Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Новое жилье с учетом старого

15.01.2010 16:45 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Кризис подтолкнул застройщиков к внедрению новых оригинальных схем продажи жилья. Помимо традиционной рассрочки и дисконта при 100%-ной оплате некоторые из них предложили покупателям такой вариант, как trade-in, или зачет старой квартиры в стоимость нового жилья.

Загородное начало

Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости с рынка автокредитования, где она функционирует довольно давно и успешно. Эта схема покупки позволяет учесть стоимость старого автомобиля при оплате нового. На рынке недвижимости trade-in появился сначала как средство стимулирования покупателей загородного жилья. С наступлением кризиса дела в этом секторе были совсем плохи: коттеджи и таунхаусы перешли в разряд непопулярной роскоши. Новатором выступила компания «Инком-недвижимость», которая предложила клиентам купить дом или таунхаус в поселке, покрыв часть его стоимости… своей городской квартирой. «Суть такой сделки сводится к взаимозачету между девелопером и собственником жилья. На первом этапе проводится независимая оценка квартиры, при условии что выполнен ряд важных условий. Так, новый объект должен быть полностью построен… собственник жилья в большинстве случаев имеет альтернативное место для проживания, а передаваемая квартира юридически свободна», — рассказывает руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. Квартира переходила в собственность компании, а покупатель, внеся доплату, оформлял договор купли-продажи на дом. После чего риэлторы выставляли квартиру на продажу.

В компании рассчитывали, что trade-in привлечет клиентов, у которых есть свободные (инвестиционные) квартиры в городе, но нет свободных денег на то, чтобы обзавестись загородным жильем. Схема была удобна тем, что покупателю не требовалось ждать, пока его квартиру продадут, чтобы заключить договор на приобретение дома. Обе сделки проводили одновременно и в рамках одной компании, располагавшей и девелоперским, и риэлторским подразделением. По такой схеме предлагали дома в комплексах таунхаусов «Покровский» и «Маленькая Шотландия», а также в элитных поселках, реализуемых под брендом Villagio Estate: Millennium Park, Monteville, Лазурный Берег.

Однако летом 2009 г. «Инком» был вынужден отказаться от своей программы. «Проблема оказалась в том, что большинство владельцев квартир стремились продать собственную недвижимость по докризисным ценам и одновременно требовали скидок на приобретение дома. При этом никто из владельцев не соглашался с тем, что его собственная квартира тоже подешевела, — к февралю, на момент запуска услуги, цены на вторичном рынке снизились в среднем на 30%», — рассказывает директор по маркетингу компании «Инком» Лидия Гречина.

Впрочем, к тому времени инициативу успели подхватить и другие загородные девелоперы. «Возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа или таунхауса рассматривалась в таких поселках, как Березки (Горьковское ш., 6 км от МКАД), Вестфалия (Симферопольское ш., 87 км от МКАД), Наумово (Ярославское ш., 105 км от МКАД), Речной (Симферопольское ш., 55 км от МКАД) и др. Чаще всего акции по взаимозачету жилья проводили в поселках нижнего ценового сегмента. Услуга предоставлялась и в проектах более дорогой недвижимости, например в поселках компании «Сапсан», но с некоторыми особенностями. Так, например, летом 2009 г. застройщик объявил о запуске программы по зачету в стоимость нового коттеджа в поселке Княжье Озеро любого коттеджа в других проектах компании. Рассматривалась даже возможность полного взаимозачета домовладений без доплаты. Но все условия подлежали обсуждению в каждом конкретном случае», — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Мария Литинецкая.

Несмотря на активность девелоперов в этом направлении, услуга не пользовалась и не пользуется популярностью у покупателей загородного жилья. По отзывам риэлторов, объем сделок по ней весьма низок. Так, за неполных 11 месяцев текущего года доля продаж по схеме trade-in на первичном загородном рынке, по оценкам экспертов компании Vesco Consulting, не превысила 1%. Зато в разгар кризиса trade-in активно начал использоваться застройщиками на городском рынке.

Городские зачеты

В городе trade-in стал вынужденной мерой. Спрос на жилье с начала кризиса упал в разы, а на строящиеся дома — практически до нуля. Финансовые проблемы девелоперов и новости о замороженных объектах заставили немногочисленных покупателей обратить внимание на вторичный рынок.

Тогда застройщики предложили совершать сделки по принципу «старая квартира в зачет новой». По словам Л. Гречиной, в течение года такой схемой пользовались многие компании, не всегда это афишируя. «Как правило, это застройщики жилья экономкласса, стоимость которого не столь отличается от цены квартир вторичного рынка», — рассказывает она.

Генеральный директор Urban Realty Светлана Кондачкова отмечает, что желающих воспользоваться данной услугой достаточно, но технически выполнить trade-in не всегда удается. «Зачет возможен при соблюдении ряда условий. Во-первых, новостройка должна быть принята госкомиссией либо находиться на стадии оформления в собственность. Во-вторых, в зачетной квартире никто не должен быть прописан», — объясняет она.

Схему trade-in активно использует «Ведис-капитал» в рамках своего новаторского проекта «Марфино», ставшего заметным событием на московском рынке жилья экономкласса с отделкой, а также в комплексе бизнес-класса «Алексеевский».

Правда, не «Ведис-капитал» был пионером. По словам экспертов компании «Сити-XXI век», они запустили программу по обмену вторичной недвижимости на новостройки еще в 2007 г. «До сих пор она пользуется стабильным спросом у клиентов. Для многих из них это единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом ЖК. Количество сделок, заключенных отделом вторичного рынка компании, составило 35% от общего числа. Программа охватывает жилые комплексы «Янтарный город», «Лазурный Блюз» (район Строгино) и «Радужный» (5-й микрорайон города Видное). В 2010 г. мы ожидаем рост объема подобных сделок, особенно после начала продаж квартир в новом ЖК в районе Строгино», — рассказывает руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Ирина Карпова.

Бронь плюс обещание

Имеется несколько вариантов, по которым проводятся зачетные сделки. Самый распространенный — это одновременные сделки купли-продажи двух объектов недвижимости: зачетного и приобретаемого. «Для того чтобы гарантированно в короткие сроки (месяц-полтора) найти покупателя, надо сделать дисконт в пределах 10% от среднерыночной цены на аналогичные квартиры. Затем выставить объект на рынок и не экономить на рекламной кампании. Параллельно следует зарезервировать выбранную новостройку.

После появления покупателя на имеющуюся квартиру начинается этап подготовки двух сделок купли-продажи. Это в случае, если выбранный вариант — готовый объект со свидетельством на право собственности. Если же новостройка, то сначала проводится сделка продажи зачетной квартиры. А уже затем подписывается предварительный договор или договор другого типа, направленный на приобретение прав на новостройку», — рассказывает С. Кондачкова.

Но по сути этот вариант почти не отличается от обычной альтернативной сделки: продал одно жилье — купил другое. Кроме того, такая схема чревата малоприятными сюрпризами для покупателя. «Клиент должен понимать, что срок продажи его квартиры может затянуться. За это время застройщик либо увеличит цену желаемого объекта, либо продаст его покупателю, готовому заплатить наличными. В конечном итоге клиент выручит значительно меньшую цену за имеющееся жилье и придется выплачивать разницу», — замечает Т. Алексеева.

Наиболее приближен к классическому trade-in вариант, когда компания-продавец принимает квартиру на свой баланс, а ее стоимость сразу же засчитывается в оплату нового объекта. «В этом варианте застройщик становится собственником зачетной квартиры и в дальнейшем реализует ее самостоятельно. А бывший владелец недвижимости одновременно с пере оформлением прав на старую квартиру подписывает договор на приобретение новостройки. Очевидно, что это более рискованный вариант для застройщика и менее выгодный для покупателя, хотя и менее трудозатратный для него», — рассказывает С. Кондачкова.

Так, принимать на свой баланс зачетную квартиру имеет смысл только в том случае, если товар однозначно ликвидный, то есть нет никаких сомнений в его быстрой продаже. В противном случае застройщик рискует и, чтобы уберечь себя от неприятностей выкупает у клиента жилье по цене ниже рыночной. Как говорят риэлторы, при таких сделках скидка составляет 20–40%. Но тогда перед клиентом неминуемо встает вопрос: а не выставить ли квартиру просто на продажу по рыночной цене?

Использование схемы в разных компаниях имеет свои особенности. Так, в «Сити-XXI век», подписав договор на реализацию своей квартиры, клиент имеет право, не дожидаясь регистрации сделки (по закону это месячный срок) и получения денег, забронировать квартиру в новостройках, реализуемых компанией, и зафиксировать ее стоимость. «Это особенно актуально при покупке квартир в домах высокой степени готовности, где ассортимент жилья ограничен», — отмечает И. Карпова.

В «Велес Капитал Девелопмент» начинают с бронирования. «Мы резервируем таунхаус за клиентом на месяц по существующей на данный момент стоимости и выставляем на продажу его квартиру по рекомендованной нами цене. Если за этот период появляется покупатель, то резервирование продлевают и сотрудники компании проводят продажу жилья. Затем заключается договор на приобретение таунхауса и производится его оплата. Если же квартира долго не продается, то с клиентом пересматривается окончательная стоимость таунхауса, исходя из нашей текущей цены продажи», — рассказывает начальник управления реализации проектов «Велес Капитал Девелопмент» Юлия Веденеева.

Нужда или выгода?

Марина Литинецкая считает, что «основным преимуществом схемы trade-in является удобство заключения сделок, когда и продажей старого жилья и покупкой нового занимается один специалист». Причем покупатель не выжидает «хорошей погоды» на рынке. Переоформленная квартира становится полностью заботой застройщика. Хотя поменять свою собственность на «виртуальную» квартиру в строящемся доме (пусть даже и в высокой степени готовности) все-таки рискованно, особенно на фоне возникающих проблем с замороженными стройками.

Рискует и компания-продавец. На вялом рынке квартиру сложно продать. «Да и в любом случае выгода от ее дальнейшей реализации будет минимальна: с учетом всех расходов компания, вероятнее всего, сработает в ноль, — считает советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.

По сути, для девелопера выгода в такой схеме только одна — привлечение дополнительных покупателей. «Подобных предложений немного, потому что данный натуральный обмен не очень выгоден застройщику. Он не получает деньги от продажи, а только другую недвижимость, которую должен еще и реализовать. Подобный обмен скорее вынужденная позиция, чем новое веяние рынка», — считает Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-недвижимость».

Несмотря на эти недостатки, сделки trade-in — один из способов активизации рынка недвижимости. Чистых покупок сейчас почти не происходит: люди, по сути, занимаются обменом жилья с доплатой. Все они — потенциальные пользователи новой схемы, она упрощает процесс альтернативных сделок.

В «Велес-капитал» считают, что схема trade-in интересна лишь тем застройщикам, которые уже фиксируют прибыль по проекту и не нуждаются в финансировании строительства. Получив объект недвижимости с дисконтом, застройщик сможет реализовать его ниже рыночной стоимости, если потребуется быстро получить наличные, или дождаться роста рынка и, соответственно, максимальной прибыли от продажи.

Яна Казакова

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru