Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Рынок оценочных услуг в условиях финансового кризиса: анализ, новые продукты, цены, прогнозы

14.11.2008 15:20 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник: 

До недавнего времени рынок оценочных услуг характеризовался, как хаотично развивающийся, непрофессиональный, насыщенный огромным количеством случайных в профессии людей и компаний, демпингом и систематическим злоупотреблением своим профессиональным статусом.

С первого января 2008 г. вступил в силу новый Закон об оценочной деятельности. Главной особенностью закона является то, что из числа субъектов оценочной деятельности исключены юридические лица. А в качестве субъектов оценочной деятельности признаются только физические лица, т.е. специалисты, имеющие соответствующее образование, являющиеся членами СРО и застраховавшими свою профессиональную ответственность на сумму не менее 300000 рублей. Однако, оценочной деятельностью могут заниматься и юридические лица, имеющие в своем штате не менее двух специалистов оценщиков, отвечающих требованиям Федерального Закона. Критика нового ФЗ не является темой настоящей статьи, но все же стоит в очередной раз отметить, что он содержит в себе множество неточностей и противоречий, с которыми еще предстоит вести серьезную работу.

Одной из основных целей нового ФЗ была необходимость повышения уровня профессиональной ответственности специалистов оценщиков. По новому Закону специалист-оценщик отвечает за производство некачественного отчета, в том числе и своим личным имуществом. Новые требования к образованию, необходимость вступления в СРО и обязанность проходить плановые проверки своей деятельности, а так же необходимость внесения, как минимум 30000 рублей в компенсационный фонд СРО, существенно повлияли на рынок труда в этом сегменте консалтинговых услуг. Из профессии ушло большое количество случайных людей, а так же случайных компаний, для которых услуги по оценке не являлись приоритетным направлением деятельности. Прогнозируя такое сужения рынка, не сложно было прийти к выводу о том, что в течение 2008 года цены на оценочные услуги должны расти, на фоне стабильно возрастающего спроса, впрочем, равно как и качество оказываемых услуг, благодаря сохранению на рынке наиболее профессиональных и подготовленных специалистов и компаний. Таковы были мои прогнозы по развитию рынка оценочных услуг на 2008 год. И именно на этапе формирования новых рыночных отношений, новых стандартов и правил, застал оценочное сообщество финансовый кризис.

Вне всякого сомнения, текущее положение в финансовом секторе не может не отразиться на рынке оценочных услуг, как и на всех прочих сегментах современного бизнеса. Стоит отметить, что кризис ликвидности в банковском секторе, повлекший за собой кризис кредитования и обвал ипотечного рынка в России напрямую бьет по рынку оценочных услуг. В свое время Российская Коллегия Оценщиков (РКО) и ряд крупных российских банков явилась инициатором создания при Ассоциации Российских Банков (АРБ) Комитета по оценочной деятельности. Нам удалось привлечь к работе в Комитете специалистов крупнейших банков и оценочных сообществ в России. Благодаря деятельности Комитета было привлечено внимание банковского сообщества к проблемам качества оценочных работ, проводимых для целей кредитования. Были разработаны и разрабатываются сейчас документы, упорядочивающие отношения между банковским и оценочным сообществом, методические рекомендации и т.д. Однако жизнь вносит свои коррективы и те изменения, которые произошли в последнее время и происходят сейчас на рынке банковского кредитования, несомненно, приведут к существенному сокращению объемов заказов на оценку для целей кредитования.

Интернет-проект «Первый Рейтинг Кредитов», создан Консалтинговой Группой «ЭКСПЕРТ» для постоянного мониторинга рынка банковского кредитования в сегментах потребительского кредитования, пластиковых карт, автокредитования и ипотеки. Не будем затрагивать никакую нашу статистику, кроме ипотечного рынка. За последний месяц с рынка ушло порядка 15 банков, около 20 банков сократили свои ипотечные программы, средние ставки по классическим ипотечным продуктам выросли на 3-8%. Существенно сократились сроки кредитования, а размер первоначального взноса вырос с 11 до 27%.. Количество заказов на оценку жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования в КГ «ЭКСПЕРТ» за текущий месяц снизились на 30%. И это, возможно, не худший показатель при нынешних условиях. Тем не менее, уже такое существенное снижение объемов заказов ставит под сомнение целесообразность содержание оценочными компаниями подразделений по оценке жилой недвижимости, во всяком случае в том формате, в котором они существовали ранее. В течение последних лет, мы привыкли к стабильно растущему рынку и оценочные модели и методологии, впрочем, как и банковские методики расчета рисков, были адаптированы именно к постоянно возрастающему тренду. Однако сегодня, осознавая свою ответственность перед банками за определение стоимости залогового обеспечения и роль в формировании кредитного портфеля банка, мы вынуждены пересматривать все, что касается прогнозов цен на квадратный метр, а так же уделять больше внимание сравнительному подходу и анализу существующих предложений на рынке. Поэтому было бы правильным и логичным решением всем оценочным компаниям, сотрудничающим с банками, поставить акцент не на кратчайшие сроки исполнения заказа и не на максимально низкую стоимость услуг, как это было раньше, а на глубокую методологическую проработку, анализ существующей рыночной ситуации, построение прогнозов.

На момент финансового кризиса – 2008 происходит системный сдвиг в финансовой сфере мировой экономики – кризис ликвидности, кризис недоверия. Останавливаются инвестиционные проекты, что ставит под угрозу не просто стратегии, но и существование предприятий, не имеющих государственных гарантий. Вышесказанное является главной причиной пессимизма инвестора и влечет за собой существенные колебания фондового рынка, на котором стало невозможно ориентироваться, так как гиперволатильность снижает значимость какого-либо анализа.

В сложившейся на сегодняшний день ситуации, когда на рынке отсутствуют готовые прогнозные данные, в налаженную работу оценщика необходимо включить дополнительные математические инструменты по определению прогнозного курса доллара, изменения ВВП, инфляции и т.д. Что, в свою очередь, влечет за собой усиление работы специалистов в области маркетинга и аналитики, которые должны держать руку на пульсе макроэкономических прогнозов, пользуясь большим количеством информационных площадок, таких как МВФ, МЭРТ, ЦБ РФ, Мировой Банк, фондовые биржи, каналы РБК, и официальные заявления руководителей государства.

Учитывая тот факт что на рубеже 90-х годов экономика предприятий была ориентирована на привлечение заемных средств, сегодня с целью определения справедливой стоимости предприятия, специалист-оценщик должен переориентировать модель денежного потока на собственный капитал, сократить период прогнозирования и определить ликвидационную стоимость инвестиционных проектов и внеоборотных активов. Из-за невозможности расплатиться по внешним долгам возникнет риск банкротства, и как следствие, активизируется рынок слияний и поглощений на котором «более сильный» будет скупать активы «более слабого». В связи с этим оценщик уже сейчас должен создать методологию определения уровня справедливого залогового дисконта, что отразит рыночную стоимость каких-либо поглощаемых активов.

Конечно, такие дополнительные действия влекут за собой увеличение расходной составляющей при проведении оценочных работ. Немаловажным, так же, является тот факт, что в условиях колеблющихся рынков в краткосрочном периоде возрастают профессиональные риски оценщика в целом, и этому факту следует уделять особое внимание. Таким образом, можно спрогнозировать некоторый рост цен на качественные оценочные услуги в ближайшей перспективе, при том условии, что ситуация в банковском секторе будет развиваться так, как она развивается сейчас. К тому же, повышение цен на сопутствующие кредитованию услуги сродни росту кредитных ставок, как механизму хеджирования своих рисков.Также, я считаю, правильным для оценочных компаний в условиях финансового кризиса внимательно прислушиваться к потребностям изменяющегося рынка. Например, в период недостаточной ликвидности вместо денег начинают активно работать денежные суррогаты, активы, как инструмент расчета с кредиторами. В такие периоды особую актуальность приобретают оценочные услуги, ориентированные не на соответствие действующему законодательству, в результате которых возникает именно отчет об оценке рыночной стоимости того или иного актива в привычном для нас понимании, в привычной форме, традиционными сроками и стоимостью работ, а скорость определения диапазона, т.е. ценового коридора, в который попадает этот актив с целью наискорейшего принятия управленческого решения. Так в КГ «ЭКСПЕРТ» разработана целая линейка экспресс услуг, позволяющая нашим клиентам в течение 6 часов получить представление о стоимости актива и основываясь на полученном результате принимать те или иные управленческие решения.

Кроме того, одним из возможных механизмов преодоления кризиса я считаю объединение усилий близких по духу и доверяющих друг другу компаний, по совместному достижению тех или иных целей. Например, победу в конкурсах через объединение в консорциум или совместную работу над крупными проектами, привлечение на проекты специалистов других компаний и наоборот. КГ «ЭКСПЕРТ» имеет значительный опыт подобного сотрудничества и в целом, даже на фоне стабильного рынка в прошлом, его можно считать весьма успешным и поучительным. Сегодня мы по-прежнему открыты для партнерства и приветствуем любые конструктивные предложения.

Что же касается оценки ситуации на рынке в целом, то ее можно охарактеризовать как, весьма пессимистичную.. На мой взгляд, сегодня на рынке выживает сильнейший, тот, кто наиболее профессионален, организован, стрессоустойчив и гибок. Тот, кто умеет смотреть в завтрашний день, не размениваясь на потери дня сегодняшнего.

Васенин Михаил Юрьевич, ген.директор КГ «ЭКСПЕРТ»

Версия для печати
« 2008 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930






   Рейтинг@Mail.ru