Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Город заждался гостей

24.06.2008 13:19 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Город заждался гостей

В 2007 г. петербургский рынок гостиниц расширился на 540 новых номеров. Это примерно вдвое меньше показателя, на который рассчитывали в городской администрации. В Северной столице в прошлом году открылся только один крупный отель, остальные относятся к категории малых. Однако в Смольном не связывают эти скромные достижения с низкой инвестиционной активностью в сфере гостеприимства, называя основной проблемой несоблюдение сроков строительства.

Чиновники подсчитали, что на разной стадии реализации сейчас находится 172 проекта общей емкостью более 15 400 номеров. Этого вполне достаточно, чтобы ликвидировать в Петербурге дефицит объектов размещения и вывести город на среднеевропейский уровень обеспеченности гостиничными местами. На 2008 г. запланировано открытие девяти гостиниц на 1352 номера.

Насколько инвесторы справятся с этой задачей, судить пока трудно. Между тем поводов для оптимизма у них не так уж много. Загрузка городских гостиниц по-прежнему имеет ярко выраженную сезонность. Рост туристического потока сдерживает то, что Петербург остается одним из самых дорогих городов мира.

Опись койко-мест

По оценке специалистов компании Praktis CB, на долю качественного предложения, т. е. гостиниц классов «3, 4 и 5 звезд», введенных в эксплуатацию или реконструированных после 2002 г. и рассчитанных не менее чем на 50 номеров, приходится 39 объектов (8951 номер). В 2007 г. среднегодовые показатели заполняемости в отелях, являющихся наиболее яркими представителями своего класса, заметно варьировались — от 50% до 80%.

В результате среднегодовой уровень загрузки для гостиниц категории «5 звезд» составил 65%, для 4-звездочных — 62%, для 3-звездочных — 65% (данные Praktis CB). Средняя по году цена номера достигла для объектов размещения «5 звезд» $290 в сутки, для отелей «4 звезды» — $173, для 3-звездочных — $88.

При этом разброс тарифов внутри каждой категории очень велик. В высокий сезон стандартный двухместный номер в отеле «5 звезд» может стоить 9000-23 000 руб. в сутки, гостиницы «4 звезды» заявляют диапазон 4700-14 700 руб., 3-звездочные — 2000-7560 руб. В низкий сезон расценки падают в среднем на 40-50%, подсчитали эксперты Praktis CB. В 2007 г. рост цен на гостиничные номера составил примерно 20-30%, что обусловлено не только высоким спросом, но и отказом от привязки цен к доллару.

По тарифам и среднегодовой загрузке гостиниц Петербург приближается к Европе. Средняя заполняемость парижских отелей составляет 64,5%, а амстердамских — 64,8%. Хотя средняя цена номера в голландской столице ($168) ниже, чем в Петербурге.

Однако для местного рынка гостиничных услуг характерна ярко выраженная сезонность, когда в июне — июле отели не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос, а поздней осенью и зимой (кроме времени рождественских каникул) свободно до 60% номеров.

Из множества международных гостиничных брендов в Петербурге пока представлены Accor (Novotel и Ibis), Radisson SAS, Rezidor SAS (Park Inn), Orient-Express, Rocco Forte, Kempinski, Best Western, Marriott, Corinthia, Holiday Club. Среди иностранных игроков наибольший удельный вес у Rezidor Hotel Group (50,4%). В ее управлении, по данным компании Colliers International Saint-Petersburg, находится более 2000 номеров, включая две самые крупные городские гостиницы «4 звезды» — «Прибалтийскую» и «Пулковскую», которые после их покупки норвежским холдингом Wenaas стали работать под брендом Park Inn. Более 450 номеров — в активе у Accor Group, 301 — у Orient-Express.

«Имеющихся иностранных брендов для города, претендующего на звание европейского мегаполиса, недостаточно. Это один из сдерживающих факторов для зарубежных туристов, которые, заходя на сайты известных гостиничных сетей, не находят Петербург, — считает Алексей Павлович, начальник отдела по развитию инвестиционной привлекательности комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации СПб (КИСП). — Правда, в ближайшие 2-3 года мы ожидаем пополнения на рынке туроператоров. В город рассчитывают выйти Hilton, Sheraton, Intercontinental, Park Plaza, Sokos… Некоторые компании находятся на стадии переговоров и еще не приняли окончательного решения».

Экономика радушия

«Инвестиционный потенциал Петербурга в гостиничном сегменте, естественно, еще не исчерпан. Девелоперы активно интересуются новыми проектами. Однако войти в них отнюдь не просто. В центре города цены на участки или здания, пригодные для создания высококлассных отелей, сформированы жилищными застройщиками. Они настолько высоки — от $5000 до $10 000 за 1 кв. м, — что делают гостиничные проекты нерентабельными», — рассуждает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Saint-Petersburg Николай Казанский.

Впрочем, Смольный более лоялен к хотельерам. У города площадки для размещения гостиниц можно получить целевым назначением, причем по льготной цене, составляющей, как правило, от 20% до 50% от рыночной оценки участка. Эта мера предусмотрена в рамках городской программы по развитию туризма и закреплена на уровне постановления правительства СПб в июле 2006 г.

«За последние годы ставки капитализации в торговом и офисном сегментах снизились примерно на 10%. В разных секторах рынка коммерческой недвижимости происходит выравнивание доходности, и на этом фоне вложения в гостиницы становятся более привлекательными. Сегодня инвесторы могут рассчитывать на 9-10% годовых. В будущем, особенно в секторе отелей “5 звезд”, этот показатель может достичь 11%», — комментирует Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB.

Гостеприимные инвесторы

Главным открытием 2007 г. стал отель Ibis на Лиговском проспекте, 54 (221 номер). Это первая в городе гостиница категории «3 звезды» с иностранным сетевым оператором. Инвестор — отечественная компания «Кеско». Управляет отелем международная цепочка Accor. До сих пор у нее в Северной столице был единственный объект — «Новотель Санкт-Петербург Центр» («4 звезды») на ул. Маяковского. Стоимость проекта на Лиговском проспекте оценивается в $19 млн.

Общая площадь гостиницы — примерно 10 000 кв. м. В планах инвестора — ее расширение за счет многофункционального комплекса (24 000 кв. м) на месте соседних построек. Остальные восемь отелей, заработавших в прошлом году, относятся к категории малых: Lancaster Court Hotel (49 номеров), «Люкса на Тамбовской» (42), «Династия» (39) и др.

В январе начал принимать гостей SPA-отель категории «5 звезд» Holiday Club Sankt-Petersburg, рассчитанный на 278 номеров и 26 таймшер-апартаментов. Гостиница находится на Биржевой линии, рядом со стрелкой Васильевского острова. Ее собственник — инвестиционная компания London & Regional Properties, которая в начале 2006 г. купила этот объект у девелопера — петербургского холдинга «ЛенСпецСМУ». Отель вошел в состав элитного жилого квартала «У Ростральных колонн». Права на управление SPA-отелем приобрела финская SOK Holding. Инвестиции в 25 000 кв. м оцениваются в 60 млн евро.

До конца года, по расчетам КИСП, в городе появится около 1350 новых гостиничных номеров. В инвестиционном перечне — два отеля «4 звезды», которые будут работать под маркой Sokos: в Батайском переулке, 3, и на 8-й линии Васильевского острова, 11-13 (в общей сложности 573 номера). В планах финской корпорации — обзавестись еще пятью гостиницами в Петербурге.

В 2008 г. должны завершиться знаменитые долгострои — на пл. Островского, 2 (отель «Ренессанс» на 100 номеров), и на Б. Морской улице, 54 (Domina Hotel & Resort — на 111). Небольшой бутик-отель категории «4 звезды» на 60 номеров заработает на Гангутской улице, 4 (инвестор — фонд White Days Development).

В 2009 г. рынок, по прогнозу чиновников, пополнится 16 гостиницами на 2581 номер. На Вознесенском проспекте, 6, должен открыться отель под брендом W сети Starwood, по соседству — на Вознесенском проспекте, 1, — появится гостиница Four Seasons. «Северная корона» на наб. реки Карповки заработает как Le Meridien. На наб. канала Грибоедова, 51, запланирован бутик-отель под управлением Missoni. На Лиговском проспекте, 61-63, и на канале Грибоедова, 166, должны появиться отели Courtyard Marriott.

В 2010 г. КИСП рассчитывает уже на 6510 новых номеров. Причем гостиницы общей емкостью 1005 номеров уже находятся в стадии строительства; отели на 4390 номеров проектируются; по будущим объектам размещения на 1115 номеров еще необходимо принять разрешительные постановления городского правительства. «Однако данные постоянно корректируются.

Практика показывает, что сроки ввода в эксплуатацию переносятся по большинству заявленных проектов минимум на год», — констатирует Алексей Павлович.

В прошлом году стала заметна тенденция выхода инвесторов в пригороды, связанная с дефицитом объектов и площадок в историческом Петербурге. В Ломоносове, в Пушкине, под Зеленогорском, в Павловске…

В феврале в Царском Селе заработал отель «Потемкин» категории «3 звезды», в мае гостей принял отель «Самсон» в Петродворце на 59 номеров (инвестиции — 7,5 млн евро). Отель передан петербургскому оператору, управляющему сетью мини-гостиниц Rinaldi, — пока на три года. Президент «Петербургреконструкции» Александр Красников рассчитывает окупить проект за семь лет.

Анастасия Ясинская

Версия для печати
« 2008 г. »
« Июнь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru