Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


В.Ресин: "Снижать сейчас в панике цены на жилье - значит перекладывать долги на будущие поколения москвичей"

16.02.2009 12:56 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  В.Ресин:

У главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина есть любимый афоризм, который он часто приводит, когда исполнители сетуют на недостаток финансирования: "с деньгами и дурак сумеет, а вы попробуйте без денег..." Сегодня мировой финансовый катаклизм поставил такую же задачу перед всеми, в том числе и перед строителями Москвы. "Антикризисный" рецепт от Ресина читайте в его статье, подготовленной специально для "Известий".

"Списать все проблемы на кризис легко, а вы попробуйте их решить"

В кризисные моменты, подобные тем, что сегодня переживают экономики многих стран мира, в том числе и российская, тонкости работы отрасли или компании проявляются как под лупой. Проблемы, имевшие место ранее, становятся еще острее. Но и преимущества, в виде, например, новых технологий или лучшей по сравнению с конкурентами производительности труда, приобретают большую ценность. Кризис затрагивает всех, но изначально слабые, неконкурентоспособные участники рынка падают быстрее. А сильные, имеющие преимущества, быстрее восстанавливаются.

Сегодняшние финансовые трудности строительной отрасли кажутся такими значительными, что заслоняют собой многие другие важные вопросы, которые возникли задолго до начала кризиса и рискуют быть нерешенными еще долгое время. Возникает соблазн "списать" на кризис как реальные финансовые трудности строителей (да и экономики в целом), так и множество других проблем, которые никак с ним не связаны и решение которых зависит только от действий властей.

Обеспечение условий для устойчивости городской системы и для ее дальнейшего развития - это абсолютный приоритет. Город с этой задачей справляется. В целом объемы строительства в Москве сохраняются. Сокращения в любом случае не коснутся социальных объектов, которые крайне нужны столице. Намеченные на 2008 год планы по строительству детских садов, школ, физкультурно-оздоровительных комплексов выполнены. Власти и в этом году намерены выполнить все взятые на себя обязательства по таким объектам.

Городской бюджет Москвы - один из крупнейших в мире. По бюджету Москву сегодня опережает только Токио. В начале 90-х годов доходная часть столичной казны составляла чуть более ста миллионов рублей! Сегодня, когда объем капитальных вложений и доходы Москвы измеряются в триллионах, это даже трудно себе представить. Бюджет на 2009 год составляет около 50 миллиардов долларов. Это позволяет нам реализовать все намеченные планы социального строительства.

"Город готов соинвестировать проекты незавершенного жилищного строительства"

Вложение денег в строительство в условиях кризиса особенно важно, потому что это создает задел, толкает экономику вперед. Именно строители вывели Москву из кризиса в начале 90-х годов. Потому что строительство - это развитие, это инвестиции в будущее. Строительство всегда обеспечивает занятость еще целого ряда отраслей (производство стройматериалов, коммунальных ресурсов, рост перевозок и т.д.). И все это работает на развитие города, на развитие страны. И на людей, потому что за всем этим - комфортность проживания. Результаты работы строителей выражаются не в каких-то абстрактных цифрах и графиках, они предельно материальны и конкретны. Это жилые дома, дороги, стадионы, школы и больницы.

Сегодня и федеральные власти говорят о том, что строительную отрасль необходимо поддержать, поскольку строительный сектор имеет мультипликативный эффект и тянет за собой другие отрасли, т.е. является локомотивом экономики.

Сейчас обсуждаются меры по поддержке строительной отрасли. Причем, государство будет поддерживать в первую очередь строительство жилья. Так, с 1 декабря законодательно расширены полномочия Фонда содействия развитию жилищного строительства. Теперь фонд может выступать инвестором незавершенных строительных объектов, которые в дальнейшем будут реализовываться гражданам. Что позволит стимулировать конечный спрос и поддержать отрасль. Со своей стороны, московские власти намерены обратиться к федеральному правительству с просьбой разрешить им соинвестировать проекты незавершенного строительства. Сейчас таким правом субъекты не обладают.

Соинвестирование - это не простое вложение бюджетных денег в "недострой". Во-первых, речь, конечно, идет только о жилье, о жилых домах. Во-вторых, к проектам, которые могли бы рассчитывать на поддержку бюджета, должны предъявляться довольно жесткие требования. В частности, дом должен находиться в высокой стадии готовности.

Одно дело вкладываться в строительство, которое едва вышло на "стадию котлована", другое дело - завершить строительство дома, который готов уже процентов на 70-80. В этом случае мы сможем быстро перевести в фонд социальных программ те объемы жилья, которые рискуют "зависнуть" в коммерческом секторе. Поддержать компанию, которая по причине кризиса не в состоянии завершить проект, находящийся в высокой степени готовности, - это тоже правильно. Ответственные застройщики, которые испытывают объективные трудности, должны получить поддержку для того, чтобы в трудное время они смогли сохранить квалифицированный трудовой коллектив, "белые" зарплаты сотрудников, предоставить рабочие места сокращаемым с коммерческих объектов квалифицированным рабочим и так далее.

"Проблемы с "обманутыми дольщиками" в Москве нет и больше не будет"

Однако надо сказать, что поддержка отрасли на период кризиса - это далеко не единственная задача, которая стоит сегодня перед стройкомплексом города. Стабильность - это хорошо, но нам надо думать и о развитии. Кризис рано или поздно закончится, и тогда с еще большей остротой встанут все те вопросы и проблемы, которые были у нас и до начала трудностей в мировой экономике.

Так, например, в начале прошлого года у нас наблюдалось снижение темпов ввода жилья, которое не было связано с кризисом, а имело причиной наши внутренние проблемы, массу шероховатостей и пробелов в законодательстве, медлительность в работе проектных организаций и многочисленных инстанций, которые занимаются выдачей разрешений на строительство. Кризис в данном случае, как ни странно, оказался "на руку", потому что интенсивность работы спала и проблемы стали менее заметны. Но они никуда не делись! И по мере выхода экономики в целом и строительной отрасли в частности на прежний режим работы возникнут снова. А некоторые трудности, именно в связи с кризисом, могут и усилиться.

"Ответственность города за всю строительную отрасль возросла многократно"

Взять, например, так называемую проблему "обманутых дольщиков". Сегодня, в связи с финансовыми трудностями, которые испытывает отрасль, ряд экспертов прогнозируют появление новых "обманутых дольщиков", особенно в регионах. В Москве мы больше не допустим такой ситуации, но в других регионах, где меньше застройщиков и вся система менее стабильна, такие проблемы могут вновь возникнуть. А между тем мы давно обсуждали те меры, которые необходимо было принять.

Вспомним, в чем была суть проблемы "обманутых дольщиков". Кроме граждан, которые инвестировали средства в строительство домов, там были и другие инвесторы - банки, компании, которые имеют гораздо больше юридических возможностей защитить свои интересы. И в результате нередко возникали ситуации, когда дом почти построен - вот он, можно на него посмотреть. Люди видят свои квартиры через забор, но при этом не имеют никаких прав на них. И власти ничего не могут сделать, не могут подобрать другого инвестора, потому что площадка арестована и никаких прав на то, чтобы завершить строительство, нет.

В случаях, когда речь идет о строительстве жилья, надо, чтобы интересы граждан были на первом месте. Все остальные вопросы - по банкротству компании, по удовлетворению требований кредиторов из числа финансовых структур должны быть на втором месте. Поэтому мы и предлагали внести поправки в закон о банкротстве, смысл которых сводится к тому, что в случаях, когда речь идет о строительстве жилья, региональные органы власти должны иметь право выступать как третья сторона. То есть власти должны иметь возможность защитить интересы граждан. А именно - подобрать нового инвестора либо помочь добросовестностному застройщику, который попал в трудную ситуацию, восстановить платежеспособность. На это и направлены наши усилия сегодня. Поэтому в Москве проблемы "обманутых дольщиков" нет и больше не будет.

"Горзаказ гарантирует стабильность всей строительной отрасли. Но как защититься от халтурщиков?"

Но есть вопросы, в которых региональные власти оказываются и сами практически беззащитны, поскольку их решение отнесено к компетенции федеральных властей.

Скажем, существует целый блок проблем, связанных с размещением госзаказа на работы, товары и услуги. Этот вопрос нас сейчас особенно волнует, поскольку город сам становится одним из главных инвесторов. Мы и до кризиса строили много социального жилья и объектов социальной инфраструктуры в сложных городских условиях, на участках, которые имеют множество обременений и малоинтересны инвесторам. А сейчас роль города как инвестора еще более возросла, поскольку именно горзаказ гарантирует стабильность всей строительной отрасли.

Законодательство о размещении госзаказа сегодня таково, что исполнитель защищен практически 100%-ными гарантиями от разрыва контракта, даже в случае если он оказался откровенным проходимцем. Цель, конечно, была благая - борьба с коррупцией и административными препонами. Но в реальности сложилась ситуация, когда с водой мы рискуем выплеснуть и ребенка.

"Надо различать интересы продавцов жилья - риэлторов и интересы строителей - реальных созидателей"

Закон о размещении госзаказа не предусматривает такой принятой в деловом обороте и закрепленной в Гражданском кодексе формы прекращения отношений между заказчиком и исполнителем, как одностороннее расторжение контракта, которое могло бы происходить в строго определенных контрактом случаях. Получается, что задачи у недобросовестного подрядчика простые: всеми правдами и неправдами выиграть конкурс, заключить контракт, получить аванс из бюджета - и можно срывать сроки и, как говорится, "гнать халтуру". И за все это по закону полагается лишь штраф. Причем, у халтурщиков потом хватает наглости оспаривать это в суде, и подчас успешно! А это уже проблема ГОСТов, которые нередко содержат давно устаревшие требования к качеству и безопасности работ.

Я обращал внимание на эти вопросы и раньше, говорил о них в интервью. Сегодня они приобретают особую остроту. Потому что ответственность города за всю строительную отрасль возросла многократно. И мы сегодня должны быть особенно внимательны к тем, кто берется за исполнение городских контрактов. Контроль должен быть максимально строгим. Сегодняшняя ситуация ни в коем случае не должна быть поводом для снижения требований, упрощения нормативов. Хотя многим СМИ и даже некоторым экспертам кажется, что главный вопрос сегодня - это снизить цены. Так, например, главным результатом декабрьских торгов по исполнению городского заказа, по мнению многих, стало снижение цен. Но мы видим другой результат, более важный с точки зрения долгосрочного развития - повышение конкуренции. Что позволяет повысить эффективность расходования бюджетных средств и строже подходить к отбору компаний, которые работают по горзаказу, выбирать только максимально надежных партнеров, которые выполняют все обязательства перед городом качественно и в срок. Снижение цены - это замечательно, но думать надо не только о сиюминутной выгоде, а о стабильной работе строительной отрасли города на долгие годы.

Мы стараемся в любых экономических условиях работать так, чтобы это приносило максимальную выгоду городу, служило его развитию. Так, например, сегодня у нас появилась возможность сократить то отставание по уровню развития инфраструктуры, которое сформировалось по ряду территорий города в предыдущие годы, когда темпы роста рынка недвижимости и активность инвесторов в возведении коммерческих проектов опережали темпы модернизации сопутствующей инфраструктуры. То есть, как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло. Город никакие социальные программы не сокращает. Поэтому инвестиции в развитие транспортной сети, в создание новых парковочных мест, в строительство и обновление коммунальных сетей позволят нагнать отставание от инвестиционного коммерческого строительства, нацеленного на использование этой инфраструктуры. "Инфраструктурный акцент" в городской строительной политике в 2009-2012 гг. позволит создать необходимый задел для дальнейшего сбалансированного градостроительного развития Москвы и инфраструктурно обеспечить крупные строительные проекты, которые сейчас откладываются инвесторами из-за кризиса и будут реализованы лишь ближе к 2015 г.

"Ни о каком резком падении цен на столичном рынке жилья вдвое и больше речи быть не может"

Что же касается вопроса о ценах, то тут надо помнить прежде всего о том, что рынки коммерческого жилья и жилья социального довольно сильно различаются. Если покупатели коммерческого жилья считают, что какие-нибудь элитные дома в центре города были переоценены, то пусть они снижением спроса регулируют предложение. Это нормальный процесс. Надо различать интересы продавцов жилья - риэлторов и интересы строителей - реальных созидателей.

Но городские власти заботит прежде всего социальное жилье, которое город строит на бюджетные средства. Оно и так всегда продавалось по ценам, близким к себестоимости. Назначать цены ниже себестоимости невозможно, потому что речь идет о бюджетных средствах, о доходах города. Снижать сейчас в панике цены, поддаваясь на давление со стороны некоторых экспертов, - это значит действовать в убыток, то есть перекладывать долги на будущие поколения москвичей. Чего допустить никак нельзя. Конечно, себестоимость строительства тоже не маленькая. И в целом цены на жилье в Москве высоки, как, впрочем, и везде в мире в крупных городах и столицах. Но для этого есть целый ряд городских ипотечных программ, в частности для молодых семей, которые позволяют людям с невысокими доходами приобретать жилье.

Говорить о перспективах падения цен на городское социальное жилье на 50 процентов - это нонсенс. Таких значительных колебаний быть просто не может. Потому что система строительства и распределения социального жилья на то и социальная, чтобы быть стабильной в средне- и долгосрочной перспективе.

Если же обратить внимание не на панические публикации в СМИ, а на реальные результаты работы стройкомплекса, то можно увидеть, что идет плавное снижение цен в соответствии с меняющими экономическими условиями. Так, на декабрьских торгах по размещению городского заказа на жилищный подряд, как уже говорилось выше, произошло снижение цен. Во-первых, стартовые цены по большинству лотов были снижены на 5-10%. Основанием для этого послужили данные мониторинга, который в постоянном режиме ведет Департамент экономической политики города и Мосгорзаказ. Во-вторых, были снижены цены на ряд контрактов в результате конкуренции между компаниями, желающими получить этот заказ.

Ценовая ситуация на городском рынке регулируется не путем одностороннего давления с чьей-либо стороны, а в режиме мониторинга и своевременного снижения стартовой цены лотов на городских аукционах. На сегодняшний день уровень достигнутых на декабрьских подрядных аукционах цен представляется справедливым. Власти, как заказчик строительства, должны помнить и о социальной нагрузке на добросовестный строительный бизнес. Нам надо думать и о том, чтобы сохранить трудовые коллективы строительных компаний, ведь это около одного миллиона москвичей. А если учесть и семьи, то порядка трех миллионов.

Поэтому ни о каком резком падении цен на столичном рынке вдвое и больше речи быть не может. Нет спроса, нет продаж - нет денег у строителей для новых проектов. А у нас и так дефицит жилья на рынке.

Все эти и многие другие вопросы нужно реально обсуждать, решать и в первую очередь помнить о том, что нам необходимо в строительстве (как, впрочем, и во всех остальных сферах) уделять больше внимания социальной, а не только экономической эффективности принимаемых решений.

Финансовый кризис, каким бы серьезным он сегодня ни казался, закончится. А текущие трудности стоит воспринимать как время, когда стоит немного оглядеться вокруг и подумать не только о сегодняшнем дне, но и о завтрашнем, заложить фундамент для нового рывка в развитии, который вполне может случиться раньше, чем мы сейчас думаем.

Версия для печати
« 2009 г. »
« Февраль »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
232425262728 






   Рейтинг@Mail.ru