Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Вторичка в ассортименте

11.03.2010 12:55 - раздел: Новости недвижимости: Россия

«Москва не сразу строилась», и потому каких только домов нет в столице! Жилье предлагают на любой вкус: в зданиях разного качества, этажности и времени возведения.

При желании и наличии средств можно купить квартиру даже в дореволюционном особняке. Еще больше предложений в сталинских зданиях. Поразительный факт: даже в годы Великой Отечественной войны было возведено 276 новых домов! Однако, как свидетельствует статистика, больше всего жилых объектов (порядка 12,4 тыс.) появилось в столице в 1956–1965 гг. — в так называемый первый период индустриального домостроения.

Ни в какое другое время так много домов уже не возводили, однако это не значит, что темпы строительства жилья снизились. Если принимать во внимание именно площадь, то есть количество введенных в эксплуатацию квадратных метров, можно проследить следующую тенденцию: число новых объектов уменьшается, зато растет их емкость. Связано это с нехваткой участков под застройку и увеличивающимся спросом на квартиры. Дефицит земли в столице вынуждает власти и застройщиков увеличивать этажность и искать оптимальные планировочные решения. «Нельзя не заметить, что, как правило, районы позднего периода строительства считаются престижнее, нежели более ранняя застройка на том же отдалении от центра: сказывается, что с течением времени типовые серии домов менялись, квартиры становились больше, а здания удобнее», — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт».

Столичная застройка — явление не только неоднородное, но и подчас парадоксальное. Судите сами: город растет в высоту, но при этом в нем преобладают здания низкой этажности. Так, согласно последним данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда, строений высотой в один — четыре этажа в Москве порядка 10,5 тыс., а вот высоток (23 этажа и выше) всего 431.

Жилой фонд в столице распределен неравномерно. Всего домов здесь свыше 39,6 тыс. За исключением Зеленограда (932 дома), меньше всего строений (3,1 тыс.) в ЮАО, больше всего (5,7 тыс.) — в ЗАО. Но, несмотря на то что Южный округ — аутсайдер по количеству домов, по числу квартир (их здесь порядка 515,8 тыс.) он является лидером, поэтому покупателям есть из чего выбирать.

Вам подешевле или подороже?

По данным экспертов, цены на жилье не всегда зависят от типа здания, возведенного в том или ином районе. Так, стоимость квартиры в старом жилом фонде связана в первую очередь с местоположением дома и во вторую — с качественными характеристиками жилья. «В районах, комфортных для проживания, с хорошей экологической обстановкой, развитой инфраструктурой (в том числе транспортной), цены даже на квартиры в старом жилом фонде могут превышать стоимость новостроек в менее престижных районах, — говорит С. Лушкин. — Например, на проспекте Вернадского сложно купить квартиру в панельной пятиэтажке (с низкими потолками, без лифта и мусоропровода) дешевле 4,5 тыс. долл./кв. м».

Что касается качества домов, то оно нередко определяется их местоположением. Как отмечает С. Лушкин, в престижных районах столицы даже во времена СССР возводили преимущественно здания повышенной комфортности. Так, в центре города, на Ленинском и Кутузовском проспектах, квартиры традиционно получали номенклатурные работники, люди науки и другая элита. Поэтому в советское время жилые дома здесь создавали по индивидуальным или экспериментальным проектам. Например, в 60-х гг. на Ленинском проспекте, в квартале 32–33, по проекту архитектора Евгения Стамо построили четыре высотных (по меркам того времени) здания. Второй свет в вестибюле входной группы, большие квартиры, увеличившаяся площадь остекления, объекты инфраструктуры на первых этажах (магазины, аптеки, банки), отдельные помещения для служб эксплуатации — даже сегодня не всякая новостройка может похвастаться таким набором.

Эксклюзивное жилье всегда дорого, поэтому Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», дает лаконичный совет покупателям: «Если вы ищете недорогую квартиру, то сразу стоит вычеркнуть из зоны поиска Центральный административный округ». Жилой фонд в центре Москвы — это по большей части исторические или сталинские дома, клубные особняки, крупные комплексы элитного или бизнес-класса. В подобных зданиях практически нет дешевых предложений жилья. Не стоит также заострять внимание на Западном и Юго-Западном округах — доля недорогих квартир в них гораздо меньше, чем в других районах.

Искать вторичное жилье по доступной цене лучше всего в округах с типовой застройкой. «Больше всего дешевых квартир в местах, которые в 1960–1970-х гг. наиболее активно застраивали хрущевками и брежневками — типовыми панельными пяти- и девятиэтажками», — говорит Д. Таганов. Как правило, это районы, прилегающие к МКАД или граничащие с промзонами, гаражными комплексами и железнодорожными ветками. Много предложений недорогого жилья в Восточном и Юго-Восточном административных округах. При этом в ВАО самые дешевые квартиры — в районах Гольяново, Новокосино, Вешняки, Новогиреево, Северное и Восточное Измайлово; в ЮВАО — в районах Выхино-Жулебино, Марьино, Люблино и Капотня.

Что касается Северного, Северо-Западного, Северо-Восточного, а также Южного округов, то в них типовое жилье стоит немного дороже. В САО самые демократичные по цене квартиры можно приобрести в районах Левобережный, Ховрино, Западное и Восточное Дегунино, Бескудниковский и Коптевский. В СВАО недорогие предложения есть в Лианозове, Бибиреве, Алтуфьеве, Южном и Северном Медведкове; в СЗАО — в районах Южное и Северное Тушино, Митино. В ЮАО наиболее доступные цены на жилье в районах Чертаново, Бирюлево, Орехово-Борисово и Братеево.

«Цены даже в непрестижных районах порой существенно различаются, — говорит С. Лушкин. — Сегодня сложно найти в Вешняках предложение дешевле 3,5 тыс. долл./кв. м, в то время как, например, в Капотне, в пятиэтажках, которые составляют почти 20% от общего жилого фонда, встречаются реальные предложения по цене менее 3 тыс. долл./кв. м. А в Очаково, при наличии промзон и существенной удаленности от метро, цены начинаются уже от 4 тыс. долл./кв. м, так как это имиджевый Западный округ».

Покомнатный расчет

Из информации о типах застройки, преобладающих в том или ином районе, можно извлечь практическую пользу — например, найти квартиру с заданными параметрами, в том числе с нужным числом комнат. Иногда достаточно выяснить, к какой серии относится дом, чтобы понять, есть ли в нем именно то жилье, которое требуется. Так, если необходима однушка, то обратить внимание следует на кварталы, застроенные домами серии ИП-46С. «В начале 2000-х гг. в них были только одно- и двухкомнатные квартиры, — поясняет Д. Таганов. — Трех- и четырехкомнатные появились позже. Двухкомнатных квартир больше всего в кирпичных девятиэтажках серии II-29 — в ней представлено пять вариантов планировок таких объектов».

Аналитики компании «Савва» приводят данные о наличии в разных районах Москвы объектов с определенным количеством комнат. Так, в январе 2010 г. лидер по объему предложений однокомнатных квартир на вторичном рынке — ЮАО (502 объекта).

Что касается цен на однушки, то самые дешевые — в Восточном (Преображенская площадь и Гольяново) и Юго-Восточном (Выхино, Рязанский проспект) округах. При этом средняя стоимость квартир экономкласса составляет порядка 132,9 и 132 тыс. долл. соответственно, а минимальная — 116 тыс. долл.

Как правило, объекты с такой ценой представлены в старых девятиэтажных панельных домах. Средние параметры подобных квартир в ЮВАО: 32,7 кв. м — общая площадь, 19,1 — жилая, 6,5 кв. м — кухня (в ВАО, соответственно, 31,4, 18,4 и 6,0 кв. м).

Самые дорогие однокомнатные, конечно, предлагают в Центральном и Западном округах. Средняя цена в ЦАО — 286,8 тыс. долл.; максимальная — 603,2 тыс. долл. (в ЗАО соответственно 269,0 и 498,4 тыс. долл.).

Наиболее престижные улицы ЦАО — примыкающие к Тверской (в районе станций метро «Пушкинская», «Маяковская») и Арбату (станции метро «Арбатская», «Смоленская», «Кропоткинская»). Дома здесь в основном шести-десятиэтажные (сталинский кирпич), параметры однокомнатных квартир: 46,2 кв. м — общая площадь, 20,5 — жилая, 9,7 кв. м — кухня.

В Западном округе в качестве наиболее престижных можно выделить улицы в районе станции метро «Киевская», а также проспект Вернадского и Раменки. Средние параметры дорогих однушек в ЗАО: 47,1 кв. м — общая площадь, 20,8 — жилая; 11,2 — кухня, а расположены они в основном в монолитно-каркасных домах.

Что касается двухкомнатных и трехкомнатных квартир, то больше всего их в Южном округе Москвы. Наиболее дешевые объекты расположены в ЮВАО (Рязанский проспект, Выхино, Люблино) и ВАО (Гольяново, Новогиреево, улица Подбельского).

Как и следовало ожидать, наибольший объем предложений четырехкомнатных квартир в январе был отмечен в Центральном округе. Подобное жилье, как правило, представлено в сталинских домах в районе Красной Пресни, Арбата и Китай-города. Сравнительно дешево (по цене от 215 тыс. долл.) можно приобрести четырехкомнатную в ВАО (Новогиреево) и ЮВАО (Выхино). У таких квартир весьма скромные параметры (в ВАО — 70,9, 50,8 и 6,2 кв. м, в ЮВАО — 65,7, 46,1 и 6,3 кв. м), и предлагают их преимущественно в девятиэтажных панельных домах.

Ольга Ермакова

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru