Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


По стесненным обстоятельствам

09.06.2009 19:50 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  По стесненным обстоятельствам

Все больше заемщиков, взявших кредит на покупку жилья, оказываются не в силах его вернуть. «БН.ру» разобрался, как минимизировать издержки по ипотеке, в том числе и в крайних случаях.

Интерес к ипотеке со стороны населения постепенно угасает. Проценты по жилищным кредитам с конца прошлого года резко выросли, превысив отметку в 20% годовых в рублях, в тоже время доходы многих граждан существенно сократились.

Еще год назад банкиры охотно говорили о головокружительных темпах роста ссудной задолженности, а сейчас нервно наблюдают за не менее стремительным ростом задолженности просроченной.

Наибольший объем кредитов банкиры выдали в 2008 году, к началу этого года ссудная задолженность по жилищным кредитам в России превысила отметку в 1,2 трлн руб. и начала сокращаться (Доля ипотеки в ВВП РФ - примерно 3% и 31% от всех кредитов, выданных физлицам). Все кто мог, подсуетились и избавились от ипотеки в конце прошлого года.

Сейчас банки выдают ссуд в десятки раз меньше, чем год назад. Зато просроченная задолженность набирает темп. За четыре месяца нынешнего года она возросла с 13 млрд руб. до 21 млрд, что составляет 1,7% от общей суммы задолженности по жилищным кредитам. На просрочку по ипотеке приходится 11% от всей просроченной задолженности физлиц перед банками.

Всех заемщиков можно разделить на две большие группы. Первая – это те, кто брал кредит в иностранной валюте. Доля таки кредитов в общем объеме ссудной задолженности около 20%. И именно они дают наибольшую просрочку по платежам из-за девальвации рубля. Для многих ежемесячные платежи стали неподъемными, достигнув 70%-80% семейного бюджета.

Вторая группа заемщиков предпочитала брать кредиты в рублях. На их долю приходится 80% займов. И они пока держатся молодцом, дают наименьшую просрочку, отказываясь возвращать долг только в самом крайнем случае, например, потеряв все источники дохода.

Возможны варианты

Чтоб не наращивать просрочку на балансах, ухудшая тем самым финансовое положение организации, банкиры готовы пойти навстречу заемщикам, предлагая программы реструктуризации задолженности. Суть которых сводится к сокращению суммы ежемесячного платежа. У каждого банка свой подход, индивидуальный. Но, тем не менее, можно выделить несколько общих для всех кредитных организаций программ.

Во-первых, можно перевести кредит из иностранной валюты в рубли, но по сложившимся на сегодняшний день процентным ставкам. А они с конца прошлого года существенно возросли, в некоторых банках выше 20% годовых по рублевым кредитам.

Во-вторых, банки предлагают увеличение срока кредита, если это возможно. Допустим, заем оформлен на 10 лет, а максимальный срок по условиям банка 20 лет. Можно растянуть срок кредита вдвое, что позволит существенно уменьшить ежемесячный платеж. Но, как правило, увеличение срока возможно при условии, что к моменту последнего платежа заемщик еще не выйдет на пенсию.

В-третьих, некоторые кредитные организации позволяют, обычно в течение года, выплачивать только проценты по кредиту, таким образом, предоставляя отсрочку по выплате основного долга. При этом график платежей не меняется.

В-четвертых, можно попросить у банка так называемый стабилизационный кредит (заем). То есть новый кредит на погашение ранее полученного. Как правило, банки предоставляют стабкредиты под такой же процент, под который получен ипотечный кредит, но в некоторых коммерческих банках может быть и выше. Выдается стабилизационный кредит обычно на 12 месяцев в сумме годовых ежемесячных платежей.

Подобные схемы стабкредитов коммерческие банки могут предлагать совместно с Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Но АИЖК реструктурирует кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года, тогда как коммерческие банки не вводят ограничений по срокам.

Как правило, даром реструктурировать задолженность банк не станет, за эту операцию он возьмет комиссию в размере от 3 до 6 тыс. руб. При этом не стоит забывать, что, несмотря на снижение ежемесячных платежей в результате реструктуризации, общая долговая нагрузка возрастет, то есть «реструктурированный» заемщик окажется должен банку больше денег, чем «нереструктурированный».

Не все заемщики могут рассчитывать на взаимопонимание финансистов. «Халявы не будет», - уверяют те. Чтобы добиться расположения банкиров, заемщику придется доказать, что он по объективным причинам не может выплачивать долг, документально подтвердив снижение дохода, предоставив справку о доходах, расчетные листки из бухгалтерии о выплате заработной платы, трудовую книжку. Некоторые банки могут отказать в реструктуризации, если должник потерял работу «по собственному желанию».

Заложенная недвижимость должна быть единственным местом, где проживает заемщик с семьей. Если у него в собственности несколько квартир, то шансы на реструктуризацию долга резко уменьшаются. Но и это еще не все.

«Наше главное требование к заемщикам, которые хотят реструктурировать свой долг - это положительная кредитная история. В том случае, если заемщик не может выполнять свои кредитные обязательства в связи с изменившимся материальным положением, а ранее не допускал просрочки платежей и сам заявил в банк об изменившемся материальном положении, кредитор рассмотрит возможность реструктуризации задолженности», - говорит управляющий петербургского филиала Абсолют Банка Виталий Демидов.

С молотка

В общем, различных ограничений великое множество, и в каждом банке они разные. Не исключено, что единственным выходом из тяжелой жизненной ситуации для заемщика станет продажа заложенного имущества. Реализовать жилье может сам банк, точнее специальные сотрудники кредитной организации которым заемщик оформит генеральную доверенность, после чего они займутся оформлением сделки.

Некоторые банки очень ловко умудряются находить новых платежеспособных заемщиков, предлагая им ипотечные кредиты на покупку квартиры, уже находящейся в залоге банка.

Также сделку может провести дружественная банку риэлторская контора. Комиссионное вознаграждение посредников составит примерно 4%-6% от суммы сделки. Причем, как правило, банки совсем не против, чтоб заемщик самостоятельно занялся продажей, главное, чтоб при этом не тянул с платежами по кредиту.

Но в условиях снижения цен на жилье, а особенно, если кредит был оформлен в иностранной валюте, вырученных средств может не хватить на погашение задолженности. В этом случае банки, как правило, дают отсрочку платежа. Но есть и такие, которые требуют погашения долга незамедлительно, иначе грозят штрафными санкциями.

Потери заемщика возрастут, если он попросту откажется возвращать долг. Таких случаев в практике отечественных банкиров пока немного, но тенденция неприятная – их количество растет. И часто из-за того, что сотрудники банка не находят подходящих добрых слов для отчаявшегося вернуть долг человека.

«Как правило, банки устанавливают срок досрочного истребования кредита, если возникла просрочка по кредиту длительностью 15-30 дней, либо, если было допущено 3 и более просрочки в течение последних 12 месяцев, вне зависимости от суммы просрочки. Если же заемщик не исполняет требование банка о досрочном погашении, банк получает право обратиться в суд. Многие банки обращаются в суд, если заемщик допустит просрочку длительностью более 3 месяцев. Сначала же, банк пытается решить вопрос в досудебном порядке, суд – это вынужденная мера. Ведь судебное разбирательство займет продолжительное время (около года), и повлечет дополнительные издержки», - говорит управляющий петербургским филиалом Бинбанка Денис Шлыков.

В большинстве случаев банкиры одерживают верх в судебных спорах, и тогда заемщику помимо долга, процентов по нему и штрафов придется еще возместить кредитору судебные издержки, как минимум государственную пошлину, размер которой может достигать 20 тыс. руб. Но кроме этого, банк может потребовать возмещения расходов на представителей банка в суде. К тому же придется отдать 7% от стоимости имущества судебным приставам. Отсуженную квартиру банк выставит на торги, а это значит, что, скорее всего она будет продана на 10-20% дешевле, чем если бы заемщик согласился продать ее добровольно.

Александр Сологуб

Версия для печати
« 2009 г. »
« Июнь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     






   Рейтинг@Mail.ru