Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Хроника выживания

19.01.2010 15:50 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Строители подвели итоги уходящего года. Кризисный год оказался не настолько страшным, как это представлялось в ноябре-декабре 2008-го. С рынка ушли лишь два крупных застройщика, но пока обошлось без скандалов и обманутых дольщиков.

Ближе к осени банки опять начали выдавать кредиты, а покупатели приобретать недвижимость по новым «кризисным» ценам. Главное, отмечают профессионалы, рынок сам по себе сохранился, а значит, можно продолжать работу.

Кризисные достижения

На прошлой неделе Комитет по строительству подвел предварительные итоги ввода в эксплуатацию жилых домов в Петербурге. Они превзошли самые радужные планы – застройщики сдали 2,6 млн кв. м. жилья, что на 300–600 тыс. кв. м больше прогнозируемого. В общей сложности сдано 1 617 домов (38 910 квартир). Из них 187 домов (36 756 квартир) общей площадью 2 284 251,6 кв. м – это объекты нового строительства, на семи объектах (731 квартира) площадью 56 549,5 кв. м проведена реконструкция, индивидуальное жилищное строительство составило 1 423 дома, или 1 423 квартиры, площадью 262 381,8 кв. м. Больше всего жилья построено в Приморском районе – 573 594,9 кв. м, Красносельском – 444 625,5 кв. м и Московском – 239 521,8 кв. м. Всего в 2009 году на строительстве и реконструкции жилых домов работали 84 организации строительного комплекса.

Как отметил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, общая цифра сдачи оказалась выше запланированной и неожиданной даже для чиновников. «В начале года наши прогнозы относительно ввода жилья были очень осторожными, планировалось сдать чуть больше 2 млн кв. м. Однако строительная отрасль, несмотря на кризис, показала хорошие результаты. Большинство организаций в целом справились с финансовыми трудностями, грамотно перераспределили ресурсы и переориентировали работу в соответствии с новой экономической конъюнктурой. Большую роль в стабилизации ситуации на рынке недвижимости сыграли государственные инвестиции и пакет антикризисных мер, принятый весной правительством Петербурга. Все это в комплексе позволило городу построить 2,6 млн кв. м жилья. Таким образом, мы фактически перевыполнили план более чем на 30%», – подсчитал господин Семененко.

С руководителем комитета готовы согласиться большинство застройщиков. «Одним из главных событий 2009 года в строительной отрасли я считаю реанимацию проектов. Ведь к концу 2008-го больше половины проектов были заморожены, а уже в 2009-м почти все намеченные стройки возобновились, и те дома, которые были запланированы, – сданы.

Также, несмотря на кризис, удалось вывести на рынок новые проекты. Конечно, не столько, сколько раньше планировалось и хотелось бы. Стоит отметить и помощь властей, в частности, предоставление отсрочек по инвестиционным платежам в бюджет, так называемые инвестиционные каникулы на девять месяцев. Они были, так сказать, передышкой в летний период», – рассуждает Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». «Кризис сильнее всего затронул именно строителей, но ему не удалось серьезно повлиять на стабильность всей отрасли. Новые условия побудили компании по-новому привлекать клиентов, не только снижая цены и проводя стимулирующие рекламные акции, но также уделяя больше внимания качеству продукта, пересматривая свои стандарты работы, методы ведения бизнеса. В этом я вижу большой плюс. С другой стороны, и покупатель стал ориентироваться в первую очередь на надежность застройщика, качество строительства. Преимущества брендов, которые формировались на строительном рынке на протяжении последних полутора десятков лет, наконец стали очевидны для потребителя», – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».

«Все могло бы быть намного хуже. Причиной сравнительно неплохих результатов являются, во-первых, государственная поддержка строительной сферы (государство выкупило довольно большое количество объектов на аукционах), и во-вторых, то, что глубина кризиса оказалась намного менее значительной, нежели прогнозировалось вначале. Кроме того, достижение 2009 года – отсутствие массовых банкротств строительных компаний, а значит, отсутствие огромного числа обманутых дольщиков. Это спасло рынок. Если бы банкротства стали массовым явлением, то рынок ждала бы катастрофа», – уверен заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Локальные неприятности

Но если большинство компаний худо-бедно пережили этот год, то для некоторых застройщиков он оказался последним. Как правило, их уход с рынка был тих и незаметен. Но крах «Строймонтажа» стал громким событием. Он не оказал заметного влияния на рынок: в конце концов дольщики не пострадали, дома достроились, а потеряли на банкротстве «Строймонтажа» только банки, владельцы облигаций и подрядчики, с которыми компания не расплатилась. Событие запомнилось информационной войной застройщика и Балтийского банка, который требует вернуть ему почти 1 млрд руб. В октябре Балтийский банк даже передал документы судебным исполнителям – чтобы взыскать лично с владельца и президента корпорации «Строймонтаж» Артура Кириленко эту сумму. А когда имущество должника обнаружить не удалось, судебные приставы по заявлению ОАО «Балтийский банк» арестовали 47 квартир в жилом комплексе «Солнечный» на улице Брянцева, 7/1, возведенном корпорацией «Строймонтаж». Правда, ненадолго. В конце ноября Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области ввел в ЗАО «Строймонтаж» процедуру наблюдения. Дата окончания процедуры – 12 мая, до этого момента временный управляющий должен проанализировать финансовое состояние компании и сформировать пул должников. А пока сняты все наложенные аресты на имущество корпорации – в том числе с квартир дольщиков.

Не один «Строймонтаж» покинул в этом году стройные ряды петербургских застройщиков – с рынка ушел еще один крупный игрок, ЗАО «ИВИ-93». 18 декабря арбитраж признал компанию несостоятельной и ввел процедуру исполнительного производства на полгода. Обманутых дольщиков у компании не было выявлено, и все права на достройку жилья переданы другим застройщикам.

Цена года

Почти весь год цены на строящиеся жилые объекты падали. Спрос, по мнению экспертов, сократился на 30–50%. При этом 90% спроса приходится на готовые квартиры эконом-класса в домах, оформленных в собственность застройщика. Средняя цена на строящуюся недвижимость, по данным «Бюллетеня Недвижимости», уменьшилась на 14,2% – до 72,7 тыс. руб. за кв. м. Перелом, по словам аналитиков, произошел в третьем квартале: рынок наконец-то достиг дна. В то же время в ценах наблюдается большой разнобой, очень зависящий от степени готовности новостройки. Отдельные объекты продолжают дешеветь из-за низкой ликвидности. Главная причина уменьшения спроса – снижение покупательной способности населения, вызванное не только сомнениями в завтрашней зарплате, но и отсутствием ипотечного кредитования на протяжении почти всего года.

«Цены за 2009 год снизились в среднем на 30%. В начале кризиса рынок очень сильно испугался, спрос сократился вдвое, это коснулось всех сегментов. Исчезли инвесторы, которые покупали объекты с целью последующей перепродажи, стал накапливаться отложенный спрос. Примерно на треть выросло число вкладов в банки – существенная часть этих новых вкладов пришлась из недвижимости», – делится наблюдениями Леонид Сандалов. «Все первое полугодие мы отмечали снижение темпов продаж, что заставляло застройщиков идти на уменьшение цен и предлагать различные маркетинговые программы. Однако уже в сентябре проявилась небольшая активизация на рынке, вследствие чего новое жилье практически перестало дешеветь. Эта тенденция сохранялась до конца года», – отметила Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. «Средняя стоимость квадратного метра в настоящий момент составляет примерно 73 тыс. руб. Разброс цен на рынке в зависимости от типа жилого объекта и стадии строительства очень велик – типовое жилье можно найти и по 40 тыс. руб. за кв. м, верхняя граница – больше 100 тыс. В 2009 году также появилась возможность приобретения квартир с существенным (до 15%) дисконтом, например при единовременной оплате», – рассказал Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».

Назад, в будущее

В первом квартале 2010 года основные тенденции конца 2009-го сохранятся, уверены аналитики. «На период летних отпусков возможно некоторое снижение спроса. Но с сентября следует ожидать увеличения объема продаж. Однако, учитывая появление новых проектов, мы не прогнозируем резкого скачка цен из-за нехватки предложения на рынке. В 2011 году возможен некоторый спад по объемам ввода объектов, но это не повлечет за собой их резкого подорожания, поскольку в продаже будет находиться достаточный объем жилья», – заглядывает далеко в будущее Зося Захарова.

Грядущий дефицит

Чуть ближе смотрит Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». По ее мнению, к середине 2010 года возможен дефицит ликвидного предложения на рынке строящегося жилья: «Основные его причины – снижение темпов вывода в продажу новых объектов и формирование отложенного спроса.

Объективных рыночных предпосылок – как для существенного роста цен, так и для их снижения – нет. Рынок жилья находится под влиянием макроэкономических и политических факторов, и в ближайшие месяцы не ожидается существенных ценовых изменений. Средний уровень стоимости жилья массового спроса будет практически стабилен (плюс-минус несколько процентов). В сегментах бизнес-класса и элитном будет продолжаться ценовая коррекция по ранее переоцененным проектам».

«Конечно, часть приостановленных объектов в 2010 году будет разморожена, но не надо забывать, что среди таких замороженных проектов есть много миллионников. Их просто не успеют ввести в 2010-м. Поэтому я думаю, что пик ввода жилья, из-за замороженных в кризис проектов, придется на 2011 год. 3,2 млн кв. м ввода – это реалия 2011-го, а не 2010 года. В наступившем году показатели вряд ли сильно превысят 2009-й и останутся на уровне 2–2,3 млн кв. м», – полагает Леонид Сандалов. С ним согласен и генеральный директор СК «Ойкумена» Лев Гниденко: «Количество сданных объектов в прошлом году, как и ожидалось, не сильно отличается от 2008-го. Но не надо забывать, что это не новые проекты, а достраиваемые старые. Новых домов на рынке заложено очень мало. Такая ситуация по всей России: наша компания имеет проекты в Калининграде, Москве, Подмосковье, в Петербурге, в Оренбургской области, и новых домов в этом году в большом количестве нигде заложено не было. В 2010 году произойдет резкое падение ввода жилья – видимо, в разы. Города могут «натягивать» объем сданного жилья за счет ранее неоформленных участков или новых БТИ-планов, но это только документы, а не ввод продаваемых площадей».

Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей СПб»:

– Как показали итоги 2009 года, ряд декларируемых правительством города мер помощи, направленных на поддержку строительного комплекса, оказался, к сожалению, малоэффективным и недостаточным. В первую очередь это касается политики снижения Центробанком ставок рефинансирования по кредитам. Кредит в банке можно получить лишь под 15–16% годовых. К тому же банки все еще неохотно кредитуют строителей. По-прежнему высок банковский процент на операционные расходы. Пока не заработала ипотека.

В то же время надо отметить, что некоторые шаги городского правительства были достаточно своевременны и немного ослабили напряженную ситуацию в строительных компаниях. Речь идет о налоговых каникулах, почти полном сохранении объемов госзаказа и других мерах.

Говоря об итогах года, невозможно обойти вниманием снижение объемов ввода жилья. Однако такой результат был предсказуем и закономерен в связи с экономическим кризисом. Справедливости ради отмечу, что строители нашли возможность привлечь дополнительные средства и завершить те объекты, которые находились в высокой степени готовности.

Массового снижения цен на недвижимость не произошло и, думаю, не произойдет. Это подтверждается неактивным участием строительных компаний в конкурсах, проводимых городской администрацией по заведомо низким ценам Минрегионразвития РФ.

Павел Никифоров

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru