Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Строится... очередь

06.06.2008 12:11 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Строится... очередь

Коттеджный поселок — как живой организм, способен развиваться. Бывшее вчера еще средних размеров загородное поселение вдруг превращается в настоящий мегапроект. А камерные поселки разделяются на несколько объектов под общим брендом — так произошло с Европейской деревней на Калужском направлении или с Крючково по Новой Риге.

Эксперты загородного рынка объясняют происходящее так: возводить вторую очередь поселка побуждают застройщика успешные продажи.

Планирование и случайность

«Вторая очередь может появиться в двух случаях, — анализирует ситуацию Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй». — Во-первых, когда на большом участке земли изначально запланировано реализовать мегапроект. И тогда все строительство ведется в несколько этапов, в течение каждого из которых возводят, скажем, по 100 коттеджей. Такой план позволяет продавать домовладения во время сооружения как первой очереди, так и всех остальных, существующих пока только в проекте. Во-вторых, когда у девелопера уже в процессе строительства появляется возможность докупить примыкающие к основному участку земли. Подобным путем пошла компания «Сапсан», расширяя поселок Княжье озеро.

«В идеале девелопер заранее всесторонне анализирует приобретаемый участок, планирует очередность застройки и, соответственно, продаж, — высказала свое мнение о решении этой задачи Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании Capital Group. — Только тогда вся дорожная сеть и инфраструктура будет правильно рассчитана на конечное число жителей. Да и покупатели домов, возведенных во вторую и последующие очереди, получают возможность увидеть конкретные плоды деятельности застройщика. Увы, когда девелопер приобретает дополнительно землю уже на этапе застройки, внести изменения в генплан практически нельзя». В этом случае число домов и, соответственно, жителей увеличится, в то время как дороги и инфраструктура уже рассчитаны на первоначальное количество обитателей поселка. Последствия могут быть не самыми лучшими. В практике коттеджного строительства есть немало примеров, когда расширение территории того или иного поселка приводило к образованию пробок на въездах в часы пик.

«Очередь очереди рознь, — добавляет Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. — При системном строительстве поселка по генеральному плану девелопер может профинансировать от 50 до 100% работ за свой счет, без привлечения денег частных инвесторов. Таким способом возводили поселки Клуб 20–71, Резиденция Бенилюкс, так строят Покровское-Рубцово. Другой вариант, когда очереди на вновь приобретаемых или последовательно осваиваемых территориях целиком сооружают по разным генеральным планам и за счет привлеченных средств. Как, например, поселки Истра Кантри Клаб, Серебряный век — 2, Павлово-2, Никольская Слобода.

Не купил сразу — прогадал

Довольно часто на рынке повторяется ситуация, когда участок под вторую очередь поселка покупают через несколько лет после реализации первой, при условии что отстроенные домовладения если уже не продали, то успешно продают.

«Если дома быстро раскупаются и появляется возможность приобрести землю неподалеку, девелопер с интересом рассмотрит такое предложение, — уверена О. Кери. — Но на принятие решения о покупке нового участка влияет множество факторов: цена, актуальность концепции, изменения, произошедшие на соседних территориях в данном районе». Практика показывает, что в 90 случаях из 100 застройщик землю покупает. К этому его побуждают не только успешные продажи, но и сугубо строительные тонкости.

После реализации первой очереди девелопер в полной мере понимает особенности данной территории. К тому времени также практически решены вопросы с инженерными коммуникациями. Наиболее удачным примером планомерного развития является коттеджный поселок Николино, сооруженный еще в 1996 году. Его застройщик на протяжении последующих лет прикупал землю, и поселок прирастал дополнительными территориями, которые гармонично интегрировались в основной проект. Частями были приобретены наделы и при возведении Никольской Слободы, Лесного Ручья.

«Пять и более лет назад дальновидные землевладельцы скупали крупные площади по 500 га и более в ближайшем Подмосковье. Сегодня земля значительно подорожала и ее продают более мелкими кусками, — рассказывает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». — Это выгодно не только землевладельцам. Девелоперы, попробовавшие свои силы на первом участке, готовы потратиться и на второй, как, например, было при строительстве поселка Графские пруды. Несколько лет назад на Киевском шоссе, которое тогда еще не было скоростным и «раскрученным», застройщик по умеренным ценам приобрел 52 га земли. Сегодня популярность направления заметно возросла, и земля, продававшаяся когда-то по 10 тыс. долл. за сотку, подорожала в шесть раз. Это не остановило застройщика. Поняв, что проект «Графские пруды» нашел своего покупателя и пользуется большим спросом, руководство компании приняло решение о приобретении нового участка и сооружении второй очереди».

Хуже или лучше?

В кинематографе нередко случается, что вторая часть сериала (или фильма) получается не такой удачной, как первая. По схожей причине некоторые покупатели предпочитают приобретать недвижимость только на первом этапе. Между тем у большинства экспертов иное мнение. «При строительстве второй очереди у девелопера есть возможность скорректировать ошибки и неточности, допущенные в ходе проектирования первой фазы, — заверяет О. Кери. — Кроме того, на втором этапе поселок застраивают только такими домами, концепция которых вызвала наибольший интерес в начале продаж».

Бесспорно и то, что в условиях острой конкуренции рынок загородной недвижимости с каждым годом развивает свои качественные характеристики. И девелоперы стараются использовать только положительный опыт. Но бывают и промахи. «Вторая очередь застройки может быть неудачной лишь по причине размещения ее на худшем участке земли, — констатирует М. Сухарьков. — Например, первые дома возвели рядом с водоемом или на лесном участке, а последующие — в чистом поле». Впрочем, опытный застройщик сумеет компенсировать природные недостатки инфраструктурными объектами: на равнине удобно разместить гольф-поле, спорткомплекс, а территорию можно засадить деревьями.

Формат и стили

Должна ли вторая очередь поселка быть точной копией первой? Мнения экспертов по этому вопросу разделились. Например, О. Кери считает, что смешивать в рамках одного проекта принципиально разные сегменты загородного жилья неразумно. Такой вариант застройки снижает ликвидность более дорогих объектов. Хотя есть немало положительных примеров, когда внутри одного поселка благополучно соседствуют как более, так и менее дорогие дома и участки. К примеру, поселок, находящийся около автомагистрали, может быть поделен на две части. В той, что ближе к дороге, размещается недвижимость экономкласса, которая призвана сыграть роль защитного барьера для остальной территории, а вторая очередь состоит только из коттеджей.

Надо сказать, что некоторые застройщики при расширении поселка предпочитают не использовать термин «вторая очередь». «Например, загородный жилой комплекс «Павлово-2», реализуемый компанией «ОПИН» под зонтичным брендом, может считаться скорее самостоятельным объектом, а не продолжением поселка Павлово, — считает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Дело в том, что второй поселок, хоть его и возводят по соседству, имеет другой формат и не связан с первым функционально. Вместе с тем дальнейшее развитие проекта «Пестово» тем же застройщиком будет, скорее всего, именно «очередным», поскольку объекты рекреации и инфраструктуры первого этапа застройки предназначены и для жителей тех домов, которые возведут во вторую очередь. В любом случае, если земельные участки находятся рядом, то наличие инфраструктуры становится существенным преимуществом при продаже домов на последующих этапах сооружения загородного объекта.

Очереди, по мнению М. Сухарькова, могут различаться по технологиям и материалам строительства. Например, в поселке Серебряный век, что на Киевском шоссе, сначала возводили деревянные дома, а затем — кирпичные. Но обе части поселка позиционируют в самом высоком сегменте.

Нельзя не согласится с тезисом, что некоторые архитектурные решения со временем могут потерять актуальность, и при строительстве второй очереди поселка девелоперу придется вносить коррективы в проекты домов. Иногда стилистика претерпевает значительные изменения. Стоит сделать оговорку, что далеко не на каждом участке можно реализовать сразу несколько различных концепций. Такому смелому сочетанию должен способствовать ландшафт местности. В качестве примера удачного решения приведем поселок Резиденция Бенилюкс, где возведены сразу четыре различные по архитектуре зоны — «Голландия», «Бельгия», «Люксембург» и «Амстердам».

Темпы строительства

Специалисты утверждают, что с коммерческой точки зрения осваивать территории и новые участки целесообразнее поэтапно. В этом случае планомерно будут вестись и продажи домовладений. Практика загородного строительства в нашей стране показывает, что в несколько этапов, как правило, возводят масштабные загородные поселки. Выявились и некоторые закономерности. Так, при сооружении второй очереди поселка, по мнению В. Сюкова, меньше времени уходит на разработку концепции и проектирование домов. Значительно сокращаются сроки прокладки дополнительных коммуникаций (при условии, что основные объекты были возведены на первом этапе). Хотя существует один нюанс: если первая очередь поселка уже заселена, то все шумные работы приходится проводить в дневное время суток.

Ну а что касается продаж, то, по наблюдению риелторов, дома и участки на каждом последующем этапе продают быстрее и успешнее. Клиенту ничего не нужно объяснять на пальцах. Эффективнее всего вывезти его за город и показать объект. И клиент его обязательно купит. Опять-таки при условии, что первая очередь удалась…

Сергей Романов

Версия для печати
« 2008 г. »
« Июнь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru