит никаких денег.

В цивилизованных странах на сей случай предусмотрены механизмы, ограничивающие аппетит владельцев земли. У нас – нет. В этом смысле в России право частной собственности абсолютизировано. Чтобы получить правовой выход из тупика, столичные власти и решили выйти в Госдуму с предложением дополнить перечень государственных нужд пунктами о строительстве жилья и объектов социальной инфраструктуры, осуществляемом целиком за счет бюджетных средств. Но прежде идея должна пройти через горнило Гордумы.

Где ты, логика?!

Предложение мэра вызвало в ее стенах дискуссию. Оппоненты напирают на святость частной собственности и пугают общественность тем, что расширение оснований для изъятия земли окажется тем троянским конем, внутри которого замаскируется коммерческая застройка. По их мысли, коль скоро жилищное строительство – дело обычное, то и пренебрежение правом собственности станет массовым. В то же время Земельный кодекс рассматривает изъятие, как случай исключительный.

Опасение вызывает и то обстоятельство, что законодательство не расшифровывает понятие объекта социальной инфраструктуры. Однако Налоговый кодекс, к примеру, позволяет отнести к таковым объектам конюшни, ипподромы, теннисные корты и тому подобное. Это открывает бескрайние просторы для некорректных действий.

Нельзя, наконец, исключить вариант, что на имеющихся свободных землях будет строиться жилье коммерческое, а под социальные программы участки начнут изымать у собственников. Получится своего рода раздельное питание. Доходит даже до предположений, что рейдерские захваты станут осуществлять под видом изъятия земли для общественных нужд.

Сторонники инициативы, нисколько не умаляя перечисленные опасности, тем не менее, считают, что все они устранимы, и со своей стороны выдвигают аргументы «за». Главный – без изъятия нерационально используемых земель жилищному строительству совсем скоро придет «каюк». Развитие города застопорится. Они также напоминают, что без изъятий естественной смертью умрет с таким трудом выстраданный порядок, при котором переселенцам предоставляют жилье в районе проживания. И впрямь, как иначе расселять жителей в пределах Центрального округа?

Авторы акцентируют внимание на том, что никакой коммерцией здесь не пахнет, поскольку речь идет исключительно о жилье по городскому заказу, о социальных объектах. Все финансирование осуществляется лишь за счет бюджета. И единственная цель – рационально расходовать общественные деньги. Более того, реализация предложения позволит предупредить спекуляцию землей со стороны предприятий. Известно, что сейчас они получили возможность выкупать ее у государства по льготным ценам, а продавать потом будут тому же государству по рыночным.

Одновременно сторонники недоумевают, почему строительство дорог отнесено к разряду общественно значимых мероприятий, ради которых землю изымать можно, а строительство жилья для очередников или переселения – нет. А еще удивляются, по какой-такой логике строительство дорог отнесено к случаям исключительным и редким, а строительство жилья – к массовым. Одно без другого не бывает.

В конце концов, сторонники инициативы готовы обсуждать лишь вопрос об изъятии земли под неэффективными предприятиями, а жилую застройку оставить в покое. При этом экономически успешные производства никто трогать не станет, иначе придется компенсировать упущенную ими выгоду. Слишком дорого. В итоге большинством голосов в первом чтении городская Дума инициативу одобрила.

Раздражающий фактор

Депутаты не напрасно оттачивают аргументацию – на следующем этапе, в Госдуме, по поводу столичной инициативы наверняка развернется борьба. В частности, против изъятия земли у собственников для жилищного строительства резко выступает председатель комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников – вплоть до рекомендации строить жилье в Сочи, если в Москве негде. (С его мнением можно ознакомиться в сегодняшнем выпуске «КР».)

До некоторого времени в Земельном кодексе существовали несколько неоднозначных положений (например, ст. 83 п. 3), которые при желании можно было истолковать как допускающие изъятие земли под цели застройки. Однако постепенно все их вычистили из кодекса депутаты Госдумы, чтобы и духу «антисобственнического» в нем не осталось.

Придется учитывать и чисто психологический фактор. Как было отмечено столичными законодателями, поправки, касающиеся Москвы и Санкт-Петербурга, «по определению» являются раздражающим фактором в Госдуме. А в данном случае они актуальны, прежде всего, именно для этих субъектов Федерации. Да и проистекают из Москвы. В этих условиях, чтобы добиться успеха, надо быть предельно убедительным.

Сергей Домнин

Версия для печати
« 2008 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930    






   Рейтинг@Mail.ru