Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Технологии удешевления жилья

03.09.2010 14:55 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Сегодня на рынке строящейся недвижимости Петербурга наиболее востребовано жилье эконом–класса. В последнее время здесь все чаще применяются системы вентилируемых фасадов, а еще так называемые мокрые фасады. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. К тому же при правильном монтаже вентфасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию.

Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, а активно эту технологию стали применять еще позже – лет 10 назад.

Вентилируемые фасады пришли на наш рынок, как это часто бывает, из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. При этом если в Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, то в России эта фасадная технология стала развиваться в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и в жилом многоэтажном домостроении. Стоит отметить, что если в Европе срок эксплуатации такой системы составляет 10–15 лет, после чего происходит плановая замена фасада, то в России к системе вентилируемых фасадов предъявляются заведомо невыполнимые требования, в том числе по этажности объектов и срокам их эксплуатации.

Вентилируемый фасад состоит из металлического несущего каркаса (к которому крепится теплоизоляционный материал), воздушного зазора и облицовочных панелей. Данная система очень разнообразна как в исполнении, так и в стоимости. Выбор зависит от конкретного объекта и от финансовой возможности строительной компании.

Однако практика строительства и обслуживания системы вентилируемых фасадов показывает, что с соблюдением этой технологии на российском строительном рынке существуют большие проблемы. В результате еще недавно красивые фасады начинают искривляться после усадки дома, на облицовочных плитах образуются сколы, вентфасады шумят на ветру, а при монтаже между плитами могут оставаться зазоры, которые сводят на нет эффект от утепления. Недавно компания Topline & Consulting провела исследование, как экспертное сообщество относится к настоящей технологии. Проинтервьюированы были строители, технические специалисты, инженеры, представители сервисной поддержки управляющих и строительных компаний, а также председатели ТСЖ и ЖСК. По мнению большинства опрошенных, несмотря на то что технология сама по себе хороша, качественно смонтированных вентилируемых фасадов в Петербурге очень мало. Основные проблемы – это низкая квалификация монтажников и желание сэкономить на стройматериалах. «Вентфасад – это современный красивый дом евростандарта, но я этой технологии не доверяю. В любом каталоге пишут, что все преимущества вентилируемого фасада гарантированы только в том случае, если работу проводят высокопрофессиональные строители и монтажники. У нас в стране как раз в это все и упирается», – говорит Юрий Мазуров, исполнительный директор компании «ВМБ Траст».

Проблемы связаны не только с недостатком квалифицированных кадров, но и с частым на строительном рынке стремлением сэкономить на стройматериалах и заменить их более дешевыми аналогами. При кажущейся простоте технология вентфасада имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать. Основание для крепления фасада, надежность анкеров, выбранная система направляющих, варианты облицовочных плит, взаимное сочетание металлов, а также качество применяемых материалов и монтажа несертифицированных систем – все это в итоге влияет на всю систему в целом. «В Европе вентфасады – стандартная технология строительства, которая используется около трех десятков лет, и опыт работы с ней колоссальный. Но нам до этого уровня очень далеко, у нас ментальность другая. У нас в России пока план строительства дойдет до прораба – сами понимаете, сколько денег останется. И потому уже неважно, что и как будет сделано», – рассуждает Вячеслав Положенский, главный инженер компании «АРТСТОУН».

Другой аспект проблемы – пожароопасность и неэкологичность системы вентилируемых фасадов. «В России, к сожалению, не учитывают одну особенность навесных фасадов. В современных условиях мегаполиса – с его агрессивной средой и больной экологией – они начинают работать как воздушный фильтр. За 10–15 лет эксплуатации в вентилируемой воздушной прослойке накапливаются в виде пыли фталаты и тяжелые металлы. И это подтверждается многочисленными исследованиями ведущих научно-исследовательских институтов России и Европы. В Европе при проектировании и определении срока эксплуатации фасада это учитывается, у нас же зачастую для вентилируемых фасадов сроки эксплуатации устанавливают совсем другие – порой до 100 лет», – объяснил начальник управления перспективного развития ОАО «Победа ЛСР» Анатолий Буланый.

Как уже отмечалось, огромное количество нюансов технологии, на первый взгляд, абсолютно элементарной, влияет на качество всей системы. В итоге, с учетом очень многочисленных скрытых работ, для технологии вентилируемых фасадов наиболее уместно выражение – «дьявол кроется в деталях».

Альтернатива без вентиляции

Но пока что на петербургском рынке жилья эконом-класса с точки зрения конструкции лидируют панельные и монолитные дома. Как панельное, так и монолитное домостроение существует на российском рынке уже десятилетия, и плюсы и минусы каждой технологии давно понятны. Так, основные преимущества панели – сравнительно небольшая цена (средняя цена кв. м в новостройке – 65 592 руб., по данным БН.ру), а также более высокая, по сравнению с монолитом, скорость возведения дома, то есть возможность соорудить коробку за период не больше года. Недостатком является меньший срок службы таких домов, который определяется, в первую очередь, сварными узлами соединения панелей, и, как пример, для серий 1960-х годов (так называемых хрущевок) он составлял 60 лет. Обратная сторона высокой скорости строительства и конкурентной цены – ограниченный выбор планировок и небольшие площади квартир.

Если говорить о монолите, то его безусловные плюсы – долговечность и, как правило, более красивый и современный внешний вид. Но и здесь не все так однозначно. Срок службы монолитного дома – из-за разнородности конструкции – зависит от материала, которым заполняется каркас. При долговечности монолитного каркаса, исчисляемой в сотнях лет, срок службы наполнителя составляет от 25 (при штукатурных или вентилируемых фасадах) до 80 лет (при двухслойных системах). Однако и минусов хватает – это более высокая стоимость квадратного метра, сравнительно долгий срок строительства, большие затраты на ремонт (такие квартиры обычно сдаются без отделки, в них нет внутренних стен, электрической и инженерной разводки).

Но если с самой технологией строительства все более-менее понятно уже давно, то с параметром, на который обращают гораздо меньше внимания, – технологией облицовки жилья – меньше ясности. А ведь комфорт проживания в доме во многом зависит именно от нее. С панельными домами все просто – для облицовки используются бетонные облицовочные панели, которые мы все хорошо представляем. Конечно, их внешний вид с советских времен значительно улучшился, порой фасады даже маскируют под лицевой кирпич. Но сама по себе эта облицовка типовая, и изысканного вида здания с ее помощью не добиться. Однако есть огромный плюс – надежность такого фасада, со сроком службы равным всему зданию. К сожалению, при существующей проблеме качества, профессионализма строителей, неэффективной экономии простота технологии является для покупателя квартиры гарантией вложенных денег.

Что касается монолитных домов, то вариантов по облицовке здесь уже гораздо больше. Это может быть кирпич, хотя в последнее время все более активно применяются системы вентилируемых фасадов (приблизительно 40% монолитного домостроения) и реже – так называемые мокрые фасады (до 10% монолитного домостроения).

«Мокрая» альтернатива

Мокрые фасады – еще одна популярная альтернатива вентилируемым фасадам. Термоизоляционный материал прикрепляется к поверхности стены с помощью клея и механических соединителей, после чего на него наносится несколько слоев штукатурки из стекловолокна и синтетических материалов. Такие фасады позволяют уменьшить толщину несущих стен, отличаются хорошими показателями по шумоизоляции. Кроме того, мокрые фасады существенно дешевле вентфасадов. Однако есть и серьезные, в том числе сезонные, ограничения – выполнение монтажных работ должно проводиться при температуре не ниже пяти градусов тепла.

В общем-то, проблемы с мокрыми фасадами точно так же связаны не с технологией как таковой, а с ее соблюдением. Выбор несовместимых материалов, последующая на них экономия, а также некачественный монтаж теплоизоляции приводят впоследствии к появлению мокрых пятен на фасаде, преждевременному его разрушению и уменьшению расчетного срока службы. Но такая система имеет безусловные плюсы в сравнении с вентилируемым фасадом, в том числе к ним относятся надежность эксплуатации, простота последующего ремонта и демонтажа.

Не стоит забывать и о пожарной безопасности. Здесь навесные вентилируемые системы, безусловно, проигрывают мокрым фасадам.

Резюме

В заключение можно сказать, что при выборе жилья не стоит останавливаться на рекламном проспекте, и необходимо обратить внимание не только на технологию возведения каркаса, но и на фасадную систему. Сейчас, помимо привычных лицевого кирпича, классической для Петербурга штукатурки и панелей, в многоэтажном строительстве все активней используются новые технологии навесных фасадов. Как и любая другая технология, каждая фасадная система имеет свои преимущества и недостатки, которые нужно иметь в виду.

Но пока в России существует проблема качества и профессионализма, простота, надежность и классика всегда будут цениться. И – найдут своего потребителя.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru