Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Утверждение высокого статуса

04.03.2010 14:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Традиционно жилье элитного класса должно находиться не где-нибудь, а непременно в центре города. В российской столице этому неписанному правилу следовали неуклонно: самые амбициозные и дорогие жилые проекты реализовывались именно там. Но лимит участков под такое строительство практически исчерпан – Садовое кольцо, как принято говорить, не резиновое… Как же будет дальше развиваться сегмент элитной недвижимости? Сможет ли она, находясь за рамками ЦАО, удержать это гордое звание?

Как это было

В советские времена партийная номенклатура в основном оседала в тихих исторических кварталах центра. Однако престиж простирался и на запад, и на юго-запад. Существуют такие общеизвестные знаковые адреса, как Гранатный переулок, дом 10. Квартира в нем изначально предназначалась для Генсека Компартии Леонида Брежнева, однако большую часть своей жизни он провел в доме 26 на Кутузовском проспекте. Дачный дом у него располагался на Звенигородской улице. Еще ранее всемогущий Сталин имел ближнюю дачу в районе Кунцево.

На Университетском проспекте в свое время были построены дома ЦК КПСС и ЦК ВЛКСМ. В дальнейшем, в районе Мичуринского проспекта были возведены дома Управления делами Президента РФ. Репутация этих районов как экологически чистых, социально и инфраструктурно благополучных обусловило то, что там и поныне развиваются жилые проекты для наиболее состоятельных сограждан.

В предвоенные и послевоенные годы получили особый статус районы застройки возле Октябрьского Поля. Объяснялось это нахождением там Курчатовского института, и большая часть высшего академического и военного сообщества получила неподалеку роскошные квартиры. Это обстоятельство обусловило возможность появления уже в наше время жилья высшей категории.

«Кроме того, одним из критериев элитности можно считать наличие рядом парка или лесного массива. Но при этом такие районы, как ВДНХ и Сокольники, не получили развития как районы класса люкс, где возможно возведение элитных проектов, - рассказывает Наталья Кац, директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”. - Там были построены только единичные дома, которые можно отнести к этой категории. То же самое можно сказать и о Покровском-Стрешнево. Там появилось несколько проектов непосредственно в водоохранной зоне, но это лишь штучные объекты».

Итак, на сегодняшний день самыми популярными районами из отдаленных от ЦАО являются западное, юго-западное и северо-западное направления. «Это максимально благоприятные с точки зрения экологии и насыщенности инфраструктуры зоны Москвы, благодаря чему они востребованы у покупателей жилья округа, - констатирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Помимо домов эконом-класса, здесь активно возводятся современные жилые комплексы. Зачастую по отдельным элементам (техническим, инженерным, коммуникационным и архитектурным характеристикам) многие из них соответствует самому высокому классу. Но только по отдельным, а не в совокупности!».

«Элитка» не интегрируется!

В развитых странах с некоторых пор появилась тенденция к интеграции в пределах жилых кварталов разных по общественному статусу слоев населения. Считается, что это отвечает демократическому духу общества и снимает социальное напряжение. У нас такому опыту положило начало решение правительства Москвы о комплексной застройке кварталов. Но сможет ли жилье в таких кварталах, даже при высоком качестве, называться элитным?

Тем более что главным и определяющим критерием классификации жилья является местоположение, а кварталы комплексной застройки планируется возводить отнюдь не в центре. «Именно из-за удаленности от исторического центра жилые комплексы в этих районах большинство независимых операторов рынка недвижимости относят к бизнес-классу», - говорит Александр Зиминский. При этом квартиры в них могут иметь прекрасные виды на парки, зоны отдыха, зеленые площадки, на исторические объекты и т.д.

Также, будучи рассчитаны на относительно широкий контингент жильцов, их инфраструктура достаточно развита: детские сады, рестораны, магазины, фитнес-центры и так далее.

Но именно этот момент существенно снижает еще одну очень важную характеристику элитного сегмента - приватность. «Кроме того, в многоэтажном доме, где расположено более 100 квартир, невозможно и думать об однородности социальной среды», - обращает внимание эксперт. А ведь «элитка» в нашем понимании – это не в последнюю очередь окружение. Наталья Кац уверена: «Понятие комплексной застройки в принципе исключает наличие там элитного жилья. Каждый район обладает определенными традициями и историей - это и сложившаяся социальная среда, и люди, которые жили в этом районе, и инфраструктура, которая сформировалась там, и то, для кого она изначально предназначалась». Действительно, для критерия элитности это важный аспект - район должен быть благополучным, с хорошей репутацией.

Получается, что, рассуждая о возможности появления высококлассной застройки в отдаленных районах, мы можем говорить максимум о бизнес-классе. Что же касается спальных районов, к примеру, восточного и юго-восточного округов, имеющих промышленные предприятия, худшую экологию, то вряд ли можно рассчитывать на присутствие и этого понятия в определении класса жилья. Да и вряд ли на окраинах будут строиться шикарные клубные дома со своей территорией.

«Во-первых, спросом такое жилье вряд ли будет пользоваться, считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Покупатели высокобюджетных квартир в основном отдают предпочтение центру города (Хамовники, Арбат, Якиманка) и районам ЗАО. При этом затраты на строительство элитного дома значительны, так как к элитным домам предъявляются высокие требования: высокое качество строительных материалов, наличие подземного паркинга (желательно по два машиноместа на квартиру), высокий уровень безопасности, современные инженерные системы, эксклюзивная отделка общественных зон и т.д. А при высоких затратах и низком спросе реализация элитных проектов в рамках комплексной застройки на окраинах Москвы нецелесообразна».

К сожалению, официально перечня факторов, на основании которых дом может считаться элитным, не существует. Пользуясь этим, некоторые застройщики подчас лукавят, заявляя класс объекта элитным, в то время как его потребительские характеристики скорее относят его к классу бизнес.

Некоторые продавцы любят жонглировать понятиями «премиум», «люкс» и т.п., не объясняя клиентам, что они подразумевают под данными категориями. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», рекомендует при покупке квартиры в элитной новостройке внимательно изучить планировки и площади квартир - в элитном доме не может быть однокомнатных или квартир небольшой площади, а также квартир с непродуманным расположением помещений. Обратить внимание следует и на количество будущих соседей («муравейник» никак не назовешь элитным домом), окружающую застройку (вряд ли комфортно жить в дорогом доме, окруженном невзрачными ветхими строениями советского периода) и качество строительства.

Будущее становится настоящим

Как же дальше развиваться элитному сегменту, если в центральной части города участков под новое строительство, как уже говорилось выше, почти не осталось? «Я не исключаю, что с течением времени возможен некий выход элитного сегмента за территориальные границы исторического центра, - комментирует Александр Зиминский. - Предполагаю в будущем еще большее развитие направлений, а окраины и непрестижные районы Москвы все же останутся для застройки домами эконом-класса. Но это все - будущее, на сегодняшний же день местонахождение дома – фактор номер один».

«В последнее время в связи с проблемой дефицита площадок в центре города застройщики высокобюджетного жилья все больше осваивают территории за пределами ЦАО, тем не менее, возводимые объекты больше соответствуют верхней границе бизнес класса, - говорит Константин Ковалев. - Существуют единичные примеры объектов за пределами ЦАО (например, ЖК «Чайка» в Покровском-Стрешнево), которые по своим характеристикам соответствуют элитному классу, но их расположение вдали от центра столицы, а также транспортные проблемы снижают привлекательность объекта для потенциальных покупателей элитного жилья». Но не исключено, что со временем предпочтения покупателей элитного жилья будут меняться, говорит он, так как минусов проживания в самом центре города также немало: плохая экология, высокое шумовое загрязнение, постоянная транспортная загруженность, недостаточное количество магазинов и других объектов в шаговой доступности, небольшое количество зеленых зон. «Однако пока говорить о глобальной тенденции смещения элиты за пределы ЦАО преждевременно», - считает эксперт.

Правда, Сергей Лушкин констатирует, что в конце 90-х годов появился устойчивый спрос на квартиры самого высокого уровня за пределами Центрального округа, в ответ на который застройщики стали возводить элитные новостройки в престижных районах города: на Соколе, Ленинском и Кутузовском проспектах. «Ленинский проспект вообще начали называть «новой Остоженкой» из-за комплексной элитной застройки в районе Квартала 32-33. Многие новостройки, появившиеся с тех пор в этих районах, по уровню отделки, архитектуре, инженерной начинке и социальному составу жителей дадут фору большинству элитных домов в Центре», - говорит он. И, конечно, большие комфортные подземные автостоянки, большие площади придомовой территории и единый архитектурный стиль окружающих зданий – однозначные преимущества многих высококлассных проектов за пределами Центра.

Что же со спросом на такое жилье сегодня, когда на рынке установилось длительное затишье? «Сегодня наша компания успешно реализует два элитных объекта на удалении от Центра: Ленинский проспект, 104 и 114. В первой половине прошлого года продажи этих домов шли вполне успешно, из-за того, что цена на новостройки в три с лишим раза ниже стоимости в аналогичных домах в центре, - рассказывает Сергей Лушкин. - Комплексная застройка района, однородная социальная среда, современная инженерия объектов, развитая инфраструктура и домов, и района в целом, большие придомовые территории, планировочные решения, качество и материалы отделки мест общего пользования, малое количество квартир и высокий коэффициент обеспеченности машиноместами – основные преимущества этих новостроек».

Сегодня ясно, что высококлассное жилье может находиться не только в центре города, но все же его следует отнести не к элитному, а к бизнес-сегменту. А к выбору такой новостройки, напоминают эксперты, надо подходить с особой тщательностью и взвешивать все факторы, тем более что сегодня у покупателей есть время выбирать.

Ирина Богатырева

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru