Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям

23.04.2009 12:35 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям

Сейчас рынок недвижимости претерпевает серьезные изменения: емкость спроса заметно сузилась, изменились потребительские предпочтения и финансовые возможности покупателей. В связи с этим многие объекты недвижимости оказываются невостребованными в текущих условиях. Результат – «замораживание» строительства, остановка работы по уже начатым проектам. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», даже из сложившейся ситуации есть выход. Специалисты ИРН решили поделиться своим мнением с девелоперами и инвесторами рынка недвижимости.

«Старые условия» – какими они были?

Последние полгода характеризуются серьезными изменениями на рынке недвижимости: если раньше он представлял собой рынок продавца, то сегодня формируется рынок покупателя. В связи с этим многие профессиональные участники рынка пытаются адаптироваться к новым условиям и стремятся найти способ «выжить» в сложившейся ситуации. В отличие от предыдущих нескольких лет, когда повышение уровня жизни, сокращение объемов строительства экономичного жилья в Москве и постоянный рост цен провоцировали ажиотажный спрос со стороны покупателей, сегодня застройщикам приходится идти навстречу клиенту. Если раньше у девелоперов не было необходимости учитывать запросы потребителей, а основной принцип при создании и реализации объектов недвижимости сводился к достижению максимального выхода площадей и уровня цен, то в нынешних условиях им приходится подстраиваться под клиента.

В условиях, когда потребители скупали практически все, т.к. «не успевали» за ростом цен, застройщики нередко предлагали на реализацию объекты, не соответствующие запросам покупателей, как по свойствам, так и по стоимости жилья. Тем не менее, такая политика компаний была вполне оправданной, ведь в предыдущие годы высокие темпы продаж отмечались и по наименее удачным с точки зрения соотношения «цена-качество» объектам. В результате, при создании проектов застройщики не стремились учитывать предпочтения потребителей, касающиеся набора, площадей, планировочных решений домовладений, качества строительных и отделочных материалов, уровня развития инфраструктуры и т.п.

Наряду с этим ценовая политика многих компаний в предыдущие годы сводилась к «игре на повышение». Привыкнув к постоянному росту цен, зачастую застройщики устанавливали заведомо завышенную стоимость в расчете на то, что в ближайшее время рынок «подтянется» до этого уровня. А в финансовых расчетах рентабельности проектов закладывались на ежегодный прирост цен (примерно на 15%-20%). Кроме того, работая в условиях дефицитного рынка, для которого характерен ажиотажный спрос и повышенная покупательская активность, многие компании рассчитывали на высокие темпы продаж, быстрый возврат денег от реализации проектов, наличие оборотных средств в необходимом объеме для того, чтобы, например, на поступления от продаж продолжать строительство или инвестировать в новые проекты.

Что происходит сейчас?

Кризис застал врасплох те компании, которые ориентировались в своей работе на «тепличные» условия рынка продавца, они оказались не готовыми к изменению экономической ситуации и поведения потребителей. Вследствие снижения доходов и увеличения числа безработных произошли серьезные изменения в структуре спроса, покупательских предпочтениях и ценовых ожиданиях потребителей. В результате неадекватно дорогие объекты, не соответствующие по соотношению «цена-качество» новым рыночным условиям, перестали пользоваться спросом. Это привело к нарушению запланированного графика продаж и денежных поступлений. Как следствие, часть проектов, особенно на начальных этапах реализации, пришлось «заморозить», т.к. потребность в них со стороны покупателей снизилась до нуля. Ситуация усугубилась еще и тем, что люди, опасаясь риска долгостроя вследствие ухудшения ситуации с кредитованием бизнеса, перестали покупать объекты на ранних стадиях строительства.

Как с этим бороться?

Несмотря на возникшие трудности в свете изменения рыночной ситуации, выход все-таки есть. Во-первых, целесообразно оптимизировать начатые проекты в соответствии с новыми условиями, другими словами, провести реконцепцию планирующихся к выходу и уже строящихся объектов. При этом основной вектор должен быть на понижение класса объекта, создание более экономичного продукта, отвечающего потребностям как можно большего числа покупателей. В зависимости от стадии, на которой находится проект, существуют разные возможности по его оптимизации.

Безусловно, гораздо больше возможностей для «маневра», если проект находится на «бумажной» стадии. В этом случае изменения могут быть существенными: корректировка набора и площадей квартир (если речь идет о квартирном доме), отказ от строительства коттеджей в пользу таунхаусов (в случае загородного жилья), пересмотр количества блоков, лестничных пролетов, лифтовых холлов на этаже (когда речь идет о бизнес-центрах). А также изменения, касающиеся высоты потолков, этажности, качества строительных и фасадных материалов и т.п.

Если проект уже находится на стадии строительства, то возможностей для его оптимизации к новым рыночным условиям значительно меньше, чем в предыдущем случае, тем не менее, они все-таки есть. Речь может идти об изменениях в инженерном оснащении, качестве внутренней отделки и фасадных материалов, объеме и наборе элементов инфраструктуры. А также о корректировке концепции застройки, например, в коттеджных поселках возможно незастроенные участки предлагать без подряда, предварительно «нарезав» их на участки меньшей площади. А в случае с бизнес-центрами целесообразно «разбить» этаж на блоки небольших площадей, если это возможно.

Во-вторых, в нынешней ситуации застройщику необходимо изменить ценовую политику. При этом главное – суметь определить потенциальную глубину падения цен в занимаемом им сегменте и одним из первых среагировать на ситуацию, пойдя на уступки клиенту. В условиях снижения емкости спроса и падения покупательской активности такая политика позволит выиграть в конкурентной борьбе и привлечь оставшийся спрос.

В-третьих, застройщик должен пересмотреть планируемые ранее графики продаж и по-новому оценить ожидаемые денежные поступления. Это позволит ему определить потенциал каждого проекта и выявить, какие из них являются наиболее востребованными в сложившейся ситуации. В условиях ограниченности кредитования такой подход становится чрезвычайно важным, т.к. позволяет решить, какие объекты застраивать в первую очередь и по какой цене продавать, чтобы денежных поступлений хватило на реализацию других проектов.

Что для этого нужно?

В сложившихся условиях необходимо четко знать, что пользуется спросом, какой продукт востребован рынком. Успешное решение этих задач невозможно без понимания портрета покупателя и потребительских предпочтений, конъюнктуры рынка и ценовой политики конкурентов, регулярного мониторинга рыночной ситуации, отслеживания изменений, происходящих на рынке, и умения быстро на них реагировать.

Все эти задачи застройщики могут решать самостоятельно, либо с привлечением внешних специалистов. В сложившихся условиях второй вариант зачастую оказывается более приемлемым, т.к., во-первых, во многих строительных компаниях произошли серьезные сокращения подразделений, занимающихся исследованиями рынка и аналитикой, а, во-вторых, обращение к сторонним консультантам позволяет получить независимую точку зрения и проверить мнение своих специалистов по тому или иному вопросу.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» оказывает содействие в решении задач, связанных с оптимизацией проектов к сложившейся ситуации, корректировкой ценовой политики и политики продаж. Владение ресурсами, инструментарием и методологией, а также информацией об изменениях в структуре спроса и предложения вкупе с огромным опытом работы на рынке недвижимости позволяет Аналитическому центру ИРН оказывать квалифицированную помощь застройщикам в вопросах адаптации девелоперских проектов к новым условиям.

В качестве примеров решения подобных задач можно привести ранее выполненные Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» проекты. В частности, по заказу компании «Русь» специалисты www.irn.ru проводили анализ концепций застройки земельных участков в Шатурском и Рузском районе и давали рекомендации по улучшению данных проектов в соответствии с потребностями покупателей загородного жилья в Дальнем Подмосковье.

Кроме того, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» неоднократно оказывал услуги по корректировке ценовой политики и политики продаж объектов в Москве и Подмосковье. В частности, для корпорации «Ренова» (ТНК-BP, Суал) наши специалисты занимались решением этой задачи по ЖК «Апрелевский» (Московская область, г.Апрелевка, Горького ул.) и ЖК «Мичуринский» (Москва, Мичуринский пр-т, кв-л 5-6). Аналогичную работу на регулярной основе мы проводили для компании «Руза» по ЖК «Нескучный сад» (Москва, Орджоникидзе ул., вл.13).

Новые условия и новые возможности

Следует отметить, что сложная экономическая ситуация принесла с собой не только проблемы, но и новые возможности. Так же, как и после кризиса 98 года, когда падение цен на рынке недвижимости сделало реальным приобретение земельных активов по доступной цене, сейчас у девелоперов есть аналогичная возможность. В предыдущие годы активного роста рынка земля оставалась в руках у администрации, ГУПов, НИИ, заводов, а также посредников на вторичном рынке. Крупные землевладельцы не стремились ее продавать, т.к. избавляться от актива, который ежегодно дорожает и приносит доход, не требуя освоения, не было смысла. Вот почему девелоперы не могли приобрести новые площадки под застройку за приемлемые деньги. Кризис изменил эту ситуацию, т.к. земля, в отличие от рынка готового жилья, подешевела не на 25%-35%, а в разы. В результате у девелоперов сейчас есть возможность купить интересные земельные участки за сравнительно небольшие деньги.

Помимо застройщиков, сложившаяся ситуация несет определенные плюсы и для инвесторов. В частности, возможность инвестирования в наиболее перспективные с точки зрения емкости спроса и потенциала для роста цен рыночные ниши, которые уже достигли ценового «дна». Просто в отличие от предыдущих лет, когда на фоне постоянно растущего рынка можно было практически без риска «войти» в любой проект, т.к. в перспективе он станет дороже, сейчас необходимо находить наименее переоцененные и наиболее востребованные сегменты рынка недвижимости. Ведь, как показывает практика, даже в условиях кризиса остаются островки стабильности, где цены продолжают расти. Яркий пример – районы массовой застройки в Южном Бутово и Марьинском парке, где стоимость квартир увеличилась на 10%-15% после кризиса 98 года, в то время как общее падение рынка за этот же период составило 30%-40%.

Как реализовать новые возможности?

В связи с появлением новых возможностей у девелоперов возникает потребность в оценке участков с точки зрения текущей стоимости и будущего дохода от реализации проекта перспективной застройки. Для того чтобы принять решение о покупке земли, девелоперы должны понимать, насколько запрошенная цена адекватна, как осваивать данный участок, и какова будет прибыль. Что касается инвесторов, то для них становится важным умение определить глубину падения и перспективность развития разных ниш, ответить на вопрос, когда и куда «заходить».

Успешное решение этих задач в текущих условиях становится на вес золота, а помощь в поиске ответов на поставленные вопросы может оказать Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках инвестиционного консалтинга. За время своей работы специалисты www.irn.ru неоднократно предоставляли подобные услуги. В частности, по заказу компании «Кондр» была проведена оценка земельного участка в 5 км по Носовихинскому шоссе с точки зрения оптимального использования и разработана концепция застройки, позволяющая получить максимальный доход. В настоящее время участок застраивается, а проект успешно реализуется (ЖК «Салтыковка-Престиж»).

В качестве другого примера можно привести работу, выполненную Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» для компании «Health Tech Corporation», цель которой состояла в определении динамики цен на жилье в д.Яковлевское (39 км от МКАД по Киевскому шоссе), в условиях изменения экономической ситуации. Результаты исследования позволили выявить наиболее характерное поведение цен в этом сегменте в сравнении с московскими показателями в периоды бурного роста стоимости жилья, стагнации, коррекции цен вниз. Это дало возможность определить перспективность вложений в данный проект и его инвестиционную привлекательность.

Резюме

Сложившаяся ситуация в экономике в целом и, в частности, на рынке недвижимости – еще не конец света. Забирая одни возможности, ставшие привычными для профессиональных участников рынка, она принесла с собой другие, которыми нужно уметь правильно воспользоваться. Это касается не только возможностей по созданию базы для успешной работы в будущем, а именно: приобретение ставших сравнительно недорогими земельных участков и инвестирование наиболее перспективных сегментов, имеющих максимальный потенциал для роста цен. Это касается и возможностей для продолжения работы по уже начатым проектам, которые создавались в условиях рынка продавца, а в нынешней ситуации на первый взгляд представляются неликвидными и невостребованными.

Сегодня формируется рынок покупателя, поэтому понимание потребностей людей – есть ключ к успешной реализации проектов, работа по которым уже ведется. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» оказывает помощь в решении вопросов оптимизации проектов к текущим условиям, корректировки политики продаж и ценообразования в соответствие с новыми реалиями рынка. Нет ничего невозможного даже в тех ситуациях, которые на первый взгляд представляются безнадежными. Опыт и знания Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», понимание потребностей покупателей и конъюнктуры рынка поможет застройщикам в решении как оперативных, так и стратегических задач.

Версия для печати
« 2009 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru