Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Сдается квартира с управляющим

09.06.2009 14:30 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Сдается квартира с управляющим

Удачно сдать квартиру с первого раза — мечта любого арендодателя. Чтобы снять с себя часть хлопот и исключить известные форс-мажорные обстоятельства, можно передать свои квадратные метры в управление агентству. Несмотря на то что такие услуги существуют давно, российские арендодатели относятся к ним с недоверием. Однако в последнее время скепсиса поубавилось.

Плата за риск

Тот, кто сталкивался с проблемой сдачи жилья в аренду, знает, как это хлопотно. Быстро найти квартиросъемщика, который отвечал бы всем вашим требованиям, как правило, не получается. Кроме того, нужно постоянно следить, чтобы вовремя оплачивались коммунальные услуги и, конечно, сама аренда. Нередко арендаторы обращаются за помощью к хозяину квартиры, когда в ней что-то прорвало-перегорело. Между тем все это могут взять на себя агентства, которые практикуют доверительное управление жилой недвижимостью.

Основная их услуга — выгодная сдача квартиры в аренду. Схема довольно проста: агентство и собственник квартиры заключают договор поручения, согласно которому агентство выступает арендодателем и занимается поиском подходящего квартиранта. Фактически агентство берет на себя еще и сопутствующий сервис — контролирует своевременную оплату коммунальных услуг, ежемесячно получает арендную плату и перечисляет ее на счет хозяина квартиры.

"Клиент перекладывает риски и необходимость регулярного контроля на профессионалов и просто получает ежемесячные платежи в предпочтительной для него форме — наличной или безналичной", — говорит руководитель направления аренды компании МИАН Сергей Орлов.

"С клиентом заключается договор поручения, это одна из форм доверительного управления, когда собственник имеет право влиять на ключевые решения, участвовать в управлении. Затем мы обеспечиваем рекламную кампанию, организуем показы и поиск квартиросъемщика, обеспечиваем юридическое сопровождение заключаемых договорных отношений. В течение всего срока действия договора агентство недвижимости несет ответственность за исполнение его условий: своевременную оплату, состояние вверенного в управление имущества, при необходимости урегулирует спорные вопросы с проживающими в квартире клиента жильцами. Таким образом, клиент практически полностью избавлен от рисков самостоятельной сдачи внаем — неплатежи либо просрочка платежа, квартиру арендовал один человек, а проживает десять и т. д.", — комментирует схему доверительного управления Сергей Орлов.

Прежде чем принять квартиру в управление, агентство проводит ее оценку, чтобы понять, стоит ли с ней связываться вообще, и определить адекватную арендную плату. Как правило, компании предпочитают иметь дело с новыми квартирами, недавно отремонтированными. По желанию клиента агентство перед началом сдачи квартиры может сделать в ней небольшой ремонт (естественно, за счет хозяина), чтобы потом сдать объект по более высокой арендной ставке. После того как квартира сдана, компания будет решать и все бытовые проблемы, в том числе наладит спутниковое телевидение и интернет, прикупит ту или иную мебель, заплатит, если надо, за коммунальные услуги.

Дела бумажные

Основной документ, который определяет отношения между агентством и собственником жилья, — договор поручения. В нем четко прописывается, какие действия от лица хозяина квартиры вправе выполнять управляющая компания. Обычно договор на управление привязывается к договору аренды жилья, соответственно, минимальный срок по поручению составляет один год. Компании отмечают, что заниматься квартирой лишь в течение короткого срока (например, когда хозяева переезжают на дачу на три летних месяца) невыгодно — затраченные ресурсы, как правило, не окупаются. "Чтобы такая сделка была взаимовыгодной, срок действия договора должен составлять не менее трех лет", — говорит первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Однако часто агентства готовы взяться за управление, и когда срок аренды невелик, в таких случаях составляется специальный пакет услуг.

Чтобы заключить договор на управление жильем, нужны те же документы, что и при заключении договора аренды или найма. А именно документы, подтверждающие право собственности, выписка из домовой книги, свидетельство ИНН или документ, подтверждающий регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, банковские реквизиты для осуществления платежей и т. д. Необходима также доверенность, которая уполномочивает компанию совершать те или иные действия, связанные со сдачей жилья в аренду.

Если хозяин квартиры хочет, чтобы агентство занималось еще и техническим состоянием его жилья, необходимо предоставить гарантийные талоны и инструкции по эксплуатации на всю бытовую технику и оборудование в помещении, договоры с поставщиками интернет-услуг, спутникового ТВ, с частными охранными организациями и т. д. Также для доверительного управления требуется согласие всех собственников сдаваемой недвижимости — они либо участвуют в подписании договора, либо предоставляют нотариально заверенную доверенность на имя одного из них на право представлять их интересы при подписании договора.

По оценке риэлтеров, как компаниям, так и собственникам жилья выгодно поручать свою квартиру агентству недвижимости, если арендная плата составляет не менее $3 тыс. Но случаи управления жильем экономкласса тоже имеют место. В агентстве недвижимости МИАН сообщили, что у них в управлении есть и малобюджетные квартиры в пятиэтажных домах на окраине города, и элитные апартаменты в престижных районах.

Если квартирант неожиданно съехал, управляющая компания в экстренном порядке ищет ему замену. "Что касается невыполнения обязательств арендатором, в договоре управления указывается, что компания не несет материальной ответственности за неуплату аренды клиентом. Мы можем только контролировать своевременную оплату аренды и коммунальных услуг. Однако допустим, что клиент съехал неожиданно. Для этого есть договор аренды с пунктами о досрочном расторжении и о судьбе страхового депозита в таком случае", — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Стоит также отметить, что квартира под доверительным управлением привлекательна для арендаторов, в частности, потому, что собственник не может являться туда без представителя агентства. То есть арендаторы ограждены от чрезмерной навязчивости хозяев.

Вознаграждение компаний, как правило, составляет 5-15% месячной арендной платы. Агентство недвижимости может запросить и единовременную комиссию — где-то 50% ставки. Нередко техническое обслуживание оплачивается отдельно, цена вопроса доходит до $200 в месяц. Компания, как правило, составляет несколько пакетов услуг, а собственник решает, что именно ему нужно. За дополнительные деньги клиент может нарастить выбранный пакет необходимыми опциями. Оплата производится только по факту получения дохода, то есть когда квартира уже сдана.

Медленно, но верно

Несмотря на очевидные преимущества доверительного управления жилой недвижимостью, профильный рынок в России развит слабо. По оценке риэлтеров, услугой управления охвачено не более 5% рынка аренды квартир — в отличие от сектора коммерческой недвижимости. "Почти все офисные и логистические центры находятся под управлением специализированных организаций. В сегменте аренды жилых помещений эта услуга еще недостаточно развита. Исключение составляют комплексы "Донской посад", "Парк Плейс", "Покровские холмы", которые находятся под управлением компании "Хайнс", а также все комплексы мидовского ГлавУпДК — у них своя служба эксплуатации", — рассказывает директор по аренде IntermarkSavills Галина Ткач.

Генеральный директор компании "ФинессКо" Надежда Мозгалевская согласна с коллегой: "Услуги по доверительному управлению жилой недвижимостью в Москве сейчас находятся в зачаточном состоянии. Тут есть ряд факторов. Например, выработанное за долгие годы устойчивое недоверие сограждан к посторонним; присматривать за оставленными квартирами и домами поручают родственникам — так надежнее, и не надо тратиться на услуги агентств.

Также невелико количество владельцев квартир, постоянно проживающих за пределами страны или в другом регионе и нуждающихся в постороннем присмотре за оставленной недвижимостью. Обычно собственники стараются хотя бы раз в месяц приехать или прислать своего представителя, чтобы проверить состояние квартиры".

Риэлтеры, однако, из года в год отмечают увеличение доли клиентов-арендодателей, которые хотели бы воспользоваться услугой доверительного управления. "В первую очередь управление интересует собственников, которые либо проживают за границей, либо редко бывают в Москве. Либо они слишком заняты, чтобы оперативно реагировать на требования клиентов и решать проблемы, возникающие в квартире, в максимально короткие сроки.

Также к категории собственников, которые могли бы заинтересоваться управлением, можно отнести пожилых людей, которые по разным причинам — от банального незнания иностранных языков до физической невозможности приехать в квартиру по первому зову клиента — не могут полноценно исполнять свои обязанности по договору аренды", — рассказывает Константин Ковалев.

Юлия Погорелова

Версия для печати
« 2009 г. »
« Июнь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     






   Рейтинг@Mail.ru