Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Сочи - чемпион по строительству. Для покупателей: в моде бонусы, а скидки - «с глазу на глаз»

23.06.2009 15:40 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Источник:  Сочи - чемпион по строительству. Для покупателей: в моде бонусы, а скидки - «с глазу на глаз»

Предолимпийский Сочи строится активнее всех российских городов. Однако курортная недвижимость продается сегодня не так бойко, как ожидалось. С осени рынок стоял, и небольшое оживление началось с марта. По оценкам экспертов, сегодня покупателей интересуют квартиры в строящихся домах не дороже 2 млн. руб. и уже в построенных, - не дороже 3 млн. руб. Как удалось узнать Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, «индивидуальные скидки», которые предоставляют застройщики, могут доходить до 30%.

Сроки под вопросом

Сегодня Сочи - самый строящийся город России. В городе постоянно зарегистрировано около 335 000 человек. По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2008-2009 г.г. на первичном рынке жилья Сочи было представлено более 100 многоквартирных жилых домов, общей площадью около 1,5 млн. кв. м. Это сопоставимо со столичным рынком коммерческого жилья, с населением более 10 млн.

Впрочем, по мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, стабильность цифры, отражающей ситуацию с объемом первичного рынка. Сочи, вызывает скорее пессимизм – она не растет за счет новых объектов, и не снижается за счет завершения старых. «Большинство проектов «заморожено» или реализуются крайне низкими темпами», - заявила она Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru.

По данным Агентства Недвижимости DOKI, в настоящий момент в городе насчитывается не более 15 проблемных объектов на начальной стадии строительства. А по информации ФСК «Лидер», по новостройкам со степенью строительной готовности 35-70%, работы приостановлены на 2/3 объектов.

Хотя в 2009 году среди компаний, строящих жилье в Сочи, официально заявили о «заморозке» проектов только СК «Вант» (ЖК «Фристайл», «Долина», «Голливуд») и ИСК «Грантика» (ЖК «Сияние Сочи»), - говорит Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

Проблемы с завершением строительства есть и в домах высокой стадии готовности: работа на них ведется низкими темпами. Как объяснили аналитики, в большинстве проектов возникли проблемы с финансированием. Коммерческие банки отказывают застройщикам в кредитах, а покупателей, на средства которых планировалось завершить строительство, нет. «Сроки сдачи строящихся домов переносятся в среднем на полгода, не исключено, что перенесутся и дальше, - отмечает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». В общем объеме предложения первичного рынка более 60% домов находятся на средней стадии реализации и только 18% введены уже в эксплуатацию, - уточняет Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI.

«Эконома» на рынке больше

Структура первичного рынка жилой недвижимости г. Сочи, точно так же, как и Москвы, представлена жилыми объектами трех классов. Как рассказал нам Илья Володько (MACON), самые многочисленные (55,4% в общем объеме предложения) относятся к эконом-классу. Это дома на значительном расстоянии от моря, с типовыми архитектурными и планировочными решениями, минимальным набором или полным отсутствием инфраструктуры.

Доля жилых объектов бизнес-класса, отличающихся выгодным местоположением, близостью к морю (от 250 м до 750 м от береговой линии), развитой инфраструктурой, видовыми характеристиками, более удачными планировочными решениями составляет 37,1%. Например, в конце 2009 году планируется завершить строительство одного из самых ярких домов данного класса - ЖК «Дом у Дендрария». Он находится в самом центре города близи парковой зоны и в 700 м от центральной набережной курорта. Из квартир верхних этажей открывается вид на море, а близость парка «Дендрарий» обеспечивает приятные виды независимо от расположения жилища. Первые два этажа жилого комплекса отведены под магазин со службой доставки товаров, кафе-ресторан, студию красоты, турецкую баню и др. Внутренний двор ЖК будет огорожен, а территория благоустроена. Планируется небольшой сквер с детской и спортивной площадками и малыми архитектурными формами.

На объекты элитного класса приходится всего 7,5%. Практически все они находятся на берегу моря, имеют свою территорию, бассейн и прочие удобства. Например, ЖК «Красная площадь» (срок сдачи 2010 г.), на 233 квартиры расположен в самом средоточии курортной, культурной и спортивной жизни города, на улице Войкова. Проект разработан так, что из большинства квартир будет открываться вид на море, главную морскую бухту. Здание строится с использованием самых современных коммуникационных технологий, включая «умный дом». Управлять квартирой жильцы смогут с собственного мобильного телефона. В ЖК предусмотрена собственная клубная инфраструктура включающая SPA-центр, фитнес-центр, бассейн, салон красоты, ресторан и многое другое.

Спрос «отложился» до лучших времен

Объемы строящегося жилья в Сочи формировались с учетом ожидаемого спроса. После того как Сочи был объявлен столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, интерес к городу стремительно возрос. Огромное число заявленных проектов, включающих самые современные объекты спорта, развлечения, отдыха должны были привлечь в курортный город покупателей из всей России. Но тщательно разработанный сценарий пока не реализован. Как рассказал Илья Володько (MACON), начиная с середины 2007-го и по нынешний день, спрос на жилую недвижимость Сочи носит отложенный характер. Основная причина - несоответствие ценовых характеристик предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей.

Самое непростое положение сложилось с объектами в высоком ценовом диапазоне. Подобные проекты ориентировались на покупателей из столичного региона и жителей традиционно богатых северных областей России, а спрос со стороны этой категории покупателей сейчас крайне низок, - отмечает Валерий Барнинец (DOKI).

По словам Лолы Алиевой, руководителя отдела продаж компании «Дом у моря», с осени 2008 года по февраль 2009-го покупательский спрос был практически на нуле, и только с марта месяца началось небольшое оживление. Ольга Широкова (Blackwood) считает, что чуть лучше среднего складывается ситуация на объектах эконом-класса. Хотя Лола Алиева («Дом у моря») отметила, что сделки проходили только на тех строящихся объектах, где были представлены предложения, не превышающие 2 млн. руб. Покупательский интерес, в основном, сосредоточен на объектах эконом-класса на стадии завершения строительства или в домах, сданных в эксплуатацию, где цена предложения не более 3 млн. руб.

Анализируя темпы продаж, аналитики компании АН DOKI отметили, что в домах эконом-класса ежемесячно продается не больше 20-30 квартир, а в бизнес-классе и в элитном сделок - практически нет. В компании «Миэль-Distant Property Management» причину видят в том, что официальные цены на таких объектах не менялись больше года. И если вплоть до осени 2008 года, этому можно было найти хоть какое-то оправдание, у большинства застройщиков была возможность финансировать проекты даже в условиях отсутствия продаж, то с началом кризиса такая позиция стала бессмысленной, - говорит Ольга Широкова (Blackwood).

При условии практически полного отсутствия сделок, застройщики охотнее заявляли о предоставлении дополнительных бонусов, но не о скидках. Например, покупателям квартир предлагалось «в подарок» машиноместо, отделка квартиры, дизайнерский проект и др. Впрочем, Илья Володько (MACON), признался, что скидку можно было получить, но «в индивидуальном порядке», и ее размер держался в тайне. Например, в ЖК «Дом Пионер» на улице Юных Ленинцев (дом находится в завершающей стадии строительства) покупатель мог получить скидку в размере 30%, при условии, что оплатит всю сумму целиком.

Ценовые виражи

Результаты исследований консалтинговой компании MACON Realty Group показали, что по итогам пяти месяцев 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м в Сочи составляет 81 970 руб. Но ценовой показатель больше характеризует порядок цен на объектах бизнес-класса, так как 1 кв.м жилья класса «эконом» стоит примерно в два раза дешевле, а элитного – в два-три раза дороже. Например, в ЖК «Миллениум Тауэр», что строится в прибрежной части престижного микрорайона «Светлана», в 100 м от моря и предусматривает наличие SPA-центра с бассейном с морской водой, цена 1 кв.м не ниже 186 000 руб.

Квартиры в шестиэтажном доме клубного типа на ул. Виноградная в районе пансионата «Нива», (строительство на завершающем этапе), реализуются по цене от 117 800 руб. за 1 кв.м. В готовом трехэтажном клубном особняке в одном из самых привлекательных районов г. Сочи - на ул. Санаторная, застройщик пока не готов продавать квартиры по цене дешевле 96 900 р. за 1 кв.м. Самые низкие цены - от 40 700 руб. за 1 кв.м представлены на объекте по ул. Макаренко, состоящем из двух жилых домов эконом -класса 10 и 12 этажей. Ориентировочный ввод в эксплуатацию - III квартал 2009 г.

По цене от 50 400 руб. за 1 кв.м предлагают приобрести жилплощадь в пятиэтажном жилом доме в микрорайоне Мамайка по ул. Полтавская (рядом с санаториями «Ставрополье» и «Фазатрон»). В продаже есть однокомнатные квартиры от 37 кв.м, но строительство дома только начинается. Хотя если покупатели готовы потратить на приобретение немного больше – следует обратить внимание на ЖК бизнес-класса «Горизонт» (микрорайон Мамайка), строительство которого перешло на завершающую стадию. Предлагаются квартиры свободной планировки, площадью от 70 до 107 кв.м под чистовую отделку по цене от 48 400 руб. за 1 кв.м.

В целом, по данным Агентства Недвижимости DOKI, по состоянию на июнь 2009 г. квартиры в новостройках г. Сочи предлагались по 145 адресам. Из них в ценовом диапазоне от 35 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м представлены предложения на 46 объектах; от 60 000до 90 000 руб. за 1 кв.м – на 54; от 90 000 руб. и выше - на 45. Минимальная стоимость квадратного метра жилплощади эконом-класса - 32 000 руб. Самые дорогие предложения квартир в новостройках бизнес-класса - от 130 000 до 186 000 руб. за 1 кв.м, а в элитных новостройках - от 250 000 до 470 000 руб.

Несмотря на «олимпийский» порядок цен, эксперты считают, что до конца 2009 г. существенного их снижения не предвидится. По оценке аналитиков из MACON Realty Group, возможно лишь незначительное колебание цены в пределах 5-10% относительно показателя, зафиксированного в феврале 2009 г. «Более существенные скидки возможны при оптовых продажах, но на обычных покупателей данные предложения распространяться не будут», - отмечает Илья Володько. В компании Blackwood допускают, что в будущем корректировка цен в Сочи может произойти только в результате выхода на рынок новых проектов или проектов, по которым цены еще не были анонсированы. А по прогнозу Григория Алтухова (Лидер), в долгосрочной перспективе цены на недвижимость в г. Сочи вырастут, однако предсказать момент, когда рынок «развернется», достаточно сложно. «Думаю, это будет не раньше лета 2010 г.», - предполагает он.

Сочинский рынок пребывает в задумчивости. Одна из причин – неуступчивость застройщиков, которые не желают мириться со сложившейся ситуацией и снижать цены. Возможно, они уповают на то, что чем ближе к Олимпиаде, тем выше окажется интерес покупателей. Как показывает мировая практика, пик спроса на «олимпийскую» недвижимость приходится за год до Олимпиады. А до нее еще 5 лет. До золотого дождя еще далеко, поэтому многое будет зависеть от запаса прочности конкретных компаний и выхода на рынок предложений конкурентов.

Версия для печати
« 2009 г. »
« Июнь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     






   Рейтинг@Mail.ru