Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Аренда: общие тенденции за год

14.01.2010 14:45 - раздел: Новости недвижимости: Россия

За прошедший год рынок аренды потерял те ценовые завоевания, которые взращивал почти два года – сейчас по всем сегментам рынка квартиры можно снять дешевле, чем в январе 2008-го. Как говорят риэлторы, это предел: до цен начала 2007 года ставки не упадут.

Больше всего, почти на 25%, упали цены на аренду трехкомнатных квартир в Красносельском районе, меньше всего подешевели квартиры в Петроградском – на однокомнатные цена сократилась на 3,7%, а двухкомнатные даже подорожали – почти на 7%.

По словам риэлторов, рынок аренды в 2009 году условно можно поделить на два периода – первое полугодие, до мая включительно, когда рынок был практически мертвым, и второе – медленное восстановление. Одной из характерных тенденций первого полугодия стала оплата комиссионного вознаграждения арендодателем. В первую очередь это касалось дорогих объектов – от 50 тыс. руб. в месяц. Именно тогда получила распространение практика взимания 50%-ной комиссии за услуги по всем квартирам дороже 25 тыс. руб. в месяц. Для риэлторов это был единственный способ выжить. В два-три раза выросло количество случаев обхода агентств недвижимости, когда арендаторы и арендодатели договаривались напрямую. Люди старались экономить на всем, и в том числе на комиссионных агентству. Сейчас такие случаи уже единичны.

По мнению участников рынка, разброс в величине ставок аренды между наиболее ликвидными и менее ликвидными вариантами жилья уменьшается и будет сокращаться в дальнейшем – арендодатели, повысившие ставки, начнут предоставлять скидки, а те, кто предлагал квартиры по минимальным тарифам, немного поднимут цены.

Петроградская перспектива

Значительный урон в центре Петербурга понесли комнаты. Больше всего они подешевели в Центральном районе – с 10 518,0 руб. в месяц (декабрь 2008 года) до 8 772,8 руб. (декабрь 2009-го) или – на 16,59%. Меньше всего они потеряли в стоимости за месяц в Василеостровском районе, всего на 11,5% – с 10 112,4 руб. до 8 946,3 руб. Между крайними значениями расположились Адмиралтейский район, где ставки снизились на 15,7% – с 10 115,3 руб. (декабрь 2008 года) до 8 528,5 руб. в месяц (декабрь 2009-го), и Петроградский – со снижением на 14,94% – с 10 127,5 руб. до 8 614,8 руб. в месяц.

Что касается однокомнатных квартир, то здесь падение арендных ставок составило 13–14,5%. В Адмиралтейском районе они упали с 23 943,9 руб. до 20 520,4 руб. в месяц (–14,30%), в Василеостровском – с 23 060,7 руб. до 20 004,1 руб. в месяц (–13,25%), в Центральном – с 29 478,8 руб. до 25 645,6 руб. в месяц (–13%). Исключение из правил – стоимость найма однокомнатных квартир на Петроградке, где за год цена снизилась лишь на 3,73% – с 25 126,2 руб. до 24 188,7 руб. в месяц.

Еще большее исключение из всех рыночных трендов этого года – рост цен на двухкомнатные квартиры в Петроградском районе: с 32 551,1 руб. до 34 770,1 руб. в месяц. То есть за год цена аренды поднялась на 6,82%. Из остальных районов исторического центра больше всего двухкомнатные подешевели в Адмиралтейском – месячные ставки на них упали с 34 743,8 руб. до 28 431,4 руб., или на 18,17%. В Василеостровском и Центральном аренда за год снизилась на 5,7% – с 30 458,8 руб. до 28 712,7 руб. в месяц и с 37 442,2 руб. до 35 276,3 руб. в месяц соответственно.

Трехкомнатные квартиры меньше всего подешевели в Василеостровском районе – всего на 5,26%, с 40 тыс. руб. в месяц с начала года до 37 894,6 руб. на сегодня. В Центральном районе снижение произошло с 48 150 руб. до 44 087,3 руб. в месяц (–8,44%). С 41 880 руб. до 37 693,9 руб. в месяц сократилась арендная плата в Адмиралтейском районе (–10%). Больше всего трехкомнатные квартиры подешевели в Петроградском районе – с 51 тыс. руб. до 43 813,6 руб. в месяц (–14,09%).

Риэлторы объясняют такое неравномерное падение ставок тем, что большинство нанимателей готовы рассматривать в качестве временного жилья однокомнатные квартиры – во всех районах доля спроса на такие объекты составляет больше половины заявок. Между тем предложение отстает от спроса. К примеру, в октябре-ноябре в Адмиралтейском районе интерес к однокомнатным квартирам составляет 51,96%, а предложение – лишь 29,5%.

Двухкомнатные менее востребованы съемщиками (29,61%), но представлены значительно шире (43,79%). Аналогичный дисбаланс – с трехкомнатными квартирами: 21,74% – предложение и 11,73% – спрос.

Общее количество предлагаемых в аренду квартир в Адмиралтейском районе – 3% от общегородского объема, спрос чуть превышает предложение – 4,3%. Желающих снять жилище на Петроградской стороне больше, чем предлагают арендодатели: предложение – 1,8%, спрос – 3,6%. Невелика разница между спросом и предложением на Васильевском острове: предложение – 4,9%, потенциальных нанимателей – 5,5%. Достаточно широкий выбор в Центральном районе – 9,2% предложения при 6,6% интересантов.

Северное разнообразие

На севере таких драйверов роста, как Петроградка среди центральных районов, обнаружить не удалось. Но, как и в центре, наибольший урон понес сегмент аренды комнат. В Выборгском районе цены упали с 9 160,6 руб. (декабрь 2008 года) до 8 060,3 руб. в месяц (декабрь 2009-го), или на 12,01%, в Калининском – с 9 073,6 руб. до 7 844,1 руб. в месяц (–13,55%). На 15,13% снизились ставки в Приморском районе – с 9 752,8 руб. в месяц в декабре 2008 года до 8 277 руб. в декабре 2009-го.

Что касается однокомнатных квартир, то меньше всего ставки на них упали в Выборгском районе. За год арендная плата уменьшилась на 5,34% – с 18 533,4 руб. до 17 543,5 руб. в месяц. В два раза большее падение наблюдалось в Калининском районе – с 17 589,4 руб. до 15 860,1 руб.в месяц , а также в Приморском – с 19 313,1 руб. до 17 178,4 руб. в месяц.

Аренда двухкомнатных квартир за год уменьшилась в цене на 13% в Выборгском и Калининском районах. Если в декабре 2008 года наниматели в Выборгском районе платили 24 660,4 руб., то в декабре 2009-го – уже 21 246,1 руб., а в Калининском аренда подешевела с 21 905,9 руб. до 19 049,4 руб. в месяц.

Среди крупногабаритных квартир наибольшей коррекции подверглись ставки на трехкомнатные квартиры в Калининском районе – аренда за год уменьшилась с 30 412,2 руб. до 25 324,5 руб. в месяц, или на 16,73%. В Выборгском падение составило 8,24% – с 32 590,4 руб. (декабрь 2008 года) до 29 903,8 руб. в месяц (декабрь 2009-го). Всего на 6,57% уменьшились арендные платежи за наем трехкомнатных квартир в Приморском районе. Объекты, за которые еще год назад просили 32 693,5 руб., теперь сдают за 30 546,8 руб. в месяц.

Если рассматривать рынок аренды северных районов относительно всего города, то здесь традиционно самая высокая рыночная активность – почти треть всего объема сделок по аренде происходит именно в этих районах. На долю предложения в Приморском районе приходится 14,3% общегородского объема (при спросе 10,35%). В Калининском районе ищут квартиру внаем 9,2% клиентов, а предлагают 10,4% от всего объема. В Выборгском предложение не перекрывает спрос: 10,9% заинтересованы снять там временную жилплощадь, а собственники выставляют 8,5% квартир от общего количества объектов в городе. Если говорить о структуре предложения, то, по сообщениям операторов ГСН «Квартирный Вопрос», к примеру, в ноябре на севере наиболее востребованы были однокомнатные квартиры – ими интересовались 61,9% нанимателей при предложении в 59,6%. Соотношение спроса и предложения в сегменте двухкомнатных объектов практически идентично: предлагают 27,6%, готовы снять – 28,5%. Трехкомнатных квартир на рынке на 3% больше, чем потенциальных арендаторов такого жилья (11% и 8% соответственно). Аналогичная ситуация – с четырехкомнатными вариантами: спрос – 1,3%, предложение – 1,04%. Приморский район – единственный на севере города, где съемщики ищут апартаменты свыше четырех комнат (0,22%), причем в полной мере удовлетворить этот спрос арендодатели пока не могут (0,1%).

Юг повторяет север

На противоположном конце города, в южных районах, царят те же тенденции, что и на севере. Больше всего понижены ставки на комнаты, меньше всего – на однокомнатные квартиры.

За 2009 год на 15,7% упала аренда в Кировском и Фрунзенском районах. В Кировском районе затраты нанимателя комнаты снизились с 9 075,6 руб. в месяц (декабрь 2008 года) до 7 657,4 руб. (декабрь 2009-го), во Фрунзенском – с 9 237,4 руб. до 7 784,3 руб. В Красносельском районе цена на комнаты упала с 8 330,4 руб. до 7 203,1 руб., или на 13,53%, в Московском – с 9 404,6 руб. до 8 202,5 руб. в месяц, или на 12,78%.

Однокомнатные квартиры на юге Петербурга подешевели меньше всего. Так, падение средних ставок за 2009 год составило от 7,98% в Кировском районе (с 17 704 руб. до 16 290,8 руб. в месяц) до 12,91% во Фрунзенском (с 17 704 руб. до 16 290,8 руб. в месяц). В пределах 10% снизилась арендная плата в Красносельском и Московском районах. Если год назад арендодатели настаивали на среднем ежемесячном платеже за однокомнатную квартиру в размере 16 331,0 руб. и 19 338,4 руб., то сейчас удовлетворяются 14 632,1 руб. и 17 582,8 руб. (соответственно).

Еще на большую скидку по сравнению с началом года можно рассчитывать при съеме двухкомнатных квартир. Так, в Кировском районе месячные ставки снизились с 23 448 руб. до 19 618,5 руб. (на 16,33%), в Красносельском – с 20 822,4 руб. до 17 845,2 руб. (на 14,30%), в Московском – с 27 161,5 руб. до 23 087,4 руб. (на 15%) и во Фрунзенском – с 22 393,4 руб. до 19 482,1 руб. (на 13,00%).

Максимальные потери понесли трехкомнатные квартиры в престижных Московском и Фрунзенском районах. За год ставки упали с 37 269,9 руб. до 30 396,6 руб. в месяц (–18,44%) и с 27 781,3 руб. до 22 277,8 руб. в месяц (–19,81%) соответственно.

Спрос и предложение на юге Петербурга не всегда соответствуют друг другу. Так, в Красносельском районе наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры – их ищут 60,96% и 27,27% обратившихся соответственно. При этом основа предложения – однокомнатные, их сдается 53,47%, а двухкомнатные составляют всего 30,09% в общем объеме предложения. Дисбаланс есть и по трехкомнатным квартирам: в предложении их доля составляет 11,57%, а спрос почти в два раза меньше – 6,42%. Зато в Красносельском районе достигнуто равенство при аренде четырехкомнатных квартир: их сдается 4,86%, а интересуют они 4,81% нанимателей.

В Кировском районе наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры – 64,95% запросов. На долю двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных квартир приходится 26,09%, 5,98% и 2,72% соответственно. Что касается предложения, то оно явно не перекрывает спрос – однокомнатных квартир предлагается 42%, двухкомнатных – 30,9%, пустующих трехкомнатных значительно больше, чем нужно в данный момент, – 21,2%, и в два раза больше спроса предлагают четырехкомнатных квартир – 5,6%.

Похожая ситуация – в Московском и Фрунзенском районах, где предложение однокомнатных квартир составляет почти половину рынка – 46,07% и 46,35% соответственно, а спрос на них гораздо выше – 64,31% и 65,37%. Если брать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, ситуация обратная.

Предложение двухкомнатных квартир в Московском районе составляет 40,52%, во Фрунзенском – 39,75%, трехкомнатных – 11,79% и 12,24% соответственно. Спрос на такие объекты почти в два раза меньше: на двухкомнатные в Московском районе – 27,22%, во Фрунзенском – 29,97% , на трехкомнатные – 6,65% и 3,62% соответственно. Что касается четырехкомнатных квартир, то интерес и количество предложений – чуть менее 2% в обоих районах.

Восточное равенство

В отличие от остальных «стороннесветовых» территориально поделенных сегментов рынка недвижимости на востоке Петербурга царит равенство. Если цена аренды комнат снизилась на 13%, то она упала и в Невском, и в Красногвардейском районах. Если в декабре 2008 года стоимость арендной платы за комнаты составляла 9 183,3 руб. в месяц и 9 137,5 руб. соответственно, то в декабре 2009-го она равномерно уменьшилась – до 7 936,6 руб. и 7 949,1 руб. в месяц. Похожая ситуация и в сегменте однокомнатных квартир. В обоих районах цена снизилась с 17,9 тыс. руб. до 15,9 тыс. руб., или на 11,5%.

Относительный дисбаланс начинается с сегмента двухкомнатных объектов. В Невском районе средняя ставка аренды упала с 23 025,9 руб. (декабрь 2008 года) до 19 973,0 руб. в месяц (декабрь 2009-го), или на 13,26%. В Красногвардейском стоимость найма жилья снизилась на 10,48% (22 293,3 руб. и 19 957,3 руб. в месяц соответственно). Но больше всего разница чувствуется в сегменте крупногабаритных трехкомнатных квартир, где более дорогие предложения Красногвардейского района потеряли в цене почти 25%. Год назад за их аренду просили 32 682,8 руб. в месяц, а теперь они обойдутся жильцам в 24 555,6 руб. В то же время в Невском районе аналогичные по количеству комнат квартиры потеряли в цене лишь 3 тыс. руб. Ежемесячная арендная плата уменьшилась с 29 372,7 руб. до 26 551,7 руб. – на 9,6%.

В Невском районе предложение чуть превышает спрос: 8,8% против 7,5%. Здесь так же, как и в Красногвардейском, наблюдается дефицит однокомнатных квартир. Желающих заселиться – 66,5%, а сдающих – 54,1%. Арендодатели предлагают 35,8% двухкомнатных объектов, в то время как снять их готовы 28%. Предложение трехкомнатных квартир в два раза превышает спрос: 9,8% и 4,6% соответственно. И – как и в соседнем восточном районе – заметен недостаток четырехкомнатных квартир: предложение – 0,2%, спрос – 0,9%.

Павел Пикалев, представитель компании PENNY LANE REALTY в Санкт-Петербурге:

– Текущая ситуация на рынке аренды центральных районов Петербурга, как и в конце 2008 года, характеризуется готовностью арендодателей предоставлять предновогодние скидки. Отличие в том, что в прошлом году дисконтированными были в основном неликвидные предложения, а сейчас со скидкой предлагаются квартиры, отвечающие как заявленному классу, так и уровню качества: собственники элитных квартир, занимающиеся арендой профессионально, стремятся избежать простоя в преддверии длительных новогодних праздников. Сделав квартиру привлекательной в декабре, арендодатель снижает риск, что она будет пустой в течение традиционного зимнего затишья. К тому же намного приятнее завершить год и отправиться, например, в путешествие на зимние каникулы, предварительно решив важные вопросы. Подобный фактор мотивирует в декабре и тех арендаторов, которые тоже хотели бы обзавестись новым жильем до января, в случае экспатриантов этот срок ограничен 25 декабря, когда значительная их часть уезжает на Рождество к себе на родину.

Юрий Сергеев, генеральный директор Агентства недвижимости «Динас»:

– Этот год на рынке аренды выдался достаточно нервным. И плохих новостей было больше, чем хороших. К примеру, в сентябре не произошло традиционной активизации, связанной с началом учебного года в вузах. И, как следствие, не было массового запроса от иногородних студентов. При этом цены не снижались, а до середины ноября продолжали медленно расти. В итоге рынок аренды в декабре характеризовался крайне низким спросом – клиентов, желающих снять квартиры, было немного. Оставался спрос лишь на ликвидные квартиры, расположенные в новых домах у станций метро.

Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»:

– Первое полугодие 2009-го характеризовалось массовыми переездами арендаторов в более дешевый сегмент. Из элитных квартир люди переезжали в квартиры бизнес-класса, из бизнес-класса – в комфорт-класс и т. д. В первую очередь этот процесс затронул именно сегмент элит- и бизнес-класса.

С конца июня рынок начал стабилизироваться. Экономические факторы и подготовка к новому учебному году, новому сезону привели к тому, что рынок стал очень медленно, но расти. В целом цены, по сравнению с докризисными, уменьшились весьма существенно, на некоторые объекты – до 40%, а в среднем снижение составило около 30%.

Постепенно выходят на рынок аренды дорогие квартиры. В кризис многие арендодатели снимали свои объекты с рынка, так как максимальная цена найма не покрывала стоимость амортизации квартиры. С конца октября спрос на съем жилья уменьшился в среднем на 20–25%, это сезонное снижение, высокий сезон на рынке аренды закончился.

По нашим прогнозам, в среднем цены на аренду будут медленно расти – на 2–3% в месяц. Однако потенциал подъема цен будет накапливаться до тех пор, пока не выльется в резкий скачок стоимости аренды. Такой скачок в сегменте эконом-класса уже произошел. За пару осенних месяцев цены здесь увеличились на 15%. Если в июле минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляла 13 тыс. руб. в месяц, то в сентябре – уже 15 тыс. При условии стабильной экономики объекты на нижнем ценовом пороге сегмента будут постепенно вымываться, и на их место будут выставляться уже более дорогие квартиры. Следующий скачок ожидается в сегменте, который просел в кризис больше всего, – квартиры со стоимостью аренды от 30 до 80 тыс. руб. в месяц. Я считаю, при стабильной экономической ситуации следующей весной этот сегмент резко подорожает на 30%.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru