Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Приземлить амбиции

13.01.2010 15:46 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Отказ от строительства небоскреба на Охте и перенос «Газпромом» девелоперского проекта на другую территорию сохранит панорамы Петербурга, пойдет на пользу имиджу компаниии, возможно, поспособствует созданию в городе полноценного делового сити.

Резонансная для Санкт-Петербурга проблема строительства 403−метрового небоскреба «Газпрома» вблизи исторического центра, напротив Смольного собора, требует принятия (очевидно, на самом высоком политическом уровне) взвешенного и компромиссного решения. Прямолинейное продавливание проекта беспрецедентной по высотности доминанты, вторгающейся в охраняемые законом панорамы и силуэты Петербурга, вызвало раскол в обществе. По данным независимых социологических исследований, более 50% горожан не одобряют появление небоскреба в устье реки Охты, на месте шведской крепости Ниеншанц, где археологами выявлены уникальные объекты культурного наследия (см. стр. 20, «Северная Троя»).

Компромисс должен учитывать весь комплекс интересов, связанных и с сохранением историко-культурного наследия Петербурга, и с созданием стимулов для дальнейшего экономического развития города. «Газпром» – это, безусловно, важнейший, стратегический для города инвестор, и его потенциал должен быть востребован. Главное, чтобы амбиции и финансовые возможности одной из крупнейших российских корпораций благодаря грамотному регулированию со стороны властных структур приносили максимально позитивный, созидательный эффект. Принимая решение о судьбе проекта «Охта центра», способное в значительной мере определить вектор дальнейшего градостроительного развития Петербурга, следует рассматривать и альтернативные возможности строительства «Газпромом» своей штаб-квартиры и формирования бизнес-сити ХХI века.

К новому «богу»

Претензии бизнеса на высотное строительство вблизи исторического центра, диктуемые как экономическими, так и имиджевыми соображениями, ожидались экспертами с начала 2000−х годов. Первым тревожным симптомом стало появление у гостиницы «Санкт-Петербург» на Пироговской набережной 70−метровых жилых зданий «Монблан» и «Аврора» (согласования выданы до принятия в апреле 2004 года Временного высотного регламента). Впрочем, тогда это еще не вызвало значительного общественного резонанса – массовый интерес к теме сохранения архитектурного облика Петербурга пробудил именно проект «Газпрома».

Осенью 2005 года «Эксперт С-З» провел исследование «Каких изменений облика исторической части Санкт-Петербурга следует ожидать в ближайшие годы» (см. «Дружелюбное вторжение», №48 от 19 декабря 2005 года). Подавляющее большинство экспертов (архитекторы, деятели культуры, девелоперы, чиновники), предсказывая усиление давления бизнеса на архитектурную среду Петербурга, отмечали, что проблема высотного регламентирования должна занимать первое место в системе требований к новому строительству. Особенно подчеркивалось, что именно высота новых зданий, нарушающая исторические панорамы, представляет наибольшую опасность для архитектурного облика города и будет вызывать общественное недовольство. Поэтому важнейшей задачей региональной власти должна стать выработка четких и продуманных правил регулирования строительной деятельности, учитывающих потребности как в сохранении историко-культурного наследия Петербурга, так и в развитии города и бизнеса.

Эксперты отмечали необходимость создания механизмов исполнения одобренной правительством города Стратегии сохранения культурного наследия, в которой однозначно продекларировано: силуэт города, исторические виды, перспективы, панорамы, в том числе набережных Невы, являются предметами охраны и неприкосновенны.

Пророческим оказался радикальный прогноз генерального директора ЗАО «Петербургский НИПИград» академика Валентина Назарова (тогда только появились первые известия о возможном строительстве «Газпромом» 300−метрового здания). Обращая внимание на традиционное для Петербурга правило строить здания не выше Зимнего дворца, Назаров отмечал, что это не распространялось только на храмы: «Поскольку это для Бога, то их можно было строить выше императорского дворца. И все храмы у нас выше. В нынешние времена появился новый „бог“ – деньги. И могут возникнуть новые „храмы“, здания такой же высоты – в соответствии с новой „религией“. Чем больше у фирмы денег, тем выше дом. Тот же „Газпром“ хочет построить в Петербурге очень высокий дом, самый большой, из пижонства, чтобы все видели, какой он крутой. У Зимнего дворца, как „Газпром“, наверное, хотел бы, ему построить не дадут, но невдалеке, возможно, разрешат построить башню. И она будет видна отовсюду. Вот и проблема».

Успеть приготовиться

Спустя год, осенью 2006 года, директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский и ряд уважаемых и известных деятелей культуры и архитекторов выступили с разумной инициативой (см. «Мечи – на орала», «Эксперт С-З» №44 от 27 ноября 2006 года). Власти города должны четко определить территорию, которая развивалась бы как деловой сити – с простором для высотного строительства и современной архитектуры, и доминантой этого нового Петербурга мог бы стать небоскреб «Газпрома». Звучала тревога, как бы Петербург не опоздал с целенаправленным формированием такой территории. «Не нам дай бог допустить то, что произошло в Лондоне, который, разрешив строительство высотных зданий в центральной части, нарушил главенство традиционных доминант, прежде всего – собора Святого Павла, – предупреждал заместитель директора НИИ „Спецпроектреставрация“ Михаил Мильчик. – В результате Лондон исчез как цельный организм. И даже строительство потом делового района Докленд город не спасло: было уже поздно».

Парижский квартал Дефанс стал создаваться, как отмечал руководитель архитектурной мастерской «Студия 44» Никита Явейн, именно после неудачного эксперимента со строительством в центре Парижа башни Монпарнас, а в Петербурге последствия могут быть гораздо печальнее: «Потому что башня Монпарнас – на порядок меньшая гадость, чем „Газпром-сити“». Как подчеркивал руководитель архитектурной студии «Урбис СПб» Олег Харченко, несмотря на относительную близость к центру Парижа – на визуальном продолжении Елисейских Полей и не очень далеко от Триумфальной арки, – высотки Дефанса не нависают над городом: «Дефанс оправдал свое название (la defense – „защита“) – он защитил центр Парижа от недружелюбного вторжения бизнеса». Оптимальным вариантом для переноса проекта «Газпрома» и развития делового сити называли новые территории Васильевского острова, намываемые УК «Морской фасад».

Однако ни тогда, ни позже Смольный так и не попытался достичь реального компромисса с общественностью, готовой, в принципе, к определенным уступкам ради недопущения строительства небоскреба в устье Охты. Вместо этого администрация Петербурга сделала ставку на лоббирование проекта «Охта центра» и поиск всяческих лазеек в процедурах получения согласований. В конечном счете после проведения 1 сентября 2009 года скандальных публичных слушаний с участием профессиональной «массовки» под присмотром ОМОНа, последовало разрешение Комиссии по землепользованию и застройке на отклонение по высотности до 403 метров (с абсурдной аргументацией, что конфигурация участка неблагоприятна для строительства всего лишь 100−метрового здания). Правительство города единогласно утвердило это решение.

Примечательно, что чиновники проигнорировали, по сути, требования закона Санкт-Петербурга о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия. Как подчеркивает заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов, в частности, в зоне регулирования застройки (ЗРЗ-2) новые объекты не должны быть видны с открытых городских пространств, а допустимая высотность определяется при условии сохранения панорам и видов исторического центра, указанных в приложении к режимам: «Строительство здания даже существенно меньшей высоты, чем 403 метра, приведет к искажению ряда панорам и видов, охраняемых законом». Закон не допускает появления новых доминант в пределах обзора панорам исторического центра и открытых городских пространств, защищает доминирующее положение Смольного собора над массивом городской застройки, охраняет от искажений виды на Смольный собор и монастырь, перспективы Кирочной, Фурштатской и других улиц.

Отклонения от этих требований возможны для зданий, «имеющих особое значение для социального, экономического, культурного и иного развития Санкт-Петербурга». Но Комиссии по землепользованию и застройке, когда она разрешала высотность 403 метра, не были представлены необходимое по закону положительное заключение историко-культурной экспертизы и результаты публичных слушаний. Подтвердились опасения (см. «В режиме гармонии», «Эксперт С-З» №6 от 16 февраля 2009 года), что нормы закона об РЗО могут не исполняться чиновниками (или приоритет будет отдаваться Правилам землепользования и застройки).

Небывалое бывает?

Каким может быть развитие территории на Охте (и прежде всего – на Охтинском мысе) в случае принятия решения о переносе проекта «Газпрома» или отказа от строительства небоскреба именно здесь? Во многом это будет зависеть от того, согласится ли прокуратура Санкт-Петербурга, проводящая проверку по обращению министра культуры Александра Авдеева, с позицией Росохранкультуры, считающей недопустимым любое новое строительство на территории объекта культурного наследия. Речь идет об участке площадью 4,7 га (зоне 1 проекта «Охта центра»), на котором планируется строительство небоскреба.

В 2001 году этот участок приказом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) включен в список выявленных объектов культурного наследия: «Ниеншанц (Охта 1). Шведская крепость 1611−1703 годов. Участки культурного слоя, грунтовый могильник». В ходе проводившихся с 2006 года раскопок был выявлен уникальный комплекс из пяти объектов. Это неолитическое поселение, архитектурные части фортификационных сооружений мысового городища, средневековой крепости Ландскрона (XIII век), крепости Ниеншанц (XVII – начало XVIII века), позднесредневековый могильник и массовые захоронения (около 300 человек). Однако КГИОП, сменив зафиксированные в законе границы, существенно уменьшил территорию объекта культурного наследия.

«На этой территории ничего строить нельзя: учитывая результаты раскопок, объект археологического наследия должен находиться под охраной государства, – заявляет председатель Союза архитекторов Петербурга Владимир Попов. – Тем более не может быть речи о строительстве башни, безобразной с точки зрения ее восприятия здесь».

Директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов убежден: «Вопрос о строительстве на месте Ниеншанца даже не должен ставиться: это археологический памятник, для Петербурга это „наше все“! Здесь должен быть просто мемориальный парк. Мы будем правы, если зафиксируем историю, выявленные археологические объекты, засыплем землей и посадим красивую дубовую рощу. Здесь Петром I в память об историческом событии посажен дуб, на этом месте похоронены солдаты и офицеры, бравшие в 1703 году Ниеншанц. Какой же бизнес-центр может быть на костях?!»

Оптимальное использование этой территории, полагает Александр Кононов, – создание ландшафтно-музейного комплекса, который мог бы стать и привлекательным объектом туриндустрии. Опыт создания подземных археологических музеев, напоминает Михаил Мильчик, есть в ряде европейских городов, в частности в Париже под площадью Нотр-Дам-де-Пари. Красивым имиджевым решением в случае отказа от строительства небоскреба могло бы стать финансирование раскопок и музейного комплекса, который увековечил бы в названии и имя «Газпрома» (планируется же назвать, к примеру, новый стадион на Крестовском острове «Газпром-Ареной»).

Впрочем, при условии соблюдения высотных ограничений, как считает ряд экспертов, строительство общественно-делового комплекса возможно и на Охте. «Если отступить от идеи башни, то можно было бы сделать какую-то „плоскую“, функциональную вещь с музеефикацией. И для развития района это дало бы больше, чем просто воткнуть небоскреб», – размышляет Михаил Пиотровский. «Компромисс, который украсит город, вполне возможен, – присоединяется директор центра экспертиз „ЭКОМ“ Александр Карпов. – Отказавшись от строительства небоскреба, заявленную площадь можно „разложить“ по территории участка, построив 12−этажные здания. Более оптимальный вариант – ограничить нагрузку на территорию строительством офисов лишь для нужд самого „Газпрома“. Тогда не потребуется углубляться на 20 метров для сооружения паркингов, можно будет сохранить территорию и останется возможность для частичной музеефикации».

В правильном масштабе

Эффективнее всего потенциал «Газпрома» может быть использован для комплексного развития какой-либо масштабной территории, действительно нуждающейся в преобразовании и способной стать в будущем деловым сити. В идеале и другие крупнейшие корпорации должны иметь возможность реализовывать здесь свои амбициозные архитектурные проекты.

«Нужно думать не о „спичке“, торчащей где-то в Петербурге и напоминающей то ли Шанхай, то ли Дубаи, а о серьезном развитии территории на безопасном расстоянии от исторического центра – 6 км и более, – говорит Рафаэль Даянов. – Причем должен решаться важный для сити комплекс вопросов, связанных прежде всего с транспортной доступностью: близость аэропорта, вокзалов, КАД и т.д.». Исполнительный директор Международного благотворительного фонда имени Д.С. Лихачева Александр Кобак утверждает: «Строительство любой ценой одного небоскреба – никакой это не путь развития для Петербурга, а тупик. Необходимо системное решение сложнейшей градостроительной задачи, которое определит развитие города на десятки лет вперед и будет учитывать во всей глубине проблемы развития инфраструктуры – транспорта, инженерии и т.д. Например, попытки развития города на юг, в направлении Москвы, о которых свидетельствуют памятники сталинской неоклассики на Московском проспекте, как бы то ни было, открывали перспективу – в том направлении город мог жить, дышать. Это не было тупиком». В пользу развития больших территорий высказывается и Пиотровский: «Серьезный, продуктивный разговор возможен. Город мог бы предложить „Газпрому“ пять-шесть привлекательных мест, где возможно свободное развитие, чтобы оставили наконец в покое центр Петербурга. Развивая масштабную территорию, желательно было бы позвать лучших архитекторов и предоставить им по участку, быть может, даже без всяких конкурсов, и пусть они строят новый Петербург. Так, кстати, и строился наш город».

Некоторые эксперты считают, что в качестве альтернативы следует предложить «Газпрому» достаточно «пафосное» место в одном из центральных районов. «Город не должен загонять „Газпром“ в угол, нужно позволить ему сохранить лицо, – рассуждает руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – В своего рода договоре с городом „Газпром“ должен признать, что Петербург – это не Шанхай, а город – что „Газпром“ имеет право претендовать все-таки на нечто неординарное, не допуская, конечно, высотного экстремизма. Не стоит предлагать участки дальше Обводного канала». Вполне достойным предложением Шаскольский считает территорию Московской-Товарной (за Московским вокзалом). Здесь на площади более 20 га возможна и более высокая застройка, вблизи расположены метро и вокзал, а в перспективе предполагается строительство «Надземного экспресса» до аэропорта «Пулково». Другой вариант – комплексное развитие Петровского острова, все еще остающегося частично промышленной территорией. Ее транспортную доступность улучшит строительство моста через остров Серный на Васильевский остров, запланированное на ближайшее время.

Привлекательный вариант – включение «Газпрома» в сложный и крайне медленно продвигающийся проект «Измайловской перспективы» (территории площадью около 400 га, идущей на юг от Балтийского и бывшего Варшавского вокзалов параллельно Московскому проспекту). Редевелопменту этой явно неблагополучной зоны, значительную часть которой занимают инфраструктура РЖД и объекты Минобороны, существенно способствовал бы и административный ресурс руководства «Газпрома». Возможно, при тщательном изучении влияния на панорамы исторического центра в какой-то части территории были бы разрешены доминанты выше допускаемых сейчас 100 метров. Важный плюс территории – ее относительная близость как к историческому центру города, так и к аэропорту, КАД и строящемуся ЗСД.

Другой перспективный вариант в южном направлении, где возможно и достаточно высотное строительство, на взгляд Александра Карпова, – зона станции Московская-Сортировочная во Фрунзенском районе. «„Газпрому“ вполне реально договориться с РЖД и государством о преобразовании этой территории – никакой пул частных инвесторов не сможет этого сделать, – отмечает Карпов. – До Дворцовой площади – 9 км, срабатывает эффект удаления, и высотная застройка здесь будет смотреться как другой город, а не нечто, искусственно встроенное в сложившийся».

По мнению Даянова, в качестве будущего делового сити могла бы рассматриваться и территория восточнее Пулковского шоссе (в сторону Пушкина), где «Газпром» и так планирует построить конгрессно-выставочный комплекс. С поправкой, естественно, на высотные ограничения, устанавливаемые для зоны аэропорта.

Не следует игнорировать и предложение спикера Госдумы Бориса Грызлова о размещении штаб-квартиры «Газпрома» на намывных территориях Васильевского острова. Предусмотренный проектом намывной остров, изначально рассматривавшийся как деловая зона, как сообщает президент УК «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов, будет формироваться только при наличии конкретного покупателя. Немаловажное достоинство острова, предусмотренного в северной части намыва, – Правила землепользования и застройки допускают строительство здесь максимально высокой доминанты (до 150 метров). Считается, что она не будет попадать в панораму Невского проспекта. «Не страшно, если в новом городе появятся новые символы и они будут заметны: торчат же трубы ТЭЦ! – заметил Никита Явейн. – В этом случае вред для панорам будет несопоставим со строительством небоскреба на Охте». Перенос проекта «Газпрома» на намывные территории мог бы ускорить и решение вопросов по строительству ЗСД.

Реальность альтернатив

По мнению экспертов, позитивное значение для развития города имела бы реализация «Газпромом» крупного девелоперского проекта на правом берегу Невы, но, разумеется, значительно южнее Охты. «Желательно, чтобы место находилось на берегу Невы, что соответствует исторической традиции: в нашем городе доминанты находятся на берегу или в непосредственной близости, – отмечает Михаил Мильчик. – Полезно это и с точки зрения использования водного транспорта». Одним из вариантов могла бы стать территория в районе вантового моста. Управляющий партнер АРИН Игорь Горский говорит о территории на Октябрьской набережной, примерно напротив Речного порта: «Для правого берега это создало бы мощный стимул к изменению, тем более что этот район всегда считался весьма сложным. Вслед за изящной имиджевой доминантой сюда потянутся другие офисы, торговые сети, активизируется строительство жилья. В итоге может возникнуть новый развитый район современного Петербурга». Что же касается Ржевки, обозначенной Грызловым, то многим специалистам она представляется слишком удаленной и неподходящей для «Газпрома» «ссылкой»…

Можно вспомнить и предложение архитектора Сергея Шмакова, высказанное в ходе обсуждения проекта на Градсовете в 2007 году: «Если провести по Невскому проспекту на запад трассу, то мы попадаем на остров Котлин. Построив там небоскреб, Алексей Миллер наблюдал бы из окна Исаакиевский собор и на катере быстро добирался бы до Смольного и налоговой инспекции» (см. «Совет и пустота», «Эксперт С-З» №25 от 2 июля 2007 года). Сегодня такая идея не выглядит столь уж эпатажной. Завершается строительство КАД, которая свяжет Кронштадт с северным и южным берегами Финского залива. Структурами ВТБ и Минобороны РФ заявлен первый крупный девелоперский проект «Кронштадтские паруса».

К сожалению, прокуратура Петербурга, изучавшая два месяца законность строительства небоскреба «Охта центра», не внесла определенность в правовую ситуацию с осуществлением проекта. Ответы на основные вопросы, поставленные в заключении Росохранкультуры РФ, не оглашены: мол, чтобы не оказать влияния на судебные разбирательства, происходящие по проекту «Охта центра», и на общественное мнение в связи с возможным референдумом.

Но скорее это выглядит как косвенное признание того, что в Москве так и не приняты принципиальные решения. Между тем крайне важно, чтобы будущее решение было не только продиктовано амбициями отдельных деятелей, а основывалось на объективном анализе, понимании реальных перспектив развития города. Необходимо ли Петербургу соревноваться с Москвой за привлечение штаб-квартир крупнейших корпораций – любой ценой, принося в жертву новым символам историко-культурное наследие, архитектурный образ? Или Петербург все-таки другой город – со своим уникальным потенциалом развития и особыми требованиями к качеству воплощения амбиций?

Игорь Архипов

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru