Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Михаил Возиянов: Нужно стимулировать спрос

10.04.2009 13:25 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Михаил Возиянов: Нужно стимулировать спрос

В этом году ожидаются существенные колебания покупательской активности на рынке жилья. Однако предложение вряд ли будет поспевать за спросом. О том, наступит ли равновесие двух основных параметров рынка, рассуждает глава компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.

– Многие эксперты предсказывают увеличение спроса на первичном рынке недвижимости. Для этого есть предпосылки?

– Действительно, начиная с февраля интерес покупателей к строящемуся жилью начал расти – увеличилось количество обращений и сделок. Однако предпочтения людей поменялись. В подавляющем большинстве случаев граждане приобретают квартиры в домах на завершающих стадиях строительства.

Покупатели стали гораздо тщательней подходить к приобретению недвижимости. В нынешних условиях выбор жилья зависит не столько от его местоположения и потребительских характеристик, сколько от репутации компании-заказчика, ее финансовой устойчивости.

Рост покупательской активности вызван главным образом происходившей в последние месяцы девальвацией рубля. Многие люди, хранившие свои средства в долларах США или евро, имеют больше возможностей приобрести недвижимость. В совокупности с реализацией отложенного спроса эта тенденция привела к росту покупательской активности.

– К каким результатам приведет этот рост? Будет ли расти стоимость жилых объектов?

– Законы рынка никто не отменял – экономические правила продолжают работать и в условиях кризиса. Стоимость жилья будет расти, но не только из-за всплеска покупательской активности.

В четвертом квартале прошлого года цена жилых объектов на первичном рынке снизилась, в том числе за счет уменьшения стоимости строительных материалов. Однако сегодня мы наблюдаем обратную тенденцию. Некоторые строительные материалы начали дорожать, что напрямую влияет на себестоимость строительства. В результате будет увеличиваться и стоимость квадратного метра.

При этом не стоит забывать, что приостановка многих проектов жилищного строительства в ближайшей перспективе приведет к сужению предложения, что также будет способствовать росту цен.

– Но разве рост цен способен решить сегодняшние проблемы строительной отрасли?

– Думаю, что сегодня решить проблемы строительной отрасли можно лишь увеличив спрос на возводимое жилье. И важную роль в этом должно играть государство.

Безусловно, можно снизить налоговое бремя на строительные компании, предоставить им некоторые послабления по выплате кредитов. Но прежде всего необходимо стимулировать спрос. Еще в начале прошлого года объем сделок с участием ипотечных кредитов составлял примерно 20% от количества всех операций купли-продажи жилья. Сейчас этот показатель не превышает 1–2%.

Стимулировать спрос можно, возобновив систему ипотечного кредитования и создав новые программы предоставления займов на покупку жилплощади. К примеру, есть смысл снизить процент по кредитам и субсидировать процентную ставку.

При этом государство имеет все рычаги для поддержки строителей. Соответствующая работа уже ведется: например, власти Петербурга планируют предоставлять строителям рассрочку платежей за ранее приобретенные земельные участки. Думаю, что такие инициативы нужно продвигать и на федеральном уровне.

– Что-то поменялось в работе «ЮИТ Лентек» за последнее время?

– Мы мало чем отличаемся от других участников рынка недвижимости – активно работаем над сокращением издержек. Прежде всего, обсуждаем новые условия сотрудничества с подрядчиками и поставщиками стройматериалов, перешли на расчеты в рублях. В условиях снижения цен на жилые объекты мы вынуждены оптимизировать свои издержки.

Если говорить о строительном рынке в целом, то сегодня для сохранения рентабельности бизнеса даже финансово устойчивая компания должна сократить издержки как минимум на 15–20% в рублевом эквиваленте по сравнению с концом 2008 года.

А если застройщик тратит средства на погашении ранее взятых кредитов – сократить издержки надо еще больше.

В нынешней ситуации структуру затрат необходимо приводить в соответствие с новыми ценами на жилье. Компаниям, которые борются с проблемой ликвидности, приходится решать две задачи одновременно – оптимизировать расходы и искать новые источники финансирования.

– «ЮИТ Лентек» является дочерней структурой финского холдинга YIT. Наверняка у вас есть свои ноу-хау?

– Мы имеем источники зарубежного финансирования и, как правило, не привлекаем кредиты отечественных банков. Благодаря этому «ЮИТ Лентек» в более выигрышном положении, чем некоторые участники рынка.

Россия переживает кризис второй раз. В западных странах такие явления – обычная практика развития рынка. Поэтому зарубежные компании имеют больше опыта и возможностей по преодолению нестабильных явлений в экономике и выстраивают свою деятельность таким образом, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств продолжать эффективно работать. Я имею в виду консервативный подход к ведению бизнеса – западные компании никогда не привлекают краткосрочные кредиты под реализацию проектов с производственным циклом в несколько лет. Откровенно говоря, наше ноу-хау заключается в ведении продуманной финансовой и инвестиционной политики, которая учитывает возможные изменения в конъюнктуре рынка.

– Другими словами, строительный рынок столь остро переживает кризис из-за неграмотной финансовой политики некоторых его участников?

– Большинство сегодняшних проблем действительно связано с проводимой финансовой политикой. Девелоперы часто брали крупные кредиты на приобретение земельных участков под строительство жилья. Проценты по займам выплачивались за счет средств от реализации строящихся квадратных метров. Такая система работала до того момента, пока не упали объемы продаж. Строительные компании сразу начали испытывать серьезные трудности – им пришлось вести активную работу, чтобы реструктурировать задолженность.

В четвертом квартале прошлого года спрос на строящееся жилье упал примерно в четыре раза по сравнению с докризисным периодом, а банки перестали выдавать новые кредиты. Таким образом, строители практически лишились основного источника финансирования своих проектов.

На мой взгляд, отдельно взятая строительная отрасль из кризиса не выйдет – преодолеть нестабильность может лишь вся экономика. Не берусь предсказывать, когда именно это случится. По большому счету, дальнейшие события зависят от ситуации в мировой экономике, прогнозировать развитие которой не решаются даже самые опытные эксперты.

Цена на нефть, которая воздействует на российскую экономику, в свою очередь находится под влиянием как минимум десятка факторов. Поэтому прогнозы делать бессмысленно – все будет зависеть от того, как быстро мировые финансовые рынки оправятся от экономических потрясений.

Надеюсь, что первые признаки роста появятся уже в этом году.

– Как будет выглядеть рынок после кризиса? Бытует мнение, что кризис – это горькое лекарство, прививка для рынка.

– Одних экономические потрясения укрепляют, других – заставляют уйти с рынка. Выживут те компании, которые вели разумную и консервативную политику.

На мой взгляд, нынешний кризис научит девелоперов не пользоваться краткосрочными кредитами под реализацию проектов с производственным циклом в три-четыре года. Экономическая нестабильность станет хорошим уроком для застройщиков. Участники рынка, которые смогут преодолеть период нестабильности, станут более дисциплинированными в финансовом отношении; повысится эффективность бизнеса. Отрасль будет консервативной в положительном смысле этого слова.

Судя по всему, застройщики начнут уделять больше внимания маркетинговой составляющей своего бизнеса – лучше определять потребности покупателя и предлагать товар, который всегда востребован на рынке.

– Каким образом можно добиться равновесия спроса и предложения, удастся ли это сделать в ближайшей перспективе?

– Пока сложно судить о том, удастся ли в ближайшее время восстановить баланс. Ведь строительный рынок существенно сократился.

Раньше два фундаментальных понятия рыночной экономики были уравновешены за счет одновременного увеличения покупательской активности и роста объемов вводимого в эксплуатацию жилья.

В нынешних условиях очень сложно просчитать, сколько именно компаний смогут продолжить или возобновить реализацию своих проектов, а значит – дать рынку предложение. Восстановление предложения будет зависеть и от того, насколько потенциальные покупатели жилья будут доверять застройщикам и приобретать объекты на начальных стадиях строительства. Одним словом, прогнозировать дальнейшее развитие событий очень сложно – все зависит от десятков факторов, многие из которых практически невозможно просчитать.

Досье

Михаил Владимирович Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Лентек». Родился в 1972 году в Ленинграде. В 1994-м закончил Ленинградский электротехнический институт по специальности «системы автоматического управления». С 1994 по 1998 годы работал в Санкт-Петербургском офисе международной информационно-маркетинговой корпорации Dun&Bradstreet руководителем аналитического отдела, руководителем отдела продаж и исполнительным директором. В 1999–2000 годах – директор консалтинговой компании «Менеджмент Стандарт».

С ноября 2000-го отвечал за Управление стратегического развития и маркетинга компании RBI.В 2002-м стал исполнительным директором одной из компаний Холдинга RBI – Prime Retail, занимающейся коммерческой недвижимостью. В конце 2004 года назначен коммерческим директором Холдинга RBI, ответственным за маркетинг и pr, продажи, клиентский сервис и эксплуатацию жилья. С августа 2007 года по январь 2009-го – вице-президент по стратегии и инвестициям Холдинга RBI, курировал корпоративную стратегию, переговоры с инвесторами, разработку концепций новых проектов, инвестиционный анализ, маркетинговые оценки и исследования. Увлекается отдыхом на природе, рыбалкой, чтением. Женат, воспитывает двух дочерей.

Сергей Бардин

Версия для печати
« 2009 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru