Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Елена Гришина: Арендный бизнес в России можно вести легально и цивилизованно

09.03.2010 13:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Долгое время участники рынка доказывали: существование доходных домов в современной России экономически не обосновано. Но все-таки Петербург удачно стартовал: за три месяца сдана половина из 276 квартир дома № 15 на Коломяжском проспекте. Об особенностях современного доходного дома рассказывает генеральный директор управляющей компании «Коломяжский, 15» Елена Гришина.

– На какой срок в среднем вы заключаете договор аренды квартиры?

– Договор мы подписываем на 11 месяцев, и срок действия договора не сдвигается ни в какую сторону.

– То есть 11 месяцев – это договор, который не требуется регистрировать в ФРС. На каких еще условиях заключаются договоры? Предоплата?

– Условия абсолютно стандартные, практически не отличаются от тех, которые приняты на рынке аренды в Петербурге.

– Залог вносится за один месяц?

– Да, мы пытались применить западную практику, когда залог взимается за два месяца, но она, прямо скажем, не прижилась, поэтому перешли к залогу за один месяц.

– От чего зависит цена аренды квартиры в вашем доме?

– У нас европейская концепция, своя градация – в зависимости от вида из окон. Чем выше расположена квартира с видовыми характеристиками, тем она, соответственно, дороже. Если окно выходит на паркинг, то, соответственно, цена ниже.

– Из чего состоит арендная ставка?

– В нее входят стоимость непосредственно аренды и коммунальные платежи, кроме переменных составляющих – водоснабжения и платы за электричество, которые тарифицируются в соответствии с городскими расценками.

Кроме того, арендатор получает кухню стандартной комплектации: холодильник, вытяжку, кухонную мебель. В квартирах есть либо балкон, либо лоджия. В комнатах светильники, карниз устанавливаем по необходимости. Обои под покраску. Розетки, интернет-розетки, радиорозетки. Встроенный шкаф, можно повесить зеркало. В ванной сделан вывод под стиральную машину, что, конечно, тоже удобно.

В доме есть консьерж, который дежурит круглосуточно. Он сидит не внизу, хотя там чисто и красиво, а в отдельном помещении. Туда, на пост, выведены камеры видеонаблюдения из вестибюля, с домофонов, камеры слежения установлены в лифтах и других местах. С консьержем очень просто связаться: снимаете трубку, и буквально через несколько секунд он вам отвечает. Он также принимает заявки, так как имеется служба эксплуатации и, кроме того, – собственная служба, в которой работают специалисты, осуществляющие подключение посудомоечной или стиральной машины, а также другой бытовой техники за небольшую плату, имеющие право ставить штамп о гарантии. Бесплатно можно повесить карнизы, зеркала, проделать ряд других операций.

У нас есть охрана с ночными дежурствами, охранники круглосуточно обходят весь дом. Если кто-то вдруг затеял шумную вечеринку у себя в квартире, то не надо вызывать милицию, по крайней мере, сразу. Наши дежурные выясняют, в какой квартире шумят, звонят туда, пытаются договориться с жильцами, убедить. Такие вопросы мы решаем самостоятельно.

– А телефон, интернет?

– Интернет безлимитный, включен в стоимость аренды. Что касается телефона, то мы считаем, что это не очень современно, не все хотят устанавливать стационарный телефон. В принципе каждый жилец вправе заключить договор с любой телекоммуникационной компанией. Пожалуйста, заключайте договор аренды жилья и устанавливайте телефон, если он вам нужен.

– Предусмотрена ли какая-нибудь служба, которая за дополнительную плату два-три раза в неделю будет делать уборку в квартирах?

– Пока таких услуг нет.

– Думаете над этим?

– Мы думали насчет такой услуги, но, честно говоря, останавливают вопросы ответственности. Кто будет отвечать за сохранность имущества жильцов в квартире? Кто знает, что было у жильца в квартире, а чего не было? Люди ведь разные. Мы входим в квартиры только по необходимости, вместе с хозяевами, и очень корректно при этом себя ведем.

Насчет других дополнительных услуг мы тоже думали, но не считаем их такими уж необходимыми с точки зрения бизнеса. Предприятие интересно, когда оно может приносить дополнительные деньги без всяких дополнительных трудностей.

– Застройщик рассказывал, что вы долго и тщательно принимали отделку, придираясь буквально к каждой мелочи.

– Да, мы очень нудные. У нас была задача получить качественный продукт, который будет не стыдно предложить арендаторам. Поэтому приемка шла действительно долго, зато, считаю, нам удалась. Качественный продукт в дальнейшем снижает расходы на эксплуатацию.

– А есть какие-нибудь дополнительные правила для жильцов, связанные с тем, что это все-таки доходный дом?

– Да, у нас есть некоторые ограничения, обусловленные спецификой объекта, поскольку он создавался как инвестиционный, с целью сбережения денег. Наша задача как эксплуатирующей организации – сохранить стоимость объекта.

Поэтому существуют определенные правила проживания в доме, их перечень вывешен внизу, и каждый из жильцов обязан подписать его при заключении договора об аренде. Список включает самые элементарные требования и правила поведения: нельзя мусорить, курить, распивать спиртные напитки, пачкать, портить…

Клиенты не имеют права самостоятельно пробивать, скажем, отверстия в стенах ни в каком количестве. Это должна делать наша эксплуатационная служба и фиксировать все изменения. В противном случае мы штрафуем жильцов. Сверлить кафель вообще запрещено, разве что для установки зеркала. И обои, например, тоже никто не может переклеить. Словом, все эксплуатационные внутренние работы делает наша служба. Кроме того, в правилах говорится, что жилец обязан сообщать о любых поломках, случившихся в квартире. Я считаю, что каждый человек сам заинтересован в комфорте. Мы же не ходим по квартирам с проверками, но жилец должен сообщить о неполадках с трубами, горячей или холодной водой и т. д.

Эти правила – дополнение к основному договору, который жильцы подписывают, и несут за его исполнение ответственность. В случае нарушения правил арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке и без возврата залога.

– Кто ваш основной арендатор?

– Очень по-разному, это зависит от квартиры. Лучше всего сдаются однокомнатные, как и следовало ожидать. В них живут в основном молодые люди. Это первая их квартира либо одна из первых – после того как они съехали от родителей или после переезда из другого города. У нас живет достаточно много молодежи или молодых пар. Двухкомнатные квартиры занимают, как правило, семьи с детьми. Трехкомнатные – это для больших семей.

– Сейчас у вас много трехкомнатных квартир занято?

– Это наиболее трудно сдаваемая жилая площадь, для таких квартир нужны специфические клиенты. Мы, видимо, будем выходить с предложениями на предприятия, которые снимают в Петербурге квартиры для своих сотрудников. Дом расположен в непосредственной близости к станции метро. Я думаю, это должно заинтересовать их – московские или даже иностранные компании.

– А сколько стоит аренда трехкомнатной?

– Примерно 40 тыс. руб. в месяц, чуть меньше или чуть больше. Это не секрет, это открытая информация, которую можно узнать в отделе аренды.

– Ограничения на проживание с детьми, животными есть?

– Как мы можем ограничить проживание детей?

– Но ведь дети могут и обои разрисовать… или это расходный материал?

– Дети есть дети, и существует понятие «эксплуатационный износ». Если такое случилось, то предполагается, что после окончания договора и освобождения квартиры, после отъезда жильцов, мы красим стены. Разрисованные стены – это эксплуатационные расходы. Ничего страшного здесь нет.

– Как часто будут меняться жильцы в квартирах?

– Наша проблема, придающая работе интерес и адреналин, заключается в том, что нам не с чем сравнивать. У нас пока нет подобных проектов, во многих вопросах мы являемся пионерами и первопроходцами и будем набираться опыта в процессе работы. В свое время, когда я работала в другой компании, мы первыми на рынке предложили концепцию элитной квартиры с отделкой. Нам говорили, что это никто не купит – все хотят делать ремонт «под себя». Сейчас мы видим, что большинство компаний строит квартиры с отделкой. Это же так классно. В таком доме хорошо жить уже потому, что у тебя сосед за стеной не делает ремонт. Почему наше представление о покупке недвижимости стоит так высоко в системе ценностей? Такое отношение к собственному жилью только у русских и американцев. Снимать квартиру – это не престижно. На самом деле я считаю, что не престижно переезжать, когда идет ремонт со всех сторон (а в монолитном доме это вообще нечто). Минимум три года идет ремонт, а через пять лет все соседи начинают новый: старая отделка, выполненная наспех, им надоела.

– В какие сроки вы рассчитываете сдать все квартиры в доме?

– До лета должны успеть, это точно.

– Все квартиры?

– Насчет «все квартиры» – это условность. Нормальная заполняемость – 95%, поскольку бывает смена жильцов, бывают еще какие-то причины. Это и считается абсолютной заполняемостью объекта. Сейчас мы уже сдали примерно половину квартир. Так что начали неплохо. Я ведь неисправимый оптимист.

– Ясно, что бизнес на доходных домах не предполагает быстрой окупаемости – за три-четыре года «отбить» деньги нельзя. На какую доходность инвестор рассчитывал или рассчитывает?
– Таких цифр мы никому не даем.

– Вы начинали проект еще до кризиса, в 2007 году. Но с кризисом ситуация изменилась: вместо роста – падение. Сейчас параметры доходности снизились. Или же вы рассчитываете, что ситуация совершит скачок в обратную сторону?

– Конечно, мы рассчитываем, что она двинется в обратную сторону. Безусловно, мы оптимисты, надеемся на хорошее, но живем все-таки в наших реалиях, поэтому пересчитываем в соответствии с тем, что есть.

Первые три месяца показали, что интерес к проекту у потенциальных арендаторов велик. Соответственно, велик и потенциал рынка аренды в Петербурге, в России. Если ссылаться на западный опыт, то, к примеру, в Канаде около половины населения проживает в съемных квартирах, в США – примерно 25–30%. Наша задача показать, что арендный бизнес в России можно вести легально и цивилизованно.

Павел Никифоров

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru