Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Цена цивилизации

23.03.2010 17:50 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Ленинградская область испытывает дефицит энергоресурсов. Поэтому покупка земли под застройку без коммуникаций часто становится проблемой для владельцев, а стоимость участков, реализуемых с обещанием подключения, возрастает в энергодефицитных районах на 50% от базовой цены.

Рутина и дороговизна – неотъемлемые атрибуты оснащения дачи благами цивилизации. Порой положительное решение о подключении только лишь электричества поднимает стоимость земельного надела на 30%. В некоторых энергодефицитных районах Ленобласти (таких как Гатчинский, Всеволожский, Выборгский и Курортный) цена участка может вырасти на 50%. Несмотря на завышенный прайс, такая земля быстрее найдет покупателя, чем технически не облагороженная «целина».

«Сейчас сотка земли без инженерной инфраструктуры в сегменте эконом-класса стоит в среднем 60–70 тыс. руб. Однако цена может подскочить до 140–150 тыс. за сотку, если к участку будут подведены дорога, свет, вода и канализация. В коттеджном поселке цена за такую землю под застройку автоматически вырастает в разы», – рассказывает Станислав Азацкий, директор агентства «Адвекс. Загородная недвижимость».

Электрические блага

До кризиса комплекс инженерных коммуникаций включал подведение трехфазного электричества от 7–16 кВт на участок, бурение скважины или центральное подключение водопровода, канализацию (централизованную, септик или индивидуальные очистные сооружения), у ряда застройщиков – газ.

Экономическая нестабильность «добавила перца» загородному рынку. Появилась новая волна девелоперов, которые под вывеской «коттеджный поселок» стали продавать участки без подряда и с неполным пакетом коммуникаций. Как правило, такие проекты осваивают дачные сообщества, которым нужны быстрые деньги. Купив надел под застройку с обещанием подключить мощности, вполне можно остаться при своих нерешенных проблемах.

«Сейчас встречается продукт разного качества: в новых проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров, очень большие проблемы в таких комплексах и с коммуникациями. Единичны проекты, где есть полный пакет коммуникаций (включая газ), в основном же, по минимальному пакету, – свет и вода. И очень часто за это нужно еще заплатить отдельные деньги», – рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».

В поселках для постоянного проживания, расположенных в пределах 10–15 км от города, в которых предлагаются участки с подрядом под строительство дома, в стоимость включается полный пакет коммуникаций (вода, свет, газ и т. д.). Но при этом предложение достаточно дорогостоящее.

«Некоторые девелоперы пошли путем сокращения пакета коммуникаций, чтобы сделать предложение по продаже участков конкурентным, – объясняет Сергей Щерба, директор департамента управления проектами «Олимп 2000». – Прокладка сетей инфраструктуры – затратное и длительное мероприятие, которое не приносит большой прибыли застройщику, наоборот – увеличивает сроки реализации проекта минимум на несколько лет.

Однако обещанные блага городской жизни могут послужить хорошим стимулом к покупке. Что касается нашей компании, то мы не сокращали пакет коммуникаций при продаже наделов, так как не считаем это эффективным антикризисным решением. Если есть возможность сделать центральные очистные системы или подвести газ, то мы сдерживаем обещания».

Уже ни для кого не секрет, что моральный и физический износ основных энергофондов Ленинградской области стал общим местом. Хотя власти запланировали масштабное развитие электрических сетей на территории Ленобласти в районах максимальной потребительской активности: Выборгском, Приозерском, Всеволожском, Кингисеппском, Тихвинском, Бокситогорском, Киришском, Сланцевском, Лужском, а также – в 30-километровой зоне вокруг Петербурга. Тем не менее в энергодефицитных районах до сих пор сохраняется проблема подведения к участку электромощностей.

Цена вопроса

Дефицит породил целый рынок посреднических услуг. Так, по оценкам риэлторов, стоимость подключения составляет примерно 15–48 тыс. руб. за кВт. Через посредника – 50–60 тыс. руб. за кВт. По данным «Петербургской Недвижимости», стоимость подключения может быть и выше – до 70 тыс. руб. за кВт.

«Цену в основном определяет дефицит мощностей в каждой отдельной зоне. Так, в Волосовском районе на это может уйти от 50 до 100 тыс. руб., в зависимости от удаленности точки подключения. При этом процедура может затянуться на месяцы. В проблемных районах вопрос может вообще остаться без решения», – объясняет Станислав Азацкий.

В среднем на участок выделяется 5 кВт. Там, где предлагается надел с подрядом, в особенности если будущий дом предназначается для постоянного проживания, мощности требуется больше – 10–15 кВт. Иногда участки продаются с ограничением – 5 кВт. Если владелец хочет жилье с подогреваемым бассейном, то дополнительные ресурсы он может получить за дополнительные деньги. Увеличение электрической мощности будет стоить примерно 42–80 тыс. руб. за кВт (это зависит от технических возможностей подстанции и удаленности точки подключения от ЛЭП).

Сама процедура подключения не так проста, как может показаться. При подаче заявки необходимы свидетельство на право собственности участка и дома либо договор аренды. Заявка и документы подаются в местную инстанцию, занимающуюся энергосбытом. Одновременно оформляется заявление на акты разграничения мощности и технологического присоединения. После получения паспорта – протокола измерительного комплекса, можно переходить ко второму этапу, то есть писать заявление на получение мощности.

Электросбытовая компания выдает техническое условие на объект сроком на один год. Если все идет своим чередом, то ставятся столбы до участка, прокладываются провода к дому, монтируются автоматы защиты и счетчик. Когда необходимые работы выполнены, счастливому хозяину выдается акт подключения.

К 2012 году петербургские энергетики запустят в работу новую тарифную модель, в соответствии с которой поднимется плата за присоединение новых абонентов и единый тариф за получение электроэнергии возрастет. Таким образом, подключение новых потребителей электричества Ленинградской области ляжет на плечи остальных.

Водные процедуры

Немного проще решается вопрос с подведением водопровода и оснащением дома канализацией. Обычно владелец участка обращается в специализированную компанию, которая бурит скважины. После предварительного осмотра территории и пробного бурения специалисты берут пробу воды для химического анализа, составляют предложение по водоочистке грунтовых вод. Состав воды в Ленинградской области везде разный.

Территории вокруг Зеленогорска отличаются хорошим водоносным слоем. В Гатчинском районе вода может быть слишком жесткой или обладать высокой концентрацией металла. Чтобы она стала пригодной для потребления, необходимо подобрать очистные сооружения – с учетом состава грунта и количества проживающих на участке людей – и урегулировать вопрос с ценой. После этого компания переходит к сооружению скважины. В среднем цена за бурение составляет 2–5 тыс. руб. за метр. Если грунт скалистый, то трудозатраты будут больше. По окончании работ владельцу передается паспорт на скважину с гарантийным сроком обслуживания до трех лет. Если вода залегает глубже 12 м от поверхности, лучше вырыть колодец. Цена за рытье колодца и химические пробы составляет примерно 3–4 тыс. руб. за метр.

Определенных вложений потребует также установка локальной канализации. Если участок расположен на песчаных почвах, лучше всего подойдет канализация-септик (от 50 тыс. руб.). Отходы без помех и запаха будут уходить в грунт. Для суглинистых почв лучшим решением будет присоединение к центральным очистным сооружениям. Цена станции биологической очистки колеблется в пределах 100–300 тыс. руб. Но для оборудования ее необходимо обеспечить водосброс. Придется регулярно нанимать ассенизатора или получить разрешение на сброс илистого слоя в технический водоем.

Перспективы разнообразны

Судя по всему, единообразия в вопросах благоустройства участков мы в ближайшее время не увидим. И еще долго будем идти к цивилизованному подходу в решении данного вопроса. «Пока на территории Ленобласти присутствуют отдельные девелоперы, которые предлагают действительно качественный продукт – в виде участков с полной инженерной подготовкой, с хорошей транспортной доступностью, в живописном месте и т. д. Но и цена такого продукта очень высокая», – резюмирует Ольга Трошева.

Ольга Васильева

Версия для печати
« 2010 г. »
« Март »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    






   Рейтинг@Mail.ru