Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Доступная поддержка

03.03.2009 13:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Доступная поддержка

Нацпроект о доступном жилье по-прежнему останется приоритетом для Смольного. Но его реализация будет напрямую зависеть от финансовых возможностей бюджета. А также от антикризисных мер, призванных не допустить стагнации строительного комплекса.

Городское правительство одобрило ход осуществления в Петербурге нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В ближайшее время будет подготовлен план его реализации в 2009–2012 годах. Рынку строящегося жилья в условиях кризиса обещают системные и точечные меры поддержки.

Минус миллион

Петербургский стройкомплекс на четвертый год существования нацпроекта набрал обороты. И выдал абсолютный рекорд по вводу жилья в строй – более 3,2 млн кв. м. «Столько было запланировано на 2011 год. Мы сумели перейти эту планку в 2008-м – за счет эффективного развития строительного комплекса», – подчеркнула губернатор Валентина Матвиенко. По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, превышение прогнозов – исключительно заслуга строителей, сумевших мобилизовать свои ресурсы в сложной ситуации. Правда, они, похоже, не безграничны.

Как раз накануне обсуждения в Смольном перспектив нацпроекта Дмитрий Медведев призвал региональные власти удержать объемы ввода нового жилья на уровне прошлого года. По словам Президента, инвестиции в жилье по примеру других стран должны стать одним из самых эффективных способов борьбы с кризисом.

В Смольном с федеральным посылом согласны, но ситуацию оценивают реалистически. Хотя прошлогодний ритм ввода жилых площадей в Петербурге сохраняется – за полтора месяца сдано около 250 тыс. кв. м жилья (в январе 2008 года – 259 тыс.), – наказ сверху выполнить не удастся. Заявленные ориентиры текущего года – 2–2,3 млн «квадратов». Правда, с одновременным увеличением объемов бюджетного строительства с 372 тыс. (в 2008 году) до 440–450 тыс. кв. м.

По осторожным прогнозам зампреда Комитета по строительству Алексея Кайдалова, докризисного уровня 2007 года в 2,6 млн кв. м стройкомплексу удастся достичь лишь в 2011-м. Бывший глава координационного совета по реализации нацпроекта Александр Вахмистров, ныне курирующий иные административные сферы, не исключает, что в реальности жилья, в том числе бюджетного, удастся построить больше намеченного. В этом случае назначенный минимум – своего рода перестраховка, при удачном развитии ситуации можно будет рапортовать о новых рекордах вопреки всему.

Кредит для замороженных

Пессимистичные прогнозы чиновников основаны в том числе на кризисных сигналах прошлой осени – уже тогда многие инвесторы из-за проблем с финансированием стали отказываться от своих перспективных планов. И объявлять о «консервации» объектов, находящихся на стадии изысканий или проектирования. Зимой проявилась новая особенность: из-за нехватки средств заморозке могут подвергнуться уже начатые стройки.

По словам Алексея Кайдалова, объекты в стадии готовности 70% и выше опасений не вызывают и будут доведены до конца. С остальными – хуже, инвесторы их замораживают. «Это уже тенденция. Процесс достигнет своего максимума к весне-лету нынешнего года», – обещает он.

Вице-губернатор Роман Филимонов уверен, что ситуация не столь критична: на сегодня застройщики официально объявили лишь о трех остановленных стройках. «Сейчас мы пытаемся найти для них источники финансирования или других спонсоров», – говорит он.

По словам господина Филимонова, замороженные проекты могут повлиять на ввод жилых площадей в 2010–2011 годах. Поэтому власти, уже не впервые, обещают переговорить с банками об условиях предоставления кредитных средств для строительной отрасли. «Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», Внешторгбанк и другие готовы участвовать в финансировании строительства жилья по определенным правилам. Такие правила надо отработать. Другое дело, что есть компании, которые слегка заигрались с кредитами и набрали их столько, что им нужны иные рецепты поддержки. Под «живые» дома, адреса с начатыми стройками, банки готовы выделять средства.

Не надо драматизировать ситуацию – мы будем оказывать финансовую поддержку компаниям для достройки домов», – обещает Валентина Матвиенко. Необходимость отработки правил субсидирования действительно назрела: привлечение банковских ресурсов под 20–25% годовых даже крупным инвесторам сейчас не потянуть.

В аспекте замораживания строек губернатора также беспокоят перспективы явления на свет новых обманутых дольщиков. Не исключено, что жилье на уже начатых стройках частично продано. Губернатор распорядилась представлять ей полную информацию по каждому такому объекту, чтобы решать их судьбу в «ручном» режиме. «У нас не должно быть ни одного проблемного дома с дольщиками. Компании взяли на себя ответственность перед гражданами и должны выполнять свои обязательства», – подчеркивает глава города.

Опасения властей вполне понятны: за последние два-три года из списка в 53 проблемных объекта удалось с великим трудом достроить около 40 домов, «населенных» обманутыми дольщиками. Множить их ряды и искать в нынешних условиях пути спасения очередных «недостроев» никому не хочется.

Земля в ассортименте

Своеобразный ответ кризису – задел на долгосрочную перспективу. В текущем году власти намерены увеличить темпы вовлечения земельных участков в оборот. Если в 2008-м на торгах продано 114 га земли, то планы на этот год – 340 га с потенциалом застройки в 1,5 млн кв. м. Причем, несмотря на угасание интереса инвесторов к крупным участкам, ставить крест на комплексном освоении территорий никто не собирается. На конец марта назначены торги по двум участкам в Приморском и Петродворцовом районах (всего 121 га). Попутно в течение года власти планируют подготовить документацию для 20 «комплексных» пятен общей площадью 1,5 тыс. га.

Кроме того, не станут замораживать городскую программу реновации застроенных территорий. В марте под развитие пойдут кварталы 43 Полюстрово, 6 района Ульянка и 1-1А в районе Гражданского проспекта, где в общей сложности проживают 17 тысяч жителей хрущевок. Как говорят чиновники, решение о торгах было принято не на пустом месте – есть заявки интересантов. По планам Фонда имущества, всего за год предполагается выставить на аукционы 12 из 40 кварталов, включенных в программу.

Лучше поздно, чем никогда. В этом году планируется удовлетворить земельные запросы средних и мелких компаний, которые не могли себе позволить приобретать землю – в основном на торги она шла в крупной «нарезке». Насколько этот интерес актуален ныне, покажут аукционы – Комитет по строительству уже передал в Фонд имущества 77 «упакованных» участков на 777 тыс. кв. м. Антикризисная специфика новых земельных аукционов – ценовое снижение. По словам Алексея Кайдалова, рыночная стоимость начальной цены торгов будет уменьшена на 10–20%.

Город закажет

Валентина Матвиенко дала указание в ближайшее время разработать программу точечных и систематических мер по предотвращению стагнации в строительном комплексе. «Нужно использовать все возможности, которые имеются у города, включая бюджетные», – заявила губернатор.

Одну из таких мер – закупку жилых площадей под соцнужды – застройщики одно время считали самым действенным способом поддержки стройкомплекса. До тех пор, пока не стало ясным, что установленную Минрегионом планку в 47 тыс. руб./ кв. м город повышать не намерен. В итоге большинство строителей к закупкам по «баснословно низким ценам» интереса не проявили и торги проигнорировали. «Ни одна из крупных компаний на конкурсы так и не пришла. Если их будут проводить и в дальнейшем, то цену надо поднимать. Тогда это будет реальной поддержкой строительного комплекса», – говорит гендиректор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Впрочем, шансы на возобновление торгов – минимальны. По словам нового руководителя строительного блока Романа Филимонова, падение строительных объемов и нехватку финансов у застройщиков в условиях кризиса нужно компенсировать посредством госзаказа. И таким образом сохранить подрядные мощности стройкомплекса.

«Мы будем рекомендовать губернатору больше не проводить закупки – в целях экономии времени и средств, а деньги направить на бюджетное строительство», – говорит вице-губернатор. Денег по этой статье, действительно, маловато – проект корректировки бюджета-2009 предполагает уменьшить расходы на жилищные стройки почти вдвое – до 12,9 млрд руб. После двух проведенных конкурсов неосвоенными остались почти 5 млрд.

Впрочем, глава Фонда имущества Андрей Степаненко не согласен, что торги на закупку приказали долго жить: жилые объекты под соцнужды приобретать все равно придется – если не для ветеранов, то для обитателей аварийного фонда.

Разновидностью госзаказа будет проведение торгов на строительство жилья за счет средств бюджета на частных землях. По словам Алексея Белоусова, уже 10строительных компанийготовы потрясти своими земельными портфелями. Строительная ассоциация отправила властям предложения по 20 пятнам, лежащим у инвесторов мертвым грузом. Правда, «покупатель» будет разборчивым. По словам Александра Вахмистрова, подобный участок должен быть с готовой планировочной документацией и понятным с точки зрения обеспеченности инфраструктурой. В марте Комитет по строительству вынесет на утверждение правительства постановление о порядке финансирования бюджетных строек на частных землях. После этого появится большая определенность, насколько действенным будет новый механизм поддержки строителей.

Барьеры и акты

Антикризисных нормативных актов, призванных помочь стройкомплексу, обещано немало. Так, в ближайшее время будет представлено совместное нормативное детище КЭРППиТ, КБДХ и Комитета по строительству – План по обеспечению Петербурга строительными материалами на 2009–2015 годы. По словам Алексея Кайдалова, документ предполагает комплекс мер, в том числе обеспеченных бюджетным финансированием, призванных бороться с дефицитом и ростом цен на стройматериалы.

Еще одну извечную проблему строителей – взаимоотношения с монополистами – обещает урегулировать вице-губернатор Роман Филимонов. «В федеральном законодательстве отсутствует такое понятие, как «границы подключений». Соответственно, отсюда и спорные моменты, касающиеся раздела сфер ответственности между застройщиками и монополистами. Эти и другие федеральные пробелы нужно восполнить за счет региональных законодательных актов», – объясняет он.

Главной проблемой, мешающей реализации нацпроекта, вновь названы административные барьеры. Причем главным «тормозом развития строительного движения» губернатор назвала КГА. «Почему для разработки проектов планировки территорий каждый раз возникают новые требования? Все должно быть унифицировано. Ничто не мешает вам сократить сроки, упростить все процедуры и согласования. Надеюсь, что вскоре мы увидим результаты», – обратилась Валентина Матвиенко к новому председателю КГА Юлии Киселевой с наказом в ближайшее время выработать комплекс мер по упрощению всех согласовательных процедур.

Особое внимание также будет уделено подзаконным актам к основополагающему градостроительному документу – недавно принятым Правилам землепользования и застройки. Правда, сроки их подготовки – из-за того, что ПЗЗ еще не вступили в силу – Роману Филимонову удалось передвинуть на два месяца, то есть до 1 мая.

Основы спроса

Другим важным направлением нацпроекта будет поддержка спроса на рынке жилья. Со стимулированием ипотеки – общеизвестные проблемы. В 2008 году в Петербурге выдали более 17,4 тысячи ипотечных кредитов (на 46,2 млрд руб.). Сколько будет в этом году – никому не ведомо. В масштабах страны прогнозируется почти пятикратное уменьшение объемов кредитования – с 630 до 150 млрд руб. Как заявил на координационном совете по реализации нацпроекта генеральный директор Санкт- Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, большинство кредиторов свернули свои программы. И на городском рынке ипотеки остались лишь три активных игрока – Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк.

В 2008 году масштабы поддержки льготников и очередников, в сравнении с прежними годами, били все рекорды – госсодействие в решении квартирного вопроса оказано 14,3 тысячи петербургских семей. Из них около 5,6 тысячи семей получили жилплощадь по договорам соцнайма, еще 1 675 семьям льготников были предоставлены бюджетные субсидии. Почти 7 тысяч семей улучшили жилищные условия в рамках пяти городских жилищных программ, получив 5,4 млрд «бюджетных» рублей. И, несмотря на почти пятикратное по сравнению с 2007-м увеличение финансирования, денег все равно не хватило. Выдача субсидий прекратилась уже осенью – были выбраны все лимиты. «Каждая четвертая квартира в городе куплена при содействии города. Петербуржцы поверили в действенность жилищных программ», – констатирует губернатор.

Нацпроект для ветеранов

Заявленные планы на «кризисный» год внушают уважение – помочь более чем 16 тысячам семей. Правда, сколько из них примет участие в госпрограммах – непонятно. На координационном совете Александр Вахмистров пообещал, что не меньше, чем в 2008-м, то есть 7 тысяч семей. Глава Жилищного комитета Юнис Лукманов эту цифру не подтвердил – все будет зависеть от окончательных параметров бюджета. Антикризисная корректировка параметров казны пока предполагает урезать финансирование всех госпрограмм примерно на 8 млрд – до 3,5 млрд руб. На вопрос, хватит ли ресурсов на семь тысяч очередников, заместитель председателя Жилищного комитета Игорь Кокарев отвечает, что нужно будет проявить искусство.

Сам глава Жилкомитета уточняет, что 16 тысяч семей смогут решить жилищный вопрос, в том числе за счет инвесторов. Имея в виду программу расселения коммунальных квартир, где один из способов расселения предполагает участие бизнеса. По этой схеме на конкурсы выставляются коммуналки, где часть площадей находится в городской собственности. Инвестор обязан расселить 70% от общей площади квартиры (50%, если жилье – аварийное). Бюджетных затрат такой способ, как правило, не требует. В минувшем году за счет инвесторов улучшили жилищные условия почти 2, 5 тысячи семей и попали в общую статистику успехов городской жилищной политики.

Что уже очевидно – первоочередной задачей нацпроекта будет обеспечение жильем ветеранов и блокадников. Чтобы выполнить указ Президента, нужно до 1 мая 2010 года наделить квартирами более 8,4 тысячи семей, для чего потребуется восемь тысяч однушек. Насколько хватит ресурсов на решение остальных задач – пока непонятно. В любом случае при реализации нацпроекта в условиях кризиса Смольному придется проявить настоящее искусство поддержки как очередников, так и застройщиков.

Александр Смирнов

Версия для печати
« 2009 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     






   Рейтинг@Mail.ru