Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Коммерческая ипотека все еще «тормозит»

12.08.2008 12:05 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Коммерческая ипотека все еще «тормозит»

Проблема приобретения недвижимости рано или поздно встает перед каждым предпринимателем. Однако изъять средства из действующего бизнеса не всегда возможно, да и не разумно. Наиболее целесообразным выходом становится получение кредита. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Сегодня среди банков лишь единицы имеют в своих портфелях программы коммерческой ипотеки.

Кредитование юридических лиц под залог приобретаемой коммерческой недвижимости – на рынке явление новое и практически не освоенное. Хотя соответствующие программы и существуют, на поверку оказывается, что они либо вовсе не работают, либо деньги выдаются под тот или иной ликвидный залог. Реально же на сегодняшний день этот вид кредита предлагают своим клиентам всего несколько банков.

Лед тронулся

По словам директора департамента развития кредитов для малого и среднего бизнеса Инвестиционного банка «КИТ Финанс» (Петербург) Олега Парсаданова, такие сегменты, как кредитование на пополнение оборотных средств, инвестиционные цели и потребительские нужды под залог имеющейся в собственности недвижимости, а также ипотека физических лиц на приобретение объектов жилищного фонда, активно функционируют и хорошо представлены на российском рынке. А вот выдача кредитов предприятиям, физическим лицам и индивидуальным предпринимателям на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемых объектов только в начале пути.

В числе первопроходцев можно назвать Москоммерцбанк и Абсолют Банк, запустивших в 2006 году программы ипотечного кредитования. Но спрос на получение такого кредита растет, в связи с чем еще несколько банков обозначили свои планы по развитию данного вида услуг. В частности, специалисты «КИТ Финанса» приступили к разработке программ кредитования коммерческой ипотеки и намереваются в самое ближайшее время предъявить их рынку.

Рискуют все

По программе «Коммерческая ипотека», которую представляет Абсолют Банк, нежилые здания и площади, используемые под торговлю, офисы, склады, а также производственные помещения и земельные участки предлагается приобрести по ставке от 12% на срок до трех лет (с возможностью пролонгации до пяти). Сумма, выдаваемая при этом, составляет до 70% стоимости покупаемого имущества.

Условия, на которых работает Москоммерцбанк, выглядят несколько иначе. Сумма кредита строго регламентирована и равняется от 1,25 до 25 миллионов российских рублей, срок кредита – до 120 месяцев. А вот процентная ставка немного выше, чем у конкурентов – от 15,5% годовых. Более жесткие по сравнению с жилищной ипотекой условия, где средняя ставка составляет 11–14% с возможностью кредитования до 30 лет, объясняются сложностью процедуры сделки и большими рисками. Причем последние возникают и в случаях, когда в качестве сторон выступают юридические лица, и при участии физических. Серьезным риском является снижение платежеспособности заемщика, поскольку она зависит от успешного ведения бизнеса.

Еще одна сложность заключается в том, что в России пока не разработано специального закона о коммерческой ипотеке. Существует общий как для физических, так и для юридических лиц Федеральный закон «Об ипотеке». Но при покупке жилого помещения заемщик сначала получает в банке деньги, а потом приобретает квартиру, которую и передает ему в залог. Что же касается коммерческой недвижимости, то регистрацию права собственности на нежилые площади с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Поэтому сделка по покупке коммерческих объектов с помощью заемных средств проходит в два этапа. Сначала с заемщиком заключается кредитный договор, а продавец площадей в качестве обеспечения обязательств по нему подписывает договор ипотеки и закладную в пользу банка. После проведения первого этапа в Регистрационную палату сдаются документы о купле-продаже нежилого помещения, согласно которым заемщик приобретает площади, уже находящиеся в залоге у банка, и новая закладная – залогодателем по ней уже будет являться заемщик. После того, как он получит свидетельство о праве собственности на нежилое помещение, происходит выдача денег продавцу. «В силу того, что момент регистрации перехода права собственности обычно по времени не совпадает с передачей денежных средств, – говорит Олег Парсаданов, – провоцируется риск их утраты без приобретения объекта недвижимости». Но этого можно избежать, применяя при произведении расчетов аккредитивы, гарантии, целевые кредиты. «В такой ситуации необходимо привлекать третью контролирующую сторону – банк, – считает Олег Парсаданов. – На этом основана технология использования банковских ячеек, но есть вероятность столкнуться с другими опасностями: подделкой банкнот, доверенностей, регистрационных документов ФРС, разбойными нападениями».

Ирина Забродина генеральный директор Центра жилищного кредитования:

Самое основное при покупке в кредит коммерческой недвижимости – это то, что его оформление происходит в два этапа. Сначала банк регистрирует обременение на объект, находящийся еще в собственности продавца, и только после этого заемщик приобретает недвижимость на кредитные средства. При этом, конечно, необходимо защитить каждую из сторон: и продавца, и банк, и заемщика.

В сделках с участием физических лиц иногда возникают риски, связанные с дееспособностью и правоспособностью граждан. Правда, существует достаточно способов, помогающих максимально уменьшить опасность оспаривания сделок по этим причинам. Значительно хуже обстоит дело с юридическими лицами. «Можно назвать множество ситуаций, сложно поддающихся контролю, – рассказывает Олег Парсаданов, – при которых сделка бывает оспорена.

Например, несоблюдение порядка ее одобрения на собрании акционеров или учредителей при условии чьей-либо заинтересованности, а также крупных размеров сделки, превышение должностным лицом, подписывающим документы, своих полномочий и т. п. Имеются определенные требования, позволяющие предупредить опасные ситуации. Но, к сожалению, таковые все равно бывают, и проведенную сделку часто впоследствии признают ничтожной. Причем к этому моменту объект может быть продан еще несколько раз. Риск минимизируется страхованием титула, но большинство покупателей или не знают о такой услуге, или не пользуются ею».

Долой неравенство

По мнению экспертов, на формирование рынка значительное влияние оказывает неравенство в налогообложении операций с куплей-продажей коммерческой недвижимости для юридическихи физических лиц. Так, при приобретении подобного объекта физическое лицо пользуется правом на налоговый вычет, предприятие же должно оплатить два налога: на добавочную стоимость и прибыль. Естественно, в реальности организации прибегают к различным способам уменьшения налогообложения: выделению недвижимости на отдельное юридическое лицо и его продаже, переводу предприятия-продавца на упрощенную систему налогообложения, реализации объекта по балансовой стоимости физическому лицу, которое и перепродает его через три года, и, наконец, – «черному» расчету.

Но все эти способы имеют недостатки. Первый подразумевает возникновение подоходного налога на доход, полученный от продажи имущества. При втором и третьем покупатель недвижимости не может предъявить НДС к возмещению из бюджета, что увеличивает его затраты. При третьем и четвертом существует риск, что появятся претензии со стороны налоговых органов в связи с явным занижением цены реализации по сравнению с рыночной.

Наконец, «черный» расчет попросту незаконен и потенциально криминален. «Неравенство субъектов налогообложения приводит к затруднению проведения сделок и расчетов при коммерческой ипотеке, – считает Олег Парсаданов. – В связи с этим целесообразно было бы отменить НДС при операциях купли-продажи недвижимости, но его сумма, выплаченная поставщикам товаров, работ и услуг при возведении или создании объектов, возврату подлежать не должна. Кроме того, необходимо унифицировать ставки по двум налогам – на прибыль и подоходному – на данные операции на уровне 13% от суммы дохода или основания получения налогового вычета».

Эпилог

Сегодня можно наконец утверждать, что коммерческая ипотека в нашей стране – появилась. Но говорить о развитии этого сегмента рынка пока рановато, поскольку и при наличии достаточных для оформления кредита средств малому и среднему бизнесу приобрести коммерческую недвижимость очень сложно. Несомненно одно – активное развитие коммерческая ипотека сможет получить только в том случае, если в правовое поле будут внесены соответствующие изменения.

Татьяна Елекоева

Версия для печати
« 2008 г. »
« Август »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru