Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Коммерческая недвижимость. Общие тенденции за год

15.01.2010 15:45 - раздел: Новости недвижимости: Россия

В среднем цены на рынке коммерческой недвижимости за прошедший год упали на 20–30%. Больше досталось офисам, чуть меньше снизились цены и ставки на торговые площади.

Но как говорится в известной поговорке, счастливые семьи счастливы одинаково, а нечастные несчастливы по-своему, так и локальные районные рынки вели себя на падающем спросе по-разному.

Север

За год средняя цена предложения аренды офисных помещений в Выборгском районе снизилась с 883 до 610,5 руб. за кв. м в месяц, в Калининском – с 815,5 до 547,9 руб., в Приморском – с 843,3 до 667,4 руб. за кв. м в месяц. Правда, равномерным это падение назвать нельзя – первое дно арендодатели «поймали» осенью – в сентябре стоимость аренды в Приморском районе снизилась до 591 руб. за кв. м в месяц. А в октябре минимальные для 2009 года цены были зафиксированы в Выборгском (593,7 руб.) и Калининском (560,2 руб.). Но если для первых двух районов это стало поводом для небольшого роста к концу года – на 15–20 руб., то в Калининском районе офисные ставки упали еще больше.

Северные районы Петербурга продолжают пользоваться избирательным спросом. По словам аналитиков, прежде всего арендаторов привлекает территория около Выборгской набережной, где достаточно много офисов класса B, которые сейчас «собирают» съемщиков, в течение всего года мигрировавших из центральных районов в поисках комфортных помещений подешевле. Определенным спросом пользуется также офисная недвижимость в Приморском районе, сосредоточенная вокруг станций метро «Черная речка» и «Старая Деревня», – близко к центру, но сравнительно дешево.

Цены продаж офисных помещений на севере также показали разнонаправленную динамику. Несмотря на кризис, офисы подорожали в Приморском районе. В январе 2009 года за них просили по 91 715,4 руб. за кв. м, а в декабре цена выросла до 97 676 руб. Как отмечают эксперты, это в первую очередь связано со сдачей в уходящем году бизнес-центров высокого класса, что в целом подняло уровень «классности» в районе. Что касается Выборгского и Калининского районов, то они провели кризисный год с более традиционной ценовой политикой. Так, в Выборгском районе стоимость метра упала с 97 069,9 до 90 209,3 руб. Правда, следует отметить, что в течение года цены на офисы два раза превышали стотысячную отметку – в феврале за них запрашивали 107 193 руб. за кв. м, а в сентябре – 105 720,8 руб. Кроме того, был локальный ценовой минимум: в мае средняя цена предложения офисных помещений снизилась до 84 657,6 руб. за кв. м. В Калининском районе цены лишь раз попытались «поднять голову» – в сентябре выросли до 91 570,9 руб. за кв. м, после чего смиренно упали почти на 12 тыс. руб.

Также разнонаправленно вели себя и арендные ставки торговых помещений. Если в Приморском и Калининском районах они на 110–210 руб. за кв. м в месяц выросли, в Выборгском – на 540 руб. упали. В январе 2009 года в Выборгском районе запрашивали 1 562,6 руб. за кв. м в месяц, а в декабре уже 1 020,2 руб. (при этом минимальная ставка была зафиксирована в сентябре – 901,9 руб.). В Калининском районе в начале года средняя цена предложения торговых помещений составляла 814,3 руб. за кв. м в месяц, а в декабре – 1 026,1 руб. (сентябрьский минимум – 803,5 руб.). В Приморском районе год стартовал с 1 088,5 руб. за кв. м в месяц, после чего стоимость аренды в сентябре упала до 909,5 руб., а к декабрю опять выросла, но уже до 1 193,7 руб. за кв. м в месяц.

В отличие от стоимости аренды средние цены продаж вели себя более предсказуемо, упав во всех районах севера Петербурга. Так, в Выборгском цена снизилась с 124 332,8 руб. за кв. м (январь 2009 года) до 107 221,3 руб. (декабрь 2009-го). Пиковая стоимость пришлась на сентябрь, когда продавцы хотели получить 107 329,1 руб. за кв. м. При этом в августе и октябре были зафиксированы ценовые минимумы – по 100 416,7 руб. и по 100 828,1 руб. за кв. м соответственно. В Калининском районе ситуация обратная – именно в сентябре торговые площади можно было купить дешевле всего, по 98 316 руб. за кв. м. А в общем за год цена снизилась с 130 923,6 руб. (январь 2009-го) до 103 346,7 руб. за кв. м (декабрь). Что касается Приморского района, то начав год со средней цены предложения по продаже торговых помещений в 115 792,5 руб. за кв. м, показатели остальных месяцев не превышали 100 тыс. руб. за кв. м, лишь к декабрю достигнув 103 629 руб.

Основной спрос в этих районах сконцентрировался на градообразующих магистралях (проспектах Просвещения, Энгельса и Гражданском), где ставки аренды на 20–50% выше, чем в среднем по району. А если помещение расположено в радиусе 200 м от станции метро, то повышающий коэффициент может доходить до 100%. Такая зависимость прослеживается и в случаях с продажей помещений.

Восток

Коммерческая недвижимость на востоке Петербурга подешевела чуть ли не вдвое по сравнению с пиковыми значениями. В первую очередь это касается ставок офисной аренды. Если в январе 2008 года средняя цена предложения в Красногвардейском и Невском районах составляла 747,9 руб., спустя год она снизилась до 648,1 руб. за кв. м в месяц. Но это было лишь начало – так, в сентябре арендовать офис можно было за 490,6 руб. за кв. м в месяц. Правда, в ноябре в ожидании оживления на рынке арендодатели подняли месячные ставки до 522,7 руб. за кв. м. Оживления не случилось, и к декабрю средняя цена «провалилась» до минимальных зафиксированных показателей – по 452,2 руб. за кв. м в месяц.

Несмотря на падение арендных ставок, суммы при купле-продаже офисов в Красногвардейском и Невском районе весь год росли. Так, в январе 2009 года средняя цена предложения офисных помещений составляла 86 446,2 руб. за кв. м, в декабре 2009-го она выросла до 109 136,0 руб.

В сегменте торговых площадей год начался со средних арендных ставок 1 213,1 руб. за кв. м в месяц в Красногвардейском и с 1 281,3 руб. – в Невском районе, за год аренда подешевела, но по-разному. В Красногвардейском районе цена обвалилась почти на треть, до 799,2 руб. за кв. м в месяц, в Невском же районе падение было меньше, до 1 143,1 руб., причем в ноябре цена превысила январскую – 1 315,0 руб. за кв. м в месяц.

Разнонаправленно вели себя и средние цены продаж торговых помещений. В Красногвардейском районе стоимость упала со 110 972 (январь 2009 года) до 96 753,8 руб. за кв. м (декабрь). А в Невском районе она, наоборот, выросла – со 108 666,1 (январь 2009 года) до 121 518,2 руб. за кв. м (декабрь).

Центр

Средние цены предложения аренды офисных помещений во всех центральных районах Петербурга вели себя почти одинаково. Начав падать в январе, в октябре ставки достигли «дна» и оттолкнувшись от него, завершили год положительной динамикой. Так, в январе 2009 года в Адмиралтейском районе за квадратный метр в месяц предлагали платить 839,7 руб., в октябре ставка скатилась до 590,5 руб., но в декабре снова выросла – до 620,4 руб. Соответствующие показатели в Василеостровском и Центральном районах составили 816,4 руб. за кв. м в месяц и 1 000,9 руб. (январь), 541,5 руб. и 788,6 руб. (ноябрь) и 634,6 руб. и 801,4 руб. (декабрь).

Исключение, которое лишь подтверждает правило: Петроградский район, где арендодателям пощупать «дно» еще не удалось и стоимость аренды, начав падение с 904,8 руб., завершила год с показателем в 757,9 руб. за кв. м в месяц.

Что касается цен предложения продажи офисных помещений, то особых тенденций за год на этом рынке не наблюдалось. Цены весь год колебались то верх, то вниз, окончательно свалившись лишь к декабрю. Так, в Адмиралтейском районе в январе за метр давали 107 409,5 руб., к июлю ценник упал до 96 182,5 руб. (лишь для того, чтобы в августе вырасти до 107 763,2 руб. за кв. м). Окончательный итог 2009 года – 91 658,7 руб. за кв. м.

Похожая ситуация и на Васильевском острове. Старт – 116 246,2 руб. за кв. м, июль – 98 883,7 руб., сентябрь – 108 505,2 руб. и декабрь – 94 483,8 руб. за кв. м. То же самое происходило и в Центральном районе, где в январе была зафиксирована цена в 109 185 руб. за кв. м, в июле она упала ниже 100 тыс. – до 98 305,2 руб., чтобы августе-сентябре превысить январский показатель (112 065,1 руб. за кв. м) и окончательно пасть в декабре, до 107 089,5 руб. Единственное отличие в поведении цен в Петроградском районе – это наступление ценового минимума только в декабре, когда за квадратный метр просили лишь 105 689,3 руб. В остальном – стандартная для центра динамика: 114 082,9 руб. (январь) и пик в 119 241,2 руб. за кв. м (сентябрь).

Ставки аренды торговых площадей вели себя более предсказуемо. В январе средняя цена аренды составила 1 173,8 руб. за кв. м в месяц в Адмиралтейском районе, 1 324,1 руб. – в Василеостровском, 1 647,4 руб. – в Петроградском и 1 398,9 руб. за кв. м в месяц – в Центральном. В августе аренда синхронно упала – до 903,3 руб., 921,7 руб., 1 058,5 руб. и 1 211,0 руб. за кв. м в месяц соответственно по районам. Это была низшая точка года. В декабре цены немного подросли – до 1 116,4 руб., 952,2 руб., 1 133,1 руб. и 1 212,4 руб. за кв. м в месяц соответственно.

Что касается средних цен продажи торговых помещений, то, к примеру, в Адмиралтейском районе пик цен пришелся на март 2009 года, тогда стоимость «квадрата» составила 109 588,9 руб. А в январе торговые площади предлагались по 105 742,8 руб. за кв. м. Но наступил сентябрь, когда стоимость метра упала до 88 956,1 руб. Зато декабрь завершился небольшим ростом – до 99 949,4 руб.

В Василеостровском районе средняя стоимость при продаже торговых площадей в основном падала. Так, год на острове начался с цены метра в 125 995,8 руб. «Дно», если его можно так назвать, наступило в июле, когда за «квадрат» просили 95 763,1 руб. Завершился 2009-й на уровне 103 376,8 руб.

Цена на торговую недвижимость в Петроградском районе большую часть года держалась выше 120 тыс. руб. за кв. м (высшая точка – январь, 126 118 руб.). Тем не менее в августе она опустилась до минимального показателя – 101 545,8 руб. за кв. м. В декабре рынок отыграл назад, и средняя стоимость «квадрата» торговых помещений поднялась до 116 192,9 руб. Аналогичные показатели и в Центральном районе, хотя по итогам года цена просела больше, чем в Петроградском. В январе предложение составляло135 076,2 руб. за кв. м, 103 098,8 руб. – в августе, 114 106,8 руб. – к концу года.

Юг

Цены на аренду офисов в южных районах Петербурга практически весь год вели себя наперекор рынку. Так, стартовав с 667,7 руб. за кв. м в месяц в Кировском и Красносельском районах, и с 652,9 руб. – в Московском и Фрунзенском, всю весну и половину лета средние ставки аренды офисных помещений только и делали, что росли.

Выйдя на пиковые значения в Кировском и Красносельском районах в июле 2009 года – 724,3 руб., а в Московском и Фрунзенском – в июне, до 709,8 руб. за кв. м в месяц, стоимость аренды начала падать. Причем к августу потери по всем южным районам составили около 100 руб. за кв. м в месяц по сравнению с годовым максимумом. И в итоге продержались вокруг этих показателей до конца года. Результат декабря 2009-го – 608,6 руб. для Кировского и Красносельского районов и 623,2 руб. за кв. м в месяц – для Московского и Фрунзенского.

Средние цены предложений по продаже офисов за год потеряли почти 30% в Кировском и Красносельском районах («квадрат» по 108 870,1 руб. – в январе и по 76 603,2 руб. – в декабре) и в два раза меньше – в Московском и Фрунзенском (по101 026,7 руб. – в январе и по 86 820,6 руб. – в декабре).

Соответственно общегородскому тренду рынка коммерческой недвижимости вели себя арендные ставки на торговые площади. Начав год с 1 173,5 руб. за кв. м в месяц в Кировском, Красносельском районах и с 1 527,8 руб. – в Московском и Фрунзенском, к августу ежемесячные ставки на юге снизились и сравнялись между собой: 947,7 руб. и 946,7 руб. за кв. м соответственно. Но к декабрю торговля на юге стала чувствовать себя немного лучше, и ставки опять начали расти: до 1 026,2 руб. за кв. м в месяц в Кировском, Красносельском районах и до 1 211,1 руб. – в Московском и Фрунзенском.

Аналогично вели себя и средние цены выставленных на продажу торговых помещений – они упали со 117 453,2 руб. за кв. м до 102 411,4 руб. в Кировском и Красносельском районах и со 139 111,9 руб. до 108 414,4 руб. за кв. м – в Московском и Фрунзенском. Но самые выгодные сделки в разных южных районах города можно было провести в разные месяцы. Так, в Кировском и Красносельском районах торговые площади лучше всего было покупать в сентябре, когда цена метра составляла 90 064,7 руб., а в Московском и Фрунзенском районах цены минимальными стали месяцем позже, в октябре, когда «квадрат» упал до 102 649,1 руб.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg:

– В 2009 году на первое место в сегменте коммерческой недвижимости вновь вернулся фактор местоположения, поэтому в первую очередь пострадали объекты, имеющие недостатки в локации, например, бизнес-центры в периферийных районах. Активность в сегменте офисов сохранилась в историческом центре, на Невском проспекте и вокруг него, а также в основных деловых районах.

В торговом секторе также пострадали объекты, имеющие концептуальные недостатки и не самое лучшее месторасположение: из объектов в «мертвых зонах» уже весной-летом начали исчезать арендаторы. В стрит-ритейле происходила массовая ротация арендаторов на Невском проспекте и других сильно переоцененных торговых коридорах.

В складском сегменте заполнялись те объекты, которые были ориентированы на более мелких съемщиков и владельцы которые гибко подходили к потребностям клиентов.

Хит сезона – гостиницы. Интерес девелоперов к развитию гостиничных проектов или реконцепции офисных объектов в гостиничную функцию объясняется гораздо более высокой стабильностью и предсказуемостью этого сегмента для инвесторов, а также постоянным cash flow.

У финансово-кредитных учреждений возобновляется интерес к кредитованию проектов. Появляются игроки, которые готовы покупать в надежде на то, что цены достигли «дна». В течение полгуда должен установиться рыночный баланс между ценой спроса и ценой предложения.
В течение года мы можем увидеть переход девелоперских проектов из одних рук в другие.

Если ситуация будет развиваться стабильно и на улучшение, банки снова возобновят кредитование населения – это даст прирост по ипотеке, оживление строительного рынка в целом, возобновление потребительского кредитования и улучшение ситуации в торговом сегменте. Ожидать быстрого восстановления в сегменте складов и офисов я бы не стал: «навес» предложения остается большим, и вряд ли он будет полностью реализован в течение 2010 года.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

– Уходящий 2009 год был тяжелым для рынка коммерческой недвижимости, особенно первая его половина. В первом квартале мы наблюдали полную стагнацию. Собственники и потенциальные покупатели/арендаторы коммерческой недвижимости не предпринимали каких-либо серьезных действий, арендные ставки и стоимость квадратных метров объектов коммерческой недвижимости продолжили снижение. Во втором квартале наблюдалось падение ставок и цен во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но на рынке начали появляться сделки, в основном с так называемыми distressed assets, то есть сделки, в которых продавец действовал под давлением тяжелых финансовых обстоятельств.

Конец третьего квартала принес оживление на рынок встроенных помещений, а также повысилась активность по продаже маленьких участков земли и небольших зданий. Эта тенденция продолжилась в четвертом квартале. При этом цена квадратного метра на ликвидные торговые помещения перестала снижаться, и некоторые брокеры даже отмечали небольшой скрытый рост.

Тяжелая ситуация сохраняется на рынке аренды бизнес-центров. Здесь можно отметить лишь незначительную активизацию спроса и – по-прежнему – рост предложения. Плохо дела обстоят и с продажей больших зданий и крупных земельных участков.

Александр Гришин, генеральный директор VMB Trust:

– Безусловно, год выдался трудный. Но особенность работы, которую мы делаем, в том и состоит, что необходимость в наших услугах растет вместе с трудностями, возникающими перед собственником. Проблемы с арендой, продажей, недофинансированием – все это является дополнительным стимулом к привлечению управляющей компании к решению подобных вопросов.

К сожалению, пришлось приостановить девелоперские проекты, находящиеся в стадии низкой строительной готовности. Зато в этом году заметно увеличилось количество объектов управления.

Павел Никифоров

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru