Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


И. Доброхотова: «Развитие строительной отрасли невозможно без привлечения государственных ресурсов»

17.03.2010 12:50 - раздел: Новости недвижимости: Россия

При покупке квартиры выбор между новостройкой и вторичным жильем в большинстве случаев падает на первый вариант. Современная планировка квартир, обустроенные и просторные общественные зоны, новые коммуникации, консьерж — все это безоговорочно привлекает граждан, решающих свои жилищные проблемы. Но сейчас рынок новостроек переживает непростые времена. О том, что сейчас ждет потенциального покупателя квартиры в новом доме, читателям журнала рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Ирина Евгеньевна, сейчас одной из главных тем, обсуждаемых аналитиками, экспертами и специалистами рынка недвижимости, является существующий и грядущий дефицит строящегося жилья. Насколько остро стоит эта проблема? Действительно ли значительная часть проектов в Москве заморожена? Причем этот процесс якобы коснулся новостроек, находящихся на разных стадиях реализации — начиная от тех, что на бумаге, в чертежах, до реальных, практически построенных домов.

— Есть статистика, а есть жизнь или практика. Как ни странно, эти два понятия совпадают далеко не всегда. Например, наша компания именно в кризис вступила в проекты, на которые возник почти ажиотажный спрос. Это жилищные комплексы компании «Ведис Групп», которые строятся быстро и полностью ориентированы на ожидания покупателей экономкласса. Именно поэтому у нас еще c прошлого года шел постоянный поток клиентов, имелся и спрос, и предложение. Что касается общей статистики, то из-за кризиса были приостановлены работы на многих московских строительных площадках.

По нашей оценке, «замороженной» оказалась почти треть объектов. Если раньше годовые объемы новостроек составляли 5–6 млн кв. м, то в минувшем году всего порядка 2 млн кв. м. Сворачивание новых строительных проектов безусловно отрицательно сказалось на рынке недвижимости. Сегодня на разной стадии реализации находится порядка 330 объектов, и лишь в половине из них есть актуальные и качественные предложения. Однако, учитывая собственный опыт, могу сказать, что в январе активизировались как риэлторы, так и владельцы площадок. Складывается ощущение, что у профессиональных участников рынка появилась вера в тот самый долгожданный спрос. В прошлом году мы не видели особой конкуренции, на рынке были заметны только ведущие игроки, а сейчас идет движение навстречу друг другу. Риэлторы обратились к застройщикам за продуктом для продаж.

Застройщики, в свою очередь, словно очнулись от спячки: увидели, что пошел «средний» клиент, стали менять планы, перекраивать проекты, менять большие площади на меньшие. Начался приток клиентских денег, причем не только кредитных. Одним словом, несмотря на то что все вокруг говорят — мало площадок, у нас каждый день идут переговоры и, соответственно, продажи. Да и статистика тоже становится все более оптимистичной. По оценкам экспертов, количество сделок в целом в этом январе почти в два раза превысило показатели прошлого, кризисного января…

Конечно, наша компания далеко не все объекты берет на реализацию. Существуют проекты, в которые до кризиса вложили очень много средств: площадки были приобретены недешево, долю города выплатили полностью. Себестоимость квадратного метра соответственно высока, и просто невозможно продавать ниже этой цифры. Такие застройщики не ведут продаж, дожидаясь, когда рынок пойдет вверх. Мы работаем с теми, кто понимает: пусть сейчас цена будет ниже, главное — строить, и тогда все равно деньги вернутся. У меня есть ощущение, что именно в этом году нужно быть активным на рынке, пока растет активность покупателя.

— Означает ли эта активизация, что дефицит все-таки может наступить, или наоборот?

— Думаю, это будет не тотальный дефицит новостроек, а дефицит востребованного жилья. Накопился некоторый отложенный спрос, очевидна также инфляция. Можно отметить и дефицит предложения, который во многом вызван тем, что не менее трети новостроек в Москве приобреталось не для проживания, а с инвестиционными целями. Для миллионов соотечественников наболевший квартирный вопрос до сих пор остается нерешенным, а значит, еще долго остро будет не хватать однокомнатных квартир площадью 38–40 кв. м. Подобных актуальных проектов на рынок выводится явно недостаточно. Кроме того, сейчас начинает возвращаться покупатель новостроек, которому необходимо улучшить жилищные условия. Он копил деньги еще до кризиса, но тогда их не хватало, а сейчас цены стали доступнее.

— Изменилась ли структура этого рынка? Ведь в докризисный период информация о реализации новых проектов и, соответственно, строительстве новых монолитных домов бизнес-класса появлялась, конечно, не каждый день, но с небольшим временным интервалом. А что сейчас? Переходим на более дешевые проекты?

— Конечно! Сегодня главный герой первичного рынка — панель. Недаром наш партнер «Ведис Групп» стал лидером продаж, сделав ставку именно на этот сегмент. Покупатели на протяжении всего года «голосовали» кошельком за квартиры в новостройках экономкласса. Многие из них при этом продемонстрировали готовность вкладывать средства в такие дома на начальной стадии строительства. Как я уже отмечала, недорогих предложений, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир, в новых домах Москвы почти нет. Таким образом, в прошлом году, в результате перераспределения спроса, большая доля всех строительных площадок пришлась на жилье экономкласса. При этом наблюдалась тенденция снижения числа объектов, возводимых в центре столицы и в шаговой доступности от метро. Наиболее интенсивно начали застраивать удаленные от метро районы: Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар и территории около и за пределами МКАД.

Очевидно, такое смещение спроса связано с экономической ситуацией в стране. Если же говорить о распределении жилья по сегментам в процентном выражении, то цифры подтверждают эту тенденцию: 65% — жилье экономкласса, 35% — бизнес-класс, 10% — элитный сегмент.

— Что поддерживало, а может быть, и развивало рынок новостроек в прошедшем кризисном году и в начале 2010 года?

— На самом деле рынку серьезно помогла воля наших городских властей. Они реально боролись за то, чтобы он не умер. Выкупали у тех застройщиков, которые вынуждены были остановить стройку, площади для очередников. Многих застройщиков поддержала программа «Народный гараж». Пусть с трудом, пусть поначалу с помощью кредитов, но программа пошла, запущено более 100 площадок! Это 50 млн. кв. м — огромная цифра. Так или иначе, но в кризис произошло следующее: власть и застройщик из оппонентов превратились в партнеров. Помогли рынку и профессиональные объединения — такие, как МАР (Московская Ассоциация Риэлторов). Они постоянно проводили конференции, ободряли застройщиков, призывали журналистов не создавать панику на рынке, не рисовать катастрофические сценарии полного его обрушения.

Само изменение структуры рынка также сыграло на руку многим его участникам. С началом кризиса встали без работы многие домостроительные комбинаты (ДСК). Но благодаря таким проектам, как, например, ЖК «Марфино», реализация которых активизировала спрос, ДСК смогли перейти с двухдневной рабочей недели на пятидневку.

Застройщики вдохнули в панель новую жизнь! Сегодня больше половины всего нового строительства в Москве — это панельные дома. Многие инвесторы, которые только сейчас уловили этот тренд, пытаются договориться с ДСК, а у тех на 2010 г. уже задействованы все ресурсы. Они опять весьма востребованы. А значит, не исключено, что субподрядчики будут постепенно поднимать цены, это может вызвать удорожание строительства и, соответственно, квадратного метра. Уже сейчас по сравнению с летними ценами стоимость жилья в новостройках экономкласса выросла на 10–20%.

— Расскажите более подробно о том, как в ближайшей перспективе будут решаться проблемы с вводом в строй нового жилья в Москве? Что это за дома, какие квартиры и, соответственно, цены?

— Потенциально площадок для строительства в Москве, как ни парадоксально это звучит, еще много. Очень важно, чтобы правительство экономически поддержало те хорошие программы, которые были провозглашены еще до кризиса: программы вывода промзон, переселения из ветхого жилья.

Застройщики готовы браться за их реализацию, но в нынешних экономических условиях (расходы на коммуникации, наличие обременений и т. д.) риск слишком велик. Пока эта проблема не будет решена, думаю, акцент во многом будет смещен в сторону ближайшего Подмосковья. Сегодня явно прослеживается тенденция возведения не отдельных домов, а больших жилищных комплексов. Лично я знаю три таких проекта — каждый площадью от 500 тыс. кв. м, которые будут реализованы в Москве и области в ближайшее время. Это все та же «принцесса кризиса» — панель, с обязательным наличием в домах квартир небольших площадей и с выполненным ремонтом. Что касается цен, меньше 90 тыс. руб. за 1 кв. м, полагаю, эти квартиры даже на самой ранней стадии строительства стоить не будут, а в процессе возведения комплексов им суждено только дорожать.

Пример микрорайона Марфино в этом отношении уже можно назвать классикой: продажи стартовали с 70 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас по переуступке их готовы брать по 120 тыс. руб.

— Насколько востребованы сегодняшние новостройки по предлагаемым ценам?

— Сегодня игроки рынка начинают приходить к пониманию того, что квартиры так называемой свободной планировки — это уже неактуально. Люди устали от новостроек, в которых потом три-четыре года идет ремонт. Вместо того чтобы покупать стены по контуру, лучше купить квартиру, в которой можно сразу жить или которую можно сдать в аренду. Таким образом, мы приблизились к понятию, ставшему нормой на рынках всех цивилизованных стран, — новое жилье с отделкой.

На мой взгляд, сегодня выигрывают оригинальные концепции. В проекте «Марфино» помимо выполненного ремонта и наличия квартир небольших площадей покупателю предлагалась совершенно иная среда обитания. Застройщик назвал это «сообществом жильцов»: вся инфраструктура комплекса формируется исходя из предпочтений тех, кто в нем живет.

Другой пример уникальной концепции — коттеджный поселок Новые Вешки недалеко от МКАД в северо-восточном направлении от столицы. Здесь также есть квартиры оптимальных площадей — однокомнатные и двухкомнатные, и цены очень «щадящие» — от 95 тыс. руб. за 1 кв. м. По сути, это стоимость номера в пятизвездочном отеле международного класса в сутки.

— Каковы перспективы приобретения квартир в новостройках с помощью ипотеки? Ведь сейчас ее условия практически неподъемны, да и невыгодны большинству граждан. Все чаще декларируется тезис о преимуществах аренды жилья по сравнению с ипотекой. Или сейчас застройщики предлагают свои специальные, щадящие условия покупки?

— Ипотеки в том виде, в каком она существовала два-три года назад, на российском рынке уже нет. Ипотека — это залог приобретаемого жилья. Сегодня банки в большинстве случаев выдают ипотечные кредиты только на те объекты, строительство которых сами инвестируют. Это естественная гарантия. Существует альтернативный финансовый инструмент — кредит на новостройку под залог имеющегося жилья. Такие кредиты предоставляют многие банки, поскольку в данном случае имеется обеспечение. Понятно, что такие программы доступны только тем, у кого уже есть активы.

Застройщики действительно предлагают различные программы рассрочек. Лидеры в данной сфере — питерские застройщики, у них наиболее конкурентоспособные условия рассрочек на свои объекты, если говорить о сроках — до пяти лет. Сильнейший игрок этого рынка — банк DeltaCredit уже представил новые ипотечные программы.

— И наконец, что, на ваш взгляд, тормозит развитие строительной отрасли?

— Это комплексная проблема. Если говорить о технических сторонах вопроса, конечно, тормозят развитие отрасли пресловутые процедуры согласования документации. Застройщик-инвестор сегодня не защищен от бюрократического своеволия. В глобальном плане развитие строительной отрасли требует привлечения рычагов государственного масштаба. Нужны серьезные федеральные программы ввода в строй новых коммуникаций, теплосетей, электросетей, дорог и т. д. В таком случае бизнес в тандеме с государством сможет благополучно и успешно развивать строительную отрасль и, в конечном итоге, рынок недвижимости.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru