Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Конец эпохи пирамид

28.04.2009 13:30 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник: 

Строительный бум последних трех лет зиждился на неограниченных банковских кредитах с отрицательной реальной ставкой и бешеных темпах роста цен на жилье. Теперь пузырь лопнул. Кризисная адаптация отрасли к новым условиям будет длительной и болезненной.

Наибольший шок среди остальных отраслей в первом квартале достался строительству, последние три года державшему уверенное лидерство по темпам роста среди всех видов деятельности вообще. Строительные объемы всем на удивление даже в прошлом году уже на фоне начавшихся финансовых проблем, в общем-то, особенно не падали. А к концу году отрасль совершила даже небольшой рывок. Видимо, строители торопились сдать хоть что-то в условиях начавшегося снижения цен на недвижимость и сокращения доступности банковских кредитов.

В январе-марте нынешнего года отрасль испытала шоковое сжатие — сезонно-скорректированные объемы строительства обвалились к предыдущему кварталу на 13,4%. В годовом исчислении – это даже немного быстрее, чем падали обрабатывающие производства в предыдущем квартале, примерно -44% годовых. Интерпретировать эту цифру надо так, что к концу нынешнего года при экстраполяции сложившихся тенденций от объемов строительных работ четвертого квартала прошлого года останется чуть больше половины.

Причины угасания строительной деятельности вполне очевидны. Это падение спроса и цен на жилье, в частности, в связи со свертыванием жилищного, в том числе и ипотечного кредитования. За январь-февраль нынешнего года жилищных кредитов в рублях выдано банками всего на 23,5 млрд. руб. Если сравнивать со среднемесячными объемами первых девяти месяцев прошлого года, «не задетых» кризисом – то это пятикратное снижение. Понятно, что в условиях ослабления рубля, энтузиастов, желающих взять валютные кредиты на приобретение жилья, нашлось немного — их и в прошлом-то году брали только 13% заемщиков, а в первом квартале выдача сжалась еще почти в 8 раз. Что же касается собственно ипотеки, то от нее тоже мало что осталось – среднемесячный объем выданных кредитов в январе-феврале составил только 18,2% от аналогичного показателя первых 9 месяцев прошлого года – налицо более чем пятикратное снижение.

При этом, согласно данным ЦБ, жилищные кредиты хоть и подорожали, но не намного – до 14,5% годовых по рублевым кредитам, выданным в феврале, против 12,4% год назад, аналогичные цифры по кредитам в валюте — тоже 14,5% против 10,8% год назад. Но видимо, заемщики не торопятся брать кредиты из-за неопределенности с ценами жилья, а банки – выдавать их, когда нет ясности в отношении будущего благополучия самих потенциальных заемщиков.

Другой аспект проблемы – в состоянии самих строительных организаций, у которых сложились совершено непривычные для них финансовые условия – цены строительных работ падают (хотя и не так, как конечная стоимость жилья) на фоне дорогого и почти не доступного для отрасли кредита. Стоимость строительных работ снижалась с ноября по март, уменьшившись за это время, правда всего на 1,1%, но это уже не та инфляция в 20−25% годовых, которая наблюдалась в 2006−2008 годах. В результате строители впервые за многие годы столкнулись с реально положительными ставками по кредитам.

До сих пор интенсивность строительных работ была четко коррелированна с процентными ставками. Чем ниже в реальном выражении они были, тем интенсивнее шла эта деятельность. Что и понятно: рентабельность строительства достигалась главным образом за счет того, что цена объекта за время его строительства успевала вырасти, и затраты, произведенные за счет набранных кредитов, к моменту их возврата относительно обесценивались. Сейчас этой синекуре пришел конец. По оценке ассоциации строителей России [1], 70% строительных компаний страны – потенциальные банкроты.

Любопытно, что на фоне резкого спада объема выпуска отрасли в силу накопленной инерции ввод жилья не падает, а с учетом сезонных поправок он даже несколько выросли в период кризиса. Исходя из примерной оценки лагов от закладки до ввода дома, можно предположить, что достигнутые показатели ввода могут сохраняться еще некоторое время, скорее всего, до начала осени. В сочетании с падением спроса накопление нераспроданного жилья будет еще сильнее давить на рынок, вызывая дальнейшее снижение цен. Но в последующей перспективе, в течение, может быть 2−3 лет, ввода жилья, сколько-нибудь близких к нынешним, из-за инерционности процессов мы, скорее всего, уже не увидим.

Так же как и в случае «недокапитализированных» банков, все предложения заинтересованных лиц по поддержке жилищно-строительного комплекса и ипотеки сводятся к тем или иным формам национализации возможных убытков предприимчивых соотечественников, поучаствовавших в надувании строительно-ипотечного пузыря. Как то: (i) капитализировать/кредитовать АИЖК за счет накопительных пенсионных счетов или ФНБ; (ii) субсидировать – опять-таки из бюджета — ставки и амортизацию по ипотеке; (iii) выкупать построенное жилье экономкласса за счет госсредств по неким «справедливым» ценам. В сущности, подобные меры столь же мало популярны у прочих граждан, как и «спасение» банков. Но альтернативой им, скорее всего, будет довольно длительная пауза во вводах жилья и перекладывание значительной части долгов на банки. Правда, наш строительно-ипотечным пузырь пока не выглядит каким-то угрожающе большим (6,1% всех банковских ссуд выданы строителям, еще 6,2% — ипотека по состоянию на 1 января), так что невозврат даже половины этих ссуд не создает какой-то уж совсем неподъемной проблемы для банковского сектора. Причем, судя по складывающимся тенденциям, невозврат ипотечных ссуд может коснуться в наибольшей степени непотопляемых банков-«небожителей» из первой пятерки — по состоянию на 1 марта на них приходилось 2/3 всей просрочки по ипотеке, при доле в таких кредитах чуть больше трети (в частности, было просрочено уже 11% валютных ипотечных кредитов). Так что возможно «антикризисное бездействие» — не худший вариант в этой ситуации.

Сергей Журавлев

Версия для печати
« 2009 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru