Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Сироты заМКАДные

17.02.2009 14:06 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Сироты заМКАДные

"Дачный" рынок сегодня будоражат две новости. Плохая: с начала года продажи загородных домов в Подмосковье сократились на две трети, а реализация самых дорогих жилищ упала до нуля. Хорошей новостью можно считать небывалое предложение (выставлено на продажу 17 000 объектов), а также всевозможные скидки и акции. Спецкор "Известий" Людмила Бутузова оценила перспективу обитателей московских коммуналок стать соседями обедневших олигархов.

Уже к лету 2009 года особняки должны подешеветь на 40%, говорят риэлторы. А еще через год, если верить смелым предположениям, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке. Похоже, кризис стоит пережить хотя бы ради этого.

Где Подмосковье "медом намазано"?

Никогда еще желающие купить дом в Подмосковье не имели такого выбора. Сегодня в радиусе 150 километров от МКАД по 24 ведущим направлениям (трассам) расположены 600 загородных поселков. Большинство из них заселены частично и предлагают на продажу, по сведениям ЗАО "Русский фонд недвижимости", до 80% уже готовых домов общей площадью 9,6 млн квадратных метров. Исключение составляет Рублево-Успенское направление, где свободной земли уже почти нет, новостроек мало, а "вторичка" чаще продается между "своими".

Больше всего понастроили на киевском, минском, калужском и новорижском направлениях. На западе Московской области много земли, так что можно сколько угодно строить поселки "премиум" со всякими диковинными названиями. Есть только одна неприятность - количество богачей в столице явно переоценено, считает аналитик компании Blackwood Василий Игнатенко, - большинство коттеджей в поселках безуспешно продаются уже годами. За это время, похоже, изменились и предпочтения элиты - сейчас все меньше желающих покупать загородное жилье в муравейнике, на который все больше становится похожим престижный запад из-за кучно расположенных там поселков.

- Рынок явно перегрелся, - говорит Игнатенко. - Особенно это касается Новой Риги, где ведется самое интенсивное строительство. Поэтому нет ничего удивительного, что цены на недвижимость встали задолго до финансового кризиса. Уже тогда земельные участки стали предлагать без обязательного подряда на строительство и начали действовать различные скрытые скидки. В том числе снижение средней стоимости сотки земли. В кризис снижение стало заметнее, и это лишнее подтверждение тому, что земля на западном направлении переоценена в разы.

"Эконом" в расчет не брали

Несмотря на то, что рынок сейчас скорее мертв, чем жив, и никто ничего не покупает, презентации новых коттеджных поселков проходят как ни в чем не бывало. Правда, завсегдатаи подобных мероприятий утверждают, что икра на столах стала пожиже, музыка потише, гостей поменьше, зато все уходят с подарками, а те, кто проявил реальный интерес к сделке, получают невиданные прежде бонусы и скидки.

Корреспонденту "Известий" достался, например, позолоченный ключик от дверного замка. Сам замок обещали вставить после оплаты приглянувшегося строения в поселке эконом-класса на 25-м километре дмитровского направления. На картинке в рекламном проспекте домик выглядел очень симпатично, обещалось, что и "цена не разочарует".

Надо сказать, что "эконом" - самый востребованный сегмент на рынке загородной недвижимости и его всегда не хватало. На престижных направлениях строить что-то дешевле 500 тысяч долларов считалось невыгодным, да и солидный покупатель якобы настроен не на коттедж для отдыха, а на комфортабельный особняк для круглогодичного проживания. Непрестижный восток и юго-восток элита игнорирует, а "малобюджетные" проекты для среднего класса если и появлялись на этих направлениях, то в очень ограниченном количестве.

В общей сложности на Щелковском, Новорязанском и Егорьевском шоссе находится всего 10-12 коттеджных поселков. Причем тоже с трудной судьбой - половина из них оказалась не по карману "середнякам", поэтому больше напоминает не обжитое поселение, а долгострой. За последние полгода цены здесь уже реально снизились на 10%, но на продажи это фактически не повлияло. С наступлением кризиса конкуренция за покупателей такая, что многие застройщики, прежде презентовавшие свои поселки как элитные, чтобы не остаться на мели, умерили амбиции и теперь выдают их за эконом-класс с некоторой корректировкой цен на домовладения. И все равно - у новостроек пустынно, персонал уныло слоняется из угла в угол и выскакивает ловить потенциального клиента чуть ли не за километр.

"Надо брать, это же почти задаром!"

В облюбованном мною поселке на Дмитровском шоссе разве что хлеб-соль не подали, а так встречали меня как мать родную. Всем наличествующим составом - от охранников до менеджеров. И это объяснимо: с нового года, по словам сотрудников, в поселке не было ни одной живой души, если, конечно, не считать их самих.

Здешнее чудо загородной жизни будет состоять из многоэтажных домов и таунхаусов в общей сложности на двести секций. Площадь поселка 220 гектаров, от офиса к объектам можно добраться только на специальном микроавтобусе. Самая дешевая секция, в которую можно заселиться хоть сейчас, предлагается без малого за 10 миллионов рублей. Говорят, при закладке поселка планировалось продавать секцию за 14 миллионов, но потом будто бы нашли экономичное решение.

- Надо брать, это же почти задаром, - по-товарищески посоветовала девушка-менеджер. - Ну и что - лестницы нет! Наверх можно лазить и по стремянке. Мать старая? А что ей делать на втором этаже - пусть обитает на первом, рядом с удобствами.

К несомненным достоинствам таунхауса за 10 миллионов относилось также наличие внутренних перегородок и прекрасные окрестности. Однако внутренний голос подсказывал, что при таком количестве домовладений природе очень скоро придет конец, а поселок превратится в обыкновенный городской квартал со всеми его прелестями. Скрасить разочарование "дачников" застройщик собирается довольно оригинальным способом - каждая семья получит в подарок экологический электромобиль для дальних вылазок в чистый лес.

Авто, квартира и поцелуй "в нагрузку"

И это далеко не все завлекаловки. Получить в подарок настоящую иномарку могут и покупатели таунхаусов в поселке "7 миля" на Новой Риге. А компания "Велес Капитал Девелопмент" в деревеньке Дарьино на Рублевке проводила акцию, когда каждому покупателю бесплатно предоставлялось 130 квадратных метров в купленном домовладении жилой площадью 665 метров. Страшно хотелось взглянуть хотя бы на одного счастливчика, кому удалось сэкономить пару миллионов долларов на покупке. Но в компании отказались обсуждать эксперимент. По слухам, не нашлось покупателей. Не наблюдается ажиотажа и в компании Mozaik Development, которая готова подарить квартиру площадью 43 квадратных метра в апарт-отеле тем, кто приобретет коттедж в поселке Высокий берег.

Все эти выдумки - ясное дело - не от хорошей жизни. По мнению экспертов irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости), меры не самые эффективные, хотя и оригинальные. Особенно если закрыть глаза на общеизвестный факт, что бесплатного сыра не бывает - так называемые "подарки" включены в стоимость объекта и в принципе оплачиваются клиентами из собственного кармана. Но кто-то, возможно, и "сам обманываться рад".

При нынешней стагнации рынка, считают в irn.ru, гораздо важнее снять опасения потенциальных клиентов по поводу обесценивания недвижимости либо предоставить им инструмент, помогающий совершить покупку. То есть кредиты, рассрочки и т.п.

Реанимация недвижимого

Заплатить потом - это всегда соблазнительно. Акции стимулирования покупателей путем многолетней рассрочки платежа объявили пока немногие застройщики. Среди них ФСК "Лидер" и "Пересвет-групп". При весьма существенном первоначальном взносе за приобретенную недвижимость можно рассчитаться в течение 5-15 лет. Таким образом компании пытаются, во-первых, сдвинуть продажи с мертвой точки, во-вторых, удержать старый уровень цен. По другому пути пошла "Инком-недвижимость". Она обещает возместить покупателям домов в поселках Villagio Еstate до 30% стоимости покупки в случае падения цен на недвижимость, которое, по их расчетам, не должно превысить эти самые 30%. Эксперты irn.ru оценивают этот ход как психологически верный. Чем еще, как не обещанием вернуть убытки, можно успокоить покупателя, который никак не решается на приобретение из-за страха падения недвижимости в цене?

Надо заметить, что речь идет о поселках для самых богатых, рассчитанных на постоянное проживание, то есть расположенных в 20-30 километрах по Новорижскому, Минскому, Калужскому шоссе. Здесь бюджет приобретения составляет $1,5 - 3 млн. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что уже к лету 2009 года дорогие особняки должны подешеветь на 40%. А еще через год, если верить смелым предположениям эксперта, дом в элитном поселке можно будет купить по цене комнаты в московской коммуналке.

Впрочем, рискну предположить, что даже если цена на "миллионные" коттеджи снизится, обитателям коммуналок здесь все равно ловить будет нечего. Комнаты в Москве тоже обесцениваются, и не исключено, что цена на них в перспективе как раз и достигнет размера скидки на загородную недвижимость.

Надежда остается

Так что же делать тем, кто не располагает миллионами долларов, но мечтает иметь за городом свой газон?

- Подождать, - вынесла вердикт вторая земельная конференция "Земля как основа девелоперского проекта". - Кризис им поможет.

Дело вот в чем. Несмотря на распространенное мнение, что подмосковная земля год от года только дорожает, на самом деле со второй половины 2007 года темпы роста замедлились. Исключение составляли только ликвидные участки, сосредоточенные на расстоянии до 30 км от МКАД. Но такой земли все меньше и меньше. Сам же земельный рынок за последние два года основательно распух и к сегодняшнему дню перенасыщен предложениями. Если в 2006 году на продажу было выставлено 25 000 гектаров, то в 2008-м уже 40 000, причем 60% из них сконцентрированы за 50-м километром от кольцевой.

По большинству характеристик дальние земли значительно хуже, сбыть их под строительство элитных поселков весьма проблематично, а дешевое загородное жилье у девелоперов не в почете, в том числе из-за дороговизны предлагаемых участков. Уже к лету прошлого года стало ясно, что десятки тысяч гектаров стали для их хозяев мертвым грузом. Финансовый кризис только усугубил положение: банковские кредиты для многих теперь закрыты, а земля не продается. В этой ситуации, по мнению участников конференции, ленд-лордам ничего не остается, кроме как серьезно демпинговать, чтобы получить хоть какие-то средства, а портфельный инвестор может купить задешево большие объемы загородной земли. Собственно, это уже происходит. Например, компания "Эко-лэнд" продает свою землю по сниженной цене - $800 за сотку, в конце августа цена была $2000. Все идет к тому, что наделы на дальних рубежах Московской области будут дешеветь еще значительней.

Для небогатых граждан, желающих обзавестись загородной недвижимостью, это только плюс. Причем не последний. По прогнозам аналитического центра irn.ru, финансовый кризис неминуемо поспособствует и расширению сегмента дефицитных сейчас поселков эконом-класса, и значительному удешевлению возводимого здесь жилья за счет внедрения новых строительных технологий. Они уже появляются. У нас строятся заводы по производству модулей для таунхаусов площадью от 40 до 80 квадратных метров, себестоимость которых должна быть вдвое меньше нынешней (сейчас она на уровне $1000-2000 за квадратный метр).

Вероятность такого сценария достаточно велика, так как о снижении себестоимости задумались и другие девелоперы. Компания "Миэль - Загородная недвижимость" объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство дешевых коттеджей с отделкой по 500 долларов за квадратный метр. Пока, правда, непонятно, за счет чего будет достигаться такая дешевизна - скорее всего, компания решила пожертвовать рентабельностью. Тем не менее, если кризис не преподнесет всем участникам рынка какую-нибудь горькую пилюлю, то уже к концу нынешнего года, по прогнозам аналитиков, себестоимость нового загородного жилья снизится на 35%, а с учетом земли рыночная цена одного кв.м будет на 10-20% ниже.

Как говорится, ваши бы слова да Богу в уши!

Рублевка - почти мегаполис

Рублево-Успенское шоссе находится на западном направлении столицы. Самые известные стародачные поселки: Барвиха, Жуковка, Ильинское, Усово, Подушкино, Николина Гора, Маслово. В настоящее время на Рублевке расположено 80 населенных пунктов, 10 из них - в стадии строительства и продаж. По официальной статистике, здесь проживает 500 000 человек. Пять лет назад было 400 000, а по переписи 1923 года в рублевских деревнях проживало в общей сложности 200 человек, 42 крестьянских хозяйства обрабатывали 78 десятин пашни, держали 15 лошадей и 34 коровы.

Строят, но не покупают

Бум загородного строительства в Подмосковье пришелся на последние шесть-восемь лет. Если на начало 2000 года вокруг Москвы строилось около 150 поселков, то в 2006 году было уже более 420 и 85% из них оставались нераспроданными. Тем не менее, несмотря на трудности со сбытом, возникали все новые проекты. В 2008 году, накануне кризиса, в активной продаже появилось еще 170 коттеджных поселков, а в августе, как бы наперекор финансовым бурям, началось строительство нескольких клубных поселений бизнес-класса.

Приценись к аренде!

По данным аналитического центра irn.ru, основную группу среди арендаторов подмосковных дач составляют семьи с месячным доходом $2-2,5 тыс. В качестве минимальных требований они выставляют наличие газовой плиты и холодильника на кухне, набора необходимой мебели в комнатах, а также наличие скважины, душа, водонагревателя и уличного туалета. За эти удобства, расположенные между 35-м и 60-м км от МКАД, до кризиса арендаторы готовы были платить $1-2 тыс. в месяц.

Кризисное лето 2009 года, похоже, откорректирует рынок. Сейчас на 20 000 предложений аренды приходится всего несколько десятков желающих что-либо снять не дороже тысячи долларов в месяц (в прошлые годы к началу весны более половины сдаваемых дешевых дач уже были разобраны). По прогнозам экспертов, в дешевом сегменте хозяевам вряд ли удастся сдать свои дачи дороже $1,5-2 тыс. за сезон, в два-три раза упадет и летняя аренда дорогих особняков. У кого еще остался докризисный "жирок", смогут отдохнуть летом по-человечески.

Версия для печати
« 2009 г. »
« Февраль »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
232425262728 






   Рейтинг@Mail.ru