Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Александр Погодин: На рынке однозначно начнется рост цен

15.03.2010 15:50 - раздел: Новости недвижимости: Россия

В последний месяц Группа компаний «Пионер» жила бурной жизнью: сдала «Дом на Арсенальной набережной», подала в суд на «Ленэнерго», объявила о начале строительства жилого комплекса на углу проспекта Просвещения и улицы Хошимина. О новых проектах и старых спорах рассказал директор ООО «Пионер» Александр Погодин.

Компания «Пионер» в полном объеме перечислила сумму за подключение нескольких домов к энергосетям, и, согласно договору с «Ленэнерго», подача электроэнергии по постоянной схеме должна была начаться в сентябре 2009 года. Тем не менее на площадках до сих пор работают дизель-генераторы.

Теперь «Пионер» подал в суд на монополиста – требует от «Ленэнерго» выполнить обязательства по договору, а также компенсировать расходы на электроэнергию: ежемесячные затраты на подачу электричества по временной схеме составляют 3–4 млн руб., а постоянное подключение обошлось бы не дороже 500 тыс.

Сейчас в городе по временной схеме к энергосетям подключены 496 новостроек. Смольный не может повлиять на монополиста, хотя владеет 25%-ным пакетом акций «Ленэнерго».

– Как решается сейчас проблема с «Ленэнерго»?

– На сегодняшний день выданы новые технические условия (ТУ) на временное электроснабжение, это дает нам возможность обеспечить относительно дешевой электроэнергией как уже построенные дома, так и строительную площадку второй очереди. Это большой сдвиг в решении сложившейся проблемной ситуации.

– Дольщики рассказывали, что по «Шуваловским высотам» вы собираете дополнительные деньги на подключение сетей инфраструктуры...

– В «Шуваловских высотах» реализация проекта происходит по схеме жилищно-строительного кооператива. Поэтому решение было коллегиальным. Решили, что дольщики сбросятся по 440 руб. с квадратного метра, чтобы мы могли за свой счет построить эти сети. Мы говорим, что это не удорожание проекта для человека при покупке квартиры, а отдельный проект по строительству сетей. Мы могли бы сидеть и смотреть, как там ничего не происходит, а могли на свои средства сделать эти сети. Сейчас сети построены.

Когда проводили это собрание, мы объясняли: как и когда эти деньги получим обратно – не знаем, но готовы даже судиться, чтобы деньги были нам возвращены. На тот момент нам говорили, что механизма компенсации не существует. Сейчас впервые за последние пять лет мы услышали от Комитета по строительству, что рассматривается вариант компенсации наших затрат. Это говорит о том, что мы можем получить деньги обратно и распределить их между дольщиками. Правда, до реального возврата средств дело еще не дошло, потому что в бюджет этого года заложена статья только по проектированию построенных нами сетей. Благо это или зло, что мы собирали дополнительные деньги? Я думаю, что это благо. На небольшую квартиру выходило до 15 тыс. руб., но зато на два года раньше эти сети получены.

– В итоге сейчас, когда сдана первая очередь, первых три дома…

– Первая очередь пока не сдана в эксплуатацию. По первой очереди мы получили акт соответствия строительной готовности, причем этот акт был подписан декабрем 2008 года. Второй год дома стоят в 100%-ной готовности. Сейчас мы завершили все работы по системе отопления и рассчитываем, что до 15 марта запустим стояки. Это будет своего рода Рубикон, мы его перейдем – и все, в дома можно заходить и включать воду, электричество.

Чтобы сдать дом в эксплуатацию, мы, в соответствии со всеми законами, должны подвести все системы, в том числе и по электричеству, которого там пока просто нет.

– И какие теперь реальные сроки сдачи домов в эксплуатацию?

– Если подходить формально, соблюдая все требования, то, наверное, в эксплуатацию обе очереди будут сданы вместе. Фактически квартиры будем передавать жильцам с конца марта, потому что у нас есть люди, которые все это время живут в съемных квартирах. Второй год смотреть на свою готовую квартиру и платить аренду где-то в другом месте – это никуда не годится. Поэтому мы сделаем все возможное, позволим людям заниматься ремонтом, отделочными работами.

– Запуская в этом году проект на углу проспекта Просвещения и улицы Хошимина, вы рассчитываете на рост рынка и поэтому изменили концепцию проекта?

– Ну, концепцию мы изменили, скорее, из-за кризиса – отказались от бизнес-центра и, соответственно, высотной доминанты, так как в жилом комплексе она не нужна.

– В какие сроки планируете завершить проект? У вас же там есть ограничения…

– Наши ограничения – стандартный шестилетний срок аренды земельного участка.

– С вещевым рынком, который был на этом месте раньше, тяжело пришлось?

– Да, задача была непростая, но решили мы ее достаточно быстро.

– Проект будет вводиться поочередно?

– Скорее всего, да. Будет определена очередность, но какая – сейчас я не могу сказать, это зависит от развития рынка. Если будет нормальный подъем рынка, если работы по согласованию и проектированию пройдут быстро, если мы – в смысле кредитования – получим то, на что надеемся сейчас, то никаких препятствий для завершения проекта в течение двух-трех лет нет. Если так не получится, то проект может растянуться на пять лет. Мы настроены на использование любых возможностей.

– Возле рынка построен и заброшен торговый центр…

– Я не называл бы его торговым центром, потому что это некое строение, которое морально устарело еще до того, как его начали возводить, а уж сейчас – и вовсе… Что будет с ним делать собственник – я пока не знаю.

– А кто собственник? Насколько я помню, там были какие-то криминальные разборки?

– Это проект с историей… Но сейчас компанию это мало интересует. Мы делали предложение о возможности взаимодействия на данном участке. Но на сегодняшний день мы работаем раздельно, потому что не получили никаких пожеланий или предложений от другой стороны. Перспектив у этого комплекса в том виде, какой сейчас он есть, я не вижу. Рынок очень сильно изменился. Пересматриваются даже какие-то существующие проекты, а то, что было заложено десять лет назад, подавно.

– А свайное поле, которое есть на этой площадке, откуда взялось?

– От предыдущего арендатора, который планировал строить некий торговый комплекс, но прекратил работы. Насколько я понимаю, он не согласовал проект, и договор аренды территории с ним был расторгнут.

– Из запланированных 150 тыс. кв. м сколько будет апартаментов, сколько жилья и возможно ли появление коммерческих площадей?

– Коммерческие площади будут. Понятно, что 150-тысячный комплекс без коммерческих площадей обойтись не может. Более того, для коммерции это место очень привлекательное и интересное, поэтому существующая в настоящий момент концепция: два этажа по периметру комплекса – торговые.

– Торговые галереи?

– Назовем это так: коммерческие площади. Если говорить о соотношении жилья и апартаментов, то апарт-отель со всеми вспомогательными помещениями будет занимать примерно 40 тыс. кв. м.

– Апарт-отель вы обязаны создать по функциональной зоне?

– Да. Это зависит именно от зоны.

– Возможно ли в случае изменения рынка появление в проекте офисных помещений?

– Теоретически любое коммерческое помещение можно использовать под офис. Никто не говорит, что этого однозначно не будет.

– Планируете ли вы привлекать заемные средства при реализации проекта на улице Хошимина?

– Там проект длинный и большой, и мы рассчитываем на привлечение партнеров. Если уж коснулись вопроса о банках, то наши основные партнеры в банковской сфере – это «Банк Санкт-Петербург» и Сбербанк, с которыми у нас большой опыт взаимодействия, в том числе и по кредитованию клиентов. Работаем также и с другими банками.

– В Петербурге вы будете заниматься только этим проектом или намечается что-то еще?

– Мы никогда не останавливаемся – одну площадку застраиваем, принимаемся за другую. Сложность заключается в том, что мы выбираем только очень интересные места. Откуда они к нам приходят, со вторичного ли рынка, непосредственно ли с городских торгов Фонда имущества, это уже не принципиально.

– В последних торгах Фонда имущества вы не участвовали?

– Не сочли целесообразным. В последних конкурсах мы все оценивали, но не участвовали, потому что было неинтересно.

– Сейчас вы видите какие-нибудь интересные места, которые могут в ближайшее время вас заинтересовать?

– Для того чтобы найти одну площадку, мы «перемалываем» порядка 100–200 предложений. Двухлетняя работа может привести к покупке только одного участка. Говорить, что мы сейчас ничего не видим, мы ничем не заинтересовались, неправильно. И говорить о том, что сейчас, в данный конкретный момент, мы что-то купили – тоже неверно. Все находится в стадии выбора, принятия решения.

– С точки зрения экономики, по вашей оценке, какова сейчас цена на квадратный метр улучшений, приемлемая при нынешнем уровне цен на жилье?

– Это трудный вопрос. Все зависит от того, о каком участке речь, о каком месте Петербурга. Если предложат место на Дворцовой площади, то, наверное, никакие деньги заплатить будет не жалко. Если это касается периферийных районов, то за многие участки, по которым сейчас проводились торги, просто не хотелось бы платить ничего – по той причине, что это совсем неинтересно.

– Как вы считаете, ситуация с ценами на рынке стабилизировалась или еще есть возможность снижения?

– Я думаю, что на рынке однозначно начнется рост цен. Связано это со многими факторами начиная от дешевизны денег. Станок работал – деньги печатали. Прошел период спекуляций в банковском секторе, когда было выгодно не раздавать, а покупать валюту и потом ее продавать…

– И теперь начнутся спекуляции на рынке недвижимости?

– Теперь деньги распределены среди банков второго эшелона, у которых их много, и они не такие уже дешевые, их надо как-то раздавать. Я думаю, что будет волна ипотечного кредитования. Как быстро – трудно сказать, потому что, с одной стороны, рынок уже проходил этот этап и может пойти по проторенному пути. Становление рынка ипотечного кредитования осуществлялось в течение трех лет, с 2005 по 2008 год, а сейчас он сможет подняться всего за год. Если ипотечный рынок выйдет на нужный уровень, он потянет за собой и все остальное – в обороте много денег, большое количество сделок, большая востребованность. Кроме этого к концу года реальный дефицит жилья вырастет, то есть настанет то, о чем уже давно говорят: сдаваться будут только объекты, находящиеся в высокой степени строительной готовности, готовых наполовину домов вообще не будет, потому что ничего не начиналось строиться в течение последних полутора лет.

Павел Никифоров

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru