Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


С облегчением!

13.04.2009 19:40 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  С облегчением!

Число ипотечных заемщиков, для которых выплаты по кредиту стали непосильным бременем, растет с каждым днем. как не стать одним из них?

С облегчением!

Ипотека до недавнего времени была чуть ли не единственным для многих шансом решить квартирный вопрос. Теперь для таких людей наступили тяжелые времена. Оказавшиеся в трудном материальном положении граждане могут рассчитывать на некоторые послабления как со стороны банка, выдавшего кредит, так и со стороны государства. Однако получить помощь не так просто.

В банк со своей бедой

Если погашать кредит стало тяжело, первым делом следует обратиться в собственный банк. С учетом того, что на дворе кризис, банк — по крайней мере, достаточно крупный — наверняка предложит временный выход из трудной ситуации. По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сейчас банкиры готовы пойти на целый ряд уступок.

Например, могут не применять штрафных санкций, если заемщик допустил разовую просрочку платежа. Дескать, с кем не бывает: сегодня человек потерял работу, но уже через месяц устроится на новое место и продолжит исправно платить.

В более сложных случаях, когда доходы сократились всерьез и надолго, банк может пойти на увеличение срока кредита. Скажем, вместо десяти лет — двадцать. Это приведет к уменьшению очередного платежа практически вдвое.

Еще можно договориться с кредиторами снизить размер ежемесячного платежа на строго определенный срок. Естественно, потом, в течение такого же периода, каждый месяц придется платить больше. Хорошо, если к тому времени трудности останутся позади. А если нет? Более радикальная мера того же порядка — отсрочка текущих платежей. Но и здесь придется оговаривать конкретные сроки.

Наконец, пятый, самый крайний вариант — продажа залога. Если повезет, удастся вернуть большую часть денег, уже уплаченных за квартиру. Но с самой квартирой придется распрощаться.

От теории — к практике

21% всех ипотечных кредитов в россии выдан в иностранной валюте менее 1% по плавающим ставкам

Городской ипотечный банк идет на подобные уступки, но пока только в индивидуальном порядке. Параллельно он разрабатывает для своих клиентов общую программу реструктуризации ипотечных кредитов. Сбербанк такую схему уже применяет. Как рассказал «Личному бюджету» директор управления кредитования частных клиентов Дмитрий Мохначев, Сбербанк готов предложить два варианта: первый предусматривает отсрочку платежей на полгода или даже год, второй — продление срока действия кредитного договора также на полгода или год с соответствующим перерасчетом размера платежей. Причем если заемщик выбирает отсрочку/продление на полгода, то ставка по кредиту остается неизменной, если же срок увеличивается до года, то она автоматически вырастает на один процентный пункт.

Чтобы получить подобное послабление, клиент обязан предоставить документ, подтверждающий, что его финансовое положение ухудшилось. При этом хотя бы у одного из поручителей должно сохраниться постоянное место работы.

Готов Сбербанк пойти навстречу и заемщикам, которые хотели бы перевести долларовый кредит в рублевый и тем самым обезопасить себя от курсовых катаклизмов. Для этого у клиента не должно быть просроченной задолженности по основному долгу и процентам. Непогашенная сумма кредита будет конвертирована в рубли по курсу на день совершения операции, а ставка установлена на том уровне, на котором Сбербанк предлагает ипотечные рублевые кредиты в настоящий момент. Сейчас, напомним, она в зависимости от условий колеблется от 13,25 до 15,5% годовых.

Похожую программу в ближайшее время собирается предложить и ВТБ 24. Пока же его клиенты могут только перевести в рубли кредит, полученный в долларах или евро. Схему, по которой производится эта операция, объяснил вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Георгий Тер-Аристокесянц. Клиент получает от банка еще один кредит, рублевый, который в полном объеме поступает на рублевый счет заемщика. Средства с этого счета используются для приобретения валюты и дальнейшего погашения валютного кредита. Проценты по новому кредиту начисляются по ставке, которая действует в банке по рублевым кредитам на данный момент.

На государство надейся...

Если банк в послаблениях и отсрочках отказывает, то заемщик вправе рассчитывать на помощь государства. Теоретически оно готово взять на себя тяготы ипотечного бремени. По крайней мере, частично и на время. Задача поддержать граждан, попавших в затруднительное положение, ложится на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК — государственная компания, в задачу которой входит рефинансирование ипотечных кредитов, выданных российскими банками.

В условиях кризиса оно предлагает владельцам ипотечной недвижимости дополнительный кредит, который поможет им в тяжелом 2009 г. не оказаться в одночасье на улице. Правда, возвращать деньги придется все равно. Да и получить их могут далеко не все нуждающиеся. С условиями реструктуризации ипотечных кредитов можно ознакомиться на сайте агентства. Остановимся на самых главных.

1. Наипервейшее условие: квартира, приобретенная в кредит, должна быть единственным жильем — вашим и вашей семьи. Причем эта единственная недвижимость не должна быть элитной, то есть ее стоимость не должна превышать среднерыночную более чем на 50%. Среднерыночную цену для каждого региона рассчитывает Росстат, и, по крайней мере до недавнего времени, она заметно отставала от реальных цен на рынке.

Останутся без государственной поддержки и владельцы излишних площадей. Так, площадь квартиры для одного человека не должна превышать 50 кв. м, для двух — 35 кв. м на человека, для трех и более — 30 кв. м на человека.

2. Второе непременное условие: ваши доходы должны резко сократиться под влиянием кризиса. То есть вы потеряли работу, вам резко уменьшили зарплату, платежи стали непосильными, потому что кредит был взят в иностранной валюте или в нем предусматривалась плавающая процентная ставка. И в результате ваш совокупный доход (после уплаты взносов по ипотеке) упал до размера двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи в данном регионе. Эти цифры для всех регионов ежеквартально также вычисляет Росстат. Так, в третьем квартале 2008 г. (это самая свежая из имеющейся статистики) для работающих жителей Москвы прожиточный минимум составил 7 456 руб. в месяц, а для пенсионеров и детей — 4 533 и 5 698 руб. соответственно.

3. Наконец, третье условие, которое нельзя не упомянуть: раньше, до того как наступил кризис и на вас обрушились финансовые невзгоды, вы должны были показать себя добросовестным заемщиком, который ни разу не опоздал с очередным платежом больше чем на 90 дней.

Среди претендентов на государственную поддержку обладатели долларовых кредитов могут почувствовать себя ущемленными. На помощь они могут рассчитывать только после того, как переведут свою задолженность в рубли. Но это зависит от доброй воли банка-кредитора и, как мы уже знаем, сопряжено с немалыми формальностями. Следовательно, от заемщиков, взявших кредит с плавающей процентной ставкой, требуется перевести его на фиксированную. Это один из самых спорных моментов в перечне условий, выдвигаемых АИЖК, признаются в частных беседах банкиры. Многие банки просто не заинтересованы в том, чтобы лишиться из-за конвертации части прибыли, которую сулит крепнущий доллар. Страх упустить прибыль оказывается даже сильнее, чем страх перед возможными потерями, если заемщик вдруг перестанет платить. Необходимо добавить, что пятая часть всех ипотечных кредитов в России выдана в долларах.

Могло быть и хуже

В целом по россии до 30% от числа взявших кредит на покупку жилья могут оказаться «плохими» заемщиками

По предположению Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

И все же государство пошло навстречу заемщикам, считают в банковских кругах. Первоначальный вариант программы помощи, поделился с нами один из банкиров, был куда более жестким. Например, предполагалось, что оставшиеся после внесения очередного платежа месячные доходы семьи не должны были превышать одного прожиточного минимума на члена семьи. Хотя все знают, что прожиточный минимум не имеет никакого отношения к реальной жизни. До кризиса при определении максимального размера ежемесячного платежа большинство банков исходили из нормы, что платеж не должен превышать 40% ежемесячного дохода. В противном случае, считалось тогда, кредит слишком ощутимо снизит уровень жизни клиента. А от этого всего один шаг до задержки очередного платежа.

С облегчением!

Однако в кризисных условиях не до привычного уровня жизни. Сохранить бы крышу над головой. А для этого вполне можно пожертвовать другим имуществом. Поэтому наличие дачи или автомобиля дороже 500 000 руб. могут стать причиной для отказа со стороны АИЖК. Сначала придется продать эти «излишки» и пустить вырученные деньги на погашение долга. Только после этого можно рассчитывать на реструктуризацию остатка задолженности.

Технически реструктуризация заключается в том, что заемщику выдают еще один кредит — сроком на 12 месяцев. Использовать этот кредит можно различными путями: выплачивать ежемесячные взносы в течение года, уменьшить размер ежемесячных платежей вплоть до уплаты лишь одних процентов по кредиту и пр. Важнее другое: деньги АИЖК в любом случае предоставляются гражданам на «возвратной и платной основе», через год их придется вернуть (или, по крайней мере, начать возвращать), причем со всеми процентами. Именно в этом, в сроках, уже сейчас отчетливо виден подводный камень, который может свести на нет всю заботу о заемщике и только отсрочить печальный финал.

Забота ограниченного действия

На сегодняшний день почему-то как банки, так и государство исходят из того, что кризис продлится не больше года. На это рассчитаны все льготные условия и предлагаемые отсрочки. Предлагаемые, заметим, не даром. А дальше, получается, все вернется на круги своя: безработным вернут высокие зарплаты, рубль снова будет только крепнуть, квадратные метры, на которые получен кредит, начнут неуклонно дорожать, а будущее перестанет тревожить неизвестностью. Но мы-то помним: еще недавно считалось, что кризис и вовсе обойдет нас стороной. А теперь даже официальные лица признают, что он может продлиться не один год. Кто-то говорит про три года, а кто-то — и про целых пять лет. И что тогда? Как возвращать кредит, полученный от того же АИЖК, если работы как не было, так и нет? Как дальше решать проблему с ипотекой? И как быть, если в один прекрасный момент окажется, что заемщик должен банку больше, чем стоит его подешевевшая из-за падения цен на жилье квартира? Даже если ее продать, все равно останешься должен. В Америке подобное уже приобрело массовый характер, и не только там.

Пока неофициально звучат более долгосрочные и радикальные идеи. Одну из них озвучил знакомый банкир: государство должно выкупать совсем уже проблемные ипотечные квартиры. Тогда заемщик из задолжавшего собственника превращается в арендатора. Уже внесенные им средства и оставшаяся задолженность пересчитываются, на их основе определяется арендная плата на годы, а может быть, и на поколения вперед. Обидно? Конечно. Но все же это лучше, чем оказаться и без денег, и без крыши над головой.

Однако даже если подобные идеи дойдут до властии получат ее благословение, все равно потребуется время хотя бы на то, чтобы подвести под них нормативную базу, отработать схемы, создать необходимые структуры и изыскать для этого достаточные средства, а потом еще и запустить весь механизм. И надеяться, что он не даст сбоев.

С облегчением!

Без крыши над головой

Украинская рада приняла закон о пересчете стоимости залога

Впервые к этой практике прибегли США, где ипотечный кризис разразился раньше всего. Позже последовали другие страны. Что это значит на практике — пересчитать стоимость залога? Банк заново оценивает квартиру или дом, купленные по ипотеке. Эта цена будет меньше: кризис «уронил» стоимость недвижимости. Вопрос, на сколько. Опасный для заемщика вариант — если новая цена окажется меньше той суммы, что на данный момент он должен банку. Получается, что у банка на балансе оказывается необеспеченный кредит. И он получает право требовать досрочного погашения кредита — полностью или частично. В США это обернулось тысячами личных трагедий.

В нашей стране пока такие меры на законодательном уровне не обсуждаются, хотя некоторые банкиры уже говорят о необходимости подобной процедуры. Российские депутаты пока ограничились принятием поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этим поправкам, ипотечные банки смогут продавать квартиры «отъявленных» должников, не дожидаясь решения суда. Есть одно но: продажа должна осуществляться по обоюдному согласию, то есть быть пунктом кредитного договора. Вы не хотите подписывать такой договор? Представьте, что это будет обязательным условием реструктуризации вашего ипотечного кредита.

Елена Калашникова

Версия для печати
« 2009 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru