Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Ритейл настаивает на реконцепции

22.01.2010 13:56 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Еще лет пять назад о реконцепции торговых центров никто и не помышлял. Если подобное явление и случалось в российском ритейле, то крайне редко. В настоящий момент реалии таковы, что многие собственники объектов вынуждены прибегнуть к этим мерам, чтобы увеличить доходность ТЦ или хотя бы сохранить прежнюю.

«Сегодня основной заботой девелопера становится не столько строительство торгового центра, сколько его востребованность со стороны операторов, — рассказывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — Это относится и к тем объектам, реализация которых была начата несколько лет назад и не завершена в изначально заявленные сроки. Собственникам подобных проектов зачастую приходится пересматривать всю концепцию. Это связано с изменившейся ситуацией на рынке вообще и локальным конкурентным окружением в частности, а также с появлением новых брендов и изменением технических условий, которые предъявляют к объектам арендаторы».

В выигрышном положении находятся проекты на стадии подготовки. В условиях кризиса у девелоперов появляется реальный шанс обновить концепцию с учетом меняющихся экономических реалий. «Главное, нужно учитывать, где осуществляется строительство, — поясняет Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских услуг компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis. — Если это окраина города рядом с промзоной, то планировать здесь торговый центр класса люкс было бы слишком рискованно. В случае если площадка расположена в центре города, то возводить на ней дисконт-центр я бы не спешил, рано или поздно кризис закончится, и рынок вновь начнет расти».

Время клонов прошло

В конце 90-х гг. в стране начался строительный бум. Торговые объекты появлялись как грибы после дождя. Любой проект сулил девелоперам прибыль, поэтому они не особенно акцентировались на концепции. Торговые центры словно клонировали, считают эксперты, они были схожи внешне, с одинаковой внутренней архитектурой, одними и теми же арендаторами.

В регионах ситуация была не лучше, если не сказать хуже. Открытые и крытые рынки все чаще стали перепрофилировать в торговые центры. Отток покупателей в комфортные ТЦ был предсказуем, и в погоне за клиентом некоторые девелоперы начали вкладывать средства в возведение зданий без концепции, то есть в коробки для прибыльного бизнеса. Но время все расставило по своим местам, и кризис сыграл здесь не последнюю роль. Так, девелопер DVI Group обратил на себя внимание тем, что сменил концепцию, а вслед за ней и название еще не построенного торгового центра в Екатеринбурге — с «Рок энд Молл» на «КомсоМолл». В результате заполняемость ТЦ увеличилась. А владельцы «Сити молл» в Южно-Сахалинске решили бороться с пустующими площадями с помощью франчайзинга. Они самостоятельно открыли несколько брендовых магазинов, детскую развлекательную зону и фитнес-клуб.

Еще дальше пошла ГК «Ташир», владелец сети торговых центров «Рио». Они запускали и продолжают активно запускать собственные ритейл-проекты: «Синема Стар» — кинотеатры, «Наш дом» — сеть гипермаркетов товаров для дома, сада и ремонта, салон красоты «Летуаль», бутики элитного шоколада Daskalides, магазины одежды SuperДисконт, RangeR, Wild West, «Модный Альянс» и т. д.

В качестве примера удачной реконцепции Татьяна Ключинская приводит ТЦ «Европарк», где не только усилили состав арендаторов, но и провели реконструкцию здания, в том числе увеличив развлекательную зону. В результате посещаемость торгового центра возросла в пять раз по сравнению с уровнем, демонстрируемым сразу после открытия.

«Комплекс открывался с гипермаркетом «Рамстор» в качестве продуктового якоря, с непопулярными торговыми марками в торговой галерее, — рассказывает эксперт. — Проводя реконцепцию, девелопер проекта в первую очередь сменил оператора — привлек «Ашан». Затем провел реконструкцию торгового комплекса: было демонтировано большое количество перегородок. Часть площади магазина бытовой техники и электроники «Техносила» занял Mediamarkt. На минус первом уровне разместили «Санта Хаус».

Дорого не значит прибыльно

Новые тенденции проявляются и в другом. Сегодня много говорят о таком формате, как аутлет-центр. «Об одном из таких проектов в прошлом году заявили компания GWA Sawyer и несколько иностранных сетей, — рассказывает Татьяна Астер, генеральный директор R. E. M. Agency. — И это, похоже, только начало. По сравнению с Европой или Америкой наши покупатели никогда не были избалованы качественными стоковыми коллекциями».

Второй заметный тренд, по словам эксперта, — это увеличение доли продуктовых гипермаркетов (по торговой площади) за счет сокращения зон бутиков и развлечений. Третий тренд — появление большого количества многофункциональных объектов с универсальными брендами (с учетом возможной реконцепции в будущем).

Но главное изменение, которое отмечают игроки рынка, это приход в качественные объекты более дешевых ритейл-форматов. Чем раньше собственники недвижимости осознают это, тем больше шансов будет у объекта удержаться в лидерах. «Сегодня все мечтают быть «Охотным Рядом» с его массовым демократичным ритейлом, — говорит Татьяна Астер. — Двери современных ТЦ открыты для каждого жизнеспособного бренда. Те же, кто, сопротивляясь этой тенденции, пытается удержаться в нише узких и дорогих ценовых предпочтений, задерживают свое развитие. Даже лидер luxery-сегмента ТЦ «Времена Года» находится в активном поиске вариантов обновления своего формата, поняв, что «дорого-богато» не равно «прибыльно-ликвидно».

Есть и еще одно важное изменение. Операторы торговых центров начали активно проводить акции, направленные на повышение лояльности покупателей, устраивать распродажи коллекций, причем дисконт иногда достигает 50%. Естественно, что такие сети пользуются большей популярностью, а значит, на них могут делать ставку и девелоперы.

Считаем деньги и метры

Насколько выгодно сегодня вложение средств в торговые центры, сказать сложно. Как и ранее, все зависит от ожиданий инвестора и стоимости проекта. Привлекательным можно считать тот, цена на который ниже средней по рынку и обеспечивает приемлемую доходность.

До кризиса затраты на строительство торгового объекта, как правило, составляли 1300–1500 долл./кв. м, затем они снизились на 20%, однако сейчас наметилась тенденция к росту, полагают эксперты. Что касается срока окупаемости торгового объекта, то в Москве он составляет шесть — восемь лет. Более сложные проекты, например подземные комплексы, окупаются дольше.

Объективно оценить, насколько тот или иной город обеспечен торговыми площадями, обывателю вряд ли удастся: кому-то магазинов никогда не хватает, для кого-то их слишком много. С точки зрения экспертов рынка недвижимости, ситуация в регионах различна. «Во многих российских городах профессиональные ТЦ либо отсутствуют, либо их доля весьма незначительна, — рассказывает Т. Ключинская. — Речь может идти в том числе и о городах-миллионниках. Однако есть и такие, как, например, Краснодар и Казань, где обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей превосходит аналогичный показатель по Москве (215 кв. м — Прим. ред.) и сравнима с Берлином и Прагой».

По мнению некоторых участников рынка недвижимости, в Москве и в регионах до сих пор не развит рынок магазинов шаговой доступности. Этот сегмент будет одним из первых, в котором начнется рост инвестиционной активности, считает Т. Астер.

Яна Володина

Версия для печати
« 2010 г. »
« Январь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031






   Рейтинг@Mail.ru